民生宏觀：中國經(jīng)濟(jì)十大猜想
中國無疑正處于一個不確定的年代�；仡^看2015，很多一致預(yù)期被證明是一致錯誤：A股沒有等來6124，卻等來一場史無前例的股災(zāi);央企沒有等來激進(jìn)的混改，卻等來了一場說走就走的合并;地方政府沒有等來期待的財權(quán)，卻等來一堆來去無蹤的置換債，人民幣沒等來美聯(lián)儲加息，但還是來了一次出其不意的暴貶……不是我們不明白，而是世界變化快。當(dāng)下面臨的政治、經(jīng)濟(jì)、人口和外部環(huán)境換擋任何一項都足以改變中國，更何況是所有沖擊疊加在一起。我們只能從歷史中吸取經(jīng)驗，不斷調(diào)試自己的邏輯。
2015至少告訴我們?nèi)c(diǎn)經(jīng)驗：第一，當(dāng)所有人形成一致預(yù)期的時候，很可能是一致錯誤，機(jī)會和風(fēng)險往往藏在大家都忽視的地方，比如股市中的配資。第二，政策沖擊只會改變經(jīng)濟(jì)的節(jié)奏，不會改變方向。比如增長破7，通脹1時代，流動性寬松，基本面并沒有任何的出乎意料。第三，市場雖然有時會偏離基本面，但最終還是會回歸，偏離的越多，回歸的方式約劇烈，比如股災(zāi)。帶著這些經(jīng)驗，我們對做出以下判斷：
1、經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)下調(diào)到6.5%，實(shí)際增速略高于目標(biāo)。
2015全年保7基本是不可能完成的任務(wù)。預(yù)測GDP不能只看三大需求，因為中國根本沒有三大需求的準(zhǔn)確統(tǒng)計，固定資產(chǎn)投資不等于資本形成，凈出口不等于經(jīng)常賬戶順差，社會消費(fèi)品零售也不等于最終消費(fèi)。更準(zhǔn)確的方法是看從生產(chǎn)法分析各產(chǎn)業(yè)對GDP的增長拉動。對比今年和2015年，除了工業(yè)和金融業(yè)之外，其他所有行業(yè)的波動不到0.1個百分點(diǎn)。所以基本只要分析工業(yè)和金融業(yè)即可。工業(yè)可以看規(guī)上工業(yè)增加值，10月還在下行，而且看不到拐點(diǎn)。金融業(yè)可以看幾個指標(biāo)。一是存貸款增速，10月幾乎萎縮了一半，和三季度增兩倍落差明顯;二是證券交易額，兩市成交量增速已經(jīng)從二三季度的10倍和3.4倍回落到2.5倍;三是金融業(yè)相關(guān)稅收，10月營業(yè)稅從19.3%大降至9.7%，企業(yè)所得稅業(yè)大降10%。綜合判斷，四季度最多與三季度持平。
形勢比人強(qiáng)，從以往4次下調(diào)目標(biāo)的歷史來看，如果當(dāng)年沒有完成目標(biāo)，一定會導(dǎo)致增長目標(biāo)下調(diào)，比如1998和。以此推斷， 經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)下調(diào)是大概事件。而根據(jù)以往的經(jīng)驗來看，目標(biāo)可能定在6.5%，但最終的實(shí)際增速可能略高于6.5%。2015年第一產(chǎn)業(yè)拉動沒有變化，第二產(chǎn)業(yè)少拉動0.9個百分點(diǎn)左右，第三產(chǎn)業(yè)多拉動0.6個百分點(diǎn)左右。先看趨勢，第一產(chǎn)業(yè)不會有明顯波動，第二產(chǎn)業(yè)大概率貢獻(xiàn)下降，第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)還會上升。再估算幅度，的周期下滑壓力應(yīng)該介于2015和之間，按2014和2015的均值計算，假設(shè)第二產(chǎn)業(yè)少拉動0.6，第三產(chǎn)業(yè)多拉動0.3，這樣算下來的增速應(yīng)該在6.7%左右，略高于預(yù)期目標(biāo)。
