浙江省住房公積金個人住房貸款業(yè)務操作規(guī)定(試行)
第一章總則
第一條為統(tǒng)一規(guī)范全省住房公積金個人住房貸款業(yè)務，防范信貸風險，提高信貸資金使用效率，根據《中華人民共和國擔保法》、國務院《住房公積金管理條例》(以下簡稱公積金條例)、《浙江省住房公積金條例》(以下簡稱省公積金條例)、《個人貸款管理暫行辦法》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本規(guī)定。
第二條本省行政區(qū)域內開展住房公積金個人住房貸款業(yè)務，適用本規(guī)定。
第三條省住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全省住房公積金個人住房貸款業(yè)務的監(jiān)督、指導。
各住房公積金管理委員會負責本職責管轄范圍內住房公積金個人住房貸款政策、貸款資金使用計劃、貸款受托銀行的審批和確定。
各住房公積金管理中心及所屬各分中心、管理部(以下簡稱管理機構)負責本職責管轄范圍內住房公積金個人住房貸款業(yè)務的具體實施和日常管理。
第四條管理機構應與貸款受托銀行簽訂委托合同，委托貸款手續(xù)費按國家有關規(guī)定辦理。管理機構原則上應自主完成住房公積金個人住房貸款的貸款審批和貸款核算。
住房公積金個人住房貸款風險，由管理機構承擔。
第五條住房公積金個人住房貸款額度不足以支付應付購房款時，可組合辦理住房公積金個人住房貸款和商業(yè)銀行個人住房貸款。組合貸款由管理機構和受托銀行聯合發(fā)放。
第二章貸款咨詢
第六條管理機構、貸款受委托銀行應通過柜面、“12329”熱線電話和短信、網站等渠道向繳存職工提供貸款咨詢服務。
第七條貸款咨詢包括以下主要內容：
(一)貸款基本條件，包括貸款對象、住房公積金繳存要求、年齡、收入狀況等;
(二)貸款用途、利率、期限、額度、首付款要求、擔保方式、還款方式、還款途徑等;
(三)貸款所需申請材料明細，包括購建房材料、身份證明、繳存證明、婚姻關系證明、還款能力證明等;
(四)貸款程序，包括辦理流程、辦理場所、辦理時限等;
(五)《住房公積金個人住房貸款申請表》及有關貸款申請材料的獲取渠道;
(六)管理機構、貸款受委托銀行的地址、電話等;
(七)貸款擔保的相關要求;
(八)提供貸款額度、還款計劃等測算服務;
(九)貸款收款、還款賬戶相關要求;
(十)貸款其他相關咨詢。
第八條管理機構、受委托銀行在提供以上貸款咨詢服務的基礎上，向借款申請人發(fā)放住房公積金個人住房貸款申請表等相關表單并應一次性告知相關注意事項。
第三章貸款申請和受理
第九條管理機構可直接受理繳存職工的貸款申請，也可委托受委托銀行受理繳存職工貸款申請。
第十條貸款條件：
(一)申請人必須連續(xù)正常繳存住房公積金，連續(xù)繳存時間滿足當地住房公積金管委會確定的最低連續(xù)繳存期限要求(原則不得低于連續(xù)正常繳存6個月);
(二)申請人購買自住住房，包括新建商品住房、二手房、經濟適用房、拆遷安置房、公有住房以及建造、翻建、大修自住房(含危舊房改造)等原則不超過12個月。其中購買預售在建商品房的，簽訂商品房買賣合同原則不超過24個月;
(三)申請人及其配偶有穩(wěn)定的經濟收入和按期償還貸款本息的能力，個人信用良好，且具有完全民事行為能力;
(四)已支付不低于規(guī)定比例的首期付款;
(五)申請人同意提供符合本規(guī)定要求的擔保;
