新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本條例。
第二條自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)、委托其他管理人(以下統(tǒng)稱物業(yè)管理人)或者自行對房屋及配套的設施和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。
第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)服務綜合協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)服務發(fā)展與民族團結(jié)、平安和諧的社區(qū)建設。
第四條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。
規(guī)劃、建設、公安、消防、價格、民政、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護、城市管理、市政公用等有關(guān)部門，按照各自職責，負責有關(guān)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在同級黨組織領導下，負責組織、指導本轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)依法履行職責，協(xié)調(diào)物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關(guān)系，調(diào)解處理物業(yè)管理服務糾紛;居民委員會協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
調(diào)解處理物業(yè)管理服務糾紛納入社會治安綜合治理的考核內(nèi)容。
第六條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，房地產(chǎn)、公安、民政、城市管理等行政主管部門和居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加，具體解決物業(yè)管理服務活動中需要協(xié)調(diào)的問題。
第七條縣級以上人民政府應當制定政策，鼓勵物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭猩鐣�、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第八條物業(yè)服務行業(yè)組織應當加強行業(yè)自律管理，建立誠信檔案，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的自律制度，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經(jīng)營和服務。
第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié)物業(yè)管理區(qū)域
第九條新建建筑按照建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設施、社區(qū)建設等因素，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設，使用同一配套設施的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十條建設單位銷售房屋前,應當持建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權(quán)證書、建設工程規(guī)劃許可證和地名核準文件等資料，向縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應當自受理申請之日起二十日內(nèi)，征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及公安、消防、市政公用等部門的意見后，劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設單位。
建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在房屋銷售前向房屋買受人明示。
第十一條物業(yè)管理區(qū)域劃定后需要調(diào)整的，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門按照本條例的規(guī)定重新劃分。
第二節(jié)配套設施
第十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施，由政府建設并承擔相應費用;配建的供熱交換、變電配電、燃氣調(diào)壓、垃圾轉(zhuǎn)運、公共廁所、消防以及商業(yè)服務等設施，應當在建設項目核準、備案文件中載明建設單位、明確產(chǎn)權(quán)歸屬，建設費用由產(chǎn)權(quán)單位承擔。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等市政公用設施、設備、由建設單位出資建設的，建設單位應當分別與水、電、氣、熱等專業(yè)經(jīng)營單位就供應方式、主要技術(shù)指標、質(zhì)量保證和使用年限等進行協(xié)商，簽訂書面協(xié)議。協(xié)議中應當明確設計、施工要求和材料、設備選型等內(nèi)容，明確有關(guān)產(chǎn)品供應單位參與項目竣工驗收的權(quán)利義務。
第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的非公益性教育、文化、體育等設施，應當明確投資主體、產(chǎn)權(quán)歸屬。屬于建設單位所有的，應當優(yōu)先為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主服務。
第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當按照方便業(yè)主、滿足物業(yè)管理需要配建物業(yè)服務用房;物業(yè)服務用房建筑面積不低于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之二，除老舊住宅區(qū)外，總面積不應少于三百平方米;物業(yè)服務用房分處設置的，單處建筑面積不小于五十平方米。物業(yè)服務用房的水、電、氣、熱應當獨立調(diào)控與計量。
業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，建筑面積不應少于三十平方米。
物業(yè)服務用房不計入建筑物共用面積分攤，建設費用計入項目建設成本，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。
第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建造的車庫、車位，計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位可以向業(yè)主附贈、出售、出租。
下列車庫、車位屬于業(yè)主共有：
(一)計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的;
