從理論上說，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個(gè)前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價(jià)格是穩(wěn)定且可持續(xù)的。
近日，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。另據(jù)媒體報(bào)道，試點(diǎn)工作的具體辦法將在第一季度面世。
所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，其實(shí)就是差不多已經(jīng)討論了十年之久，并且陸陸續(xù)續(xù)有地方政府在“試點(diǎn)”，然而效果卻不盡如人意的“以房養(yǎng)老”。為此，《人民日報(bào)》發(fā)表評論稱：“‘以房養(yǎng)老’須破倫理阻力。”《北京青年報(bào)》則假“業(yè)內(nèi)人士”之口指出：“以房養(yǎng)老更適合無子女孤寡老人。”
上述兩篇媒體評論，從兩個(gè)方向道出了“以房養(yǎng)老”在當(dāng)今中國現(xiàn)實(shí)社會生活中遭遇的尷尬。前者把“阻力”歸結(jié)到“倫理”，但“倫理”并非唯一阻力。就一個(gè)家庭而言，將住房抵押給金融機(jī)構(gòu)從而獲得“倒按揭”來為父母養(yǎng)老，其中涉及的問題顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越“孝”與“不孝”的范疇。后者是“業(yè)內(nèi)”的意見，其實(shí)是從另一個(gè)角度證明，若是“無子女”，不言而喻，“倫理阻力”也就不存在了。但是，在當(dāng)今中國，有房產(chǎn)的“孤寡老人”究竟有多少人?如果算上有子女但子女不在乎房產(chǎn)不房產(chǎn)的老人，這個(gè)群體又有多少人?
因此，在現(xiàn)實(shí)生活中，“以房養(yǎng)老”只會是一個(gè)非�！靶”姟钡恼�，基本上影響不了老年保障和老年服務(wù)的大局。
以上所述，只是問題的一個(gè)方面。另一方面，“以房養(yǎng)老”還必須考慮接受質(zhì)押的貸款方的利益，亦即金融機(jī)構(gòu)是否肯接這個(gè)盤子。十年來，其實(shí)有很多地方一直都在做這方面的“試點(diǎn)”，但效果不佳�，F(xiàn)在將這個(gè)“試點(diǎn)”稱作“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，那么，必須考慮的是，保險(xiǎn)自有保險(xiǎn)的規(guī)律。如果一個(gè)保險(xiǎn)標(biāo)的未來前景無法預(yù)測，其實(shí)是做不了保險(xiǎn)的�，F(xiàn)在住房市場有哪些不可預(yù)測的影響因素呢?
首先，就是如今媒體上熱議的“70年大限”。雖說《物權(quán)法》規(guī)定，可以“續(xù)期”，但怎樣“續(xù)期”?續(xù)期時(shí)要不要交費(fèi)?并沒有明確規(guī)定，估計(jì)近期內(nèi)恐怕也難以出臺相應(yīng)的規(guī)定。那么，這就使住房這個(gè)抵押物品的估價(jià)成了難題。譬如說，住房已經(jīng)住了10年，在抵押時(shí)是否要“折舊”?而另一方面，住房本身價(jià)格是在上漲，這又怎么估算?還有一個(gè)“利壞”消息，就是中國城鎮(zhèn)的居民住房，平均壽命據(jù)說只有30～40年。怎樣綜合考慮這些影響因素，進(jìn)而對住房進(jìn)行估價(jià)，并最終作出決策，恐怕并不是一件容易的事情。
其次，現(xiàn)在一線城市房價(jià)看漲的趨勢還是比較明顯的;二線城市目前也是漲聲一片，但是對下跌的擔(dān)憂也同時(shí)并存;三線、四線城市就不好說了，很多“鬼城”的存在就說明了這一點(diǎn)。這樣不確定的漲漲跌跌所造成的困擾，對保險(xiǎn)精算也是個(gè)大麻煩。如果今年簽了“倒按揭”的協(xié)議，明年房價(jià)大漲了或大跌了，又將怎么處理?
總之，住房市場的走勢不企穩(wěn)，前景難預(yù)測，其實(shí)是無法做保險(xiǎn)精算的，因而也就無法做出相應(yīng)的保險(xiǎn)方案。如果硬要以行政手段去“推動”、去干預(yù)，會不會出現(xiàn)“中國式”的“次貸危機(jī)”?金融機(jī)構(gòu)迄今沒有對“以房養(yǎng)老”表現(xiàn)出積極性，恐怕其深層的理由也正在這里。
所以，從理論上說，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個(gè)前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價(jià)格是穩(wěn)定且可持續(xù)的。
在上個(gè)世紀(jì)末開始搞住房改革時(shí)，當(dāng)時(shí)的方案設(shè)計(jì)是學(xué)新加坡，解決居民住房問題并使他們擁有自己的資產(chǎn)(房產(chǎn))主要是靠“經(jīng)濟(jì)適用房”。在這個(gè)前提下，我們曾經(jīng)提出過把養(yǎng)老保險(xiǎn)和住房關(guān)聯(lián)起來的政策設(shè)計(jì)。新加坡的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際上就是把個(gè)人賬戶中儲備積累的養(yǎng)老保險(xiǎn)基金(公積金)，用按揭的方式貸給投保者買房，把這筆在投保者看來本來要沉睡幾十年的資金用活了，同時(shí)也讓養(yǎng)老保險(xiǎn)基金獲得了穩(wěn)定可靠的貸款利息(買方自己住的一般不會不還款)。進(jìn)入老年時(shí)，即使遭遇什么不幸，最終還有一份不動產(chǎn)可以作抵押貸款來保底。因?yàn)樽优部梢缘玫酵瑯拥恼叽�，所以他們就無需老惦記著老人的房產(chǎn)了。但是，后來住房社會政策被扭曲，走上了以房地產(chǎn)市場為主的路子，使這一方案成為“烏托邦”。
在當(dāng)今中國社會的現(xiàn)實(shí)條件下，有一個(gè)“以房養(yǎng)老”的“修正案”也許會有用。當(dāng)老人的身體狀況到了失能失智的階段，靠子女提供服務(wù)照料實(shí)際上是比較困難的，比較好的選擇是入住老年服務(wù)機(jī)構(gòu)。如果在資金上有困難，可以考慮把老人的住房租出去，用這樣的方式來獲得機(jī)構(gòu)服務(wù)的資金。這樣的做法沒有改變住房的產(chǎn)權(quán)所屬，當(dāng)老人故去時(shí)，其親屬就可以將住房收回再做處置。這個(gè)方案的關(guān)鍵是要有一個(gè)非營利的服務(wù)機(jī)構(gòu)(社會組織)來操辦這件事情，因?yàn)樽饨鹂赡懿⒉缓芨挥�，要是走市場的路子，老人所得就寥寥無幾了。