(六)申請人及其配偶首次申請使用住房公積金個人住房貸款，或使用過住房公積金個人住房貸款但已結清，并符合再次申請的相關規(guī)定;
(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。
各地可實施全省范圍內的戶籍所在地住房公積金異地貸款政策。
第十一條貸款申請材料:
(一)身份證明：包括居民身份證、戶口簿或其他有效身份證件;
(二)婚姻狀況證明：包括結婚證、離婚證等;
(三)征信證明：中國人民銀行個人征信系統(tǒng)查詢申請人及其配偶個人信用情況材料;
(四)還款能力證明：申請人或其配偶有效收入證明或個人納稅證明等相關收入證明材料;
(五)貸款用途證明：貸款用于購買自住住房的，提供購房合同(協(xié)議)或其他證明文件;貸款用于建造、翻建自住住房的，提供有資質單位出具的工程概預算或工程造價評估報告以及規(guī)劃、建設等有關部門的批準文件;貸款用于大修自住住房的，提供房屋權屬證明、房屋安全鑒定證明、工程概預算或有資質單位出具的工程造價評估報告;
(六)首付款證明：購買新建住房，提供售房單位出具的發(fā)票或收據;購買二手房，提供售房人或符合規(guī)定的第三方出具的收據、已支付憑證或契證;建造、翻建、大修住房的，提供施工單位或個人出具的收款憑證或有資質單位出具的工程造價評估報告;
(七)貸款擔保材料：貸款采取抵押擔保方式，提供抵押權利清單、權屬證明文件，及有處分權人出具的同意抵押的證明;
(八)貸款還款賬戶材料;
(九)管理機構需要的其他材料。
第十二條貸款受理人員在收齊貸款申請資料后，對貸款申請進行審核，主要內容包括：
(一)住房公積金個人住房貸款申請表填寫內容完整、字跡清晰，相關信息與所提交資料記載信息一致;
(二)所提交的資料在規(guī)定的有效期限內且屬相關部門依職權出具，同時形式符合國家相關規(guī)定，內容相互對應;
(三)所提交的資料規(guī)格、數量符合貸款所需材料的要求;
(四)借款申請人為住房公積金繳存人且屬于購買、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有權人或共有權人;對于存在共同申請人的，共同申請人應為借款申請人配偶或住房公積金管委會認可的其他申請人;
(五)申請人姓名、證件號碼應與其公積金繳存信息一致，對于申請人曾在異地繳存公積金的情況，其公積金開戶、繳存情況根據原繳存賬戶所在管理機構出具的繳存證明信息給予認可;
(六)申請人申請的貸款期限不超過規(guī)定的最高貸款期限(原則不超過法定退休年齡之后5年)，該期限由管理機構擬訂報當地公積金管委會批準;
(七)申請人及其配偶等共同申請人貸款月還款額不超過占其月收入的一定比例，該比例由當地公積金管委會批準，申請人及其配偶月收入原則由其住房公積金月繳存基數確定;
(八)申請貸款額度不高于申請人及其配偶等共同申請人公積金賬戶繳存余額或月繳存金額的一定倍數，該倍數由管理機構擬訂報當地公積金管委會批準;
(九)二手房申請貸款，二手房房齡與申請人申請的貸款期限相加不超過一定年限，該年限由管理機構擬訂報當地公積金管委會批準;
(十)通過中國人民銀行個人信用報告、管理機構貸款信息等，審核申請人及其配偶的信用情況，并確認申請人及其配偶均無尚未還清的公積金貸款;
(十一)申請人提交的購買、建造、翻建、大修自住住房合同(協(xié)議)應符合管理機構和相關行政管理部門的規(guī)定;
(十二)申請人首付款支付比例符合國家政策及相關規(guī)定;
(十三)申請人擬提供或選擇的擔保符合以下要求：
