2004年9月25日山西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過 根據(jù)2010年11月26日山西省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議關(guān)于修改部分地方性法規(guī)的決定修正。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 配套設(shè)施齊全的物業(yè)推行物業(yè)管理；配套設(shè)施不齊全的，由物業(yè)所在地人民政府、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）和公用企（事）業(yè)單位完善配套設(shè)施。
鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企（事）業(yè)等單位推行物業(yè)管理。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，依法做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)工作。
第二章 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六條 物業(yè)的承租人或者實(shí)際使用物業(yè)的其他人為物業(yè)使用人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
只有一個(gè)業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循下列原則:
（一）方便居民的生活和工作；
（二）有利于對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理；
（三）有利于社區(qū)建設(shè)與管理。
第九條 有下列情形之一的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域:
（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；
（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；
（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；
（四）其他可以整治成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條 物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng):
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；
（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；
（三）建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；
（四）業(yè)主總盧數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時(shí)間。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第十一條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)均可以向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告:
（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；
（二）房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿2年的。
設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。
籌備組由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表和建設(shè)單位（或者公有住房出售單位）組成�；I備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。
第十二條 籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）提出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；
（三）登記和確認(rèn)業(yè)主身份；
（四）提出業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法草案；
（五）其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，將前款所列內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。
第十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)決定籌集、使用專項(xiàng)維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)劃、制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議7日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決意見。被推舉業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，推舉業(yè)主可以另外推舉一名業(yè)主參加。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)任期為3至5年，可以連選連任。
召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案:
（一）業(yè)主大會(huì)成立的情況；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況。
設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起7日內(nèi)，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)辦理印章刻制等相關(guān)手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)換屆、委員資格終止或者變更，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為有必要，或者有百分之二十以上業(yè)主提議，可以變更業(yè)主委員會(huì)委員；變更業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止:
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；
（二）連續(xù)3次無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（四）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
（五）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（六）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利:
（一）根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；
（二）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（三）選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；
（四）制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
（一）履行物業(yè)服務(wù)合同；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
（三）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）妥善保管物業(yè)有關(guān)資料；
（五）接受有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)被解聘的，應(yīng)當(dāng)自收到解聘通知之日起10日內(nèi)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。
第四章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
第二十六條 前期物業(yè)管理招標(biāo)人是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，依法提出招標(biāo)項(xiàng)目、進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)單位。
物業(yè)管理招標(biāo)人是依法提出招標(biāo)項(xiàng)目、進(jìn)行招標(biāo)的業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理投標(biāo)人是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的、具有相應(yīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)法人。
第二十七條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)可以通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作:
（一）現(xiàn)售商品房在現(xiàn)售30日前；
（二）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
（三）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前60日內(nèi)或者合同解除之日起60日內(nèi)，完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作。
第二十九條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。
依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二第三十條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)宣布中標(biāo)人，向中標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。
第三十一條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體程序按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五章 前期物業(yè)管理
第三十二條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，可以參照國(guó)家制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第三十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，一般包括下列事項(xiàng):
（一）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（二）物業(yè)的基本情況；
（三）服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量和費(fèi)用；
（四）計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)起始時(shí)間；
（五）合同期限和合同解除條件；
（六）違約責(zé)任。
前款規(guī)定的服務(wù)事項(xiàng)一般包括下列內(nèi)容:
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；
（二）環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、消防等協(xié)助管理事項(xiàng)；
（四）物業(yè)裝飾裝修管理；
（五）物業(yè)檔案資料管理。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗(yàn)收備案之日起30日內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)。
分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，分期辦理已竣工驗(yàn)收備案的物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十五條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備和下列資料，并辦理書面移交手續(xù):
（一）物業(yè)（不合業(yè)主個(gè)人房屋）權(quán)屬資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的訂貨合同、產(chǎn)品合格證書、銷售憑證，安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)圖及批準(zhǔn)文件，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）前期物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十六條 未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的物業(yè)，以及已竣工驗(yàn)收合格但尚未出售或者雖已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)房屋總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會(huì)工作用房）。
物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于業(yè)主，不得買賣或者抵押；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得占用或者改變其用途。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，可以參照國(guó)家制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，按照本條例第三十五條的規(guī)定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得侵害居民的合法權(quán)益，不得妨礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)價(jià)格的法律、法規(guī)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省價(jià)格主管部門的規(guī)定，同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度和實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十三條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)疑時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第四十四條 物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。
房地產(chǎn)行政主管部門接到投訴后，認(rèn)為該投訴事項(xiàng)不屬于其職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知投訴人向有關(guān)部門投訴。
第七章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌；
（二）違法修建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng)、拆改共用設(shè)施設(shè)備；
（四）擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；
（五）占用、損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；
（六）擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃；
（七）擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽；
（八）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（九）利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十七條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費(fèi)。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用；停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人，但不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主大會(huì)。
第五十條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任和費(fèi)用。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
本條例實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項(xiàng)維修資金的，住房購(gòu)買人和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金余額不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定續(xù)交。
省建設(shè)行政主菅部門和設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的監(jiān)督工作。
第五十二條 專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代收。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門代管；業(yè)主委員會(huì)成立的，物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，將其代管的專項(xiàng)維修資金本息一并移交業(yè)主委員會(huì)。
第五十三條 專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專戶儲(chǔ)存，按幢建賬，按戶核算。
專項(xiàng)維修資金的代管單位和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況。
專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定接受審計(jì)監(jiān)督。
第五十四條 專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定使用:
（一）一幢住宅只有一個(gè)單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，從該幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出；
（二）一幢住宅有兩個(gè)以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，從各單元的專項(xiàng)維修資金中支出；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出。
第五十五條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。
第八章 法律責(zé)任
第五十六條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十七條 違反本條例規(guī)定，未取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，或者超越資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十八條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退出；拒不退出的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以降低其資質(zhì)等級(jí)直至吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議國(guó)家有關(guān)部門予以處理。
第五十九條 違反本條例規(guī)定，擅自改變房一屋使用性質(zhì)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，有關(guān)行政管理部門依法予以處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十條 違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十一條 違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門挪用專項(xiàng)維修資金的，由同級(jí)人民政府追回挪用的專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書，資質(zhì)證書由國(guó)家有關(guān)部門頒發(fā)的，建議吊銷其資質(zhì)證書。
業(yè)主委員會(huì)的成員及其工作人員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。
挪用專項(xiàng)維修資金構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十二條 違反本條例規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九章 附則
第六十三條 本條例所稱共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)（庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本條例所稱包干制，是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
本條例所稱酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
