新余市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,為業(yè)主提供服務,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。
第四條各級人民政府應當建立物業(yè)管理績效考核制度,加強對物業(yè)管理工作的組織和領導,將物業(yè)服務納入服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設。
第五條市物業(yè)管理主管部門負責貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理有關法律、法規(guī);研究、制定行業(yè)管理制度和行業(yè)服務標準;負責指導縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門以及協(xié)調其他相關行政管理部門依法開展物業(yè)管理相關工作;負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督檢查工作;法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六條縣(區(qū))人民政府、管委會應切實履行屬地負責的原則;組織縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)開展物業(yè)管理工作;負責對本轄區(qū)物業(yè)管理工作的考核,把物業(yè)管理工作納入街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)績效考核體系,推進物業(yè)管理重心下移;負責本轄區(qū)老、舊小區(qū)整治改造和無物業(yè)管理小區(qū)納入物業(yè)管理;完成物業(yè)管理的其他工作。
縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;嚴格貫徹國家、省、市有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)并組織實施;指導街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)物業(yè)管理工作;牽頭建立本轄區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和投訴受理制度,協(xié)調處理本轄區(qū)重大物業(yè)矛盾糾紛;加強對街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的培訓和對無物業(yè)管理小區(qū)管理指導;完成物業(yè)管理的其他工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度;會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門具體指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會,并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責;建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,依法調解本轄區(qū)物業(yè)管理糾紛;協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理關系;負責無物業(yè)管理小區(qū)的日常管理。
社區(qū)居委會(村民委員會)負責協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和業(yè)務主管部門做好社區(qū)物業(yè)管理工作;參與和組織本轄區(qū)業(yè)主大會籌備、召開、選舉;對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調;指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者建立自治性物業(yè)服務組織;協(xié)調處理物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛;社區(qū)黨組織按照黨的章程指導物業(yè)管理區(qū)域成立黨的基層組織,發(fā)揮黨組織在小區(qū)物業(yè)管理中的先進作用。
第七條鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會;物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)行為,維護市場秩序和公平競爭;促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務,推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第八條市公安部門應當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安巡邏及安防系統(tǒng)監(jiān)督工作,對物業(yè)服務企業(yè)履行治安巡邏、安防設施配置等情況實施監(jiān)督檢查;依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)偷盜、違規(guī)飼養(yǎng)動物等影響公共安全的行為。
市城鄉(xiāng)建設主管部門負責對物業(yè)項目建筑工程質量進行監(jiān)督管理,依法處理房屋建筑質量問題引發(fā)的投訴及矛盾糾紛。
市規(guī)劃主管部門負責對物業(yè)服務用房、車庫(位)等公建配套設施進行規(guī)劃審批監(jiān)督工作。
市價格主管部門負責做好物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作,規(guī)范物業(yè)服務收費行為,適時調整物業(yè)服務收費指導價并定期公布;受理價格政策咨詢和投訴舉報。
市城市管理部門應當依法查處違章改建搭建建筑物或構筑物、侵占公共部位、破壞公共綠地等違法違規(guī)行為,查處小區(qū)及周邊噪聲、亂倒裝修裝飾垃圾等行為。
市人民防空主管部門應當做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程、人民防空通訊警報設施和相關功能用房的監(jiān)督管理工作,對違規(guī)情況提出處理意見。
市市場監(jiān)督管理部門負責物業(yè)區(qū)域內(nèi)電梯、壓力容器等特種設備安全監(jiān)察工作。
市民政部門負責將小區(qū)物業(yè)服務納入社區(qū)建設指導范圍,負責社區(qū)辦公和活動用房的審批和監(jiān)督工作。
市消防主管部門負責開展消防監(jiān)督檢查和消防宣傳教育,指導物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設施設備維護管理。
市供水、供電、供氣、通信、郵政等單位負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相應產(chǎn)權所屬設施設備的管理和維護。
試點供水部門協(xié)助無物業(yè)管理小區(qū)管理部門收取物業(yè)服務費,具體細則由相關部門另行制定。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住,經(jīng)業(yè)主本人書面授權,享有前款規(guī)定的業(yè)主權利。
第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,支持物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)遵守國家和省、市有關房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(五)不得損害公共利益和他人合法權益;
(六)按時交納物業(yè)服務費用,將房屋租賃信息報送房地產(chǎn)登記部門和物業(yè)服務企業(yè),將房屋交易信息報送物業(yè)服務企業(yè);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。
第十一條一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的,建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開首次業(yè)主大會的書面報告。
建設單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū),十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
第十二條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi),會同物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)�；I備組應當自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主、建設單位代表、物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)管理主管部門、社區(qū)居委會(村民委員會)代表組成�；I備組人數(shù)應當為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總人數(shù)的二分之一�；I備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居委會(村民委員會)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十三條籌備組成員應當符合以下條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)具有一定的組織能力和必要的工作時間;
