農(nóng)村土地確權登記是維護農(nóng)民土地權益、促進農(nóng)村改革發(fā)展的一項基礎性工作。以下是海南省農(nóng)村宅基地確權的內(nèi)容介紹，歡迎閱覽！
海南省人民政府關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點的實施意見
瓊府〔2016〕74號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為貫徹落實《國務院關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點的指導意見》(國發(fā)〔2015〕45號)精神，現(xiàn)就做好我省轄內(nèi)農(nóng)村承包土地(指耕地)的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(以下簡稱“兩權”)抵押貸款試點工作，提出以下意見。
一、總體要求
(一)指導思想。
全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會精神，深入落實黨中央、國務院決策部署，按照所有權、承包權、經(jīng)營權三權分置和經(jīng)營權流轉(zhuǎn)有關要求，以落實農(nóng)村土地的用益物權、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利為出發(fā)點，深化農(nóng)村金融改革創(chuàng)新，加大對“三農(nóng)”的金融支持力度，引導農(nóng)村土地經(jīng)營權有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點，有效盤活農(nóng)村資源、資金、資產(chǎn)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中長期和規(guī)模化經(jīng)營的資金投入，為穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式，促進農(nóng)民增收致富和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。
(二)基本原則。
一是依法有序�！皟蓹唷钡盅嘿J款試點要堅持于法有據(jù)，遵守物權法、土地管理法、農(nóng)村土地承包法、城市房地產(chǎn)管理法等有關法律法規(guī)和政策要求，先在全國人大常委會授權試點地區(qū)范圍內(nèi)開展，待試點積累經(jīng)驗后再穩(wěn)步推廣。
二是自主自愿。切實尊重農(nóng)民意愿，“兩權”抵押貸款由農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體自愿申請，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者。流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營權抵押需經(jīng)承包農(nóng)戶同意，抵押僅限于流轉(zhuǎn)期內(nèi)的收益，不得損害農(nóng)民的土地承包權益。金融機構要在財務可持續(xù)基礎上，按照有關規(guī)定自主開展“兩權”抵押貸款業(yè)務。
三是穩(wěn)妥推進。在維護農(nóng)民合法權益前提下，妥善處理好農(nóng)民、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、金融機構、政府之間的關系，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權抵押貸款試點和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉(zhuǎn)讓試點工作。
四是風險可控。堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線。試點地區(qū)要完善確權登記頒證、流轉(zhuǎn)平臺搭建、風險補償和抵押物處置機制等配套政策，防范、控制和化解風險，確保試點工作順利平穩(wěn)實施。
(三)試點范圍。
東方市、屯昌縣、文昌市為農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權抵押貸款試點市縣，文昌市、瓊中黎族苗族自治縣為農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點市縣。開辦“兩權”抵押貸款業(yè)務的金融機構以在試點市縣設立分支機構的銀行業(yè)金融機構為主，原則上應覆蓋全部銀行業(yè)金融機構。
二、試點內(nèi)容及任務
(一)加快推進確權登記頒證進度。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權抵押貸款試點市縣要加快推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證，探索建立流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營登記備案制度，由縣級人民政府統(tǒng)一頒發(fā)流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權證。農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點市縣要建立完善宅基地使用權和農(nóng)民住房所有權確權登記頒證制度，實行統(tǒng)一登記。
(二)建立“兩權”抵押登記制度。試點市縣要盡早建立“兩權”抵押登記制度，明確具體部門負責對“兩權”抵押進行登記，規(guī)范登記流程，完善他項權利證書的發(fā)放和登記注銷程序。農(nóng)民住房財產(chǎn)權設立抵押的，需將宅基地使用權與住房所有權一并抵押。要建立完善多級聯(lián)網(wǎng)的農(nóng)村土地產(chǎn)權交易平臺，完善其“兩權”流轉(zhuǎn)處置功能，探索建立“兩權”抵押、流轉(zhuǎn)、評估的專業(yè)化服務機制，支持以各種合法方式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權用于抵押。
(三)規(guī)范“兩權”價值評估行為。試點市縣要建立“兩權”抵押價值評估制度，努力做到一次評估、多年有效，切實減輕農(nóng)民負擔。探索建立“兩權”價值評估的中介服務機構，引入獨立的第三方評價機制。農(nóng)業(yè)、房管部門應對評估機構資質(zhì)準入、評估方式等進行規(guī)范。
(四)開發(fā)“兩權”抵押貸款產(chǎn)品。金融機構要建立管理制度和實施細則，落實“兩權”抵押融資功能，在風險可控的前提下，在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創(chuàng)新支持力度，簡化貸款管理流程，扎實推進“兩權”抵押貸款業(yè)務。鼓勵金融機構在農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權剩余使用期限內(nèi)發(fā)放中長期貸款，有效增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的中長期信貸投入，鼓勵對經(jīng)營規(guī)模適度的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放貸款。創(chuàng)新信貸資金跟蹤監(jiān)管機制，實施“兩權”抵押貸款資金封閉運行，主要用于發(fā)展農(nóng)林牧副漁生產(chǎn)經(jīng)營和改善農(nóng)村居住環(huán)境等用途。?
