關(guān)于物業(yè)管理的論文三篇

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 物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。下面是小編整理收集的關(guān)于物業(yè)管理的論文三篇,歡迎閱讀參考!

關(guān)于物業(yè)管理的論文(一)

物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè),尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后,人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量,關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù),盡可能使住宅小區(qū)整潔,環(huán)境優(yōu)雅,生活便利,安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度,而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過(guò)程中,遇到了很多困難和問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面。

一、居民觀念需轉(zhuǎn)變 多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度,使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念,習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門(mén)或房管所管房的模式,認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián),如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi),也應(yīng)該由單位交,住房消費(fèi)意識(shí)淡保

二、硬件條件相對(duì)落后 舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題,小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高,硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較孝機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。

三、產(chǎn)權(quán)形式多樣 舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房,房改售房,回遷房,農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房,居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣,有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門(mén)、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象 產(chǎn)權(quán)形式的多樣化,使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:?jiǎn)挝蛔怨芊课飿I(yè)管理公司,房管局直管公房物業(yè)管理公司,社區(qū)管理單位,居委會(huì),市政設(shè)施單位,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

五、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大 舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理,改善居民的生活環(huán)境,必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造,如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同,資金量少則幾十萬(wàn),多則上百萬(wàn),甚至上千萬(wàn)。資金從哪里來(lái),是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。

六、物業(yè)管理收費(fèi)困難 已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū),甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū),也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問(wèn)題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn),目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元,普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用,很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮 實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì),但受方方面面因素的影響,很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人,但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任,就不愿意參加業(yè)主委員會(huì),已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人,甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過(guò)程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾 社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問(wèn)題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的,與物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪物業(yè)管理項(xiàng)目,把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過(guò)來(lái),進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房,開(kāi)早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等,對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問(wèn)題,提出以下建議: 其一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作 當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛,涉及物業(yè)管理的方方面面,而物業(yè)管理立法工作的滯后,使得很多糾紛無(wú)法解決,或造成一些潛在的矛盾和糾紛,建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作,通過(guò)立法進(jìn)一步明確政府部門(mén)、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù),消除爭(zhēng)議,特別是對(duì)房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

其二、逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資,改善居民生活環(huán)境 1、城市的管理者是各級(jí)政府,政府樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的概念,使城市的資產(chǎn)增值,并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中,拿出專項(xiàng)資金,逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造,為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。

2、住宅的實(shí)際使用人,是居住環(huán)境改善的最大受益者,也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中,可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí),由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人,在目前房改政策下,產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例,可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況,進(jìn)行測(cè)算,決定投資量,尤其是居民的投資,不能超過(guò)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

其三、政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃 針對(duì)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū),政府房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)制定改造計(jì)劃,擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門(mén)要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難,針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問(wèn)題,逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理,充分發(fā)揮政府行政管理部門(mén)的作用。

其四、深化房改政策,在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分 房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化,是住房分配制度的重大改革,但房改售房與 物業(yè)管理銜接的還不夠,特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠,建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分,將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無(wú)力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無(wú)業(yè)、失業(yè)人員,政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策,配套執(zhí)行。

其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系 商品房在買(mǎi)房之時(shí),買(mǎi)房人和賣(mài)房人就簽訂了物業(yè)管理合同,但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí),雙方對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)沒(méi)有任何約定,導(dǎo)致買(mǎi)房人或承租人對(duì)物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同,通過(guò)使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同,建立物業(yè)管理的委托關(guān)系,約束雙方的利益關(guān)系,改變居民普遍存在的你搞物業(yè)是你愿意,跟我沒(méi)關(guān)系的觀念。

其六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳 一是要物業(yè)管理公司樹(shù)立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識(shí),這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。

二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平,總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn),向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。

三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù),增加業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。

四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳,對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。

五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作,該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi),包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系 物業(yè)管理是一種企業(yè)行為,而社區(qū)管理則是一種政府行為,社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代,但又互相配合,在實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會(huì)、派出所等明確分工,物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門(mén)負(fù)擔(dān)的工作,基層政府部門(mén)也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D,就運(yùn)用行政權(quán)利,自行進(jìn)行管理。

其八、確立物業(yè)管理公司是對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性,改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè),一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。

為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國(guó)名區(qū)的建鄴目標(biāo),建鄴人在加快新城建設(shè)的同時(shí),對(duì)新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造,目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開(kāi),通過(guò)各方的共同努力,逐步建立符合要求的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制,為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。

關(guān)于物業(yè)管理的論文(二)

論文摘要

20世紀(jì)80年代開(kāi)始,我國(guó)住房制度逐漸貨幣化以來(lái),人民的居住條件有了很大改善,但其中也存在了一些問(wèn)題,比如物業(yè)管理引起的糾紛,在我國(guó),物業(yè)管理服務(wù)是一種新型產(chǎn)物,但是目前關(guān)于物業(yè)管理方面的相關(guān)立法比較滯后,在實(shí)際過(guò)程中出來(lái)糾紛、審判時(shí)對(duì)法律實(shí)踐帶來(lái)許多問(wèn)題。本文擬從物業(yè)管理中存在的法律問(wèn)題及原因入手,提出幾點(diǎn)對(duì)策。在文章中,首先陳述了物業(yè)管理的一些基本內(nèi)容,其次對(duì)我國(guó)物業(yè)管理中存在的一些法律問(wèn)題進(jìn)行了分析,最后對(duì)物業(yè)管理的存在問(wèn)題提出了自己的看法,希望通過(guò)自己的分析和寫(xiě)作能對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理體系的完善提供微薄之力

