自5月23日起，保定市主城區(qū)要求對(duì)通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的“雙限雙競(jìng)”模式取得土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》(《房屋所有權(quán)證》)未滿(mǎn)10年的，不得買(mǎi)賣(mài)。
“限售十年是真的。但是只是其中的一塊地這么做，這是保定公共資源交易中心負(fù)責(zé)組織的�！北６▏�(guó)土局土地利用處一名負(fù)責(zé)人如此回應(yīng)。
此事是真，感慨地方政府真是下了大力氣。限售政策已經(jīng)成為此輪調(diào)控的重要特點(diǎn)，目前出臺(tái)限售政策的城市已經(jīng)達(dá)到30個(gè)城市。保定創(chuàng)造了限售年限最長(zhǎng)，各地限售時(shí)間大部分是兩三年。
當(dāng)然，也不必恐慌，畢竟保定的10年限售，目前只是針對(duì)特定土拍，不具備代表性，更不具備全國(guó)推行的基礎(chǔ)。
5月22日，保定出臺(tái)新政，要求非本市戶(hù)籍居民家庭在主城區(qū)購(gòu)房需提供3年以上個(gè)稅或社保繳納證明，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“雙限雙競(jìng)”模式取得土地的房地產(chǎn)項(xiàng)目由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)銷(xiāo)售等。同時(shí)保定還出臺(tái)了堪稱(chēng)目前最嚴(yán)的限售方案：住房自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》(《房屋所有權(quán)證》)未滿(mǎn)2年的，不得買(mǎi)賣(mài);對(duì)通過(guò)“雙限雙競(jìng)”模式取得土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》(《房屋所有權(quán)證》)未滿(mǎn)10年的，不得買(mǎi)賣(mài)。
從近期的調(diào)控政策特點(diǎn)來(lái)看，限售城市逐步增加，保定“雙限雙競(jìng)”用地十年限售的規(guī)定也將“鎖定”周期大大拉長(zhǎng)，限售模式已經(jīng)成為當(dāng)前引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要手段。然而，限售主要還是短期的機(jī)制安排，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展需要有長(zhǎng)短相結(jié)合的機(jī)制，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展就是構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)之一。近日住建部起草了《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)正式的管理法規(guī)�？傮w來(lái)看，當(dāng)前的政策一方面限制銷(xiāo)售市場(chǎng)的非理性置業(yè)，另一方面大力推動(dòng)存量房租賃市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)逐步構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制。從這個(gè)角度來(lái)看，保定針對(duì)“雙限雙競(jìng)”地塊十年限售政策與住房租賃法規(guī)征求意見(jiàn)看似是不相關(guān)的兩個(gè)事件，實(shí)則卻折射出當(dāng)前政策長(zhǎng)、短相結(jié)合的基本趨勢(shì)。
我們來(lái)細(xì)細(xì)分析這一措施背后的原因以及影響：
形成機(jī)制：特定背景、特定地塊的特殊規(guī)則。保定此次政策出臺(tái)是基于京津冀協(xié)同發(fā)展的特殊背景，其主要目的是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)走勢(shì)，抑制投機(jī)需求。同時(shí)，我們認(rèn)為保定出臺(tái)最嚴(yán)厲的限售政策，也是表明堅(jiān)決抑制投機(jī)、支持自住的態(tài)度。此外，從區(qū)域性特點(diǎn)來(lái)看，保定乃至河北部分房地產(chǎn)市場(chǎng)以往運(yùn)行相對(duì)不規(guī)范，通過(guò)嚴(yán)厲的措施打擊和震懾違規(guī)操作行為，推進(jìn)樓市健康穩(wěn)定運(yùn)行也此輪政策強(qiáng)化的重要原因。
對(duì)自住需求者：住房回歸居住屬性。雙限雙競(jìng)等競(jìng)拍方式通常隨著相應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例加大而來(lái)。從其它城市經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，多數(shù)規(guī)定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和公共租賃住房供應(yīng)比例不得低于供應(yīng)總量70%。這類(lèi)住房主要用于改善民生，通常面對(duì)的就自住剛需或低收入群體家庭，因而十年限售政策固然嚴(yán)厲，可也是鼓勵(lì)了真正的自住需求，促使住房回歸居住屬性。但不可忽視的是，我國(guó)居民住房升級(jí)存在一定的周期，預(yù)計(jì)10年限售期將會(huì)對(duì)未來(lái)居民采用“賣(mài)一買(mǎi)一”的住房升級(jí)模式形成一定影響。
對(duì)投資投機(jī)者：投資資金的進(jìn)入將受到抑制。單純從限售周期來(lái)看，10年限售的話(huà)，按拿到產(chǎn)權(quán)證開(kāi)始計(jì)算基本要在2030年左右方能出售。10年之中僅房地產(chǎn)自身就將經(jīng)歷幾輪的小周期(按以往的經(jīng)驗(yàn)是3年一個(gè)小周期)，從流動(dòng)性的角度來(lái)看，缺乏流動(dòng)性、投資周期拉長(zhǎng)并不符合基本的投資投機(jī)邏輯，投資資金進(jìn)入的動(dòng)力將受到明顯消解。因此，對(duì)于投機(jī)需求而言，流動(dòng)性長(zhǎng)期禁錮無(wú)法快速周轉(zhuǎn)，未來(lái)不確定性增加，勢(shì)必將擠出投機(jī)需求。
對(duì)區(qū)域內(nèi)的其他項(xiàng)目：?jiǎn)蝹�(gè)地塊限售升級(jí)之后，仍需通盤(pán)考慮其他項(xiàng)目的影響。我們認(rèn)為政府還將通盤(pán)考慮這一措施下受限地塊與未受限項(xiàng)目之間的平衡，如這一限制措施會(huì)不會(huì)造成對(duì)其它未受限地塊的追捧而形成新熱點(diǎn)?其它周邊未受限項(xiàng)目要不要有后續(xù)相應(yīng)措施引導(dǎo)?未來(lái)出讓的類(lèi)似此種性質(zhì)的宗地規(guī)模比例有多大?都需要政府的多方位考量。
對(duì)其他城市：能夠形成預(yù)期。目前限售十年僅在保定主城區(qū)執(zhí)行，當(dāng)前也僅有單個(gè)案例，因而單就此宗地塊而言，從量上來(lái)說(shuō)對(duì)市場(chǎng)的影響較為有限，但從限售周期上卻可以看出當(dāng)?shù)卣谌ジ軛U問(wèn)題上決心的堅(jiān)定、態(tài)度的堅(jiān)決，未來(lái)也有可能有其它類(lèi)似“品相”的地塊出讓參照這一規(guī)則。同時(shí)，考慮到京津冀協(xié)同的因素，此項(xiàng)政策也可能對(duì)京津冀區(qū)域及其他城市起到示范效應(yīng)。
與銷(xiāo)售市場(chǎng)的限制性政策相反的是，住房租賃市場(chǎng)作為長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的主要方面近期取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。目前，關(guān)于住房租賃管理?xiàng)l例的征求意見(jiàn)已公開(kāi)，后期的政策內(nèi)容也將更加豐滿(mǎn)。
