第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
前款所稱房屋，包括建筑物內(nèi)的商品住宅、經(jīng)營性用房和物業(yè)管理用房。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。
第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市政、城管執(zhí)法、價格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、民政、環(huán)保、人防等有關(guān)部門及供水、供氣、供電等企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工和本條例規(guī)定，做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。
社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第七條 配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的原有住宅小區(qū)，由所在地人民政府組織整治改造，逐步實行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
(九)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(十)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
(四)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求；
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記，并將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請登記。
第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域登記證明；
(二)建筑規(guī)劃總平面圖；
(三)物業(yè)建筑面積清冊；
(四)業(yè)主名冊；
(五)交付使用的公用設(shè)施設(shè)備證明；
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明。
建設(shè)單位未及時書面報告的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
第十三條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、房地產(chǎn)行政主管部門代表、物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會成員候選人名單；
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法；
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十五條 業(yè)主大會決定下列事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金；
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。
第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托事項、委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會決定本條例第十五條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。
第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十九條 業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(四)組織籌集專項維修資金，并監(jiān)督使用；
(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費；
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋；
(八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第二十條 業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員每屆任期不超過五年，可以連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。
選舉業(yè)主委員會成員時，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應(yīng)當(dāng)由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議補選。
第二十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力；
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公道正派，廉潔自律；
(五)具有一定的組織能力；
(六)具備必要的工作時間。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；
(三)管理規(guī)約；
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任負(fù)責(zé)召集，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十六條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第二十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；
(二)不履行成員職責(zé)的；
(三)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；
(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。
第二十八條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標(biāo)人少于三個的，經(jīng)縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十條 建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
第三十一條 建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。
第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售時予以公布。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用�？h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。
第三十三條 新建物業(yè)符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
(三)義務(wù)教育學(xué)校及幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成；
(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書，依照法律法規(guī)規(guī)定需要進行檢測的，還應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測合格；
(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗并記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整修。
第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十六條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人提供質(zhì)量保證書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。
第三十七條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所投保物業(yè)可以不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
建設(shè)單位在保修期限內(nèi)不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同財政部門、發(fā)展改革部門制定，經(jīng)省人民政府同意后公布施行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；
(二)公共綠化的維護；
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；
(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項；
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；
(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；
(八)其他物業(yè)管理事項。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)要求、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進行查詢。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)電梯等機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時報告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護設(shè)施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；
(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
(四)住宅裝飾裝修管理資料；
(五)業(yè)主清冊；
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議；
(七)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十六條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位墊付，業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時，由業(yè)主返還建設(shè)單位墊付的費用。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)的時間不得少于二個月。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運行費用未納入物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分?jǐn)�，并定期公布�?/p>
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共照明用電、園林綠化用水費用，應(yīng)當(dāng)按照符合其使用性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取。
供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，并按約定支付手續(xù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方。
第五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：
(一)本條例第三十五條第一款和第四十四條規(guī)定的資料；
(二)物業(yè)管理用房；
(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；
(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備；
(五)其他應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料。
新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物。
第五十一條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會做好交接工作，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)。
第五十二條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
市容、公安、工商、環(huán)保、規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、治安消防、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以依照國家和本省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案。
第五十三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。
第五十四條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，社區(qū)居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)；
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題；
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題；
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題；
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。
第五章 物業(yè)的使用和維護
第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，收益和使用情況應(yīng)當(dāng)公示。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。
出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。
第五十八條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。
業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程，平時由投資者依照法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程進行經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)按照非住宅物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)交存住宅專項維修資金、交納物業(yè)服務(wù)費。
第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守國家和本省的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，禁止下列行為：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀；
(五)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；
(六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的整潔、美觀。
第六十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。
在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。
第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：
(一)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
