陽(yáng)泉市物業(yè)管理細(xì)則
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條本細(xì)則所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 配套設(shè)施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理；配套設(shè)施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善配套設(shè)施。
第四條市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的政策指導(dǎo)及監(jiān)督管理工作�？h（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、環(huán)保、公安、物價(jià)、財(cái)政、工商等部門(mén)依法按照職責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。
第五條市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛。
社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的日常工作進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。
第二章業(yè)主和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
只有一個(gè)業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
未成立業(yè)主大會(huì)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)需業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)監(jiān)督下，組織業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行審查，符合《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定的，可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)在物業(yè)管理區(qū)域予以公告。
物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)提出申請(qǐng)，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并在物業(yè)管理區(qū)域予以公告。
第九條物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；共用設(shè)施設(shè)備情況；建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時(shí)間。
第十條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上的；
（二）房屋出售并交付使用的建筑面積不足50％，但自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿2年的。
第十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起30日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。
籌備組組成人員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于７日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十二條建設(shè)單位自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日�；I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第十三條籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）提出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；
（三）登記和確認(rèn)業(yè)主身份；
（四）提出業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法草案；
（五）其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，將前款所列內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于７日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十四條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：
（一）管理規(guī)約；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。
首次業(yè)主大會(huì)表決權(quán)的確認(rèn)按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的規(guī)定執(zhí)行。
第十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)依法作出約定：
（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
（二）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；
（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；
（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；
（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主及物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。
第十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：
（一）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；
（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
（三）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；
（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；
（八）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；
（九）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選細(xì)則等；
（十）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
（十一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
第十八條 業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。
第十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地縣（區(qū)）的住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)以及公安部門(mén)參加。
第二十條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)之前，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需表決事項(xiàng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知社區(qū)居民委員會(huì)，公告期間不少于15日。
公告期內(nèi)，業(yè)主可以對(duì)擬表決事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn)，籌備組或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考，并將擬表決事項(xiàng)以及業(yè)主修改建議提交業(yè)主大會(huì)表決。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
（十一）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
決定第（六）、（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十二條 業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十三條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。
由業(yè)主大會(huì)共同決定的事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接行使。
第二十四條業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)任期為３至５年，可以連選連任。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，并不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)成員中推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。主任委員應(yīng)當(dāng)由具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)、熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策的人員擔(dān)任。
第二十五條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書(shū)面形式召開(kāi)，必須有過(guò)半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意并書(shū)面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的代表或者社區(qū)居民委員會(huì)參加。涉及重要事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議前應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主代表進(jìn)行座談，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第二十六條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）業(yè)主大會(huì)成立的情況；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起７日內(nèi)出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并將備案材料抄送物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)換屆、委員資格終止或者變更，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到備案部門(mén)重新備案。
第二十七條業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的備案證明，向物業(yè)所在地公安部門(mén)申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。
第二十八條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十九條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者有20%以上業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第三十條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第三十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)，并接受物業(yè)所在地縣、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
第三十二條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。從事物業(yè)服務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掛牌經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)等。
第三十四條外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局備案；外省物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先在省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。
第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)按照《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)須嚴(yán)格按照國(guó)家和省、市相關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，確保物業(yè)項(xiàng)目正常有序，不得擅自停止物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。
第四章前期物業(yè)管理
第三十六條本細(xì)則所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。
提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十七條建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之前，應(yīng)當(dāng)首先到物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)辦理審核備案。縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)將相關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。其中：城區(qū)、礦區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)須同時(shí)報(bào)市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局。
第三十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
第四十條未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗(yàn)收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十一條新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套不低于建設(shè)房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤及業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。