從十一屆三中全會(huì)將全黨全國(guó)的工作重心轉(zhuǎn)移到上來(lái)以后,房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)逐步興起并蓬勃發(fā)展。從沿海到內(nèi)地,從城市到鄉(xiāng)村,許多地方出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”、“開(kāi)發(fā)熱”的情景。特別是20世紀(jì)80年代我國(guó)住房制度從“國(guó)家包、福利性、低租金、等級(jí)制、供給制到住房制度逐漸貨幣化”以來(lái),成片的大型住宅小區(qū)可以說(shuō)一眨眼之間便拔地而起,人民的居住條件雖有了很大改善。物業(yè)管理作為一項(xiàng)新興服務(wù)行業(yè),也進(jìn)入人民的生活中。它是在我國(guó)住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在業(yè)主、使用人與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門(mén)也面臨如何對(duì)物業(yè)管 理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問(wèn)題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)和國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 暫行辦法》國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)章外,國(guó)家對(duì)此方面尚無(wú)較完整的法律法規(guī)體系,使物 業(yè)管理糾 紛案件居高不下。本文試就物業(yè)管理中存在的問(wèn)題略陳管見(jiàn)。

一、物業(yè)管理概述

(一)、物業(yè)管理的概念:物業(yè)一詞原是香港房地產(chǎn)中貫用的述語(yǔ),特指與地產(chǎn)相聯(lián)系的房產(chǎn),主要是指一個(gè)住宅單位或樓宇、建筑物。我國(guó)對(duì)物業(yè)的規(guī)定是指已建成并投入使用的各類房屋,包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉(cāng)庫(kù)、旅游賓館等。物業(yè)可大可小,一座大廈可作為一項(xiàng)物業(yè),一個(gè)住宅單元也可作為一項(xiàng)物業(yè),同一建筑物還可按權(quán)屬不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。1981年3月,我國(guó)第一家物業(yè)管理公司???深圳市物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)注冊(cè),正式掛牌營(yíng)業(yè)。自此,我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理從無(wú)到有、從沿海到內(nèi)地逐漸發(fā)展起來(lái)。據(jù)統(tǒng)計(jì),到1997年底,僅深圳市就有物業(yè)管理企業(yè)1115個(gè),物業(yè)管理從業(yè)人員57032人,管理物業(yè)2910處,管理物業(yè)的總面積4 03億m2。在我國(guó),物業(yè)管理正成為引人注目的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。

(二)、物業(yè)管理的模式:從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō),無(wú)論國(guó)內(nèi)或國(guó)外,物業(yè)管理都有兩種或三種模式。第一種模式是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理;第二種模式是由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自營(yíng)管理;第三種模式是由住宅合作社實(shí)行自主管理。以上三種模式實(shí)質(zhì)上是兩種模式,即物業(yè)公司專業(yè)管理與業(yè)主自營(yíng)管理兩種模式。因?yàn)樽≌献魃缟鐔T也是業(yè)主,根據(jù)合作社章程成立的管理委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有多大區(qū)別,因此,合作社自主管理同業(yè)主自營(yíng)管理實(shí)質(zhì)上是同一種模式。根據(jù)我國(guó)的國(guó)情,這兩種管理模式應(yīng)當(dāng)同時(shí)并存。專業(yè)管理模式如果服務(wù)的好,可以為業(yè)主提供周到全面的良好服務(wù),免除他們的后顧之憂,雖然收費(fèi)高一些,但業(yè)主負(fù)擔(dān)得起,因此愿意接受物業(yè)公司的專業(yè)管理。這種模式適用于高收入者和中等收入者中的收入較高者階層。但是實(shí)行專業(yè)管理應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)公司,雙方協(xié)商確定服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不能由開(kāi)發(fā)商組建或聘用物業(yè)公司,單方面決定服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),然后強(qiáng)加給業(yè)主。目前的做法對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的。業(yè)主自營(yíng)模式,由于不需要交納營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi),有些服務(wù)項(xiàng)目如保安、保潔、綠化、電梯等,可以不聘用專職人員,而由本樓退休和下崗的居民承擔(dān),不用給他們交納社會(huì)保險(xiǎn)和住房公積金,只給他們發(fā)一些補(bǔ)貼就行了。這樣,就可以節(jié)省很大一筆開(kāi)支,再加上住宅區(qū)內(nèi)公建配套用房的經(jīng)營(yíng)收入,業(yè)主可以花很少的錢(qián)就能把住宅區(qū)物業(yè)管理好。這種模式適用于廣大中低收入者階層。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所對(duì)京、滬、穗500名公眾的調(diào)查統(tǒng)計(jì),有49%的被訪者表示希望采用業(yè)主自營(yíng)式管理辦法管理自己的物業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)表明,有半數(shù)業(yè)主要求自己管理物業(yè),不同意交給物業(yè)公司管理。