2、CPI繼續(xù)“1”往無前，PPI連跌超過50個月，通脹有驚無險
預(yù)計CPI同比1.6%，較2015年略有回升，但仍然有驚無險。首先，翹尾因素略高于2015年。假設(shè)今年CPI為1.42%，則翹尾因素為0.55%，略高于今年的0.44%。其次，2015年豬價上漲8.2%，帶動CPI新漲價因素0.33%。考慮到豬價上漲帶動補(bǔ)欄以及明年總需求依然不強(qiáng)，明年豬價繼續(xù)強(qiáng)勢的概率不大，假設(shè)豬肉均價為22元/千克，拖累CPI新漲價0.38%。最后，2015年Brent原油均價約為53.83美元/桶，較大幅下跌45.6%，對CPI新漲價因素拖累0.91%(原油價格和CPI新漲價因素相關(guān)系數(shù)為0.02)。考慮到低油價對頁巖油產(chǎn)業(yè)的沖擊，部分企業(yè)去產(chǎn)能，在最新的報告中EIA上調(diào)原油價格預(yù)期至56.24美元/桶，較2015年上漲4.5%，貢獻(xiàn)物價上漲0.09%。第四，在經(jīng)濟(jì)下行的基本判斷之下，其它價格因素的貢獻(xiàn)應(yīng)該也略低于今年的1.56%，假設(shè)和去年的下滑幅度相同，則為1.38%。綜合看CPI約為1.64%(翹尾因素0.55%-豬價因素0.38%+油價因素0.09%+其它因素1.38%)。
預(yù)計明年P(guān)PI累計負(fù)增長將超過50個月，但同比跌幅將收窄�？紤]到本次去產(chǎn)能周期中，宏觀經(jīng)濟(jì)政策強(qiáng)調(diào)底線思維和嚴(yán)守系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線，去產(chǎn)能的力度總體上溫和于98年的大破大力去產(chǎn)能，上游原材料行業(yè)過剩產(chǎn)能并未明顯去化，PPI轉(zhuǎn)正仍需時日。但明年P(guān)PI同比跌幅有望在多方面因素合力作用下收窄，一是穩(wěn)增長政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向財政政策，總需求沖擊邊際上有所緩解;二是近期中央首提供給側(cè)改革，去產(chǎn)能力度有望加大;三是明年信用風(fēng)險加速爆破，企業(yè)破產(chǎn)倒逼產(chǎn)能去化;四是人民幣貶值可能帶來一定的輸入型通脹壓力。五是美元升值周期下大宗商品價格企穩(wěn)，對PPI的拖累減弱，尤其是油價，今年是跌45.6%，假定明年油價漲4.5%，其它因素影響不變，則PPI跌幅可能收窄2.5-3個百分點(diǎn)左右;
3、美聯(lián)儲加息靴子落地，資本加快“走出去”，人民幣再現(xiàn)一次性貶值。
美聯(lián)儲加息的條件已經(jīng)具備，現(xiàn)在只是何時扣動扳機(jī)的問題。目前看，12月加息的概率已經(jīng)達(dá)到70%，即便12月沒加，明年也會至少加一次息。對人民幣來說，美聯(lián)儲加息也好，加入SDR也好，其象征意義都已經(jīng)大于實(shí)質(zhì)意義，人民幣的長趨勢拐點(diǎn)已經(jīng)形成：
(1)美元升值預(yù)期已經(jīng)形成，只會有節(jié)奏變化，不會有方向變化。一方面在基本面比爛時代相對不爛(失業(yè)率甚至低于我們加工過的登記失業(yè)率)，另一方面在比賽放水時代相對偏緊，尤其是相對于歐洲，歐元在美元指數(shù)中占比60%，而歐洲未來可能日本化，歐央行已經(jīng)是覆水難收，歐元長期看貶。