購買自住住房的，應使用本次貸款所購住房作為抵押物;建造、翻建、大修自住住房的，其土地為國有的，應使用本次貸款所建造、翻建、大修住房作為抵押物，其土地為集體的，可用其他房產作為抵押物;
(十四)還款賬戶為申請人在受委托銀行開立的人民幣借記卡或活期存折，并符合貸款扣劃要求;
(十五)其他需要審核的事項。
第十三條貸款受理人員應與申請人(含共同申請人)就其貸款意愿、貸款用途等事項進行面談，填寫面談筆錄。
第十四條貸款受理后，受理人員提出受理意見：
(一)符合貸款條件的，對申請人可貸款金額、期限、利率、還款方式等提出初步意見，并將貸款申請資料移送貸款審核人員;
(二)對貸款條件或申請資料有異議的，要求申請人補充相關貸款資料，進行調查后予以答復;
(三)不符合貸款條件的，應告知申請人不予受理的原因，并將申請材料退還申請人。
第四章貸款審核
第十五條貸款審核人員應結合貸款申請資料對受理人員提出的受理意見、公積金繳存情況、擬申請貸款期限、擬申請貸款金額、首付款比例等進行合規(guī)性審核，并對借款申請人貸款申請相關情況進行評價。
第十六條審核人員在完成復核工作的基礎上，應進行以下調查及審核工作：
(一)對于異地管理機構出具的繳存證明，應通過一定的方式核實繳存證明的真實性;
(二)借款申請人購房合同(協(xié)議)符合國家備案規(guī)定，并對交易真實性進行核實;借款申請人建造、翻建、大修合同(協(xié)議)，符合相關規(guī)定并對真實性進行核實;
(三)按照本規(guī)范第十七規(guī)定，審核申請人擬提供的擔保;
(四)審核當地相關政策規(guī)定的其他事項。
第十七條對于申請人擬提供抵押擔保的，審核人員應完成以下工作：
(一)根據申請人提交的抵押物權屬證明或合同(協(xié)議)等文件的相關內容，審核抵押物權屬情況符合房地產登記機構抵押登記相關政策要求。
(二)審核抵押物價值應符合以下規(guī)定：
1、對于申請人以所購新建住房作為抵押物的，應直接認定房屋成交價為抵押物價值。對于房屋成交價格明顯高于地區(qū)同類型住宅正常交易價格的，應對抵押物進行價值評估，并以評估價值、房屋交易價格相比較低者作為抵押物價值;
2、對于申請人以所購二手住房作為抵押物的，應以房屋契稅價格、房屋交易價格相比較低者作為抵押物價值。對于房屋成交價格明顯高于地區(qū)同類型住宅正常交易價格的，應對抵押物進行價值評估，并以評估價值、房屋契稅價格、房屋交易價格相比較低者作為抵押物價值;
3、對于建造、翻建、大修自住住房的，應對借款申請人擬提供的抵押物進行評估，并以評估價值與工程預算價格相比較低者作為抵押物價值;
4、擬申請貸款金額原則上不得超過抵押物價值的80%。
(三)審核申請的貸款期限不高于抵押物剩余使用年限。
(四)對于需要以評估方式確定抵押物價值的，抵押物價值應由具有評估資質的房地產評估機構進行評估確認，并出具符合國家房地產評估規(guī)范要求的抵押物價值評估報告，評估費用由管理機構承擔。
第十八條貸款審核后，貸款審核人應出具審核意見：
(一)審核通過的，將貸款申請資料和審核同意意見移送貸款審批人;
(二)審核過程中發(fā)現有異議的，審核人將貸款申請資料退回受理人，要求進一步調查核實;
(三)審核未通過的，審核人應注明原因，逐級退回貸款申請資料。
第五章貸款審批
第十九條審批人員應在對審核人員提出的審核意見進行合規(guī)性審核，即對貸款申請審核資料進行完整性復核的基礎上進行審批。
第二十條審批人員應分析申請人信用狀況、還貸能力、貸款用途和擔保措施等情況，決定是否批準貸款申請。