二、我國(guó)物業(yè)管理法律中存在的一些問(wèn)題

(一)、目前我國(guó)物業(yè)管理立法滯后。目我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理法律、法規(guī)主要有以下三個(gè)方面構(gòu)成:1、憲法的有關(guān)條款。如《憲法》第十三條:“國(guó)家保護(hù)公民的合法的收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。國(guó)家依照法律保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)”。《憲法》第三十九條:“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅!钡鹊。第二層次,全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)。如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市綠化管理?xiàng)l例》、《城市市容及環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》及其相關(guān)配套的法規(guī)、規(guī)章,如《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等等最新出臺(tái)的是國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。第三層次,各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)管理方面的地方性法規(guī),以及同級(jí)地方人民政府頒布的物業(yè)管理行政規(guī)章,如《北京市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。這些地方法規(guī)彼此之間并不統(tǒng)一,甚至有矛盾之處,往往只能反應(yīng)一個(gè)地方關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定。就目前而言,物業(yè)管理的法律法規(guī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國(guó)物業(yè)管理的迅速發(fā)展。

(二)、物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商的職責(zé)界定不明確:由于我們國(guó)家的物業(yè)管理行業(yè)建立沒(méi)幾年,物業(yè)管理公司一般都與開(kāi)發(fā)商存在這千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。最明顯的例子就是物業(yè)管理公司一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬公司。在這種情況下,物業(yè)管理公司代表的是開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主。當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),物業(yè)管理公司往往會(huì)維護(hù)開(kāi)發(fā)商而不是業(yè)主的利益。我國(guó)新的物業(yè)管理?xiàng)l例中已經(jīng)明確規(guī)定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì)來(lái)確定。在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程,可以由開(kāi)發(fā)商臨時(shí)委托物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行前期物業(yè)管理,一旦成立業(yè)主大會(huì)就應(yīng)當(dāng)重新確定物業(yè)管理公司。但在實(shí)踐中,由于法律意識(shí)淡薄、管理不力,二者職責(zé)仍沒(méi)有明確分開(kāi)。

(三)、業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施。業(yè)主自治,是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,基于建筑物區(qū)分所有權(quán),依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,根據(jù)民主的原則建立自治組織、確立自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的一種基層治理模式。業(yè)主自治是從私法自治衍生出來(lái)、借鑒公法自治模式產(chǎn)生的一種新類型的特殊自治。業(yè)主自治的主體是實(shí)行自治的全體業(yè)主,業(yè)主自治的組織是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì);自治所遵循的基本原則是民主原則;自治的事項(xiàng)是有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng);業(yè)主自治的核心內(nèi)容包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的民主選舉以及對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的民主決策、民主管理和民主監(jiān)督。從法學(xué)的角度來(lái)看,在業(yè)主自治法律關(guān)系中,權(quán)利主體主要包括業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),業(yè)主自治實(shí)質(zhì)就是保障以上權(quán)利主體的相關(guān)自治權(quán)的實(shí)現(xiàn)。在業(yè)主自治這一制度框架下,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)分別處于不同的法律地位,從而也就分別享有不同的權(quán)利,也分別承擔(dān)不同的義務(wù)。業(yè)主的自治權(quán)是最基礎(chǔ)性、最根本性的權(quán)利,沒(méi)有業(yè)主的自治權(quán),就不會(huì)有業(yè)主自治,當(dāng)然也就不會(huì)產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括:(1)接受服務(wù)權(quán),(2)請(qǐng)求權(quán),(3)投票權(quán),(4)選舉權(quán)和被選舉權(quán),(5)監(jiān)督權(quán),(6)知情權(quán)等。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使自治權(quán)的最基本的組織形式,是最高的權(quán)力機(jī)構(gòu),他由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要包括:(1)制定物業(yè)管理自治性規(guī)范權(quán),包括制定、修改《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》;(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利;(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利;(4)重要事項(xiàng)的決定權(quán);(5)監(jiān)督權(quán),有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作、專項(xiàng)維修資金的使用和續(xù)籌的實(shí)施;業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),主要負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)決議。自1994年我國(guó)實(shí)施物業(yè)管理已來(lái),已經(jīng)走過(guò)了10個(gè)年頭。在這10年中,業(yè)主自治伴隨著層層阻礙正步履艱難的向前推進(jìn),業(yè)主維權(quán)的事例不斷的見(jiàn)諸報(bào)端,與業(yè)主自治有關(guān)的各種糾紛也層出不窮,并逐年呈上升趨勢(shì),這都與業(yè)主自治制度難以有效實(shí)施有關(guān)。其主要表現(xiàn)為:1、開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司操縱業(yè)主委員會(huì)引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛;2、業(yè)主自治活動(dòng)運(yùn)行過(guò)程中發(fā)生的糾紛,例如業(yè)主在選舉或者決定重大事項(xiàng)的過(guò)程中的對(duì)實(shí)體性和程序性問(wèn)題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議;3、業(yè)主在聘任、解聘物業(yè)公司或者要求自主治理的管理活動(dòng)中引發(fā)各種糾紛。這與我國(guó)在物業(yè)管理立法上的缺失、業(yè)主自治意識(shí)淡漠等都與直接聯(lián)系。