(二)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
(三)排放有毒、有害物質(zhì)；
(四)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
(五)亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；
(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；
(七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
第六十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。
業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
第六十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第六章 法律責(zé)任
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可以處二千元以上一萬元以下的罰款。
第六十七條 建設(shè)單位違反本條例第三十七條規(guī)定，未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第六十八條 違反本條例第六十條和第六十二條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款；
(三)破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處一萬元以上十萬元以下的罰款;
(四)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第六十九條 違反本條例第四十條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上一萬元以下罰款。
第七十條 違反本條例第四十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定擅自停止服務(wù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第七十一條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝飾裝修保證金的，由價格主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第七十二條 房地產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)未按照本條例規(guī)定組織成立業(yè)主大會籌備組的；
(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第七十三條 對違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七章 附 則
第七十四條 本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義：
(一)專有部位，是指一套自用房屋分戶門內(nèi)的空間及其室內(nèi)墻面和天井、庭園等部位；
(二)專有設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿�、電線等設(shè)備；
(三)共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住房銷售價值的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、值班室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面、屋頂?shù)炔课唬?/p>
(四)共用設(shè)備，是指一幢住宅內(nèi)部，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住宅銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、電線、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；
(五)共用設(shè)施，是指居住小區(qū)內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入住宅銷售價格的由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的道路、綠地、停車場(庫)、路燈、公益性文體設(shè)施、安全防范設(shè)施、供水供電設(shè)施、消防設(shè)施、信報箱(群)、排水管道窖井、化糞池、垃圾站(房)等設(shè)施；
(六)房屋承重結(jié)構(gòu)，是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第七十五條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：
(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行房屋登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有二個以上專有部分的，按照一人計算。
(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。
第七十六條 由人民政府投資建設(shè)或者儲備的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。
第七十七條 本條例自 年 月 日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過的、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。
關(guān)于《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》的說明
——2011年11月28日在江西省第十一屆人大常委會第二十八次會議上
省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長 張勇
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受省政府的委托，現(xiàn)就《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)作如下說明。
一、修訂的必要性
發(fā)展物業(yè)管理，對于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提升城市社會管理和服務(wù)水平，促進社會和諧穩(wěn)定，都具有重要的現(xiàn)實意義。我省物業(yè)管理起步于上世紀(jì)90年代初，1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過了《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》。該條例的頒布實施，對規(guī)范我省物業(yè)管理工作，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。至2010年底，全省已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)981家，行業(yè)從業(yè)人員6萬余人，新建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理覆蓋率達(dá)100%，全省物業(yè)管理整體水平日益提高。但是，隨著廣大業(yè)主對物業(yè)管理需求和期盼不斷提高，加之新情況、新問題不斷出現(xiàn)，物業(yè)管理糾紛也呈上升趨勢，物業(yè)管理收費難、小區(qū)停車難、業(yè)主自治機制不健全等困難和問題日益突出，我省現(xiàn)行條例已經(jīng)不能滿足當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展的實際情況和客觀需要。2010年，根據(jù)全國人大常委會的工作部署，省人大常委會對我省地方性法規(guī)進行了一次全面清理，其中《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》作為需要全面修訂的項目，建議省政府列入年度立法計劃。因此，有必要對該條例進行修訂。
二、審查經(jīng)過
修訂草案送審稿由我廳起草，于2011年3月31日報省政府。在審查修改過程中，書面征求了省人大財經(jīng)委、省人大常委會法工委、省發(fā)改委、省財政廳、省國土資源廳、省公安廳、省民政廳、省衛(wèi)生廳、省教育廳、省環(huán)保廳、省工商局、省消防總隊、省電力公司、部分房地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及11個設(shè)區(qū)市政府、部分縣級政府的意見。2011年5月中旬、6月下旬和9月上旬，會同省政府法制辦先后到鷹潭市、南昌市、宜春市、豐城市進行調(diào)研。6月20日，分別召開了專家論證會和部門協(xié)調(diào)會。根據(jù)調(diào)研、論證、協(xié)調(diào)中各方提出的意見，會同省政府法制辦對送審稿進行了多次修改。
鑒于該立法項目涉及面廣、社會關(guān)注度高，為增強政府立法的科學(xué)性、民主性，擴大群眾的參與度，充分聽取社會各界的意見和建議，提高政府立法質(zhì)量，經(jīng)凌成興常務(wù)副省長同意，8月18日《江西日報》刊登了修訂草案征求意見稿全文，向社會公開征求意見。截至9月底，共收到信件和電子郵件68封，意見二百余條，主要集中在物業(yè)質(zhì)量保修、物業(yè)服務(wù)收費等問題上。我廳會同省政府法制辦對征集的意見進行了逐條梳理，對有價值的意見予以了采納。
11月17日，省政府第57次常務(wù)會議討論通過了修訂草案，提請省人大常委會審議。
三、幾個主要問題的說明
(一)關(guān)于《條例》的名稱
原條例名稱為《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》，適用范圍僅限于城市居住小區(qū)，而目前物業(yè)管理已經(jīng)深入到機關(guān)、企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等非居住用房，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》將物業(yè)界定為已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場地。因此，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，參照外省市的做法，結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理的實際需要，將原《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》修改為《江西省物業(yè)管理條例》。
(二)關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會
業(yè)主大會和業(yè)主委員會能否依法成立和正常運轉(zhuǎn)，直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益。為規(guī)范業(yè)主自治，保障業(yè)主權(quán)益，修訂草案明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)，以及召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會需具備的條件、程序等(第十、十五、十六、十七、十八、十九、二十三條)。由于首次業(yè)主大會會議的籌備直接影響到業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和正常開展工作。因此，修訂草案對首次業(yè)主大會成立條件、業(yè)主大會籌備組的組織形式和工作職責(zé)等作了具體規(guī)定(第十二、十三、十四條)。為保證業(yè)主大會、業(yè)主委員會正常運行，修訂草案規(guī)定業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定(第二十八條)。
(三)關(guān)于住宅物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。”為了將這一規(guī)定落到實處，避免住宅物業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時，施工單位與建設(shè)單位互相推諉，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益得不到保障，借鑒貴州、上海等省市的做法，修訂草案設(shè)立了質(zhì)量保修金制度。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足；保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。如果建設(shè)單位不履行法定保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支，以此保障業(yè)主的權(quán)益(第三十七條)。
(四)關(guān)于物業(yè)服務(wù)和收費
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供連續(xù)不間斷服務(wù)，業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費，是物業(yè)管理正常有序運行的保障。針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)，修訂草案作了以下幾個方面的規(guī)定：一是規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強日常檢查；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告(第四十二條)。二是為了防止物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時因業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)訂合同而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷，修訂草案規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會(第四十九條)。三是規(guī)定實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題和糾紛(第五十四條)。
針對業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的問題，修訂草案作了以下幾個方面的規(guī)定：一是明確物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十五條)。二是規(guī)定已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)(第四十六條)。三是規(guī)定物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任(第四十七條)。
(五)關(guān)于物業(yè)的使用和維護
合理使用、有效維護物業(yè)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同責(zé)任。為此，修訂草案主要作了以下幾方面規(guī)定：一是對改變物業(yè)公共建筑和共用設(shè)施用途，以及占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地等行為作了限制性規(guī)定(第五十五條)。二是規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守國家和本省的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，同時明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理責(zé)任(第六十、六十一條)。三是規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金(第六十四條)。四是規(guī)定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償(第六十五條)。