第二十一條貸款審批后，貸款審批人應出具審批意見：
(一)審批通過的，將審批資料整理后轉交合同簽約人員，并告知申請人辦理相關貸款手續(xù);
(二)審批未通過的，通知申請人并要求貸款審核人員進一步調查，補充材料。
第六章貸款簽約
第二十二條管理機構準予貸款后，應與申請人及其配偶面簽借款合同及相關附屬合同、單據。借款合同至少應包括以下內容：
(一)貸款用途、金額、利率和期限、擔保方式;
(二)利息計算和還款方式;
(三)還款約定日和還款規(guī)則;
(四)違約責任和爭議解決方式;
(五)合同各方的權利、義務;
(六)合同各方約定的其他條款。
第二十三條辦理貸款簽約手續(xù)前，合同簽約人員應審查核實以下內容：
(一)貸款受理、審核、審批資料及相關單據應齊全;
(二)借款合同文本及附件齊全，且條款規(guī)范完整、要素齊全、字跡清晰、不得涂改;
(三)借款合同中的貸款要素應與貸款受理、審核、審批資料中相關信息及審核、審批意見一致，并與貸款管理系統(tǒng)中的信息一致。
第二十四條簽訂借款合同時，合同簽約人員應核實合同當事人身份真實有效，告知合同當事人有關合同內容、權利義務及其他應當注意事項，確認借款人的還款賬戶，并監(jiān)督借款人在借款合同及其附件上簽字。
第七章貸款擔保
第二十五條貸款采取抵押擔保方式，由擔保落實人員審核抵押材料是否完整，并與抵押人共同辦理房產抵押登記手續(xù)。
第二十六條貸款購買新建商品房的，由開發(fā)商提供階段性擔保責任。管理機構應與開發(fā)商簽訂協(xié)議，也可在協(xié)議中約定開發(fā)商按比例提供保證金。
房屋所在地房管部門可辦理商品房抵押預告登記的，為防范貸款資金風險，管理機構可以要求開發(fā)商辦理商品房抵押預告登記。
借款人取得房屋他項權證并交送管理機構收存之后，開發(fā)商解除階段性擔保責任。
第二十七條貸款擔保落實后，擔保落實人員應在貸款系統(tǒng)中錄入擔保落實信息，將擔保權利證明文件按照重要檔案管理要求歸檔。
住房公積金管理機構為化解貸款風險可實施貸款擔保，貸款擔保費用在住房公積金貸款風險準備金中列支。
第八章貸款發(fā)放
第二十八條貸款發(fā)放人員應在貸款發(fā)放前，核實以下條件：
(一)審核貸款審批意見明確，借款合同各方當事人已完成簽約;
(二)借款合同及附件約定的擔保權已設定;
(三)貸款收款賬戶須符合貸款支付規(guī)定，與貸款還款賬戶材料、借款合同一致;
(四)借款合同約定及相關規(guī)定的其他放款條件已完全具備。
第二十九條管理機構、受委托銀行應按以下方式辦理貸款發(fā)放手續(xù)：
(一)管理機構向受委托銀行出具貸款放款通知書，并向受委托銀行劃撥公積金貸款資金;
(二)受委托銀行在收到劃撥的貸款資金后，應按照貸款放款通知書、借款合同及時辦理貸款發(fā)放具體事宜;
(三)受委托銀行應在貸款發(fā)放成功后，及時將貸款發(fā)放結果、貸款發(fā)放憑證等資料返還管理機構，公積金機構應及時復核，并根據貸款發(fā)放相關憑證，登記公積金貸款明細賬;對于貸款發(fā)放失敗的，受委托銀行應及時與公積金中心溝通、共同采取補正措施。
第三十條經公積金管委會批準，貸款資金不足時，管理機構可采取調整貸款政策、輪候制、公積金貸款轉商業(yè)貸款等方式緩解資金不足;貸款資金寬松時，管理機構可采取商業(yè)貸款轉公積金貸款等置換方式減輕借款人的還款壓力。
第九章貸款回收