(四)、物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)缺乏規(guī)范和監(jiān)督:由于缺乏有效的法律法規(guī)和相應(yīng)的管理制度,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系,它往往反客為主,與業(yè)主產(chǎn)生各種矛盾。例如有的物業(yè)公司把自己當(dāng)成了小區(qū)的主人,對(duì)小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施進(jìn)行出租收費(fèi),對(duì)小區(qū)內(nèi)的任何變動(dòng),都可以完全不征求居民的意見(jiàn)。有的公司收取物業(yè)費(fèi)后,一些維修工作仍需交費(fèi)。對(duì)居民提出的合理要求敷衍搪塞,甚至不理睬;有的物業(yè)公司為獲取更多利潤(rùn),在小區(qū)居民樓內(nèi)、電梯、綠化區(qū)到處設(shè)置廣告,影響小區(qū)面貌和環(huán)境。更有甚者,物業(yè)管理公司雇傭的保安在公司與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí)毆打業(yè)主。這樣就嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主的合法權(quán)益。

(五)、業(yè)主法律意識(shí)淡薄。業(yè)主的物業(yè)管理法律觀念、意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理,但只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi),一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題知之甚少,缺乏自我保護(hù)意識(shí)。他們買(mǎi)房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格,往往忽視了物業(yè)管理問(wèn)題;只知與開(kāi)發(fā)商打交道,而不知如何與物業(yè)公司打交道,甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而一旦出現(xiàn)了突發(fā)性的事件如打人事件,或明顯的質(zhì)量問(wèn)題,個(gè)別人又容易將問(wèn)題簡(jiǎn)單化、情緒化。

(六)、物業(yè)管理費(fèi)用收繳難。對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),目前最頭疼的是物業(yè)管理費(fèi)的收繳問(wèn)題。通常,物業(yè)管理水平高的小區(qū),物業(yè)繳費(fèi)率就高,而在物業(yè)管理水平低的小區(qū),無(wú)論收費(fèi)多少,物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。但物業(yè)管理公司普遍存在收費(fèi)難的問(wèn)題。目前高檔居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率目前占到90%以上,而在普通居住小區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率不到60%,實(shí)際上在絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象。業(yè)主不繳管理費(fèi),主要原因有:一,對(duì)物業(yè)管理的不滿意,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)沒(méi)有到位;二,質(zhì)價(jià)不相等,多收費(fèi)少服務(wù);三,除政府定價(jià)的普通住宅外,一些小區(qū)的業(yè)主對(duì)物業(yè)公司制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)可;四,因房屋質(zhì)量等問(wèn)題而將應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司;五,由于業(yè)主自身的原因,如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主因出國(guó)或者出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

三、完善我國(guó)物業(yè)管理法律制度的對(duì)策

1、進(jìn)一步完善我國(guó)有關(guān)的物業(yè)管理法律規(guī)范。2003年發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》可以說(shuō)是物業(yè)管理制度發(fā)展中的一個(gè)里程碑。它對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利,以及水電氣暖等等其他一些方面的法律關(guān)系,都有非常明確的法律規(guī)范。它出臺(tái)以后,對(duì)于解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問(wèn)題,推行物業(yè)管理的規(guī)范發(fā)展,都會(huì)起到非常重要的作用。但由于其本身?xiàng)l文規(guī)范相對(duì)原則、涉及面較窄等問(wèn)題,對(duì)在現(xiàn)實(shí)中存在的許多物業(yè)管理的問(wèn)題都不能很好的解決。例如《條例》中對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會(huì)選舉問(wèn)題、新舊物業(yè)公司的更替問(wèn)題、維修基金的保管問(wèn)題,以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費(fèi)用等問(wèn)題都沒(méi)有提出任何解決辦法,而且像物業(yè)公司的傭金報(bào)酬、業(yè)委會(huì)收取物業(yè)費(fèi)等新的現(xiàn)象,這部法規(guī)更是只字未提。一些專門(mén)從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師,對(duì)《條例》表現(xiàn)出質(zhì)疑的態(tài)度。故我們需要以物業(yè)管理?xiàng)l例為基礎(chǔ),進(jìn)一步完善物業(yè)管理法律、法規(guī)體系。

2、嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成,投入使用以后的事,但在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是開(kāi)發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理的。這種模式延續(xù)到現(xiàn)在。它是目前許多物業(yè)管理糾紛的主要原因。因此,新的物業(yè)管理?xiàng)l例已經(jīng)明確提出業(yè)主自治、物業(yè)管理獨(dú)立等原則。它對(duì)于解決物業(yè)管理糾紛,維護(hù)業(yè)主利益,規(guī)范開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為具有積極意義。我們應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理業(yè),鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。例如深圳的一些開(kāi)發(fā)商,自己不再組建物業(yè)管理公司,而是從社會(huì)上選聘。實(shí)際上,分業(yè)經(jīng)營(yíng)以后,互相形成了一種制約關(guān)系,這種有品牌的物業(yè)管理公司,就能很好地對(duì)今后入住的業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開(kāi)發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督,使得整個(gè)物業(yè)的前期開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程,為后來(lái)的物業(yè)管理,為大家入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。個(gè)人認(rèn)為,規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn):一要結(jié)合國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理體制,逐步完善我國(guó)物業(yè)管理體制;二加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理,對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行審查,進(jìn)行業(yè)主招標(biāo),提高設(shè)立物業(yè)公司的條件,逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理;三創(chuàng)造、完善、維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制,杜絕開(kāi)發(fā)商自己建房自己設(shè)立物業(yè)公司自己管理的壟斷情況,在適當(dāng)時(shí)候盡快采取公開(kāi)由業(yè)主進(jìn)行招標(biāo)的形式,由業(yè)主自己選擇規(guī)模大、實(shí)力雄厚、物業(yè)管理業(yè)績(jī)突出、物業(yè)管理所用人員素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的公司進(jìn)行管理;四、由政府部門(mén)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)間,督促開(kāi)發(fā)商及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)?梢栽O(shè)立類式履約保證金制度的制約機(jī)制,在開(kāi)發(fā)商有意拖延不設(shè)立業(yè)主委員會(huì)時(shí),給予必要的經(jīng)濟(jì)制裁;五對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行隨時(shí)抽查和年檢制度,對(duì)不合格的物業(yè)管理公司進(jìn)行相應(yīng)懲罰和制裁措施,對(duì)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛可以按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行必要的調(diào)解。

