5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍。
隨著今年政府工作報告為營改增任務(wù)立下“軍令狀”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營改增軌道。但時間緊、任務(wù)重，上述四大行業(yè)之所以遲遲未被納入試點必定有它的難點所在。
王軍就表示，此次營改增不同于以往，面臨著諸多挑戰(zhàn)。“一是數(shù)量大，1000萬納稅人要改制;二是時間緊，只有不到兩個月實際準(zhǔn)備時間;三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如二手房交易;四是納稅人過去很少接觸過增值稅。”王軍說。
其中，自然人將首次繳納增值稅無疑成為了多方關(guān)注的焦點。以二手房交易為例，目前二手房交易共需繳納8種稅，即營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中，5.6%的營業(yè)稅是向賣房一方征收，但隨著未來房地產(chǎn)行業(yè)納入營改增試點，二手房交易中的賣房一方此前所繳納的營業(yè)稅將不復(fù)存在，取而代之的便是增值稅。
然而，由于增值稅是以商品增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，因此，增值稅此前只面向企業(yè)征收，并不涉及自然人。如此一來，如何征管又成了一道新的難題。不過中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓告訴北京商報記者，目前增值稅共有兩種發(fā)票，分別針對的是一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其中對小規(guī)模納稅人征收增值稅的經(jīng)驗就可以為個人繳納增值稅所用。
二手房稅負(fù)不會高于當(dāng)前
隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營改增，個人之間的二手房交易在稅負(fù)上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化?起碼僅從數(shù)值推演上來看，二手房交易的稅負(fù)相比以前確實要有所增加。
曾有人測算過，如果按照5.6%的營業(yè)稅來征收，那么一套成交價為50萬元的普通住宅需繳納2.8萬元的營業(yè)稅。而如果按照業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的11%的增值稅率來征收，那么同為50萬元的一套普通住宅則需上繳近5萬元的增值稅。最為關(guān)鍵的是個人住房交易并沒有抵扣項，這也就意味著賣房一方要多承擔(dān)2萬多元的繳稅壓力。
但劉桓也表示，此次營改增的一個首要原則就是稅負(fù)只減不增，因此，在他看來，二手房交易應(yīng)當(dāng)不會沿用房地產(chǎn)行業(yè)通用的11%的增值稅率。
“二手房交易的增值稅率應(yīng)當(dāng)不高于當(dāng)前5.6%營業(yè)稅的稅率，是否會低如小規(guī)模納稅人3%的增值稅率目前還不好說，這還需要相關(guān)政策對于二手房交易雙方的性質(zhì)進(jìn)行單獨(dú)說明�！眲⒒刚f。
偉業(yè)我愛我家品牌中心總監(jiān)孔丹也表示，從中央營改增的大方向上來看，改革的最終目的應(yīng)該還是降低個人、企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，因此個人二手房交易增收增值稅后，交易過程中的整體稅費(fèi)繳納額度應(yīng)該是穩(wěn)中有降的，但在具體操作過程中應(yīng)該也會根據(jù)具體城市不同采取差別化政策。
一線城市或分別對待
調(diào)整交易稅費(fèi)往往是我國樓市調(diào)控的一項重要手段，雖然近年來政府的行政之手正在慢慢退出，但房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)變化卻仍未停歇。2月下旬，財政部就聯(lián)合國稅總局、住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(以下簡稱《通知》)，首次將個人購買90平方米以上家庭惟一住房的契稅征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1.5%，而不再區(qū)分為1.5%和3%。
值得注意的是，當(dāng)時這條政策就有意將一線城市與其他城市區(qū)別對待，《通知》明確表示，我國將對于個人購買家庭第二套改善性住房，房屋面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅，但北上廣深四個城市暫不實行這一條新政。
孔丹直言，可見，中央愈發(fā)清晰的“分類調(diào)控”思路，意味著營改增實施差別化政策的可能性也越來越大�！耙虼�，如果按照改革后，一線城市及重點二線城市二手房交易稅費(fèi)整體平穩(wěn);其他城市稅費(fèi)有所減免、降低的情況來看，各地樓市受營改增調(diào)整的影響也將有所不同，一線城市原本庫存就不多，所以改革后市場波動應(yīng)該不大，但三四線城市樓市很可能受新政刺激，加快去庫存速度�！笨椎ふf。
不過，孔丹也表示，由于三四線城市購房需求始終難有明顯增長，因此減免稅費(fèi)、信貸寬松等政策仍然無法為這些地區(qū)提供持續(xù)的去庫存動力，長久來看，國家層面的投資更有針對性地向三四線城市流入，推動特大城市周邊建設(shè)發(fā)展新的中心城市，對人口形成更大的吸引力，才是更關(guān)鍵的。
營改增最新政策對房地產(chǎn)有何影響
根據(jù)日前召開的國務(wù)院常務(wù)會議，從5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。
“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費(fèi)到底是會增加還是減少?“營改增”對于一線城市高漲的房價有抑制作用嗎?