第三十一條貸款發(fā)放后，管理機構應委托受托銀行按照借款合同約定，從借款人還款賬戶扣劃貸款本息或借款人通過到銀行柜面直接還款等方式回收貸款。受委托銀行應將收妥的借款人還貸資金在委托協(xié)議約定的時限內劃入管理機構的指定賬戶，并將還款憑證送管理機構。
第三十二條貸款的償還應采用分期按月償還的方式，分期還款額的確定可采用等額本息還款法、等額本金還款法等方式。管理機構如采用其他還款方式，須經公積金管委會批準后實行。
第三十三條管理機構對貸款資金按照下列償還順序回收：
(一)逾期還款，即借款人未能按照借款合同約定按期足額償還貸款本息造成貸款拖欠的，視為逾期貸款。逾期貸款按照罰息、利息、本金順序清償，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
(二)正常還款，即借款人按照借款合同約定按期足額償還貸款本息，回收資金應采用先還利息，后還本金的原則。
(三)提前還款，即借款人在履行借款合同正常還款義務前提下，提前償還的資金作為貸款本金回收。
第三十四條管理機構對貸款按下列規(guī)則進行扣劃回收:
(一)扣劃借款合同約定分期按月的正常還款，以及逾期貸款時，當借款人還款賬戶余額大于等于應扣款金額時，按應扣款金額進行扣劃;若借款人還款賬戶余額小于應扣款金額時，按賬戶余額進行扣劃，未償還貸款記為逾期。
(二)扣劃借款人約定的提前還款時，當借款人還款賬戶余額大于等于應扣款金額時，按應扣款金額進行扣劃;當借款人還款賬戶余額小于應扣款金額則不進行扣劃。
第三十五條管理機構應采用對應日還款或固定日還款的方式確定每期還款扣劃日期。
第三十六條貸款全部回收后，管理機構或受委托銀行應向借款人出具貸款結清證明。同時抵押物權利的權屬證明等資料應由抵押權人交還抵押人。
第十章貸款變更
第三十七條貸款期間，借款人可申請對原合同約定的內容進行變更和補充，主要包括提前還款、還款賬戶變更等。
第三十八條借款人辦理貸款變更業(yè)務，應提交本人身份證明資料、符合貸款變更條件的證明材料、管理機構要求的其他相關材料，且除還款賬戶變更外，貸款無拖欠本息。
第三十九條管理機構應按以下程序辦理貸款變更：
(一)核實借款人提供的資料完整、有效、合規(guī);
(二)指導借款人填寫、簽署變更申請審批表;
(三)經審核同意后，在變更申請審批表上簽章確認，并在貸款信息系統(tǒng)完成相應變更事項的信息錄入;
(四)指導借款人與變更事項有關各方簽訂書面約定;
(五)留存變更事項相應資料;
(六)告知借款人變更后應注意事項;
(七)經審核未通過的，告知借款人不予辦理的原因及補正方式，將申請材料退還借款人。
第十一章貸款計息
第四十條貸款利率應按照中國人民銀行及住房和城鄉(xiāng)建設部公布的各年限公積金貸款利率執(zhí)行。
第四十一條管理機構按照以下規(guī)則對貸款進行計結息：
(一)正常還款，應按月計結息，首次結息日為首次還款日前一日。以此類推，貸款自每月還款日當日起息，至下一還款日前一日結息;對于采用固定日還款方式的，首次和末次還款按實際天數計結息。
(二)逾期還款按實際天數計收罰息，提前還款按實際天數計收利息，結息日為實際還款日前一日。
第四十二條管理機構按下列原則對貸款利率進行調整：
(一)對于貸款期限在1年以內(含1年)的，還款期內如遇法定利率調整，實行合同利率，不分段計息;
(二)對于貸款期限在1年以上的，遇法定利率調整，除國家另有規(guī)定的，于下年初開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