3、規(guī)范物業(yè)管理合同,明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù),加快建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托,應(yīng)當(dāng)依照合同約定,對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù),對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理,并提供相關(guān)服務(wù);同時(shí),業(yè)主委員會(huì)也必須要加強(qiáng)管理,嚴(yán)格按規(guī)章實(shí)施,眾業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,以維護(hù)自身利益。

4、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),依法查處物業(yè)管理中的不規(guī)范行為。價(jià)格管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)要按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定的原則,制訂、完善物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法,并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管。對(duì)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)以及收費(fèi)不規(guī)范等行為,政府價(jià)格管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。同時(shí),針對(duì)目前各居住小區(qū)房屋性質(zhì)多樣化的現(xiàn)狀,為了規(guī)范同時(shí)也是便于物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi),建議有關(guān)部門(mén)修改現(xiàn)行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),可以考慮將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤,把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)檔次確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。

5、增強(qiáng)業(yè)主的付費(fèi)觀念。要增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)意識(shí),在住房制度改革進(jìn)程中,促使住房人更新觀念。同時(shí)要加快辦理房產(chǎn)證,明晰業(yè)主產(chǎn)權(quán)人的身份,明晰其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。只有業(yè)主在享有物業(yè)管理公司提供服務(wù)的同時(shí)及時(shí)繳納管理費(fèi),物業(yè)管理公司才能更好的提供服務(wù),是物業(yè)管理能走到一個(gè)良性循環(huán)。

6、健全業(yè)主民主自治機(jī)制。要發(fā)揮業(yè)主對(duì)物業(yè)自治管理的職能。小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)由廣大業(yè)主財(cái)經(jīng)的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。建議將業(yè)主大會(huì)設(shè)立為自治性的社會(huì)團(tuán)體法人并取得相應(yīng)的法律地位。只有這樣才能使業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)充分行使其職能,為廣大業(yè)主服務(wù)。

7、加強(qiáng)宣傳和教育,提高物業(yè)管理人員的服務(wù)水平,建立物業(yè)管理人員從業(yè)資格制度,提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),樹(shù)立物業(yè)管理人員的市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)理念,使其真正能夠?yàn)闃I(yè)主服務(wù)

參考文獻(xiàn):

1、王圣誦著,《中國(guó)自治法研究》,中國(guó)法制出版社,2003年5月第一版。

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4、尹章華等著,《公寓大廈管理》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,2003年5月

5、中國(guó)建設(shè)監(jiān)理協(xié)會(huì)編:轉(zhuǎn)載《建設(shè)工程監(jiān)理相關(guān)法律文件匯編》,知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社2003年1月出版。

6、轉(zhuǎn)載《辦理房屋裝飾案件法律依據(jù)》,中國(guó)法制出版社2003年1月出版。

關(guān)于物業(yè)管理的論文(三)

隨著房地產(chǎn)業(yè)的橫向與縱向發(fā)展,強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的法律保護(hù)已經(jīng)成為各國(guó)立法之重,對(duì)物業(yè)管理的立法,己經(jīng)成為各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要課題。而物業(yè)管理各項(xiàng)課題里,始終離不開(kāi)物業(yè)管理參與人間的權(quán)利義務(wù),即業(yè)主或物業(yè)使用人(住戶)與物業(yè)管理公司間的權(quán)利義務(wù),以及政府所扮演之角色,發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛,給物業(yè)管理工作帶來(lái)了很大的麻煩,究其原因,大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚,許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力,應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。物業(yè)管理中的關(guān)系不清楚就會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題,所以物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程。參與物業(yè)管理的各方主體都要認(rèn)清物業(yè)管理中的法律關(guān)系,樹(shù)立法制意識(shí)。

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)公司在處理與大多數(shù)業(yè)主以及少數(shù)業(yè)主的關(guān)系時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負(fù)責(zé)的對(duì)象是作為共同體的業(yè)主大會(huì)的公共意志,因此在日常的管理中,應(yīng)當(dāng)有權(quán)在一定限度內(nèi)限制少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)或違法行為,甚至可以動(dòng)用一定的強(qiáng)制力,比如依照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則,對(duì)不遵守相應(yīng)規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。

