2017南京樓房限售新政出臺了。近日，南京下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》要求，取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機構(gòu)應(yīng)當嚴格落實購房實名制，按照“公開、公平、公正、透明”的原則對外銷售。
南京市人民政府辦公廳文件
寧政辦發(fā)〔2017〕103號
南京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知
各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：
為貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委省政府關(guān)于穩(wěn)控房地產(chǎn)市場工作部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，進一步穩(wěn)定市場預(yù)期，保障合理需求，強化市場監(jiān)管，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控通知如下：
1.加大住宅用地供應(yīng)。增加住宅用地供應(yīng)量，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有效增加供應(yīng)規(guī)模。2017-2021年全市計劃供應(yīng)5150公頃，其中2017年880公頃、2018年950公頃、2019年1020公頃、2020年1100公頃、2021年1200公頃，年均計劃供應(yīng)量比2017年增加47.1 %。
2.加強土地供后監(jiān)管。督促開發(fā)企業(yè)嚴格按照出讓合同約定時間開工建設(shè)，加快已開工地塊建設(shè)速度，盡快形成有效供應(yīng)。對未按時開竣工、閑置、故意囤地等違規(guī)行為，一律采取收取違約金、征收閑置費、收回土地、限制參與市場競買等處罰措施，并納入房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和土地市場誠信系統(tǒng)。達到商品住房銷售條件未申報銷售的，房產(chǎn)、建設(shè)、國土、物價部門加強督促，經(jīng)督促仍未申報銷售的，房產(chǎn)、物價部門在一年內(nèi)不受理其銷售申請，銷售備案價格不予上漲，建設(shè)、國土部門將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷售前不得參與土地公開出讓市場競買。
3.提高土地市場準入門檻。嚴格土地市場競買人房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求，提高住宅、商住用地競買保證金比例;進一步加強購地資金監(jiān)管，購地資金應(yīng)經(jīng)江蘇省財政廳公布的在南京市范圍內(nèi)經(jīng)營的3A級及以上會計師事務(wù)所審查。違規(guī)使用資金購買土地的，取消其競得資格，并按規(guī)定沒收競買保證金或定金。
4.調(diào)整優(yōu)化土地出讓方式。土地出讓時，地塊競價達到最高限價時停止競價，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府，相應(yīng)房屋建設(shè)成本不納入房價準許成本。進一步增加中小套型和中低價位住房供應(yīng)，選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式。
5.加大人才安居房供給。落實《南京市人才安居辦法(試行)》，通過共有產(chǎn)權(quán)房、人才公寓、公共租賃住房和購房補貼、租賃補貼多種方式，建成“購、租、補”人才安居體系，用五年時間，解決16萬人才居住問題。其中，通過獨立選址新建、在商品住房中配建或從市場上購買等多種方式籌建人才安居房350萬平方米，2017年籌建76萬平方米。
6.購房人(含居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織)新購住房在取得不動產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認手續(xù)之日起，贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購政策。
7.指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)按照房地產(chǎn)市場調(diào)控政策合理申報新建商品住房銷售價格。住宅配套產(chǎn)權(quán)車位和儲藏室實行價格備案，備案價格水平保持基本穩(wěn)定。
8.取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機構(gòu)應(yīng)當嚴格落實購房實名制，按照“公開、公平、公正、透明”的原則對外銷售�？蛻舴e累大于可供房源的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售機構(gòu)應(yīng)采用由公證機構(gòu)主持的公開搖號方式公開銷售商品住房，搖號排序，按序購房，搖號排序名單現(xiàn)場公示。
9.加強二手住房交易管理。加強經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員管理，完善管理服務(wù)平臺，建立信用評價體系，健全失信聯(lián)合懲戒機制，規(guī)范代理行為、規(guī)范房源信息發(fā)布、規(guī)范調(diào)控政策執(zhí)行、規(guī)范交易資金監(jiān)管、規(guī)范門店管理、規(guī)范經(jīng)紀人員管理。