(二)未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的車庫、車位;
(三)占用小區(qū)道路、共用場地劃定的車位。
第十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施應當敷設到最終用戶。
需要加裝二次供水、變電配電、供熱交換、燃氣調(diào)壓等設施的，建設單位應當與有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位就相關(guān)設施投資、產(chǎn)權(quán)歸屬等事項進行約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設施，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營單位投資的除外。
第三節(jié)前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第十七條建設單位可以委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)。
業(yè)主大多屬于同一單位的，可以依托單位工會組織或者生活后勤服務組織，確定前期物業(yè)管理方式。
使用政府投資或者政府融資的保障性住房，應當通過招投標的方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理。
第十八條委托物業(yè)管理人管理前期物業(yè)的，建設單位應當與物業(yè)管理人簽訂前期物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準等級、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、房屋質(zhì)量缺陷責任承擔等內(nèi)容進行約定。
保障性住房項目，前期物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)服務標準等級應當符合自治區(qū)的規(guī)定。
第十九條建設單位應當按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定制定前期物業(yè)臨時管理規(guī)約。
鼓勵使用前期物業(yè)臨時管理規(guī)約示范文本。
第二十條建設單位應當在銷售房屋前，向房屋買受人明示前期物業(yè)服務合同、前期物業(yè)臨時管理規(guī)約，房屋買受人應當遵守相關(guān)約定。
縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對前期物業(yè)服務合同、前期物業(yè)臨時管理規(guī)約制定的監(jiān)督、指導，依法履行備案管理職責。 [1]
第二十一條建設單位交付前期物業(yè)應當符合下列條件：
(一)取得建設工程竣工規(guī)劃認可，建設工程竣工驗收合格;
(二)供水、排水納入市政公共管網(wǎng)系統(tǒng)，用電納入市政供電網(wǎng)絡，安裝計量裝置符合設計標準;
(三)在城市管道燃氣、集中供熱管網(wǎng)覆蓋區(qū)，按照設計完成燃氣、供熱管道敷設與管網(wǎng)連接，安裝燃氣、供熱分戶控制裝置和計量裝置，滿足分戶計量收費要求;
(四)通信、有線電視數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位;
(五)安全監(jiān)控裝置或者電梯、鍋爐等特種設備以及消防供水、火災自動報警和滅火裝置、消防車通道等共用消防設施，檢查驗收合格;
(六)按照規(guī)劃完成物業(yè)服務用房以及停車庫、車位的配建;
(七)按照設計完成綠化工程建設，因季節(jié)原因需延后完成的，建設單位作出的書面保證已在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
分期建設的項目，建成區(qū)應當符合前款規(guī)定，并與施工區(qū)設置隔離設施。
第二十二條建設單位交付前期物業(yè)，應當向物業(yè)管理人移交物業(yè)服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)共用設施清單及其安裝、使用和保養(yǎng)、維修等技術(shù)資料;
(三)園林施工圖、樹種清單;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊;
(六)法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方約定交付的其他資料。
前期物業(yè)服務合同終止的,物業(yè)管理人應當將物業(yè)服務用房及前款所列資料移交給業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)。
第三章業(yè)主、業(yè)主大會與執(zhí)行機構(gòu)
第一節(jié)業(yè)主、業(yè)主大會
第二十三條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未申請不動產(chǎn)登記，但基于法律規(guī)定、法院或者仲裁委員會法律文書、征收補償決定、繼承或者受遺贈、合法建造以及基于合同關(guān)系的占有房屋的物業(yè)使用人，適用本條例關(guān)于業(yè)主的規(guī)定。
業(yè)主對房屋專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分，依法享有共有權(quán)和共同管理權(quán)，并承擔相應的義務;業(yè)主不得以放棄權(quán)利不承擔義務。
第二十四條建設單位或者其委托的物業(yè)管理人應當將業(yè)主入住情況及時報送縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門，并抄送居民委員會、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
符合下列條件之一的，應當召開業(yè)主大會成立會議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上。
第二十五條符合召開業(yè)主大會條件的，縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門接到建設單位、業(yè)主或者委托的物業(yè)管理人的報告后，應當書面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到通知之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。
籌備組由街道黨工委、辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、人民政府和業(yè)主、居民委員會、建設單位代表七人以上十一人以下單數(shù)組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
籌備組應當自成立之日起十日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示其成員名單和工作職責。
第二十六條業(yè)主大會籌備組應當履行下列職責：
(一)確認業(yè)主身份、戶數(shù)及所持有專有部分建筑面積;