第四十三條管理機構可以對符合條件的低收入困難借款人給予一定比例的貸款利息補貼,具體補貼條件和比例由管理機構擬訂報當地公積金管委會批準。貸款利息補貼資金可通過政府性基金預算在城市廉租住房補充資金或住房發(fā)展基金中列支。
第十二章貸后檢查與風險監(jiān)測
第四十四條管理機構應在貸款發(fā)放后開展貸后檢查與風險監(jiān)測工作，相關工作通過借款人回訪、查閱檔案資料，采集、分析貸款信息系統(tǒng)、外部相關業(yè)務系統(tǒng)，以及有關信息報告中的相關信息等方式進行。
第四十五條貸后檢查與風險監(jiān)測主要包括以下內容：
(一)貸款資金使用情況、借款人資信情況、還款情況、收入狀況及其他可能影響其還款能力的重大變化等情況。
(二)保證人的財務狀況、重大體制變化及其他可能影響擔保能力的重大變化等情況。
(三)貸款資產質量情況，包括貸款的風險狀況、借款人還款情況、擔保物的權屬及價值變動情況、不良貸款分布情況等;
(四)貸款信息質量情況，包括借款人信息、擔保債權和擔保物權信息的完備性、準確性、有效性等;
(五)其他潛在風險事項，包括貸款的真實性、貸款使用的合規(guī)性等。
第十三章逾期貸款催收
第四十六條管理機構應在貸款發(fā)生違約后，及時開展相應催收工作，并根據催收結果的不同情況采取相應處置措施。
第四十七條管理機構應結合貸款違約程度、借款人還款能力、還款意愿等情況，分階段采取短信、電話、信函、律師函、實地和司法訴訟等合法手段對借款人進行催收或追償，并形成催收記錄及證明材料。
采取保證擔保貸款方式的，由保證機構按照與住房公積金管理機構的協(xié)議履行約定的逾期催收工作和保證責任。
第十四章貸款核銷
第四十八條管理機構對逾期貸款采取所有可能的措施和實施必要的催收處置程序之后，對于符合國家相關貸款核銷規(guī)定，可認定為呆賬按照相關規(guī)定和程序進行核銷。
第四十九條呆賬核銷必須遵循“從嚴認定、證據確鑿、責任追究、逐級審批、賬銷案存”的原則。
第五十條貸款核銷時應有債權發(fā)生明細材料、借款人及擔保人和擔保方式基本情況、抵質押證明、債權損失證明材料、財產清償證明等必要的貸款核銷資料。
第五十一條管理機構核銷貸款時應嚴格遵守國家住房公積金貸款呆賬核銷程序規(guī)定，并將貸款核銷資料妥善保管。
第五十二條管理機構應至少每年一次對已核銷貸款進行調查催收，向法院申請調查借款人財產變動情況，一旦發(fā)現借款人、擔保人有可償債財產，及時采取有效措施回收貸款。
第十五章檔案管理
第五十三條檔案資料是指在貸款受理、審核、審批、發(fā)放等過程中形成的、具有憑證依據作用和參考利用價值的實體檔案資料和電子檔案資料。
第五十四條管理機構應隨各項貸款業(yè)務的發(fā)生完成，按照材料完整、集中管理、使用方便的原則及時將相關業(yè)務材料及其他必要材料進行整理歸檔。
第五十五條管理機構應按照信息完整、數據安全、內容準確、使用方便的原則進行貸款電子數據檔案和實體檔案進行管理。
第五十六條貸款檔案管理具體要求按照住房公積金檔案管理辦法相關規(guī)定執(zhí)行。
第十六章貸款辦理時限
第五十七條受理、審核和審批時限：借款申請人提供資料齊全時，應當受理，并在7個工作日內完成受理、審核和審批手續(xù)。
第五十八條放款時限：抵押登記完成，符合貸款發(fā)放條件的，放款時限不超過5個工作日(資金不足實行放款輪候的除外)。
第十七章附則
第五十九條本操作規(guī)定自2015年3月1日起執(zhí)行。
