隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關(guān)系。那么2020年長治物業(yè)管理條例實施細則是什么？小編整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！
各縣市發(fā)改局（物價局）、住建局（房產(chǎn)服務中心）：
為保障物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主雙方合法權(quán)益，維護物業(yè)服務市場秩序，提高物業(yè)服務水平，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《山西省物業(yè)管理條例》、《山西省定價目錄（2015版）》、《山西省物價局 山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務收費管理的通知》（晉價服字[2015]122號）、《山西省發(fā)展和改革委員會 山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 山西省交通運輸廳關(guān)于進一步完善機動車停放服務收費管理的通知》（晉發(fā)改價格發(fā)[2016]487號）和《山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布山西省工程建設(shè)地方標準<住宅物業(yè)服務標準>的通知》（晉建標字[2012]320號）等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就物業(yè)服務收費與管理具體事項通知如下。
一、本通知適用于長治市所轄區(qū)域（含各縣市區(qū)）內(nèi)經(jīng)工商管理機關(guān)登記注冊、符合國家物業(yè)管理規(guī)范要求的物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)實施管理、提供服務的收費行為。
二、本通知所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。
三、物業(yè)服務費構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險、住房公積金和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用（不包括專項維修資金分攤費用）；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務機構(gòu)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主委員會）同意的其它費用。
四、前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)設(shè)施的物業(yè)管理。
五、物業(yè)服務與收費應遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應遵守國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同。
六、物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別執(zhí)行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
（一）實現(xiàn)政府指導價的物業(yè)服務價格及相關(guān)收費管理。
1、住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)物業(yè)服務收費實行政府指導價（企事業(yè)單位集資建設(shè)的、銷售給本單位職工的經(jīng)濟適用房除外）。其中，保障性住宅小區(qū)的認定由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定，保障性住宅小區(qū)物業(yè)服務基準價格由市發(fā)改委制定；住宅小區(qū)前期物業(yè)服務質(zhì)量標準和基準價格實行五級管理，從一級到五級逐級遞增。房地產(chǎn)行政主管部門審定長治市住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級標準，具體服務等級標準見附表1；市發(fā)改委制定物業(yè)服務等級基準價格及浮動幅度標準，具體服務等級基準價格及浮動幅度標準見附表2；各縣市區(qū)價格主管部門在基準價格和浮動幅度范圍內(nèi)對本轄區(qū)前期物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)管。具體收費標準物業(yè)服務企業(yè)在所屬地價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門報備，與業(yè)主簽定協(xié)議后執(zhí)行。超過二年未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)前期物業(yè)，執(zhí)行價格主管部門核定的現(xiàn)行物業(yè)服務價格不變，或按本通知第七條規(guī)定程序報物業(yè)服務企業(yè)在所在地價格主管部門備案后執(zhí)行相應等級收費標準。
2、住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)電梯運行服務收費實行政府指導價。收費標準由市發(fā)改委制定，具體收費標準見附表3。電梯運行服務費包括：電梯維保服務、電梯質(zhì)檢、運行用電等國家規(guī)定的其他費用，但不包括電梯的大修和更新改造費用。
3、住宅小區(qū)前期物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃設(shè)計的配套車場（位）機動車停放服務收費實行政府指導價。收費標準由市發(fā)改委制定，具體收費標準見附表4。住宅小區(qū)前期物業(yè)機動車停放服務收費應符合以下條件：
（1）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有規(guī)劃的小區(qū)配套停車場、車庫、車位，并符合公安、消防等相關(guān)規(guī)定的機動車停放場所。
（2）對各種機動車輛提供有序停放和管理服務，保證區(qū)域內(nèi)交通設(shè)施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通。
（3）保證停車場所共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和配套設(shè)施設(shè)備保持完好，公共環(huán)境衛(wèi)生保持清潔。
（4）停車場所監(jiān)控全覆蓋，24小時值班巡查，停放車輛發(fā)生損壞時能夠提供真實影像并協(xié)助處理。
（5）車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同。
4、IC卡補卡費實行政府指導價。物業(yè)服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區(qū)內(nèi)應采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業(yè)服務成本中，發(fā)卡時不得向業(yè)主或使用人收取卡費和押金。更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業(yè)主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，物業(yè)服務企業(yè)報所在地價格主管部門核定后收取補卡工本費。
（二）實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務價格及相關(guān)收費及管理。
1、實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務價格。除住宅小區(qū)前期物業(yè)和保障性住房小區(qū)外的其他物業(yè)管理服務價格實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務，在制定調(diào)整收費標準時，應遵守《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，收費標準及方式由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定后執(zhí)行。
2、實行市場調(diào)節(jié)價的機動車停車收費。物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)在非規(guī)劃設(shè)計的配套車場（位）進行機動車停放時，由于改變公共部位用途用于停放車輛，應由業(yè)主大會決定，收費標準及方式由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定后執(zhí)行。收入除補償車輛停放服務外，其余收益歸全體業(yè)主所有。