(二)確定召開業(yè)主大會成立會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)確定業(yè)主大會表決權(quán)計票方法;
(五)提出業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)選定方案、入選條件，公布執(zhí)行機構(gòu)人員名單或者提出候選人名單和選舉辦法;
(六)需要在業(yè)主大會成立會議上決定的其他事項。
籌備組應當在業(yè)主大會成立會議召開十五日前，將前款規(guī)定的事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主對公告事項提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結(jié)果。
籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會成立會議。
籌備組召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第二十七條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會的，可以委托代理人參加，并出具委托書，明確委托事項、權(quán)限、期限等。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少，全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。
第二十八條業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;
(二)選舉或者更換業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)成員;
(三)選擇物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)管理人;
(四)籌集和使用共有部分、共用設施專項維修資金;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(六)決定改變共有部分的用途，利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;
(七)決定業(yè)主大會與業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員工作報酬;
(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共有和共同管理的事項。
前款第四項至六項的決定，除本條例另有規(guī)定外，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;其他事項的決定，需經(jīng)專有部分占總建筑物面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。 [1]
第二十九條業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)按下列方式確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分數(shù)量計算，一個專有部分為一人，未交付的部分，以及同一產(chǎn)權(quán)人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)專有部分建筑面積，按照不動產(chǎn)登記的建筑面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)實測建筑面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同約定的建筑面積計算。
第三十條業(yè)主大會會議決定事項可以采用集中投票表決的方式，也可以采用書面征求意見的方式。
采用書面征求意見方式的，應當將征求意見書送交業(yè)主簽收;無法送交業(yè)主簽收的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并設置密封箱回收業(yè)主意見，公示期不得少于十五日。
第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會。業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，應當事先書面征求所代表的業(yè)主的意見，并經(jīng)業(yè)主簽字確認。
第三十二條未參加表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第三十三條業(yè)主大會會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，應當召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形的。
第二節(jié)業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)
第三十四條業(yè)主大會可以選舉業(yè)主委員會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)。未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求該物業(yè)管理區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指導物業(yè)管理區(qū)所在地社區(qū)居民委員會臨時代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會職責。
業(yè)主委員會的主要職責是：
(一)召集并主持業(yè)主大會會議、臨時會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務合同;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理人履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)組織監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(七)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(八)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第三十五條業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)業(yè)主組成，設主任、副主任和若干執(zhí)行委員和候補委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，業(yè)主委員會委員可連選連任。
第三十六條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地的縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門提交下列備案資料：
(一)業(yè)主大會會議決議;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
