兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件，全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點后的方案內(nèi)容。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，全面推開后，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為 11%;提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%;境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零;除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，稅率為6%。此外，增值稅征收率為3%，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。
根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。
對銷售不動產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》則公布了40種免征增值稅情形，包括托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù);養(yǎng)老機構(gòu)提供的養(yǎng)老服務(wù);殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù);婚姻介紹服務(wù);學(xué)生勤工儉學(xué)提供的服務(wù);個人銷售自建自用住房等。文件還規(guī)定了一系列享受扣減增值稅的規(guī)定，涉及退役士兵創(chuàng)業(yè)就業(yè)、重點群體創(chuàng)業(yè)就業(yè)、個人將購買不足2年的住房對外銷售等。
不動產(chǎn)納入抵扣
營改增試點辦法也進一步明確了增值稅進項可抵扣的范疇。不動產(chǎn)可納入抵扣，但貸款服務(wù)不能納入抵扣。
營改增預(yù)計減稅5000億元，其中因為不動產(chǎn)納入抵扣，將帶來占比超60%的減稅規(guī)模。
財政部相關(guān)負責人介紹，不動產(chǎn)納入抵扣曾經(jīng)想分10年，后來政策制定時，征求行業(yè)、地方的意見，對政策有所調(diào)整，現(xiàn)在政策安排是2年，而且還允許第一年抵扣60%，是為了更好地幫助企業(yè)減負。
通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，原增值稅納稅人、前期試點納稅人總體稅負會因此下降。
截止到2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，其中試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。原增值稅納稅人，主要為制造業(yè)、工業(yè)企業(yè)，因可抵扣項目增多，總體減稅規(guī)模比營改增試點納稅人減稅規(guī)模大。
胡怡建表示，不動產(chǎn)納入抵扣，原增值稅納稅人將進一步獲益。增值稅第一次轉(zhuǎn)型時，將機器設(shè)備納入抵扣范疇，機器設(shè)備是允許一次性抵扣，不動產(chǎn)分兩年抵扣，在照顧到企業(yè)減負的同時，也考慮到財政的承受能力。
外界此前關(guān)注的企業(yè)貸款是否能抵扣的問題，答案是不能抵扣。具體而言，“納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣”。
上述房地產(chǎn)公司區(qū)域財務(wù)總監(jiān)表示，財務(wù)成本這塊不能納入抵扣，對于大型開發(fā)商企業(yè)而言影響不大。因為大型企業(yè)從銀行貸的開發(fā)貸，基本為基準利率，現(xiàn)在不會超過5%，這塊占企業(yè)成本不太大，對于一些通過信托等渠道的小開發(fā)商影響會大一些。
“雖然營改增稅負不會上升，但可能帶來后續(xù)土地增值稅的增加。有了增值稅，土地增值稅是否會相應(yīng)調(diào)整，這是業(yè)內(nèi)普遍的疑問�！痹撊耸勘硎尽�
安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂表示，綜合來看，營改增后企業(yè)稅率會有一定程度下降，但企業(yè)不應(yīng)僅僅關(guān)注稅負，還應(yīng)關(guān)注自身盈利??技術(shù)上來看，企業(yè)成本會下降，也會減收，要看哪個變動比較多。
而這四大行業(yè)，稅制轉(zhuǎn)換過程中后續(xù)要做的工作不少。梁因樂表示，離5月1日只剩下一個多月時間，像金融行業(yè)多依賴系統(tǒng)開票，需要企業(yè)開發(fā)出適合的系統(tǒng)，建立較完整的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)并不容易，要搜集客戶納稅人識別號、交易信息、銀行賬號等。而像生活服務(wù)業(yè)，現(xiàn)在很多綜合服務(wù)提供商，比如一個酒店里既賣貨物，又提供住宿、餐飲等服務(wù)，不同業(yè)務(wù)稅率不同，要分割開來繳稅，經(jīng)營管理的工作任務(wù)也比較重。
二手房改征增值稅稅負略降
李軍發(fā)現(xiàn)，個人轉(zhuǎn)讓住房營改增后，營業(yè)稅優(yōu)惠政策平移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負還略有下降。
《通知》附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。2
《通知》附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
對北上廣深而言，與上述政策唯一區(qū)分在于個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。
李軍舉例說，如果一套房價款是100萬元，本來繳納5%營業(yè)稅即5萬元。但現(xiàn)在計算繳納增值稅時，因為增值稅的價外稅的屬性，即100萬元是含稅，所以計稅依據(jù)是100萬除以(1+5%)，即約95萬元，再乘以征收率5%，即約4.76萬元。兩者相比，二手房繳納增值稅比營業(yè)稅省了2000多元。
老合同老項目政策明確
新老項目如何劃分是此次營改增中，企業(yè)關(guān)注的另一大焦點問題。李軍表示，此次營改增對房地產(chǎn)、建筑業(yè)等采取了過渡性措施，有利于企業(yè)稅負平穩(wěn)過渡。
比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月30日前的建筑工程項目;未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在4月30日前的建筑工程項目。
同樣，房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在4月30日前的房地產(chǎn)項目。
李軍告訴本報記者，房地產(chǎn)業(yè)老項目采用的征收率與此前營業(yè)稅稅率相同，因此營改增后這類項目如選擇簡易征收方式稅負不變。
他也提醒企業(yè)，盡管整體上看，《通知》能確保所有行業(yè)稅負基本上只減不增，但是由于每個企業(yè)情況不同，仍需要根據(jù)營改增細則測算本企業(yè)稅負變化情況，以提前應(yīng)對。
