目前了解到，已有北京、廈門、杭州、廣州等超過30個(gè)城市啟動(dòng)了樓市限售政策。這些限售政策大多要求新購(gòu)商品房在兩至三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，個(gè)別城市有長(zhǎng)達(dá)五年的限售期。
在統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)后的第一個(gè)周末，長(zhǎng)沙、無錫、嘉興、保定等地連發(fā)調(diào)控新政，房地產(chǎn)收緊政策再度升級(jí)。值得注意的是，除了繼續(xù)收緊限購(gòu)等方面內(nèi)容外，三地均采取"限售"措施，而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，已有超過30個(gè)城市開啟"限售,包括承德、青島、保定白溝、保定徐水、濟(jì)南、西安、杭州、福建閩侯、福建長(zhǎng)樂、福州、杭州、南京、啟東、無錫、嘉興、揚(yáng)州、常州、蕪湖、成都、長(zhǎng)沙、廣州、珠海、惠州、東莞、海南等地。
從上述多個(gè)限售城市看，均為熱點(diǎn)強(qiáng)三線城市，這些城市由于一線城市的購(gòu)買力外溢，使得樓市也開始火爆，并間接引起部分投資客注意，因此上述城市開始了調(diào)控措施。
樓市調(diào)控加碼兩個(gè)月：熱點(diǎn)城市樓市降溫
3月中旬以來在中國(guó)50多個(gè)城市開啟的新一輪樓市調(diào)控收緊效應(yīng)開始顯現(xiàn)，4月份，熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)全線降溫。
據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年4月份，中國(guó)15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全線回落。其中，合肥新房?jī)r(jià)格同比漲幅回落幅度最大，為7.4個(gè)百分點(diǎn);南京次之，回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。
從環(huán)比漲幅來看，70個(gè)城市中，4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲幅度最高的3個(gè)城市全部來自三線城市。其中，唐山漲幅最高，環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%。此前由一二線城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)漲”全國(guó)的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)改變。
一二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，政策調(diào)控初見成效;而庫存嚴(yán)重、市場(chǎng)不振的三四線城市則出現(xiàn)了價(jià)格上揚(yáng)，樓市升溫。一二線城市購(gòu)房需求的溢出，帶動(dòng)了三四線城市樓市庫存消化。整體而言，“因城施策”“一城一策”的調(diào)控取得了一定的效果，一二線城市與三四線城市的樓市正在向預(yù)想的方向發(fā)展。
誰收益?限售潮劍指炒房 對(duì)剛需購(gòu)房者是利好
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這些限售政策大多要求新購(gòu)商品房在兩至三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，限售成為此輪樓市調(diào)控的新趨勢(shì)，可以有效打擊短線樓市投資者，對(duì)剛需置業(yè)者來說也迎來了利好。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，新建商品房從購(gòu)房到拿到《不動(dòng)產(chǎn)證》一般需要一兩年的時(shí)間，如果限售使得該房產(chǎn)獲得《不動(dòng)產(chǎn)證》后兩年才能上市交易，那么這套房產(chǎn)從購(gòu)買到出售需要等上好幾年，這對(duì)短線投資者來說，無疑是個(gè)巨大的打擊。
“一般投資客都會(huì)找周轉(zhuǎn)得比較快的物業(yè)來投資，限售之后，這些房子失去流動(dòng)性，投資客入市的概率就小了很多�！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹說。
張宏偉認(rèn)為，限售保證了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)剛需置業(yè)者來說也是一種利好，未來真正有需要的購(gòu)房者才會(huì)買房，利于樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。
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日前，保定規(guī)定最新掛牌的2017-030號(hào)土地所建項(xiàng)目在購(gòu)房者取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣的消息震驚業(yè)界。
從限售政策發(fā)展軌跡來看，自今年3月廈門首次開啟樓市限制交易的先例后，不少城市陸續(xù)加入這一限售隊(duì)伍。截至目前，出臺(tái)限售政策的城市已經(jīng)超過30個(gè)城市，包括成都、廈門、福州、青島、保定、北京(保定、北京均為部分限售)等。在限購(gòu)限貸限價(jià)之后，“限售”已成為樓市新一輪調(diào)控升級(jí)的重要手段。
不過，這些城市目前出臺(tái)的限售政策絕大部分只是規(guī)定自取得產(chǎn)權(quán)證書后2-3年內(nèi)限售，而如保定2017-030號(hào)土地限售10年的情況則實(shí)屬罕見。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，限售事實(shí)上就是樓市的去杠桿政策，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。限售下一步有可能繼續(xù)向上海、蘇州等其他城市擴(kuò)散。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，設(shè)置限售期主要產(chǎn)生四方面作用：首先，可以將活躍的樓市需求凍結(jié)并后置，避免快進(jìn)快出的樓市投資投機(jī)炒作行為，起到抑制投資投機(jī)的作用，使當(dāng)前的樓市降溫;其次，為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭(zhēng)取更多的時(shí)間，尤其是樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)的準(zhǔn)備措施，比如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)登記等等;第三，鎖定下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓它交易，不讓它出現(xiàn)貶值，防止由于房?jī)r(jià)下降而給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn);第四，美國(guó)進(jìn)入加息通道后，國(guó)內(nèi)資本外流明顯，樓市“限售”政策出臺(tái)后，這些“沉淀”在房地產(chǎn)的大量投資資金因?yàn)椤跋奘邸绷粼诹藝?guó)內(nèi)，防止了資金外流，也為實(shí)體經(jīng)濟(jì)改革與復(fù)蘇提供了更長(zhǎng)時(shí)間的窗口期。
樓市“限售”時(shí)間長(zhǎng)度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時(shí)間、市場(chǎng)周期的時(shí)間、銀行個(gè)人按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時(shí)間并非任意制定。
張宏偉認(rèn)為，從調(diào)控政策來看，從去年10月份計(jì)算，本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，市場(chǎng)從9月份的高點(diǎn)開始下行的市場(chǎng)調(diào)整周期也至少是2年。在下行調(diào)整周期內(nèi)，市場(chǎng)將給個(gè)人投資投機(jī)者與銀行帶來最直接的風(fēng)險(xiǎn)，并間接影響投資渠道及宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。
從個(gè)人投資投機(jī)者來看，當(dāng)市場(chǎng)調(diào)整期與風(fēng)險(xiǎn)來臨之后，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)將結(jié)束，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，樓市瘋狂大潮退去之后三類投資投機(jī)客將退場(chǎng)，分別是“加杠桿”入市的“散戶”、運(yùn)營(yíng)狀況不佳的私營(yíng)企業(yè)主、特定需求的群體(如置換類需求、部分海外移民)。
張宏偉說，限售使樓市投資、投機(jī)客不能用“快進(jìn)快出”的方法實(shí)現(xiàn)獲利或避險(xiǎn)需求，房產(chǎn)成為真正意義的“不動(dòng)產(chǎn)”。待樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制相關(guān)措施在未來2-3年(與限售期限基本重合)完成之際，對(duì)于存量房的相關(guān)交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)的稅收政策很可能也會(huì)頒布和實(shí)施。樓市正在進(jìn)入去投資、去投機(jī)的時(shí)代。