受理備案的部門自收到備案資料之日起十日內(nèi)，對備案資料進行核查，并書面征求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見;符合規(guī)定的，予以備案登記，出具備案證明和業(yè)主委員會刻制印章的證明。
備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)到備案部門辦理備案變更。
第三十七條業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任或者副主任主持，有三分之二以上委員出席，做出的決定應當經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議做出的決定，應當在做出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。
業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會會議、委員會會議的資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以解釋、答復。業(yè)主要求出具書面答復意見的，業(yè)主委員會應當出具。
第三十九條業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
根據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會決定，可以委托審計機構(gòu)對業(yè)主委員會任期內(nèi)財物狀況進行審計。換屆后，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。 [1]
第四十條業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(二)非法索取、收受建設單位、物業(yè)管理人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務之便要求物業(yè)管理人減免其個人物業(yè)服務費;
(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
第四十一條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)終止其委員資格：
(一)超越職責權(quán)限或者不執(zhí)行業(yè)主大會決議、決定，不履行委員職責的;
(二)違反本條例第四十條規(guī)定的;
(三)不適合擔任業(yè)主委員會委員的其他行為;
業(yè)主委員會委員以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求或者不再是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員資格自行終止。
第四十二條業(yè)主共同決定對物業(yè)實施自行管理的，應當就管理負責人、管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。
第四章物業(yè)使用
第一節(jié)一般規(guī)定
第四十三條物業(yè)使用應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，妥善處理相鄰關(guān)系，不得違背社會公德，損害公共利益和他人的合法權(quán)益。
第四十四條違反管理規(guī)約有下列行為之一的，業(yè)主、業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)、物業(yè)管理人有權(quán)對行為人進行勸阻、制止，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失：
(一)任意棄置垃圾、拋擲雜物、排放污水的;
(二)擅自占用物業(yè)共有部分的;
(三)產(chǎn)生噪音、振動對相鄰業(yè)主造成不利影響的;
(四)其他違反管理規(guī)約的行為。
第四十五條物業(yè)使用中不得實施下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑、共用設施用途的;
(二)擅自改變房屋用途或者對原有建筑物加層、改建、擴建的;
(三)非法處分或者占用物業(yè)共用部分、共用設施設備進行經(jīng)營的;
(四)侵占、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地、公共綠地、共用設施的;
(五)擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)，擴大承重墻原有門窗尺寸，降低抗震、消防、節(jié)能標準的;
(六)損壞屋面、樓層防水，擅自改裝燃氣、熱力管線、設施，超出設計標準增加樓面荷載的;
(七)違法存儲、堆放易燃、易爆、危險化學、放射性物品，違法排放有毒、有害物質(zhì)或者超標排放噪聲污染環(huán)境的;
(八)違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品或者架設戶外廣告，在沿街陽臺外晾曬衣物、堆放物品等影響市容市貌的;
(九)占用、堵塞消防通道、消防施救場地，違反消防安全技術(shù)標準和規(guī)范安裝設施、設備的;
(十)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定，危及公共利益和他人合法權(quán)益的行為。
物業(yè)管理人發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止并報告有關(guān)行政主管部門。
第四十六條規(guī)劃、建設、公安、消防、價格、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護、城市管理、市政公用等有關(guān)部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設、治安、消防、價格、特種設備、環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，公布受理方式、程序和期限，依法及時處理物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第四十七條業(yè)主出租房屋及車庫、車位的，應當在租賃合同中載明承租人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務，并將承租人、租賃期限、物業(yè)服務和水、電、氣、熱等費用交納的約定等情況，書面告知業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)和物業(yè)管理人。
第二節(jié)房屋裝修與改變用途
第四十八條業(yè)主進行房屋裝修，應當將裝修內(nèi)容、計劃工期、裝修工程負責人姓名、聯(lián)系方式等告知相鄰業(yè)主、物業(yè)管理人。
物業(yè)管理人應當就下列事項與業(yè)主簽訂書面協(xié)議：
(一)裝修施工的時間;
(二)裝修垃圾的處置與清運;
(三)電梯使用、共用部分臨時占用等注意事項;
(四)樓頂、窗外、陽臺安裝設施、設備、護欄等的要求;
(五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為;
(六)違約責任。