(2)中國經(jīng)常賬戶順差趨于收窄，甚至轉(zhuǎn)向逆差。長期看，人口老齡化導(dǎo)致的儲蓄投資缺口收窄必然導(dǎo)致逆差，短期看，商品的衰退性順差不可持續(xù)，服務(wù)貿(mào)易逆差在屢創(chuàng)新高，投資負(fù)收益短期無法逆轉(zhuǎn)。
(3)中國資本[0.00%]賬戶逆差將加速擴(kuò)大，吃掉經(jīng)常賬戶順差。今年三季度資本賬戶逆差已達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的2239億美元，完全吃掉了經(jīng)常賬戶的634億美元順差，導(dǎo)致外匯儲備縮水1606億。這種趨勢不可逆轉(zhuǎn)：一是個人資產(chǎn)配置多幣種化，二是企業(yè)加快走出去，三是中美利率收窄，人民幣單邊升值預(yù)期打破，套利資金逆轉(zhuǎn)，過去是借低利率又貶值的美元投資高利率又升值的人民幣，可能逐步成為借低利率又貶值的人民幣投資高利率又升值的美元。
綜上，盡管短期央行可以通過量價干預(yù)維穩(wěn)，為加入SDR護(hù)航，但貶值壓力只會推遲，不會消失，最終達(dá)到臨界點(diǎn)，央行可能不得不再次允許人民幣一次性貶值。從防范資本外逃的角度來看，一次性貶值確實(shí)也比漸進(jìn)貶值更有效。但風(fēng)險在于，第一次市場覺得是偶然，第二次市場會當(dāng)成趨勢。
4、貨幣政策從主角變配角，降息空間明顯收窄，降準(zhǔn)次數(shù)不少于今年。
2015年貨幣政策是絕對的主角，可能逐步退居配角。貨幣寬松的方向不會變化，但思路上會有所調(diào)整，從主動到以被動對沖為主，政策重心逐步轉(zhuǎn)向財政政策和供給側(cè)改革。第一，融資成本的矛盾已經(jīng)大幅緩解。貸款加權(quán)利率下降107個BP，其中一般貸款利率下降91個BP，住房貸款下降123個BP，對于依然融資難的企業(yè)，問題出在風(fēng)險偏好，不是貨幣寬松能解決的。第二，通脹會掣肘貨幣寬松。從今年來看，央行對匯率依然自信，主要的掣肘因素還是來自通脹，全年最長的一段貨幣空窗期就和CPI的回升有直接關(guān)系。而根據(jù)我們的預(yù)測，2016的通脹會高于今年。
(1)2016降息的次數(shù)會明顯減少。一是存貸款利率已經(jīng)完全市場化，降息的邊際作用在遞減。降息的意義更多的體現(xiàn)在降低國企等強(qiáng)議價主體的貸款利率和住房貸款利率，但目前住房貸款利率已經(jīng)從最高時的6.97%大幅降到5%，從10月降息時保持住房公積金貸款利率不變來看，這似乎已經(jīng)達(dá)到央行的合意水平。二是CPI和PPI都應(yīng)該高于今年，由于通知下滑導(dǎo)致的實(shí)際利率攀升壓力緩解，而且會反過來壓低實(shí)際利率。三是降息對貸款利率的影響大于存款利率，會進(jìn)一步擠壓銀行的息差。
(2)2016降準(zhǔn)的次數(shù)不少于今年。一是對沖央行外匯占款的趨勢性下滑，今年央行口徑的外匯占款大降1.2萬億，而2013和分別是增加2.8萬億和6411億，一來一去產(chǎn)生每年近2萬億的基礎(chǔ)貨幣缺口。人民幣貶值壓力不減，為了維穩(wěn)，央行口徑外匯占款的下降幅度預(yù)計不少于今年，必須充分降準(zhǔn)對沖。二是穩(wěn)增長的資金需求也需要降準(zhǔn)來滿足。1998年為了配合財政部發(fā)行特別國債，央行曾一次性降準(zhǔn)5%給四大行輸送火藥。專項金融債等公共融資工具會繼續(xù)放量，這其實(shí)也是一種另類的特別國債，如果只是從存量池子里拿錢，那可能會使穩(wěn)增長的效果大打折扣。