(三)本人及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及下屬企業(yè)任職;
(四)無索取、非法收受開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)財物及利益的行為;
(五)無泄露業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為;
(六)無因違法犯罪被追究刑事責任的情形。
籌備組成員中的業(yè)主代表還應當依法繳納物業(yè)服務費、按時交納住宅專項維修資金。
第十四條籌備組應當履行下列職責:
(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法,提出業(yè)主委員會成員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組履行職責的期限,到首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十五條業(yè)主大會履行下列職責:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作,聽取業(yè)主委員會的工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)擬訂物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(六)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;
(七)依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)依法決定改變共有部分的用途;
(九)決定利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應當由業(yè)主共同決定的事項。
第十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,或者網(wǎng)絡實名投票等記名投票方式進行表決。采用網(wǎng)絡實名投票方式的,應當使用統(tǒng)一公布的電子投票系統(tǒng)。
業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見或者網(wǎng)絡實名投票形式的,應當將征求意見結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告不少于十五日。
業(yè)主大會決定本辦法第十五條第五項至第八項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本辦法第十五條規(guī)定的其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前,應當事先征求其所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主大會會議上如實反映。
第十八條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次,具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十九條業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,履行下列職責:
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督專項維修資金的使用;
(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用;
(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(七)調解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(八)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會可設置主任、副主任,主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員數(shù)額,根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小確定。建筑面積五萬平方米以下的物業(yè),業(yè)主委員會成員設五人,建筑面積五萬平方米以上的,最多不超過十一人,業(yè)主委員人數(shù)應當為單數(shù)。
業(yè)主委員會候選人人選,由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)征求有關各方意見后確定,也可由十名以上的業(yè)主聯(lián)合提名候選人,但只能一次性推舉一名。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第二十一條業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守有關法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè),責任心強,公道正派,廉潔自律;
(五)具有一定的組織能力和文化水平。
第二十二條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列資料向物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案:
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)書面報告原備案單位。
第二十三條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任負責召集,主任因故不能履行職責,可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席,作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。
第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無關的決定,不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十五條業(yè)主委員會應當建立定期接待制度,及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議,接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度,做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄,并妥善保管。
業(yè)主委員會應當建立信息公開制度,按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十六條業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則決定,對需要換屆的業(yè)主委員會,任期屆滿六十日前,應當開始籌備召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。無正當理由逾期未換屆的,物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當協(xié)調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好其他交接工作。
第二十七條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議,由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權,決定是否終止其成員資格:
(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;
(二)不履行成員職責的;
(三)利用成員資格謀取私利的;
(四)違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權益行為的;
(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。
第二十八條業(yè)主大會與業(yè)主委員會開展工作的活動經(jīng)費和業(yè)主委員會成員的報酬,從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔,具體辦法和標準由業(yè)主大會決定,并報物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第三章前期物業(yè)管理
第二十九條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理;招投標的專家評委應當在市物業(yè)管理主管部門專家評委數(shù)據(jù)庫中抽取。
投標人少于三個的,經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十條建設單位出售新建房屋之前,應當制定臨時管理規(guī)約,并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時,應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認,并受其約束。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得損害購房人的合法權益。