10.進一步強化房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法。加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售機構(gòu)、經(jīng)紀機構(gòu)違反調(diào)控政策和銷售規(guī)范(含應(yīng)公證搖號未公證搖號)、炒賣房號、哄抬房價、捂盤惜售等違法違規(guī)行為的查處力度，一經(jīng)查實，一律暫停網(wǎng)簽，責令限期整改，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)，并列入房地產(chǎn)企業(yè)和土地誠信系統(tǒng)。加大對虛假不實信息的查處力度，對涉嫌造謠以及發(fā)布、傳播不實信息情節(jié)嚴重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售機構(gòu)、經(jīng)紀機構(gòu)等單位及人員，依法依規(guī)嚴肅處理。
本通知自5月14日起執(zhí)行。
南京市人民政府辦公廳
2017年5月13日
(此件公開發(fā)布)
5月13日南京樓市調(diào)控再度升級。根據(jù)《南京市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，今日起，南京市新購房3年“限賣”，新房銷售須公證搖號。即便在調(diào)控基調(diào)格外嚴厲的北京，目前也尚未祭出“限賣“招數(shù)，南京限購、限貸、限價、限賣“四限”齊發(fā)，堪稱“全國最嚴”。
被稱為“新寧十條”的新政最大亮點在于，在限購、限貸、限價基礎(chǔ)上再添“限賣”，明確：居民家庭、企事業(yè)單位、社會組織等5月14日之后新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案和登記手續(xù)。商品住房在《南京市房地產(chǎn)綜合業(yè)務(wù)系統(tǒng)》的認購時間或合同確認時間于《通知》執(zhí)行日零點之前的，按照老政策執(zhí)行;二手住房在《南京市網(wǎng)上存量房交易監(jiān)管系統(tǒng)》的合同打印時間或合同確認提交時間于《通知》執(zhí)行日零點之前的，按照老政策執(zhí)行。
3年“限賣”政策，僅“限”從5月14日零點之后購買的新房和二手房。而14日前認購、成交的住房包括未取得不動產(chǎn)權(quán)證的，均“既往不咎”。新購買期房取證周期一般需要2年，也就是說，新政執(zhí)行后購買的新房期房，實則“限賣”時限是5年。
縱觀以往歷次調(diào)控，無論限購、限貸還是調(diào)整稅費，均針對交易環(huán)節(jié)。除試點房產(chǎn)稅的上海和重慶外，對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控幾乎沒有，“限賣”則填補了這一空缺。南京“限賣”背后，折射的是當?shù)貥鞘型顿Y需求屢禁難止的困局，以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。至昨日晚，南京新房庫存僅2.17萬套，可售周期不足4個月。
“限賣”意在回撤貨幣流動性的同時，降低房產(chǎn)本身的流動性，以嚴厲打擊短期游資炒作行為。與房地產(chǎn)稅相比，盡管“限賣”設(shè)定一定年限，且可能隨市場形勢變化而產(chǎn)生變數(shù)，但在政策存續(xù)期，其打擊短期“炒客”的效果或比房地產(chǎn)稅明顯，尤其與限購、限貸結(jié)合后，短線交易空間消失，促使量價回歸理性。
而南京限賣政策不溯及新政前成交的住房，也體現(xiàn)出當?shù)卣{(diào)控的智慧，即在供需矛盾整體仍然突出的情況下，市場也應(yīng)保有一定的流動性，此前成交的住房仍能持續(xù)供給二手房市場，確保購買及租賃需求。
堵投機炒熱市場的同時，南京給房企定價設(shè)規(guī)矩，明確延續(xù)住房價格備案政策，對申報價格高于區(qū)域水平的房源，根據(jù)成本調(diào)查情況，物價部門組織相關(guān)部門集體論證，進行價格指導(dǎo);同時將住宅配套產(chǎn)權(quán)車位和儲藏室納入價格備案范圍，以保持備案價格水平基本穩(wěn)定。南京將全面推行新建商品住房銷售價格誠信承諾制度，督促開發(fā)企業(yè)加強內(nèi)部價格管理，防止價外加價、強制服務(wù)以及采取使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等名義變相漲價行為。
在此之前，因受制于“限價”約束，南京部分樓盤利用“房號”彌補限價之“虧”。此次南京顯露態(tài)度：將一直對炒賣房號行為保持嚴厲打擊的高壓態(tài)勢。明確對于供需矛盾突出的項目，需采取公證機構(gòu)主持搖號方式，公開銷售商品住房，確�！肮_、公平、公正、透明”。購房順序根據(jù)搖號結(jié)果決定，搖號結(jié)果現(xiàn)場公示。各企業(yè)須嚴格落實購房實名制。認購后不得增加、減少、更改購房人姓名(夫妻雙方除外)。購房人姓名不一致的，房地產(chǎn)交易中心不得辦理網(wǎng)上備案等交易手續(xù);不動產(chǎn)登記機關(guān)不得為其辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
南京的調(diào)控升級文章還著力持續(xù)從供應(yīng)端發(fā)力。事實上，增加樓市有效供給，對供需矛盾突出的一二線熱點城市而言，是考驗樓市調(diào)控成敗的一大關(guān)鍵。南京已研究制定住宅用地供應(yīng)近三年計劃和五年規(guī)劃，2017-2021年全市供應(yīng)住宅用地5150公頃，年均供應(yīng)計劃較2017年增加47.1%。
當?shù)馗鼘讶瞬藕椭械褪杖肴后w安居作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要組成部分，將用5年時間解決16萬人才居住問題，將籌建人才安居房350萬平方米，2017年籌建76萬平方米。為此，南京調(diào)整優(yōu)化土地出讓模式：當?shù)貕K競價達到最高限價時，改為競爭保障性住房面積，面積最多者競得，所建保障性住房無償移交政府;同時，選擇河西新城、江北新區(qū)、南部新城等區(qū)域和江寧、仙林地鐵沿線的部分地塊，采取“限銷售對象、限房價、限套型、限轉(zhuǎn)讓、限銷售方式、競地價”的出讓方式，來保障自住購房需求。
自去年12月起，南京房價已經(jīng)出現(xiàn)“4連降”，此番當?shù)貥鞘姓{(diào)控力度很大，后期如果持續(xù)進行信用收縮，市場顯著降溫已是大概率。