5、財政赤字至少擴(kuò)大到2.5%，擴(kuò)大發(fā)債+結(jié)構(gòu)性減稅，政策性金融+PPP配合政府大幅加杠桿
財政政策將逐步取代貨幣政策成為主角，財政赤字率至少會擴(kuò)大到2.5%。財政赤字率僅有2.1%，2015年財政赤字率目標(biāo)雖然提高到2.3%，但橫向來看與美國的3.2%、日本的3.3%、印度的4.1%均有較大差距，縱向與2000年至2002年的2.6%、2.4%、2.6%相比也有提升空間。近日財政部副部長朱光耀稱要反思財政政策，其中特別提及“3%的赤字率是不是絕對科學(xué)，值得探討”，暗示中央已經(jīng)開始反思積極財政不積極的問題。
財政政策主要有兩個抓手：擴(kuò)大政府發(fā)債規(guī)模+結(jié)構(gòu)性減稅。首先，擴(kuò)大政府發(fā)債規(guī)模。傳統(tǒng)的地方政府債券雖然是大勢所趨，但目前預(yù)算管理和財政透明制度尚不健全的情況下，擴(kuò)容不會太明顯。主要還是置換債，一定會比今年的3萬億大得多。其次，加大結(jié)構(gòu)性減稅力度�？刹扇〉拇胧┌铀俟潭ㄙY產(chǎn)折舊、提高個稅征收起點(diǎn)，加大小微企業(yè)減稅力度等。
明年更重要的是財政政策的配套政策，主要是通過發(fā)行政策性金融和推廣PPP配合政府加杠桿。第一大抓手是政策性金融。中央層面雖然暫時還發(fā)不了特別國債，但以政策性銀行為主體的專項金融債其實(shí)是一種另類的特別國債。今年已發(fā)行的6000億專項金融債由國開行和農(nóng)發(fā)行、中央財政貼息，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，明年為了解決增量項目的融資來源問題，至少會擴(kuò)容到1萬億。第二個抓手是PPP，今年是項目招標(biāo)年，明年才是簽約年，3.4萬億的存量PPP項目中的簽約規(guī)模將超過1萬億。
6、注冊制推動股票供給放量，股票市場不會有驚心動魄的瘋牛，只有搖搖晃晃的慢牛。
大概率推出IPO注冊制。從近期IPO重啟釋放的信號看，監(jiān)管層明年可能把加快供給作工作。首先，錢多資產(chǎn)少的堰塞湖現(xiàn)象將繼續(xù)強(qiáng)化，注冊制相當(dāng)于擴(kuò)大股市池子泄洪。其次，有助于減少隱性的“殼”價值對市場的扭曲，促使市場回歸價值投資。第三，加快供給也有助于促使資金更多的流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，提升直接融資占比。最后，市場熱度明顯回升，也為加快供給提供了條件。目前來看，明年實(shí)施注冊制的可能性較大。一是證券法修訂已提上日程，一讀已經(jīng)完畢，明年可完成二讀和三讀。二是在重啟IPO的同時完善了新股發(fā)行制度，調(diào)整發(fā)行監(jiān)管方式加強(qiáng)信息披露，可視為推出注冊制的準(zhǔn)備工作之一。
注冊制長期是利好，但短期可能加劇市場波動。一是大量資產(chǎn)推向市場將直接分流存量資金，尤其是一些沒有投資價值的存量股可能遭受重創(chuàng);二是注冊制是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須在信息披露、監(jiān)管體系、退市制度等方面做好配套改革，推出后如果出現(xiàn)超預(yù)期的波動，政策可能出現(xiàn)反復(fù)(類似之前IPO政策的反復(fù))，打擊市場對改革的信心。以臺灣為例，臺灣在完全注冊制之前實(shí)行了23年的核準(zhǔn)制與注冊制并行制度，2006年才過渡到完全的注冊制，當(dāng)年臺灣股指呈現(xiàn)出大起大落的W型走勢。