第四十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共服務設施、市政公用建筑和物業(yè)服務用房，不得擅自改變用途。
有下列情形之一確需改變用途的，應當經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，向有關(guān)部門申請辦理相關(guān)手續(xù)：
(一)因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整，公共服務設施、市政公用建筑和物業(yè)服務用房超出配建要求和使用需要的;
(二)水、電、氣、熱等的供應方式、技術(shù)等發(fā)生變化造成原有公共服務設施閑置的;
(三)建筑物共用設備層等閑置的。
第五十條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約，主動與有利害關(guān)系的業(yè)主溝通，也可請求業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)予以協(xié)助，并經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主書面同意。
第五十一條住宅物業(yè)需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發(fā)、改造的，在符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防、特種設備安全管理等法律、法規(guī)的規(guī)定和技術(shù)標準要求的前提下，應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第三節(jié)車庫與車位的使用
第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位應當優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。車庫、車位總量少于業(yè)主總數(shù)或者需要數(shù)的，應當在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中明確取得車庫、車位的方法。
車庫、車位滿足業(yè)主需要后，可以向物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人出租，但不得出售，除管理規(guī)約、業(yè)主大會另有規(guī)定的外，出租期限一次不超過十二個月;租賃合同期滿后，業(yè)主有新增需要的，應當優(yōu)先滿足。
第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位尚有空余的，物業(yè)管理人不得占用業(yè)主共有道路、場地設置車庫、車位。 [1]
確需占用業(yè)主共有道路、場地劃定車位，不得占用消防車通道、消防車登高操作場地，不得遮擋消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。
第五章物業(yè)管理服務與收費
第一節(jié)物業(yè)管理服務
第五十四條物業(yè)管理服務應當包括下列主要內(nèi)容：
(一)共有部分、共用設施以及業(yè)主共有車庫、車位的使用管理、維護養(yǎng)護;
(二)公共綠化管護;
(三)共有部分、公共區(qū)域的清掃保潔、冰雪清除等環(huán)境衛(wèi)生維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護，安全防范、救助等事項的協(xié)助工作;(下轉(zhuǎn)第八版)
(上接第七版)
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等工作;
(六)代收取的業(yè)主共有房屋、設施、車庫(位)等使用費的賬務管理;
(七)制定物業(yè)專項維修資金使用方案;
(八)保管物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案;
(九)其他物業(yè)管理服務事項。
鼓勵物業(yè)管理人拓展服務范圍，滿足業(yè)主多元化生活服務需求。
第五十五條業(yè)主大會決定委托物業(yè)管理人進行物業(yè)管理的，應當與受委托方簽訂物業(yè)服務合同，明確雙方的權(quán)利和義務。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、物業(yè)管理用房、合同期限、合同解除、違約責任等事項作出約定。
鼓勵使用物業(yè)服務合同示范文本。
第五十六條物業(yè)管理人經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)同意，可以將共有部分、共用設施的維修養(yǎng)護、綠化管護、清掃保潔、冰雪清除、秩序維護、安全防范，以及業(yè)主共有收益賬務管理等事項委托專業(yè)單位實施，并明確管理責任和服務標準。受委托的專業(yè)單位對業(yè)主權(quán)益造成損害的，物業(yè)管理人承擔連帶責任。 [1]
第五十七條業(yè)主對物業(yè)管理服務合同以外的買賣、裝修房屋交付驗收，停車保管、人身財產(chǎn)安全防范，房屋、車位中介服務，房屋專有部分清掃、保潔、維修，物流配送、養(yǎng)老護理等事項有服務要求的，可以與物業(yè)管理人協(xié)商，就服務事項、服務標準、費用收取、違約責任等事項進行約定。
第五十八條解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據(jù)合同履行必要的通知義務；合同未約定通知期限的，應當提前九十日通知。
第五十九條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)管理人與業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)應當按照合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：
（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；
（二）提供物業(yè)服務期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；
（三）移交物業(yè)服務用房；
（四）清算預收、代收的有關(guān)費用；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
物業(yè)管理人未履行通知義務或者未辦理物業(yè)移交手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
第六十條業(yè)主認為物業(yè)服務質(zhì)量未達到合同約定標準，或者對物業(yè)管理服務有異議的，可以向業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門投訴。
業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門，應當對投訴事實及時核查；涉及房屋共有部分、共用設施的，應當詢問所涉范圍其他業(yè)主的意見。經(jīng)核查屬實的，業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門應當向物業(yè)管理人發(fā)出整改通知，督促其限期整改；業(yè)主投訴不成立的，予以回復并進行說明。