規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、配置等是否符合前款要求。
物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，不得買賣或者抵押；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得占用或者改變其用途。
第五章物業(yè)管理服務(wù)
第四十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、物業(yè)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)將相關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。其中：城區(qū)、礦區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)須同時(shí)報(bào)市住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局。
第四十三條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。
第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人實(shí)施；委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的保安人員，應(yīng)當(dāng)首先在公安部門(mén)備案，并嚴(yán)格執(zhí)行《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院第564號(hào)）相關(guān)規(guī)定。
第四十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定。
第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的發(fā)票。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等。
決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的告知義務(wù)，合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十八條物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)，并書(shū)面告知物業(yè)所在地縣、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和建設(shè)單位。
第四十九條業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第五十條物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止或解聘通知之日起10日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)完成交接驗(yàn)收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接手續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)服務(wù)管理秩序。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
第五十一條沒(méi)有選聘或續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理由業(yè)主大會(huì)自行管理或由社區(qū)居民委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行管理。
第六章物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書(shū)載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。
第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌；
（二）違法修建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng)、拆改共用設(shè)施設(shè)備；
（四）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；
（五）占用、損壞綠地、樹(shù)木和綠化設(shè)施；
（六）擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫(xiě)、刻劃；
（七）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；
（八）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（九）利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十四條住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告。
第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(kù)、車位，建設(shè)單位不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。
業(yè)主以外的其他車庫(kù)、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
第五十六條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非規(guī)劃用于停放車輛的場(chǎng)地停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，所獲收益如何分配由業(yè)主大會(huì)決定。
公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費(fèi)。
第五十七條車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過(guò)程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。
第五十九條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時(shí),相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。
第六十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)書(shū)面同意并報(bào)物業(yè)所在地相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補(bǔ)貼給相關(guān)業(yè)主造成的損失和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)約定。
第六十一條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金的繳納和使用按照《陽(yáng)泉市住宅共用部位公用設(shè)施專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。
第七章指導(dǎo)監(jiān)督
第六十二條物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動(dòng)，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、公安部門(mén)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第六十三條 已交付使用的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%，建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正。
第六十四條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在10日內(nèi)履行職責(zé)；逾期仍不履行的，社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，共同決定有關(guān)事項(xiàng)，并選舉新的業(yè)主委員會(huì)。在新的業(yè)主委員會(huì)選舉之前，由社區(qū)居民委員會(huì)暫時(shí)履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織換屆選舉工作。
第六十五條按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
被指定委員拒不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由社區(qū)居民委員會(huì)召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第六十六條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)選。
業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。在新的業(yè)主委員會(huì)選舉之前，原業(yè)主委員會(huì)不得以業(yè)主委員會(huì)的名義從事組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定選舉業(yè)主委員會(huì)以外的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說(shuō)明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物憑證賬目等于3日內(nèi)交由業(yè)主大會(huì)秘書(shū)或者其他檔案保管人員保管，并以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，檔案保管人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后，拒不移交相關(guān)檔案資料、印章及其他財(cái)物憑證賬目的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可請(qǐng)求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)委員離任時(shí)，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定是否對(duì)離任委員進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
第六十七條業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會(huì)共同決定。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主委員會(huì)印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。
社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取其意見(jiàn)。
第六十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方可派代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問(wèn)題。
第七十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第八章法律責(zé)任
第七十一條 違反本細(xì)則規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予或提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處罰。
第七十二條 違反本細(xì)則規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送備案的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期備案，逾期不辦理備案的，可提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)予以處理。
第七十三條違反本細(xì)則規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正，拒不改正，可提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)予以處理；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十四條違反本細(xì)則規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令退出；拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷其資質(zhì)證書(shū)。不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由縣（區(qū)）人民政府責(zé)成縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。
第七十五條違反本細(xì)則規(guī)定，被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可提請(qǐng)頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)予以處理；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十六條違反本細(xì)則規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由市、縣（區(qū)）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十七條違反本細(xì)則規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由市、縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十八條違反本細(xì)則規(guī)定，擅自修建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變房屋外立面的，由市、縣（區(qū)）規(guī)劃行政主管部門(mén)責(zé)令改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十九條違反本細(xì)則規(guī)定，市、縣（區(qū)）各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的工作人員或者其他有關(guān)行政部門(mén)的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九章附則
第八十條本細(xì)則所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會(huì)后是指業(yè)主大會(huì)。
本細(xì)則所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會(huì)的決定；未依法成立業(yè)主大會(huì)的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。
本細(xì)則所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。
第八十一條本細(xì)則自印發(fā)之日起執(zhí)行。