總體來看，股市不可能重復(fù)今年的瘋牛，搖搖晃晃的慢牛是大概率事件。近兩年的股市繁榮大部分靠走心，即通過無風(fēng)險利率的下行和改革帶來的轉(zhuǎn)型預(yù)期來提升估值，而分子上的企業(yè)盈利并沒有明顯改善。的企業(yè)盈利依然不支持瘋牛，一是成本下行可能放緩，二是需求端尚未完全企穩(wěn)，三是供給端產(chǎn)能尚未開始消化。因此支撐市場還是只能靠估值，而這樣的市場一定是敏感和反復(fù)的。盡管無風(fēng)險利率下行推動的牛市還將繼續(xù)，但的市場可能會在以下風(fēng)險的沖擊下加大波動：一是人民幣貶值，二是注冊制和國企整體上市導(dǎo)致供給放量，三是實(shí)體信用風(fēng)險，四是無風(fēng)險利率從快速下行轉(zhuǎn)向緩慢下行。全年市場可能圍繞這些因素展開頻繁波動。
7、信用風(fēng)險加速爆破，國企違約成為常態(tài)，無風(fēng)險收益率繼續(xù)下行。
中國非金融企業(yè)杠桿率約為123%，是主要經(jīng)濟(jì)體中最高的。未來去杠桿無非五種途徑：一是靠經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，企業(yè)收入提升加快償債;二是靠融資成本的下行，同樣的收入可以償還掉更多的債務(wù);三是靠政府輸血，財政兜底;四是靠市場輸血，被兼并收購;五是靠債務(wù)減記;六是信用違約。目前來看，第一種方式看不到希望;第二種方式能解決一部分國有企業(yè)的問題，但對于大部分高風(fēng)險的民企來說，銀行并不愿意降低利率;第三種方式也只適用于國企;第四五種方式對過剩行業(yè)來說也是奢求;到頭來，大部分傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)都不得不選擇最后一種道路。
基于這種邏輯，信用風(fēng)險會比2015年更多更頻繁。2012年第一例國企債券違約(11海龍CP01)，2013年第一例P2P違約(東方創(chuàng)投P2P平臺)，又相繼發(fā)生第一例信托(誠至金開1號信托計劃)、第一例私募債(13中森債)、第一例民企債券(11超日債)違約，2015年更是蔓延至央企債券(11天威MTN2)。只要看不到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇或大規(guī)模債務(wù)減記，信用違約事件會進(jìn)一步蔓延。政府為守住金融風(fēng)險底線，仍會去保一部分存量債務(wù)，但失去保護(hù)的范圍會越來越大，國企違約將成為常態(tài)。
信用風(fēng)險的釋放有助于推動無風(fēng)險利率繼續(xù)下行。一是隨著剛性兌付的打破，鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)的僵尸企業(yè)所占用信貸資源減少，減少異化的資金需求。二是貨幣供給繼續(xù)保持寬松，穩(wěn)增長和去杠桿防風(fēng)險都需要低利率的支持，貨幣寬松是大趨勢。三是債務(wù)置換雖然短期可能對利率造成沖擊，但長期來看解決了期限錯配和滾動融資問題，有利于無風(fēng)險利率的下行;四是經(jīng)濟(jì)增長從重資產(chǎn)工業(yè)向輕資產(chǎn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，資金需求系統(tǒng)性下行;五是人民幣雖有貶值趨勢，但總體來看中國資本賬戶依然處于管制狀態(tài)，不會因資本大規(guī)模外逃終結(jié)利率下行趨勢。
8、十三五規(guī)劃開局之年加速落地，美麗中國成為最大亮點(diǎn)
