新修訂的《銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）將于11月1日起施行。
《條例》的修訂頒布，標(biāo)志著我市物業(yè)管理工作進(jìn)入了規(guī)范化、法治化的新階段，對(duì)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，提高人民群眾生活質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展具有十分重要的意義。
規(guī)范和明確職責(zé)
《條例》進(jìn)一步完善了業(yè)主自治管理制度，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員是業(yè)主自治的核心和關(guān)鍵。針對(duì)業(yè)主大會(huì)成立難的問(wèn)題，細(xì)化了物業(yè)管理區(qū)域劃分的要求，在建設(shè)單位申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的基礎(chǔ)上加入了20%以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名申請(qǐng)也可以啟動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)程序。對(duì)組建成立業(yè)主大會(huì)籌備組及籌備組工作職責(zé)、工作時(shí)限等事項(xiàng)做出了明確規(guī)定，確�；I備工作的嚴(yán)肅性和公平性，以維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。
明確業(yè)委會(huì)成員條件規(guī)范業(yè)委會(huì)成員行為
《條例》明確街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)人數(shù)、任期、職責(zé)、人員條件及委員資格終止等，明確業(yè)主委員會(huì)換屆選舉時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)作工作報(bào)告和審計(jì)報(bào)告；未能成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)由社區(qū)居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
《條例》對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣（市）區(qū)物業(yè)主管部門(mén)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)在物業(yè)管理中的職責(zé)予以規(guī)范與明確，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)合法行使職權(quán)，夯實(shí)基層政府及社區(qū)居（村）民委員會(huì)管理能力，建立解決基層物業(yè)糾紛有效工作機(jī)制，從而有效解決當(dāng)前物業(yè)服務(wù)管理中的一些亂象，提升物業(yè)管理水平，促進(jìn)社會(huì)和諧。
解決停車(chē)位、車(chē)庫(kù)只售不租問(wèn)題
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的且可出售的車(chē)庫(kù)、車(chē)位出售給本區(qū)域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。
新增物業(yè)企業(yè)信用管理制度
《條例》第四十條規(guī)定，市物業(yè)主管部門(mén)要會(huì)同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)從業(yè)人員信用檔案，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)要納入銀川市物業(yè)行業(yè)信用監(jiān)管系統(tǒng)，有效實(shí)現(xiàn)資質(zhì)取消后物業(yè)行業(yè)監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變和銜接。
物業(yè)行業(yè)的信用體系建設(shè)能較好地與國(guó)務(wù)院取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定相銜接，通過(guò)建立信用檔案對(duì)物業(yè)企業(yè)實(shí)行守信激勵(lì)、失信懲戒，構(gòu)建以市場(chǎng)為主、政府為輔的行業(yè)良好發(fā)展環(huán)境，更好地引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立行業(yè)自律，規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，接受社會(huì)監(jiān)督。
新增項(xiàng)目經(jīng)理人制度
《條例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派納入物業(yè)信用監(jiān)管系統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)理人。通過(guò)建立物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人制度，規(guī)范其管理行為，提升物業(yè)服務(wù)水平。
鼓勵(lì)物業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性服務(wù)
《條例》規(guī)定，縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)整治改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并提供相應(yīng)補(bǔ)貼。同時(shí)鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區(qū)提供公益性物業(yè)服務(wù)，為老舊住宅區(qū)整治改造和物業(yè)服務(wù)提供法制保障。
強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的移交和維護(hù)
《條例》規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位進(jìn)行維護(hù)管理。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶(hù)，并承擔(dān)分戶(hù)終端計(jì)量裝置或者入戶(hù)端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任。
增加物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益的規(guī)定
《條例》規(guī)定，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)繳納場(chǎng)地使用費(fèi)，場(chǎng)地使用費(fèi)屬公共收益，歸全體業(yè)主所有；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共有部分進(jìn)行其他活動(dòng)或者經(jīng)營(yíng)的所得（主要包括小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他利用小區(qū)共有部分經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益），也屬于公共收益，歸全體業(yè)主所有。
公共收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，主要用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、共有部分保修期滿(mǎn)后的維修、養(yǎng)護(hù)，按照業(yè)主大會(huì)決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等小區(qū)服務(wù)的需要。
公共收益不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次公共收益的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
保障業(yè)主權(quán)益
從保障業(yè)主權(quán)益出發(fā)，《條例》還規(guī)定業(yè)主委員會(huì)換屆選舉時(shí)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)作工作報(bào)告和審計(jì)報(bào)告；未能成立業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)時(shí)由社區(qū)居（村）民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；夯實(shí)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及社區(qū)居（村）民委員會(huì)管理能力，建立解決基層物業(yè)糾紛有效工作機(jī)制;同時(shí)為防止個(gè)人信息外露，禁止建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)出售或非法提供業(yè)主或者物業(yè)使用人的個(gè)人信息。