第六十一條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用體系和企業(yè)信用信息披露制度，將物業(yè)服務質(zhì)量列入信用考核指標，提高業(yè)主、業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)、居民委員會考評意見的權(quán)重系數(shù)。
第六十二條任何單位和個人不得強迫物業(yè)管理人代收有關(guān)費用和提供無償服務。
有關(guān)行政主管機關(guān)不得作出減損物業(yè)管理人權(quán)益或者增加其義務的決定。
第六十三條物業(yè)管理人依法享受國家和自治區(qū)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施維護、保潔、綠化等使用水的，水費按照綠化用水價格執(zhí)行；使用電、氣的，電費、燃氣費按照居民用電、用氣價格執(zhí)行。
第二節(jié)物業(yè)服務收費
第六十四條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類前期物業(yè)服務收費和保障性住房物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級等，制定相應的基準價和浮動幅度，并綜合物價指數(shù)變動情況，適時予以調(diào)整，及時向社會公布。
實行市場調(diào)節(jié)價的，物業(yè)管理人應當就完成服務項目進行成本測算，并在物業(yè)服務合同中約定服務標準、服務質(zhì)量、計費方式等。
政府在商品住宅小區(qū)配建的保障性住房，保障戶無法單獨選擇物業(yè)服務等級標準的，市、縣人民政府應當根據(jù)保障對象的經(jīng)濟承受能力，對保障戶交納物業(yè)服務費給予補助。
第六十五條尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
第六十六條物業(yè)管理人違反價格管理規(guī)定及物業(yè)服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規(guī)定實行明碼標價的，業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)對超收部分有權(quán)制止或者糾正，業(yè)主有權(quán)拒交。
物業(yè)管理人履行合同義務的，業(yè)主應當按照合同約定交納物業(yè)服務費，不得拒交或者惡意拖欠。
第六十七條業(yè)主將物業(yè)交付他人使用，約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費的，應當督促物業(yè)使用人履行約定；物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費的，業(yè)主承擔連帶責任。
業(yè)主將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，應當結(jié)清物業(yè)服務費。
第六十八條水、電、氣、熱供應單位應當向最終用戶直接收取費用，不得強迫物業(yè)管理人代收代交。物業(yè)管理人代收水、電、氣、熱費用的，不得向業(yè)主加收手續(xù)費。
物業(yè)管理人不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務費限制業(yè)主的水、電、氣、熱卡充值，影響業(yè)主正常生活。
第六章物業(yè)的保修與維護
第一節(jié)物業(yè)保修、維護責任
第六十九條建設單位應當按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)保修責任。建設單位將保修責任委托物業(yè)管理人承擔的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，給業(yè)主造成損失的，依法承擔連帶責任。
建設單位應當建立物業(yè)投訴處理制度。物業(yè)存在缺陷，屬于保修范圍和保修期限的，建設單位應當即時登記、查看，與業(yè)主、物業(yè)管理人商定修復方式、期限。因物業(yè)質(zhì)量缺陷或者有安全隱患影響使用的，建設單位或者其委托的物業(yè)管理人應當采取補救措施，并對造成的損失依法承擔賠償責任。
第七十條物業(yè)保修期限屆滿后，房屋專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。
房屋專有部分出現(xiàn)危害安全、公共利益和他人合法權(quán)益的，業(yè)主應當及時處理，相鄰業(yè)主應當提供便利。
第七十一條物業(yè)保修期限屆滿后，建筑物共有部分及共用設施的維護、保養(yǎng)由物業(yè)管理人負責。電梯、鍋爐等特種設備，應當由特種設備生產(chǎn)廠商負責維護、保養(yǎng)或者由取得相應資質(zhì)的專業(yè)維修單位負責。
第七十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。
專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應予以配合。
第二節(jié)住宅專項維修資金
第七十三條專項維修資金用于共有部分、共用設施保修期滿后的養(yǎng)護、維修和更新、改造。專項維修資金的交存、續(xù)交、使用、管理，按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條需要使用專項維修資金的，應當經(jīng)維修、更新、改造共有部分、共用設施最小使用單元三分之二以上且專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，經(jīng)業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)同意，物業(yè)管理人可以委托維修、更新、改造單位制定緊急處置方案，即時組織搶修。處置方案、搶修結(jié)果、費用支出等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，接受業(yè)主的監(jiān)督：
（一）屋面防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障停止使用的；
（三）經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門鑒定為危房需要加固、維修的；
（四）房屋局部有垮塌、脫落危險的；
（五）共用消防設施、設備損壞已不具備防火、滅火功能的；
（六）其他危及房屋使用安全的情形。
國家對老舊小區(qū)改造和老舊電梯更新需要使用維修資金另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七章老舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第七十五條對配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的老舊住宅區(qū)，縣（市）人民政府應當采取措施進行改造整治，改造整治規(guī)劃和年度計劃應當向社會公布。