是十三五規(guī)劃的開局之年，而美麗中國無疑是最值得期待的亮點(diǎn)。十三五規(guī)劃把綠色發(fā)展列入五大發(fā)展理念，并首次提出“最嚴(yán)格的環(huán)保制度”和“美麗中國”概念。生態(tài)環(huán)保作為一個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)站在了更大的風(fēng)口上。
第一，監(jiān)管體系從屬地管理轉(zhuǎn)向垂直管理，打破地方保護(hù)主義。十三五規(guī)劃首次提出“省以下環(huán)保機(jī)構(gòu)監(jiān)測監(jiān)察執(zhí)法垂直管理”，這意味著從環(huán)境監(jiān)察總隊到縣級監(jiān)察機(jī)構(gòu)都將脫離地方政府的管轄，改由省級環(huán)保機(jī)構(gòu)直接管理，包括相關(guān)的人事任命權(quán)、資金管理權(quán)等。這有利于打破過去屬地化管理帶來的地方保護(hù)主義，讓環(huán)保監(jiān)測數(shù)據(jù)說出真相，讓環(huán)保執(zhí)法落到實(shí)處。
第二，通過市場化的交易、融資和管理機(jī)制來激發(fā)地方政府和社會資本的積極性。十三五規(guī)劃首次提出“建立健全用能權(quán)、用水權(quán)、排污權(quán)、碳排放權(quán)初始分配制度”，“培育和發(fā)展交易市場”，這是環(huán)保體制的一個重大創(chuàng)新。過去環(huán)�；臼且揽空纳鷳B(tài)補(bǔ)償，這種方式一方面加大了地方政府負(fù)擔(dān)，另一方面對社會資本也沒有吸引力。十三五將重點(diǎn)通過交易機(jī)制激勵地方政府，即地方政府可以把自己節(jié)省出來的排污權(quán)等拿到市場交易。初始分配制度完成確權(quán)和生態(tài)空間的劃定將為此創(chuàng)造條件。對于過去束縛環(huán)保的融資問題，可以在生態(tài)空間整體開發(fā)的基礎(chǔ)上，通過“綠色金融”和“PPP模式”吸引更多社會資本加入。
9、國企改革1+N方案陸續(xù)落地，國企整體上市加速推進(jìn)，央企合并步伐放緩。
2015年是國企改革的頂層設(shè)計年，“指導(dǎo)意見”和一系列配套改革新政策及新方案【全文】出臺，1+N的頂層設(shè)計逐步成型，將進(jìn)入落地之年。
(1)央企層面主要看整體上市，合并步伐會低于預(yù)期。國企改革指導(dǎo)意見明確提出要推廣集團(tuán)整體上市，一是相對公平又迅速的提高國資證券化率，避免國有資產(chǎn)流失，市場化的定價方式也易被各方接受。二是緩解市場的堰塞湖效應(yīng)，同時也加大國企的股權(quán)融資，減少對信貸資金的占用。三是注冊制和市場供給將是資本市場的重點(diǎn)之一，為國企整體上市創(chuàng)造了條件。從地方國企看，隨著IPO重啟與注冊制改革，上市門檻降低，國資證券化的進(jìn)程將繼續(xù)加快。從央企看，一大波資產(chǎn)正在靠近。很多央企證券化空間巨大，即便資產(chǎn)證券率較高的中航工業(yè)集團(tuán)8000億資產(chǎn)中，也只有約60%實(shí)現(xiàn)了上市，實(shí)現(xiàn)整體上市還有3200億空間。
央企合并的步伐將低于市場預(yù)期。2015年最火爆的央企合并在可能會低于預(yù)期。中央的確有意支持央企整合重組，各行業(yè)的央企也上報了很多合并方案，但從包括南北車在內(nèi)的已有案例來看，央企合并的效果并不理想。主要問題是整而不合，有的是因為互補(bǔ)性不強(qiáng)，比如當(dāng)年行政主導(dǎo)的中外運(yùn)長航合并，結(jié)果是長油航運(yùn)退市，有的是經(jīng)營能力和文化的差異，比如南車在經(jīng)營能力和資產(chǎn)質(zhì)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于北車，門不當(dāng)戶不對引發(fā)的矛盾可想而知。