(五)建立“兩權”抵押物處置機制。因借款人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的情形需要實現(xiàn)抵押權時，允許金融機構在保證農(nóng)戶土地承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。試點市縣要完善抵押物處置措施，鼓勵通過掛牌流轉(zhuǎn)、專設機構收儲等方式，確保當借款人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現(xiàn)抵押權。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(含宅基地使用權)抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規(guī)定。探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押擔保中宅基地權益的實現(xiàn)方式和途徑，保障抵押權人合法權益。探索建立宅基地使用權有償轉(zhuǎn)讓機制，農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上應限制在相關法律法規(guī)和國務院規(guī)定的范圍內(nèi)。
(六)建立風險緩釋及補償機制。試點市縣要結合實際，采取利息補貼、壯大政策性融資擔保公司、利用農(nóng)村土地產(chǎn)權交易平臺提供擔保、設立風險補償基金等多種方式，建立“兩權”抵押貸款風險緩釋及補償機制。保監(jiān)會海南監(jiān)管局要指導保險行業(yè)進一步完善農(nóng)業(yè)保險制度，引導保險機構創(chuàng)新產(chǎn)品，積極開辦“兩權”抵押貸款保證保險，大力推進農(nóng)業(yè)保險和農(nóng)民住房保險工作，擴大保險覆蓋范圍，充分發(fā)揮保險的風險保障作用。試點市縣要加大政策宣傳，積極推進農(nóng)村信用體系建設，為“兩權”抵押貸款提供良好信用環(huán)境。
(七)加大貨幣政策扶持和監(jiān)管政策支持。人行�？谥行闹幸С纸鹑跈C構積極穩(wěn)妥參與試點，對符合條件的農(nóng)村金融機構加大支農(nóng)再貸款支持力度。銀監(jiān)會海南監(jiān)管局要積極落實銀監(jiān)會關于“兩權”抵押貸款試點業(yè)務的監(jiān)管政策措施，支持銀行業(yè)金融機構開展“兩權”抵押貸款業(yè)務。
三、組織實施
(一)加強組織領導。成立省“兩權”抵押貸款試點工作指導小組(以下統(tǒng)稱省指導小組)，負責落實全國指導小組有關“兩權”抵押貸款試點工作要求，指導試點市縣開展試點，督查試點市縣相關政策措施的落實，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)試點中存在的重點難點問題，并做好專項統(tǒng)計、跟蹤指導、評估總結等相關工作;省指導小組辦公室設在人行海口中心支行。試點市縣政府要及時成立試點工作小組，負責指導轄內(nèi)“兩權”抵押貸款業(yè)務開展，承擔轄內(nèi)試點工作主體責任。省、市縣二級工作小組要建立試點工作會商制度，協(xié)調(diào)研究解決“兩權”抵押貸款試點推進中面臨的實際困難和問題。
(二)明確責任分工。全省各級政府、各部門要講政治、顧大局，充分認識改革試點的重要意義，準確領會改革試點政策精神，扎實推進中央賦予的“兩權”抵押貸款試點改革。省政府金融辦要會同人行�？谥行闹薪ⅰ皟蓹唷钡盅嘿J款培訓機制，加強業(yè)務指導，確保改革試點政策落實到位;省農(nóng)業(yè)廳、省國土資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省林業(yè)廳等單位要加強指導和配合，切實加快推進全省農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權以及宅基地使用權和農(nóng)民住房所有權確權登記頒證工作，并將全省“兩權”確權登記數(shù)據(jù)納入全省“多規(guī)合一”數(shù)據(jù)管理平臺。試點市縣政府要嚴格落實試點條件，認真研究“兩權”抵押貸款政策，盡快形成本市縣具體試點工作方案，經(jīng)市縣政府常務會和市縣委常委會審議通過后抓緊上報，經(jīng)省政府審核后印發(fā)執(zhí)行。各銀行業(yè)金融機構可根據(jù)本意見和金融管理部門制定的“兩權”抵押貸款試點管理辦法，建立相應的信貸管理制度并制定實施細則，報省指導小組辦公室備案，同時指導試點市縣分支機構積極開展“兩權”抵押貸款業(yè)務。
