“以房養(yǎng)老”的時(shí)間表日漸清晰。近期，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇在多場合公開表示，相關(guān)部門已讓保險(xiǎn)公司12月份拿出試點(diǎn)方案，1月份推出相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。
“時(shí)間表雖然已經(jīng)擬定，但試點(diǎn)方案推出需要一個(gè)過程，不會(huì)那么順利�！�12月3日，國家行政學(xué)院公共政策教研室主任竹立家接受記者采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”的展開依然會(huì)面臨很多障礙，導(dǎo)致銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的參與積極性不太高。
據(jù)本報(bào)記者了解，11月下旬，保監(jiān)會(huì)曾就此事召開了內(nèi)部會(huì)議，參與的保險(xiǎn)公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。
老齡化倒逼提速
從廣義上來講，任何利用自有住房以取得或增加養(yǎng)老資金的做法都是“以房養(yǎng)老”，但狹義上來講即是“倒按揭”，也就是通過金融或房屋機(jī)構(gòu)買斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過測(cè)算定期給予養(yǎng)老補(bǔ)貼，老年人仍然可以在自己住房里終生居住。
其實(shí)，我國提出“以房養(yǎng)老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進(jìn)行過試點(diǎn)，可惜效果不佳，并未被市場接受。不過，眼下日益嚴(yán)重的老齡化倒逼“以房養(yǎng)老”再次被提上日程。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。
“十年前，‘以房養(yǎng)老’的建議就得到了當(dāng)時(shí)中央高層的認(rèn)可。時(shí)隔十年之后，國務(wù)院才首次提出開展‘以房養(yǎng)老’試點(diǎn)�！弊鳛椤耙苑筐B(yǎng)老”的首倡者，孟曉蘇坦言，十年間未進(jìn)行大力推廣的阻力主要是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房價(jià)下行的擔(dān)心，加之人均預(yù)期壽命在增長，致使銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)選擇了集體沉默。
據(jù)記者了解，倒按揭與正按揭恰恰相反，時(shí)間越長金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大。
如今，客觀因素并未有太大改變，但國家對(duì)養(yǎng)老領(lǐng)域的扶持力度日漸增強(qiáng)，很多地產(chǎn)、保險(xiǎn)及銀行等多個(gè)行業(yè)的公司紛紛布局養(yǎng)老領(lǐng)域，將產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，成為很多公司拓展業(yè)務(wù)的新渠道。
“‘以房養(yǎng)老’是給老百姓提供的一個(gè)養(yǎng)老渠道，老百姓可以自愿選擇，金融機(jī)構(gòu)也可以自愿選擇。就目前參與的險(xiǎn)企而言，大都有涉足地產(chǎn)的意愿。”12月3日，中國人保一相關(guān)研究員接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門公平、公正地經(jīng)營、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的第一步就是對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，比如，老人以評(píng)估價(jià)值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。但是，由于我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場存在惡性競爭，最終導(dǎo)致同一房屋或會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)果。
問題雖然存在，但急需增加養(yǎng)老渠道的現(xiàn)實(shí)同樣刻不容緩。今年10月，國務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，試點(diǎn)方案將于明年一季度拿出。記者同時(shí)了解到，各地有關(guān)部門已開展調(diào)研，并陸續(xù)草擬了貫徹落實(shí)國務(wù)院文件的實(shí)施意見，相關(guān)細(xì)則大都在年底前出臺(tái)。
試點(diǎn)暫難惠及農(nóng)村
“以房養(yǎng)老”的大網(wǎng)雖已張開，但由于中國傳統(tǒng)的觀念以及現(xiàn)行房產(chǎn)制度的影響，真正惠及的人群不多。
“在中國傳統(tǒng)觀念影響下，老人更愿意將房產(chǎn)留給子女，而將房屋抵押最終賣給保險(xiǎn)公司，不少市民很難接受�！�12月3日，中國老齡辦一工作人員接受記者采訪時(shí)表示，就此問題，他們?cè)鲞^一項(xiàng)調(diào)查，絕大多數(shù)人依然選擇將房產(chǎn)留給子女。
其實(shí)，據(jù)記者了解，老人身后的房產(chǎn)并非絕對(duì)要留給金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)老人去世的時(shí)候，銀行或保險(xiǎn)公司將有一筆錢幫老人打理后事，同時(shí)處理房產(chǎn)。但是，如果老人去世很早，房子則會(huì)按退保處理，房產(chǎn)繼承人補(bǔ)齊相應(yīng)款項(xiàng)后可繼續(xù)繼承。
“除了觀念問題，‘以房養(yǎng)老’在技術(shù)和法律上都已不成問題�！鄙鲜隼淆g辦工作人員介紹，前陣子住建部已對(duì)房產(chǎn)登記制度進(jìn)行革新，房產(chǎn)證上可以登記兩個(gè)人的名字，這樣一來，“以房養(yǎng)老”在房產(chǎn)登記制度上的問題則迎刃而解，老人一旦選擇“以房養(yǎng)老”，房產(chǎn)證上便可加上保險(xiǎn)公司的名字，以便在日后進(jìn)行房產(chǎn)交易。
“以房養(yǎng)老”在技術(shù)和法律上雖已不成問題，但我國現(xiàn)行的房產(chǎn)制度使得最有養(yǎng)老需求的農(nóng)村老人暫難參與其中。
“我國房產(chǎn)的性質(zhì)多種多樣，有商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地等等，不同性質(zhì)的房產(chǎn)面臨的問題都不一樣，政府應(yīng)對(duì)市場情況進(jìn)行細(xì)化調(diào)研之后再出臺(tái)具體細(xì)則。”竹立家表示，小產(chǎn)權(quán)房首先是要清理的，農(nóng)村宅基地房屋是無法確權(quán)的，以上兩種房產(chǎn)性質(zhì)都不會(huì)納入“以房養(yǎng)老”的方案之中。同時(shí)，二三線城市的房屋評(píng)估值相對(duì)較低，房屋價(jià)值幾乎不夠養(yǎng)老，金融機(jī)構(gòu)參與的積極性也不會(huì)太大。
據(jù)記者了解，“以房養(yǎng)老”的此次試點(diǎn)主要涉及一線城市的城鎮(zhèn)住房，農(nóng)村住房暫時(shí)不在試點(diǎn)之內(nèi)。同時(shí)，首要涉及人群多為失獨(dú)和無子女家庭。