對(duì)物“管理”與對(duì)人“管理”的矛盾統(tǒng)一:現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對(duì)物管理與對(duì)人管理的二重性,使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務(wù)”,然而,有權(quán)的對(duì)世性與作為所有權(quán)客體的物的獨(dú)立性是相應(yīng)的,“所有權(quán)之標(biāo)的物須為獨(dú)立之一體”,但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn),這種獨(dú)立性受到了極大的限制,縱橫交錯(cuò)的分割所有關(guān)系,緊密相連的毗連狀態(tài),專有共有部分犬牙交錯(cuò),使得居住業(yè)主必須調(diào)整或改變“各人自掃門(mén)前雪,不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習(xí)慣,必須共同參與制定規(guī)約,組織區(qū)分所有權(quán)人或住戶會(huì)議等。

1、物的管理

對(duì)物的管理狹義上分為四類:

(1)保存行為,即以防止建筑物滅失、毀損或其權(quán)利喪失、限制等為目的維持其現(xiàn)狀之行為,包括建筑物的簡(jiǎn)易修繕,如屋頂漏雨時(shí)的簡(jiǎn)易修補(bǔ)、門(mén)窗玻璃破碎的換修等。

(2)改良行為,指不變更物的性質(zhì),而增加其效用或價(jià)值之行為,如污墻刷成粉壁、地板加貼瓷磚以增美觀等。

(3)利用行為,指為滿足區(qū)分所有權(quán)共同需要,不變更物的性質(zhì),對(duì)共有部分或基地所為之使用、收益行為,例如地下室辟為停車場(chǎng)等。

(4)處分行為,指就物之權(quán)利為移轉(zhuǎn)、設(shè)定或消滅,使之發(fā)生權(quán)利變動(dòng)之行為,如將共有部分設(shè)定專用使用權(quán),由特定人專屬的、排他的使用等。

2、人的管理

對(duì)人的管理是指對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理,其對(duì)象不以居住于公寓大廈內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人之行為為限,凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為,均應(yīng)納入,其內(nèi)容可分為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為之處置、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之規(guī)制,以及對(duì)生活妨害行為之防患等。

二、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

法律關(guān)系是法律規(guī)范在調(diào)整人們行為的過(guò)程中所形成的一種特殊的社會(huì)關(guān)系,即權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系,物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種,即物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)谖飿I(yè)管理過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)的關(guān)系。包括以下幾層含義:

(一)物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的結(jié)果。要想搞好物業(yè)管理工作,理順物業(yè)管理中的各方關(guān)系是非常必要的。物業(yè)管理中存在著開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司及業(yè)主委員會(huì)這幾方面的關(guān)系。只有理順了這些方面的關(guān)系,才能夠知道怎樣協(xié)調(diào)各方的關(guān)系,做到有法可依,執(zhí)法必嚴(yán),從而完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系。

(二)物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)法律規(guī)范調(diào)整之下物業(yè)管理主體之間的社會(huì)關(guān)系,這種社會(huì)關(guān)系包括了業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)公司之間的關(guān)系,業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系,業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系以及這些主體與行政管理部門(mén)之間的關(guān)系。

(三)物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理中各參與主體之間的關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系并不是以物業(yè)管理行為和由此產(chǎn)生的后果為內(nèi)容,而是以物業(yè)管理主體權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的。比如:某物業(yè)公司與某業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同,合同簽訂后一個(gè)月物業(yè)公司如約提供了物業(yè)管理整體策劃及維修保養(yǎng)房屋、公用設(shè)施和公用設(shè)備的技術(shù)文件,并承諾:該物業(yè)公司提供國(guó)內(nèi)一流服務(wù)。由業(yè)主委員會(huì)付給物業(yè)公司服務(wù)費(fèi)。從這個(gè)案例中,雙方簽訂合同的行為,物業(yè)管理公司提供文件的行為,和業(yè)主委員會(huì)給付管理費(fèi)的行為,都不是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容,只有雙方在合同中享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù)才是物業(yè)管理中物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容。

三、物業(yè)管理參與人及其法律地位

物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有:房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其它與物業(yè)管理相關(guān)聯(lián)的行業(yè)以及政府有關(guān)部門(mén)。

1、發(fā)展商

發(fā)展商將物業(yè)建成,并經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)綜合驗(yàn)收合格后,經(jīng)過(guò)房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來(lái)?yè)碛型恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的住宅區(qū),包括公寓或別墅,發(fā)展商在竣工前,一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來(lái)管理物業(yè)或是委托其它管理公司來(lái)管理新建的物業(yè),都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對(duì)于新建物業(yè)來(lái)說(shuō),山于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為,發(fā)展商的角色變了,位置也變了。發(fā)展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有,變?yōu)椴糠謱?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。

發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排,因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期,廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒(méi)有到位,或是即使到位,由于各種各樣的原因,尚無(wú)能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付,因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無(wú)收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入,發(fā)展商對(duì)新建物業(yè)的作用逐漸退居第二線。如發(fā)展商直接聘請(qǐng)管理公司,發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同,合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后,有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)

由于購(gòu)買(mǎi)了物業(yè),購(gòu)房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人,合法地?fù)碛兴?gòu)物業(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前,己臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行管理,購(gòu)房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利,認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí),發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開(kāi)房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)(或稱業(yè)主大會(huì))。

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)(業(yè)主大會(huì))

房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議,由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)?物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開(kāi)一次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)行表決時(shí),每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表,由他們代表自己去行使權(quán)利,維護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位