(三)做好監(jiān)測評估。人行海口中心支行要建立“兩權”抵押貸款專項統(tǒng)計制度，并做好我省試點市縣統(tǒng)計工作;會同省指導小組其他成員單位對試點工作進行跟蹤、監(jiān)督和指導，各試點市縣試點工作小組要開展年度評估，做好年度試點總結報告，并于每年1月20日前以試點市縣政府名義報送省指導小組。開展年度評估，省指導小組形成我省年度試點總結工作報告，以省政府名義上報全國指導小組。試點市縣和省級銀行業(yè)金融機構應在試點啟動后按季度向省指導小組報告試點工作進展情況及政策建議。按照國務院統(tǒng)一部署要求，全部試點工作于2017年底前完成。省指導小組成員單位、試點市縣工作小組和省級銀行業(yè)金融機構要確定1名聯(lián)絡員，并將名單和聯(lián)系方式報省指導小組辦公室。
附件：海南省農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點工作指導小組職責分工表
海南省人民政府
2017年7月26日
國土資源部等五部委聯(lián)合印發(fā)《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》以來，農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作取得積極進展，但也存在著農(nóng)村地籍調(diào)查工作基礎薄弱，個別地方不動產(chǎn)登記工作進展緩慢，一些地方宅基地“一戶多宅”、面積超占嚴重等突出問題，特別是農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)土地確權登記發(fā)證遲緩，直接影響了試點工作的順利推進。
為明確政策意見，為地方推進農(nóng)村土地確權登記工作提供政策供給，國土資源部近日下發(fā)《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。針對《通知》規(guī)定的重點內(nèi)容，國土資源部地籍管理司(不動產(chǎn)登記局)負責人近日進行了政策解讀。
落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不含糊
《通知》指出，除西藏自治區(qū)的部分市、縣外，全國都已實現(xiàn)不動產(chǎn)登記“發(fā)新停舊”，不動產(chǎn)登記制度順利落地實施。針對個別地方農(nóng)村不動產(chǎn)登記不規(guī)范的問題，《通知》明確提出四點要求：
一是農(nóng)村宅基地和集體建設用地使用權以及房屋所有權是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，要按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等法規(guī)政策規(guī)定，頒發(fā)統(tǒng)一的不動產(chǎn)權證書。這一點不能有任何含糊。
二是要根據(jù)當?shù)毓ぷ鳁l件，因地制宜選擇合適的調(diào)查方法，開展房地一體的農(nóng)村權籍調(diào)查，將農(nóng)房等宅基地、集體建設用地上的定著物納入調(diào)查范圍，并明確農(nóng)村權籍調(diào)查不得收費，不得增加農(nóng)民負擔。條件不具備的地方，可采用簡便易行的調(diào)查方法，形成滿足登記要求的權籍調(diào)查成果。
三是要將宅基地、集體建設用地和房屋等定著物一并劃定不動產(chǎn)單元，編制不動產(chǎn)單元代碼，為農(nóng)村不動產(chǎn)配上“身份證號”。
四是開展權籍調(diào)查時，不動產(chǎn)登記機構應將宅基地、集體建設用地和房屋的權屬調(diào)查結果送達農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并在村民會議或村民代表會議上說明，同時以張貼公告等形式公示權屬調(diào)查結果，做到農(nóng)村權籍調(diào)查公正、公開，充分保障農(nóng)民的知情權。
歷史遺留權屬問題有說法
《通知》以“依法確權、尊重歷史、公平合理、服務改革”為基本原則，針對地方反映較為突出的歷史遺留問題，結合已有的政策規(guī)范和地方工作需要，進一步系統(tǒng)明確了解決政策。具體包括：針對“一戶多宅”問題，《通知》強調(diào)，宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”�？紤]到實踐中戶籍管理與宅基地管理不銜接，公安部門規(guī)定有獨立住址才能分戶，而基層國土資源部門在戶籍分戶后才批準使用宅基地，因此導致符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，《通知》要求地方結合實際經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議，并按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后依法予以確權登記;未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。