建設單位應當將業(yè)主臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示和說明。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十五日內(nèi),向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。
第三十一條建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,最低不少于一百二十平方米;其中,業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)管理用房應當按照下列標準建設:房屋內(nèi)墻面應當涂刷內(nèi)墻涂料,頂棚應當?shù)蹴敾蛲克⑼苛?地面鋪設瓷磚,衛(wèi)生間墻地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具,供水供電等應當具備正常使用功能;小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設施的,應當在物業(yè)管理用房內(nèi)預留端口,具備正常使用功能。
物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立使用、能夠確權的房屋,具備通風、采光條件和水、電使用功能。沒有配置電梯的物業(yè),物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、地下室、車庫(棚)、架空層、夾層和人防工程等以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主,無償專用于物業(yè)管理、服務工作,不得挪作他用。核發(fā)房屋預售許可證和辦理不動產(chǎn)權屬初始登記時,在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分,但不頒發(fā)產(chǎn)權證書。業(yè)主有權查詢。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置,也不得分割、租賃、轉讓和抵押。物業(yè)交付時,物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管。
第三十二條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、出廠資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會或社區(qū)居委會(村民委員會)。
第三十三條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄,發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位,并向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告有關情況,建設單位應當及時整修并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。
第三十四條建設單位在房屋交付時,應當向購房人提供房屋質量保證書和房屋使用說明書,并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
第四章物業(yè)管理服務
第三十五條鼓勵業(yè)主大會采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè);采用招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的,專家評委由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門監(jiān)督指導抽取。
物業(yè)服務項目實行項目經(jīng)理責任制;物業(yè)服務企業(yè)應當在簽訂物業(yè)服務合同之日起十五日內(nèi),將物業(yè)服務合同和項目經(jīng)理相關信息報市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
物業(yè)服務合同應當包括下列事項:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況;
(二)物業(yè)服務合同期限;
(三)物業(yè)服務質量標準;
(四)物業(yè)服務費用的收取標準和方式、公布物業(yè)服務費用收支情況的時間;
(五)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(六)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設施的養(yǎng)護、管理;
(七)對外來人員和車輛登記、定期巡邏,以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序、安全防范事項;
(八)車輛的停放管理;
(九)物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造費用的管理;
(十)物業(yè)服務、財務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(十一)物業(yè)服務合同終止、解除條件;
(十二)雙方約定的其他物業(yè)管理事項;
(十三)違約責任。
物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務:
(一)以服務業(yè)主為宗旨,提高服務質量和水平;
(二)按照物業(yè)服務合同,提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養(yǎng)護等服務;
(三)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況;
(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務,開展社區(qū)文體活動;
(六)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;
(七)為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務;
(八)協(xié)助調解業(yè)主間的物業(yè)糾紛;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第三十六條市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門完善物業(yè)服務企業(yè)信用考核制度,建立物業(yè)小區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)信用檔案等統(tǒng)一的監(jiān)管信息平臺。
物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員未按照規(guī)定或者合同約定提供服務,存在以下失信行為的,應當記入誠信檔案失信名單:
(一)騙取、挪用或者侵占維修資金的;
(二)因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;
(三)采用偽造業(yè)主表決票、暴力脅迫、輸送利益等手段惡性競爭物業(yè)服務項目的;
(四)物業(yè)服務合同依法解除后,拒不退出物業(yè)服務項目的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人進行惡意騷擾,采用暴力行為打擊報復的;
(七)存在其他失信行為的。
物業(yè)從業(yè)人員列入失信人員名單的,物業(yè)企業(yè)應當對其予以處理。
第三十七條物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同的約定,聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養(yǎng)護、檢測,清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務,但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
第三十八條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)社會治安綜合治理的有關規(guī)定,協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,制定安全防范應急預案,對突發(fā)性事件應當采取應急措施,及時報告有關主管部門和相關單位,并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,不得侵害公民的合法權益。
物業(yè)服務企業(yè)應當對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記,并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置,物業(yè)服務企業(yè)應當派人監(jiān)視,并按照國家和本省有關規(guī)定保存相關數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施,物業(yè)服務企業(yè)應當定期維護,確保其正常運行。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