物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫(xiě)字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu),管理委員會(huì)的成員主要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)成,代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成,代表廣大業(yè)主的權(quán)益,是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的組織,一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案,并到民政部門(mén)社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記,以確定其性質(zhì)與法律地位。

5、物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下,委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂,即前期物業(yè)管理;等業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后,再由物業(yè)管理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理合同。有的情況下,發(fā)展商并沒(méi)有選聘物業(yè)管理公司,而由自己本身來(lái)承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話,也要經(jīng)過(guò)房地局的批準(zhǔn),并取得《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)》。即使是發(fā)展商作為管理者,當(dāng)管理委員會(huì)成立后,也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同。

6、承租人(房屋租用人)

承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系,并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分,有的情況是業(yè)主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約,接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同,而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。

7、其它相關(guān)機(jī)構(gòu)

管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開(kāi)展管理工作,需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系,如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu),建筑維修部門(mén)等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同,由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約,但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主,所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請(qǐng)管委會(huì)審議。

四、物業(yè)管理法律關(guān)系的種類

物業(yè)管理法律關(guān)系可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。

(一)平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系與隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系主體的相互地位,可以把物業(yè)管理法律關(guān)系分為兩大類:一類是平權(quán)的物業(yè)管理法律關(guān)系,即法律關(guān)系主體之間是平等的,沒(méi)有相互隸屬的關(guān)系,這一類法律關(guān)系主要是指物業(yè)管理民事法律關(guān)系,如民法關(guān)系。另一類是隸屬的物業(yè)管理法律關(guān)系,即法律關(guān)系主體是相互隸屬的,例如行政法律關(guān)系。

(二)一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系

按照物業(yè)管理法律關(guān)系的具體化程度不同可以劃分為一般的物業(yè)管理法律關(guān)系和具體的物業(yè)管理法律關(guān)系。一般的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于該關(guān)系的主體不是具體的個(gè)人、社會(huì)組織或國(guó)家機(jī)關(guān)。具體的物業(yè)管理法律關(guān)系的特點(diǎn)在于,該關(guān)系的主體是具體的(或者一方是具體的,或者雙方都是具體的),該關(guān)系的產(chǎn)生不但要有物業(yè)管理法律的規(guī)定,而且要有具體事實(shí)的發(fā)生,否則法律關(guān)系不能建立起來(lái)。

(三)絕對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系和相對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系

具體物業(yè)法律關(guān)系依據(jù)主體單方具體化還是雙方具體化可以劃分為絕對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系和相對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系。絕對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體的一方??權(quán)利人是具體的,而另一方??義務(wù)人則是除了權(quán)利人之外的所有的人,這種法律關(guān)系以一個(gè)人對(duì)其他一切人的形式表現(xiàn)出來(lái)。相對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系的主體,無(wú)論權(quán)利人還是義務(wù)人都是具體的,這種法律關(guān)系則是以個(gè)人對(duì)個(gè)人的形式表現(xiàn)出來(lái)。

五、物業(yè)管理存在的問(wèn)題及解決辦法

(一)存在的問(wèn)題

1、有些地方貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不到位,政府職能轉(zhuǎn)變不理想

遲至2003年9月1日我國(guó)才正式施行第一部全國(guó)性的物業(yè)管理行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,要求政府依法行政,既要到位,又不能越位,要充分尊重業(yè)主權(quán)利,尊重業(yè)主自我管理和自我約束,要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用,主要由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)約束物業(yè)管理行為以及解決產(chǎn)生的糾紛!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》適應(yīng)各地物業(yè)管理發(fā)展程度差異太大的現(xiàn)實(shí),對(duì)有些問(wèn)題只做了原則性規(guī)定,需要各地制定實(shí)施細(xì)則去具體化。很多地方做的是不錯(cuò)的,研究制定了符合本地實(shí)際的實(shí)施細(xì)則,但也有一些地方做得不夠,沒(méi)有很好地落實(shí),至今沒(méi)有制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施細(xì)則和配套辦法,影響了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的執(zhí)行效果。

2、部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),行為不規(guī)范

《物業(yè)管理?xiàng)l例》非常強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用,要求物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù),這需要物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)水平,為業(yè)主提供保質(zhì)保量的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)踐中,相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門(mén)、單位后勤管理部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái),或者是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生而來(lái),有的企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。部分物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),服務(wù)質(zhì)量不能使業(yè)主滿意;有的企業(yè)收費(fèi)不透明,巧立名目,多收費(fèi)、少服務(wù),提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符;一些物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意,擅自改變共享建筑、共享設(shè)施的用途,或利用其經(jīng)營(yíng)謀取利益,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益;一些不具有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)也非法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng),擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng);個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)人員處理問(wèn)題的態(tài)度生硬、方式簡(jiǎn)單,甚至發(fā)生損壞業(yè)主財(cái)產(chǎn)、毆打業(yè)主的惡性事件。這些行為損害了物業(yè)管理行業(yè)的形象。