針對宅基地面積超占問題，《通知》明確對于歷史上經(jīng)過批準的宅基地，認可批準的效力，按照批準面積確權登記。對于未經(jīng)批準占用宅基地的，《通知》分歷史階段予以處理。因宅基地使用面積標準是1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》規(guī)定的，1987年寫進《土地管理法》，《通知》結合國土資源部有關規(guī)定，又考慮到當前不動產(chǎn)登記工作加快推進的有關要求以及宅基地試點改革正在探索對超占面積進行有償使用等，分1982年以前、1982年～1987年、1987年以后3個歷史階段對宅基地超占面積如何確權登記進行了規(guī)定。即1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記;1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結果予以確權登記;1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。
針對非本農(nóng)民集體成員(含城鎮(zhèn)居民和華僑)依法取得的宅基地，《通知》規(guī)定要依法予以確權登記。非本農(nóng)民集體成員使用宅基地有兩種情況。第一種是政府實施扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等項目組織農(nóng)民易地建房使用宅基地，都是經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃和批準的，應予以確權登記。但為防止遷新、建新不退舊，《通知》要求在退出原宅基地并注銷登記后，再辦理登記手續(xù)。第二種是1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)合法取得的。因宅基地屬于農(nóng)民的福利性待遇，但對非農(nóng)業(yè)戶口居民(含城鎮(zhèn)居民和華僑)因轉(zhuǎn)讓、贈與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，《通知》認可其合理性，分1982年前、1982年～1999年兩個歷史階段，規(guī)定了確權登記的政策。因為1999年國辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權登記。
針對集體建設用地使用權確權問題，鑒于以往關于集體建設用地使用權確權登記政策規(guī)定較少，缺少針對不同歷史階段集體建設用地確權要求，而目前農(nóng)村土地制度改革中集體建設用地確權登記工作又非常重要。因此，《通知》明確分兩個歷史階段，對1987年《土地管理法》實施前，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設施、公益事業(yè)使用集體土地至今的，按照宜寬則寬原則予以確權登記;鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，要經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設用地使用權。1987年《土地管理法》實施后使用集體建設用地的，要嚴格規(guī)范，應依據(jù)批準文件辦理確權登記。
針對沒有權屬來源資料問題，《通知》在《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)〔2011〕178號)文件規(guī)定基礎上，進一步完善程序，強調(diào)要查明歷史使用狀況，屬于合法使用的，宅基地要經(jīng)農(nóng)民集體確認并出具證明，集體建設用地要經(jīng)農(nóng)民集體同意，公告30天無異議，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府核實，縣級政府審定或批準后，予以確權登記。
農(nóng)村婦女、進城落戶農(nóng)民合法權益有保障
為有效維護農(nóng)村婦女宅基地權益，《通知》明確，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產(chǎn)登記薄及權屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記。
按照中央推進城鎮(zhèn)化工作安排，未來1億農(nóng)民將進城落戶。根據(jù)《國務院關于深入推進城鎮(zhèn)化建設的若干意見》中“切實維護進城落戶農(nóng)民在農(nóng)村的合法權益和其合法宅基地權益應予以保護”的規(guī)定，《通知》規(guī)定農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記