第三十九條物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)作出決定,并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的,業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的,應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止前,物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務。
物業(yè)服務合同期限屆滿后,業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定,物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的,原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間,任何一方提出終止合同的,應當提前三個月書面告知對方。
第四十條物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物:
(一)本辦法第三十二條規(guī)定的資料;
(二)物業(yè)管理用房;
(三)物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料;
(四)物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備;
(五)其他應當移交的財物、資料。
新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時,業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物,不得拒交。
第四十一條縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度,對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,應當自受理之日起十五日內(nèi)進行調查、處理,并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門、單位職責的,應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。
第四十二條縣(區(qū))人民政府、管委會應當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集,城市管理、公安等部門、社區(qū)居委會(村民委員會)、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營者、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項:
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題;
(四)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;
(五)其他需要協(xié)調解決的重大事項。
第五章物業(yè)的使用和維護
第四十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。
第四十四條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場(位)或者從事租賃等活動的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的,應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。
第四十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,應當確保消防通道和道路暢通。
第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和省的規(guī)定以及管理規(guī)約,禁止下列行為:
(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)損壞房屋原有節(jié)能設施,降低節(jié)能效果;
(六)擅自改變暗埋、燃氣管線等;
(七)挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設施;
(八)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、遮陽罩等設施的,應當保持物業(yè)的整潔、美觀,防盜網(wǎng)應當安裝在窗戶內(nèi)側。
第四十八條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間,物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查,業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理、正當?shù)厥褂梦飿I(yè),禁止下列行為:
(一)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(二)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
(三)擅自擺設攤點,無序停放車輛;
(四)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光;
(五)在建筑物構筑物、或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫刻畫;
(六)亂倒垃圾,堆放雜物,高空拋物;
(七)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活;
(八)占用消防車通道、妨礙消防車通行;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第五十條物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和省、市有關規(guī)定以及管理規(guī)約行為的,應當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關主管部門。有關主管部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者處理。
第五十一條發(fā)生下列緊急情況時,物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防范措施,并制定維修、更新方案,同時向業(yè)主委員會報告:
(一)電梯、水泵故障影響正常使用的;
(二)消防設施損壞,消防機構出具整改通知書的;
(三)外墻墻面有脫落危險的;
(四)屋頂或者外墻滲漏等情況,影響房屋使用和安全,經(jīng)有資質的鑒定機構出具證明的。
前款規(guī)定涉及維修費用需要動用專項維修資金的,業(yè)主大會成立前,物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料,報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門審核同意,并經(jīng)具有相應資質的中介機構審價后,在專項維修資金中直接列支;已經(jīng)成立業(yè)主大會的,物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料,向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金,由業(yè)主委員會審核同意,報物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案,并經(jīng)具有相應資質的中介機構審價后,在專項維修資金中列支。市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當及時劃撥專項維修資金。
發(fā)生本條第一款所列情形,未按照規(guī)定實施維修、更新或者改造的,物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門可以組織代為維修,維修費用在專項維修資金中列支。
第五十二條物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時,相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,責任人應當負責賠償。
第五十三條鼓勵既有多層住宅加裝電梯,但應當符合規(guī)劃、建設、特種設備、消防管理等法律、法規(guī)和技術規(guī)范,具體細則另行制定。
第六章物業(yè)服務收費
第五十四條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五十五條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅類物業(yè)服務收費實行政府指導價;其他類物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
物業(yè)服務收費實行政府指導價的,市、縣(區(qū))價格主管部門應當會同同級物業(yè)管理主管部門,根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等,適時制定相應的基準價和浮動幅度,并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的,由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照市、縣(區(qū))價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費標準和項目。
第五十六條住宅類物業(yè)服務收費按房屋產(chǎn)權建筑面積計收。已辦理房屋權屬證書的,以房屋權屬證書載明的房屋建筑面積計收;未辦理房屋權屬證書的,按房屋買賣合同載明的房屋建筑面積計收。