3、業(yè)主自我管理、自我約束的意識(shí)和能力較弱

實(shí)踐中業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題十分突出,其原因有兩方面:一方面是由于籌備成立業(yè)主大會(huì)要擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》等文件的草案,要確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單,這些工作需要籌備組投入一定的精力;另一方面是業(yè)主參與意識(shí)普遍不強(qiáng),眾多業(yè)主之間難以形成一致意見(jiàn)。有些地方?jīng)]有及時(shí)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》,將原有的業(yè)主委員會(huì)制度調(diào)整為業(yè)主大會(huì)制度,仍然存在少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員自行決策的情況,不能體現(xiàn)民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則,容易發(fā)生少數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員損害大多數(shù)業(yè)主利益的情況。業(yè)主公約是業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則,對(duì)業(yè)主自我管理和自我約束有重要作用,但相當(dāng)多的業(yè)主缺乏公約意識(shí),不少小區(qū)沒(méi)有制定業(yè)主公約,或者制定了僅流于形式,業(yè)主違反公約的現(xiàn)象較為普遍,對(duì)此也缺乏有效的制約手段。

4、“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格機(jī)制還沒(méi)有完全形成

《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)原則,國(guó)家發(fā)改委會(huì)同建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,但不少地方還沒(méi)有研究提出當(dāng)?shù)氐木唧w貫徹執(zhí)行意見(jiàn),仍然采用政策規(guī)定代替合同約定,硬性規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),不符合物業(yè)管理服務(wù)這一民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由雙方約定價(jià)格的精神。不少地方把應(yīng)該由政府部門(mén)或其它社會(huì)主體承擔(dān)的事項(xiàng)攤派給物業(yè)管理企業(yè),企業(yè)不堪重負(fù),也間接增加了業(yè)主負(fù)擔(dān);此外,部分居民受長(zhǎng)期“分房修房靠單位”觀念的影響,沒(méi)有養(yǎng)成物業(yè)管理消費(fèi)習(xí)慣,住房物業(yè)管理消費(fèi)觀念淡薄,隨意拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象較為普遍。物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低的狀況不利于了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

5、住房專項(xiàng)維修資金制度貫徹落實(shí)不到位

住房專項(xiàng)維修資金的問(wèn)題在《物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹過(guò)程中逐步突出出來(lái)。對(duì)于房改房,有的地方?jīng)]有按照規(guī)定從售房款中提取專項(xiàng)維修資金,或者提取了但在代管過(guò)程中被挪用,或用于發(fā)放項(xiàng)目貸款至今沒(méi)有收回;有的地方售房款己被原售房單位挪用或使用,提取專項(xiàng)維修資金沒(méi)有著落。對(duì)于商品房,多數(shù)地方雖然按照規(guī)定建立了專項(xiàng)維修資金制度,但資金歸集面小,歸集率低;個(gè)別地方甚至至今尚未建立商品房專項(xiàng)維修資金。這些問(wèn)題給住房共享部位共享設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造造成困難。

(二)解決辦法分析

要解決我國(guó)物業(yè)管理的這些問(wèn)題,應(yīng)該要建立起規(guī)范化、專業(yè)化、成熟的物業(yè)管理市場(chǎng),并從以下方面努力:

1、加速立法,建立物業(yè)管理法律體系,不但要有法可依,還應(yīng)切實(shí)可行,具體細(xì)致,如消防安全細(xì)則、物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)章等。

2、改革現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,業(yè)主委員會(huì)能夠真正行使權(quán)利,能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。開(kāi)展物業(yè)管理多種經(jīng)營(yíng),政府適當(dāng)放寬物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的政策限制,為持續(xù)快速健康發(fā)展提供資金保證。規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)可考慮合并、重組等方式,以擴(kuò)大規(guī)模,謀求更好的生存空間和發(fā)展環(huán)境。

3、引導(dǎo)社會(huì)公眾加深對(duì)物業(yè)管理的了解,糾正偏見(jiàn)及錯(cuò)誤看法,創(chuàng)造良好的社會(huì)輿論環(huán)境,便于物業(yè)管理工作的開(kāi)展。另一方面物業(yè)管理企業(yè)也要通過(guò)良好的服務(wù)來(lái)逐步改變?nèi)藗兊挠^念。

4、高度重視人才培養(yǎng)。要通過(guò)大專院校與自學(xué)考試等多種形式,多種渠道培養(yǎng)物業(yè)管理人才,抓緊對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理和管理員進(jìn)行上崗培訓(xùn),適時(shí)開(kāi)展對(duì)小區(qū)主任的培訓(xùn)。

5、重視業(yè)主委員會(huì)的重要作用,及時(shí)組建業(yè)主委員會(huì),提高其參與意識(shí),充分發(fā)揮其作用,建立健全監(jiān)督機(jī)制。

6、引入仲裁制度,成立仲裁機(jī)構(gòu),在格式化的《物業(yè)管理合同》中訂立仲裁條款。同時(shí)政府應(yīng)協(xié)助加強(qiáng)對(duì)仲裁結(jié)果的執(zhí)行力度,形成開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主及國(guó)家相關(guān)職能機(jī)構(gòu)等的聯(lián)動(dòng)格局,使像收費(fèi)糾紛等類問(wèn)題通過(guò)正規(guī)途徑,得到及時(shí)、妥善的解決。

總之,物業(yè)管理中的法律關(guān)系在具體的物業(yè)管理中必須明確分清,從而理順各方的關(guān)系,更好地做好物業(yè)管理工作。這個(gè)問(wèn)題的根本解決牽涉到民事基本權(quán)利的配置,需要以法律的形式才能明確,因此,還要加大物權(quán)立法的步伐,明晰相關(guān)產(chǎn)權(quán),從根本上解決。

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