第七十六條對業(yè)主數(shù)量較少的老舊住宅區(qū)，市或者縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門應當合理整合物業(yè)管理區(qū)域，也可以組織協(xié)調(diào)多個老舊住宅區(qū)共同委托一個物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。
第七十七條老舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地、消防、文化體育設施、物業(yè)服務用房的建設、改造資金，由政府承擔；屬于設施不配套等遺留問題的，由原產(chǎn)權(quán)單位或者建設單位承擔；老舊住宅區(qū)水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施、設備建設、改造資金，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。
第七十八條鼓勵具備條件的老舊住宅區(qū)，結(jié)合改造整治，建設經(jīng)營性用房、車庫、車位，規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可時，可以適度提高容積率和建筑密度。新建的經(jīng)營性用房、車庫、車位歸全體業(yè)主共有，經(jīng)營收益可以彌補改造整治資金的不足，或者納入住宅專項維修資金管理。
第七十九條縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促、指導老舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會實行業(yè)主自治管理。
第八章法律責任
第八十條建設單位違反本條例第十條第三款、第二十條第一款規(guī)定，未向房屋買受人明示物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正；逾期不改的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十一條建設單位違反本條例第十五條規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主共有車庫、車位的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十二條建設單位違反本條例第二十一條、第二十二條規(guī)定，交付的前期物業(yè)不符合要求的，不得收取物業(yè)服務費，并由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，對建設單位處建設工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；
物業(yè)管理人違反前款規(guī)定，承接的前期物業(yè)不符合要求的，不得收取物業(yè)服務費，并由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十三條建設單位、物業(yè)管理人、專業(yè)維修單位、專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例規(guī)定，不履行或者拖延履行保修、維修、養(yǎng)護責任的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款，造成業(yè)主損失的，依法承擔賠償責任。
第八十四條業(yè)主委員會委員違反本條例第四十條規(guī)定，退還挪用、侵占業(yè)主的共有財產(chǎn)和索取、收受的報酬及得到的不當利益；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十五條業(yè)主、物業(yè)管理人和物業(yè)使用人違反本條例第四十五條第一款規(guī)定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任；違反行政管理規(guī)定的，由縣級以上人民政府規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)、城市管理、公安、環(huán)境保護等有關(guān)行政主管部門按照各自職責依法查處。
第八十六條物業(yè)管理人違反本條例五十九條規(guī)定，解除、終止物業(yè)服務合同后拒不辦理退出手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
第八十七條物業(yè)管理人違反本條例第六十六條規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的、強制服務或者變相強制服務并收費、或者不按規(guī)定實行明碼標價的，由縣級以上人民政府價格主管部門責令改正，限期退還違規(guī)收取的收費；情節(jié)嚴重的，依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第八十八條物業(yè)管理人違反本條例第六十八條代收水、電、氣、熱等費用向業(yè)主加收手續(xù)費的，或者限制為業(yè)主水、電、氣、熱卡充值，影響業(yè)主生活的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，限期退還加收費用。
第八十九條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
（一）未按照規(guī)定的期限、條件劃分物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）未按照規(guī)定組織指導成立業(yè)主大會籌備組、業(yè)主大會或者干預、阻撓業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)選舉的；
（三）接到舉報投訴不及時處理的；
（四）其他不履行法定職責的行為。
第九十條違反本條例規(guī)定，應當予以處罰的其他行為，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第九章附則
第九十一條本條例下列用語的含義：
（一）容積率，是指建設用地合理使用的規(guī)劃控制指標，以建設用地規(guī)劃許可范圍內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值表示。
（二）其他管理人，是指社區(qū)（居委會）依法成立的便民服務組織，或者提供清掃保潔、冰雪清除、保安巡查、綠化管護、房屋修繕與設施養(yǎng)護、維修與搶修、管道疏通等專業(yè)服務的單位。
（三）共有部分，是指承擔建筑物主體承重結(jié)構(gòu)的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、避難層、設備間等。
（四）共用設施，是指業(yè)主共有的建筑物附屬設施、設備，主要包括電梯、水泵、水箱、天線、樓道燈、避雷裝置、消防設施、給排水管線、共用采暖及空調(diào)管線設備，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地、人造景觀、路燈、溝渠、池、井、視頻監(jiān)控、門禁、圍欄、垃圾容器、公益性文體設施和市政公用產(chǎn)品供應管線，以及共用設施使用的房屋等。
第九十二條自治區(qū)人民政府可以根據(jù)本條例，制定物業(yè)管理的具體規(guī)定和辦法。
第九十三條本條例自2017年7月1日起施行