七、超過二年未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)前期物業(yè)需要調(diào)整現(xiàn)行物業(yè)服務等級與收費標準時，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主代表共同完成調(diào)價程序后報當?shù)貎r格主管部門備案并與業(yè)主簽訂協(xié)議后執(zhí)行。
調(diào)價按以下程序進行：
（一）調(diào)價預告。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)經(jīng)營成本和小區(qū)管理服務實際情況，擬定物業(yè)服務內(nèi)容及調(diào)價方案（草案），以書面形式在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置進行預告，預告期應不少于7日。同時將物業(yè)服務企業(yè)近二年物業(yè)服務費的收支情況一并公示。物業(yè)服務企業(yè)應于調(diào)價預告5日前，將調(diào)價內(nèi)容報告物業(yè)所在地價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門。
業(yè)主可對調(diào)價方案（草案）提出建議和意見。物業(yè)服務企業(yè)結(jié)合業(yè)主的合理建議、意見對調(diào)價方案（草案）進行修改。
（二）書面征求業(yè)主意見。調(diào)價預告期結(jié)束后，物業(yè)服務企業(yè)應當采用書面形式，正式征求業(yè)主對調(diào)價方案的意見，征求意見的期限應不少于15日，不超過60日。征求意見書（函）的內(nèi)容應當包括：
1、物業(yè)服務內(nèi)容；
2、調(diào)價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執(zhí)行時間等；
3、調(diào)價理由及其他需要說明的情況；
4、征求意見的截止時間；
5、業(yè)主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權(quán)進行設(shè)置；
6、業(yè)主簽名欄（應當包含樓、棟、房號等）。
征求意見書（函）應由業(yè)主本人簽名。業(yè)主因故委托他人簽名的，應當提交書面委托書。
征求意見書（函）無法送達業(yè)主的，物業(yè)服務企業(yè)應于征求意見期間在小區(qū)顯著位置公告相關(guān)情況及原因。
（三）統(tǒng)計業(yè)主意見。物業(yè)服務企業(yè)應當按照公正、公開、透明的原則，對征求意見書（函）送達、回收數(shù)量以及業(yè)主意見數(shù)量進行查驗和統(tǒng)計。無法送達的情況單獨予以統(tǒng)計。
物業(yè)服務企業(yè)可以邀請小區(qū)業(yè)主，物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、所在地價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門等部門工作人員監(jiān)督查驗統(tǒng)計過程，也可以聘請公證機構(gòu)公證查驗和統(tǒng)計情況。
（四）公示調(diào)價結(jié)果。物業(yè)服務企業(yè)依法根據(jù)業(yè)主意見統(tǒng)計情況確定是否調(diào)價。調(diào)價方案必須征得小區(qū)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，并在住宅物業(yè)小區(qū)顯著位置公示最終結(jié)果，公示期應不少于30日。確定調(diào)價的，公示內(nèi)容應當包括：
1、物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準、執(zhí)行時間；
2、業(yè)主的房號和專有部分面積，以及對調(diào)價方案的意見明細情況；
3、業(yè)主總?cè)藬?shù)、同意人數(shù)；建筑物總面積、同意人數(shù)所占建筑物面積；
4、征求意見書送達、回收的數(shù)量及其他需要說明的相關(guān)情況；
5、公示截止時間；
6、物業(yè)服務企業(yè)服務電話及所在地價格主管部門工作電話。
公示期間，業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應立即復查相關(guān)資料并在2日內(nèi)答復。經(jīng)答復仍有異議的，業(yè)主可申請所在地價格主管部門對調(diào)價資料進行查驗，并在查驗結(jié)束后5日內(nèi)答復有關(guān)業(yè)主。上述復查和查驗不影響公示期的計算。
以上程序完成之后，物業(yè)服務企業(yè)所在地價格主管部門可視小區(qū)實際情況對全部業(yè)主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業(yè)主總數(shù)在500人以下的小區(qū)，抽樣比例不少于50%；500以上（含500人）的小區(qū)，抽樣比例不少于20%。物業(yè)服務企業(yè)所在地價格主管部門應邀請同級房地產(chǎn)行政主管部門共同進行查驗。
公示期屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)應在5日內(nèi)將服務內(nèi)容和收費標準報告所在地房地產(chǎn)行政主管部門和價格主管部門備案后進行明碼標價。
八、物業(yè)服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產(chǎn)證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準。
九、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用，物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可以向委托單位收取手續(xù)費。小區(qū)物業(yè)代收的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關(guān)費用必須嚴格執(zhí)行價格主管部門制定的相關(guān)價格，不得加價、加量收費，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。
十、物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務與收費的明碼標價工作由物業(yè)服務企業(yè)所在地價格主管部門統(tǒng)一管理。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置對物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務對象、服務內(nèi)容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、投訴舉報電話等進行公示，不得在公示標價之外收取其它任何費用。
十一、新交付使用物業(yè)項目的前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。招標人應當在發(fā)布招投標公告或者發(fā)出投標邀請書前持相關(guān)資料到房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在其監(jiān)督下組織實施。招標活動結(jié)束后房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)放備案證明，中標單位憑此證明到所屬地價格主管部門備案前期物業(yè)收費標準。招投標的具體辦法和程序應符合國家和市房地產(chǎn)行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。
十二、各縣（市）區(qū)價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門要加強物業(yè)服務和收費的監(jiān)督管理。住宅小區(qū)前期物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生超標準收費、未按服務等級收費及自立名目亂收費行為的由物業(yè)服務企業(yè)所屬地價格主管部門依法查處。未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，或者超越資質(zhì)等級從事物業(yè)管理活動的及違反《條例》規(guī)定的其他行為由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法查處。
十三、本通知自下發(fā)之日起執(zhí)行�！堕L治市物業(yè)服務價格管理實施細則》（長價房字[2010]147號）同時廢止。