營改增是什么意思?
營改增其實就是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，簡單說一個產(chǎn)品100元生產(chǎn)者銷售時已經(jīng)繳納了相應(yīng)的稅金，購買者再次銷售時賣出150元，那么他買來的時候100元相應(yīng)的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計算繳納相應(yīng)的稅金，同樣營改增就是對以前交營業(yè)稅的項目比如提供的服務(wù)也采取增值部分納稅的原則計稅。
“營改增”，通俗來講，就是把產(chǎn)品和服務(wù)一并納入增值稅的征收范圍，不再對“服務(wù)”征收營業(yè)稅,并且降低增值稅稅率。企業(yè)，尤其是中小企業(yè)若想盡快從中受益，使用航信軟件“懂稅的ERP”產(chǎn)品是一個普遍的共識，通過Aisino ERP可幫助企業(yè)明稅，懂稅，算稅。實現(xiàn)利潤最大化。
營改增最新政策
18日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下簡稱營改增)試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。
據(jù)悉，全面推開營改增試點，基本內(nèi)容是實行“雙擴(kuò)”，一是擴(kuò)大行業(yè)試點范圍，二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。屆時，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人將全部改征增值稅，其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。
現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅?
目前二手房交易需要繳納的各項稅費(fèi)包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。
2月19日，財政部等發(fā)布降低契稅和營業(yè)稅新政，2月22日執(zhí)行。其中，營業(yè)稅方面，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
但“北上廣深”四個一線城市暫不實施，也就是說，北上廣深在營業(yè)稅政策方面仍實行財稅〔2015〕39號文，即個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。這里面多了一個普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，對于這兩者，各地規(guī)定不同，但一般是以144平米為界，以上為非普通住宅。
“營改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減?
“營改增”對于普通的購房人來說有什么影響?李克強(qiáng)總理曾表示，“營改增”之后稅負(fù)只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應(yīng)該遵循這一原則，但具體情況或許要根據(jù)實際來定。
比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業(yè)稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業(yè)稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負(fù)減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業(yè)稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負(fù)增加了。
根據(jù)現(xiàn)在北上廣深營業(yè)稅的征收政策，個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅，這實際上和征收增值稅就比較類似。
另外，需要指出的是，增值稅有一個特點就是可以進(jìn)行稅前抵扣。營業(yè)稅比較簡單，就是根據(jù)營業(yè)額為稅基征稅，但增值稅涉及到抵扣的問題。舉例來說，一位消費(fèi)者買房子之后，成本價是100萬，但花了50萬進(jìn)行裝修，出售之后，這些裝修費(fèi)用都沉淀在房子中，等出手的時候這部分資金能抵扣嗎?如果抵扣的話，又是否算折舊?這都需要細(xì)則來確定。
上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為，到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高還是降低。
另外，營業(yè)稅的增收有的免收，有的全額增收，有的差額征收，增值稅是搞一刀切還是跟營業(yè)稅一樣，根據(jù)不同情況來確定是征是免，這也是影響稅負(fù)的一大要素。
3月20日，財政部部長樓繼偉在中國發(fā)展高層論壇上表示，財稅部門正在緊密配合，制發(fā)營改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實施。目前稅收信息、基礎(chǔ)信息、檔案的遷移工作都已開始。據(jù)透露，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。
有控制房價的作用嗎?
剛剛過去的兩會有一大熱門話題就是房價，多部委已經(jīng)明確表示要維持房價穩(wěn)定�！盃I改增”對于穩(wěn)定房價、防止房價過快上漲有積極作用嗎?之前，很多人曾寄希望于房產(chǎn)稅來維穩(wěn)房價，但對此爭議很大，目前來說，房產(chǎn)稅立法還只是進(jìn)入今年的預(yù)備項目。
從理論上講，根據(jù)上述的計算方法，房價上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講，也許會有一定的抑制作用。但影響房價上漲的因素很多，包括供求關(guān)系、人口流入(出)、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現(xiàn)實。從過往經(jīng)驗來看，如果房子供不應(yīng)求，稅負(fù)都可以轉(zhuǎn)嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房價的問題。
另據(jù)報道，未來營改增之后，企業(yè)的新增不動產(chǎn)可以抵扣，這將促進(jìn)并擴(kuò)大有效投資。但從另外一個角度講，這實際上是在鼓勵企業(yè)購買不動產(chǎn)進(jìn)行稅前抵扣，反倒會擴(kuò)大需求，對二三線城市而言有利于去庫存，對一線城市的房價理論上有推升作用