住宅的儲藏室、車庫不得計入公共性服務費的計費面積之內(nèi),但改變設計用途的除外。
第五十七條業(yè)主應當自物業(yè)交付之日次月起交納物業(yè)服務費。
經(jīng)業(yè)主同意,物業(yè)服務企業(yè)可以預收物業(yè)服務費,但預收時間一般不得超過一年(業(yè)主同意的除外)。
物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生轉移的,原業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。
第五十八條物業(yè)尚未出售或者因建設單位的原因未按時交付物業(yè)買受人的,物業(yè)服務費由建設單位交納。
符合交付條件的物業(yè),物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務費自建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)次月起由物業(yè)買受人交納。
第五十九條住宅交付后空置情形的物業(yè)服務費繳納可以由物業(yè)行業(yè)協(xié)會結合本地實際,依法科學制定具體標準并公示。
物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費為由減少物業(yè)服務內(nèi)容或者降低物業(yè)服務質量和標準。
業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費,不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關物業(yè)服務等為由拒付物業(yè)服務費。
業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費,物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟,經(jīng)生效司法判決和仲裁裁決確認后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
第六十條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意,并依法辦理有關手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)代業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的,應當在物業(yè)服務合同中約定。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業(yè)主共有,由業(yè)主大會決定其使用方式和用途,未作決定的,主要用于補充專項維修資金或者折抵物業(yè)服務費。
物業(yè)服務企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的,除扣除相應的管理費和稅費外,不得挪作他用。管理費的扣除比例由雙方約定。
第六十一條裝修、維修、檢修工程產(chǎn)生的垃圾應當按照市有關規(guī)定堆放到指定的地點。統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)處理,清運費由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。清運費標準由由市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門制定指導價意見。
第七章無物業(yè)管理小區(qū)管理
第六十二條本辦法所稱無物業(yè)管理小區(qū),是指建成時間較長、配套設施缺失、整體環(huán)境較差、物業(yè)服務企業(yè)沒有進駐服務,靠社區(qū)、單位、業(yè)主自治等方式管理的小區(qū)及零星樓幢。
第六十三條縣(區(qū))人民政府、管委會應當加大對無物業(yè)管理小區(qū)改造投入,結合創(chuàng)建文明城市和棚戶區(qū)改造目標任務推動無物業(yè)管理小區(qū)更新改造工作,對房屋年久失修、存在安全隱患的無物業(yè)管理小區(qū)納入棚戶區(qū)改造計劃;對基礎設施損壞、環(huán)境臟亂差的無物業(yè)管理小區(qū)納入老舊小區(qū)改造范圍。
第六十四條縣(區(qū))人民政府、管委會應當推動轄區(qū)內(nèi)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)成立物業(yè)管理辦公室,承擔無物業(yè)管理小區(qū)管理的監(jiān)督指導和組織實施;街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)推動轄區(qū)內(nèi)社區(qū)居委會(村民委員會)成立社區(qū)物業(yè)服務站,推進無物業(yè)管理小區(qū)納入物業(yè)管理范圍,并為無物業(yè)管理小區(qū)提供衛(wèi)生保潔為主要內(nèi)容的物業(yè)服務。
第六十五條對無物業(yè)管理小區(qū)的管理應按照分類管理,區(qū)別對待,因地制宜的原則,采取專業(yè)化物業(yè)管理、單位自行管理、業(yè)主自主管理、社區(qū)組織管理等多種方式。
對具備一定規(guī)模,基礎設施相對齊全的無物業(yè)管理小區(qū),街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當組織、指導、協(xié)調召開小區(qū)業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會,選聘物業(yè)服務企業(yè)實施管理。
單位自治管理和業(yè)主自治管理小區(qū)由單位和業(yè)主委員會自行聘請人員管理,管理標準應達到以保潔、保安等為主要目標的物業(yè)服務,滿足業(yè)主的基本需求。
無人管理的老舊小區(qū)和零星樓幢,由社區(qū)物業(yè)服務站采取網(wǎng)格化劃片聘請專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)或自行聘請人員兩種管理方式實施物業(yè)管理。社區(qū)物業(yè)服務站應當根據(jù)創(chuàng)建文明城市網(wǎng)格化劃分、小區(qū)規(guī)模、公共設施設備情況劃分無物業(yè)管理小區(qū)管理區(qū)域。
第六十六條無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務內(nèi)容應根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設施設備等現(xiàn)實狀況,提供保障居民日常生活的基礎性服務。具體服務內(nèi)容和服務標準由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門根據(jù)實際情況制定。
無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務收費標準實行動態(tài)管理,由縣(區(qū))價格主管部門會同縣(區(qū))物業(yè)管理主管部門根據(jù)服務內(nèi)容、服務標準、物價指數(shù)變動情況、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況制定。
第六十七條無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔,各網(wǎng)格化幫扶單位按網(wǎng)格化工作要求進行幫扶。
探索建立街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(村民委員會)做好無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務費的統(tǒng)計和協(xié)助收取工作。
第八章法律責任
第六十八條有下列情形之一的,由城市管理部門依照國務院《物業(yè)管理條例》《江西省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定予以處罰:
(一)建設單位不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
(二)未經(jīng)業(yè)主大會同意,物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的;
(三)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(四)建設單位未將工程建設資料移交的;
(五)建設單位未進行前期物業(yè)管理的;
(六)建設單位、公有住房售房單位未設立專項維修資金或者擅自動用專項維修資金的;
(七)物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同約定擅自停止服務的;
(八)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按時將物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約報送備案的;
(九)物業(yè)服務合同終止后,物業(yè)服務企業(yè)拒不退出的;
(十)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
第六十九條物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的,由政府價格主管部門依據(jù)相關價格法律、法規(guī)予以處罰。
第九章附則
第七十條本辦法自印發(fā)之日起施行�！缎掠嗍腥嗣裾k公室關于進一步加強城區(qū)物業(yè)管理工作的意見》(余府辦發(fā)〔2015〕65號)同時廢止。