(2)地方國企改革重點(diǎn)看混改，主要是資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的發(fā)達(dá)地區(qū)。央企通過股份制改革和上市，已完成大部分混改工作，混改重點(diǎn)在地方國企，尤其是廣東、上海、重慶等國企資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)的發(fā)達(dá)地區(qū)。一是地方國企數(shù)量龐大，超過10萬家，多數(shù)企業(yè)難以上市，通過引入戰(zhàn)略投資者、員工持股、PPP等方式混改是較為可行的改革新政策及新方案【全文】。二是地方政府積極推動。地方國企混改步伐比央企更快，在國企改革頂層文件發(fā)布前，已有20多個省市公布了改革新政策及新方案【全文】，公布了積極的混改目標(biāo)。很多資產(chǎn)在地方政府手中無法物盡其用，交給市場有助于盤活存量資產(chǎn)，減輕地方政府負(fù)擔(dān)。
10、房地產(chǎn)銷售結(jié)束回光返照，地產(chǎn)投資第一次出現(xiàn)年度負(fù)增長，國家住房銀行提上日程
房地產(chǎn)銷售在2015年回光返照，將再次回到現(xiàn)實(shí)。30大中城市的高頻銷售數(shù)據(jù)9月就已開始回落，全國的商品房銷售也在10月首次出現(xiàn)回落，政策寬松帶來的短期效應(yīng)正在逐步消散，地產(chǎn)身上的鐐銬從來就沒有消失過。短期看，政策寬松的邊際力度會減弱，去年限制地產(chǎn)銷售的信貸和利率因素都已經(jīng)基本消除，房貸利率已經(jīng)從高點(diǎn)回落123個BP，進(jìn)一步下調(diào)的空間不大，10月降息時已經(jīng)特別要求公積金貸款利率不作調(diào)整。中長期看，人口壓力才剛剛開始。根據(jù)我們的估算，2005到間全國的剛需人口(20-29歲)暴增6500萬，而未來5年可能會減少5000萬，這種趨勢會在進(jìn)一步加速。而在戶均超過1套、人均超過33平米的情況下，改善型需求也空間有限。
房地產(chǎn)投資的情況要比銷售更糟。新開工面積負(fù)增長，2015年施工面積負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能出現(xiàn)全年負(fù)增長。實(shí)際上從當(dāng)月數(shù)據(jù)來看，今年8月之后就已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長。銷售的火爆并沒有引燃地產(chǎn)商投資的熱情，目前的主基調(diào)依然是消化庫存。待售面積已經(jīng)從去年底的6.2億平米上升到6.7億平米，而待售面積與近一年月均銷售的比值也從去年底的6.0上升到6.3，庫存不僅沒有消化，反而隨著新項目的竣工繼續(xù)惡化。如果再考慮到近50億平米的在建面積，就更沒有理由對房地產(chǎn)投資樂觀了。不過話說回來，地產(chǎn)投資的下行是好事，如果地產(chǎn)投資明年回升，只會讓房地產(chǎn)供需矛盾進(jìn)一步激化。
房地產(chǎn)政策的核心是消化庫存。擴(kuò)大供給的措施會逐步弱化，比如保障房建設(shè)，擴(kuò)大需求的措施會繼續(xù)強(qiáng)化，比如信貸政策、公積金政策和交易稅費(fèi)的進(jìn)一步調(diào)整。此外，作為激發(fā)合理需求、構(gòu)建住房融資體系的關(guān)鍵，國家住房銀行有望加速提上日程。
