不少人都想要去農(nóng)村購買宅基地，在宅基地上面建住宅。但是按照法律規(guī)定農(nóng)村宅基地買賣不合法，但宅基地上建的房子可以在本村合法買賣!農(nóng)村宅基地買賣需要滿足四個(gè)條件。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但必須具備以下條件：
一、是經(jīng)本村村民委員會(huì)同意，且最終取得鄉(xiāng)級政府的批準(zhǔn);
二、是轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為本村村民;
三、是受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件;
四、是宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，須與住房一并轉(zhuǎn)讓。另外，轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊�。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。符合以上條件，該房屋買賣可保萬無一失。
宅基地申請的條件：
1、因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的;
2、外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的;
3、因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地：
1、年齡未滿十八周歲的;
2、原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的;
3、出賣或者出租村內(nèi)住房的。
一般裁判規(guī)則
1、最高人民法院
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》(法辦[2011]442號(hào))第15條明確，在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人的合同，不具有法律效力;出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。
另外，值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2015年4月征求意見稿)第35條也明確“對于宅基地流轉(zhuǎn)處于非試點(diǎn)地區(qū)的，農(nóng)民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定無效�！�
2、各地高院
根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》(京高法發(fā)[2004]391號(hào))、《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日)，對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立了以認(rèn)定無效為原則、以認(rèn)定有效為例外的司法裁判尺度。具體說來，買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者訴訟時(shí)買受人已經(jīng)戶口遷入所購房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織的，可以認(rèn)定合同有效;對于1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，亦可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。除此之外，農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無效。
根據(jù)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》(2012年3月5日)第13、14條之規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前取得出賣人所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。
根據(jù)《廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》(粵高法發(fā)[2001]42號(hào))第12條之規(guī)定，當(dāng)事人將農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地而簽訂的合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。
根據(jù)《上海市高級人民法院民一庭關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民一[2004]4號(hào))，對于發(fā)生在本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，認(rèn)定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定為有效;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，合同尚未實(shí)際履行或購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理;對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
特殊裁判規(guī)則
我們將重點(diǎn)關(guān)注北京地區(qū)法院處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的司法實(shí)務(wù)具體做法，深度研究農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。
1、集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)北京高院的司法指導(dǎo)意見，買受人是否屬于房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員成為合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵。集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的判斷標(biāo)準(zhǔn)是解開上述問題的“鑰匙”。結(jié)合北京地區(qū)法院近兩年的裁判案例來看，北京地區(qū)法院一般都以起訴前買受人是否具有房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口為判斷標(biāo)準(zhǔn)，通常會(huì)參考房屋所在地村委會(huì)對于買受人是否屬于或曾屬于該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員方面的意見。具體說來，對于農(nóng)業(yè)戶口的買受人，購房后至一審辯論終結(jié)前，已將戶籍遷入房屋所在地村委會(huì)的，則認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。反之，對于非農(nóng)業(yè)戶口的買受人，即使其戶口已遷入房屋所在地的村委會(huì)，在該村參加選舉等，也不應(yīng)認(rèn)定其為該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
另外需要注意的是，在判斷買受人是否具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)，北京地區(qū)法院一般以購房家庭為參照系，只要購房家庭成員之一為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同通常會(huì)被認(rèn)定為有效合同。
2、出賣人不再具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格是否影響合同效力
出賣人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，是否應(yīng)當(dāng)滿足出賣人仍是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的條件?換言之，出賣人簽訂合同時(shí)為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為城鎮(zhèn)居民，或起訴前已成為其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，是否會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認(rèn)為，合同無效為自始無效，出賣人轉(zhuǎn)為非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的事實(shí)不能導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行�，即使出賣人起訴時(shí)已經(jīng)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其仍然有權(quán)起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效。若起訴時(shí)的房屋買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，法院則會(huì)支持出賣人的訴求，進(jìn)而裁判認(rèn)定合同無效。但是，有極少數(shù)法院裁判認(rèn)為，出賣人起訴時(shí)不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，即便買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，農(nóng)村房屋買賣合同為有效合同。
3、連環(huán)交易中農(nóng)村房屋買賣合同效力
出賣人將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給第一手買受人，第一手買受人又將房屋轉(zhuǎn)讓給第二手買受人，甚至接連轉(zhuǎn)讓給其他買受人，由此發(fā)生連環(huán)交易，出賣人起訴主張農(nóng)村房屋買賣合同無效時(shí)，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力?
從北京地區(qū)法院的裁判案例來看，多數(shù)法院認(rèn)為，若第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且起訴時(shí)的房屋買受人也不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份相聯(lián)系，轉(zhuǎn)讓房屋后導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。反之，第一手買受人不是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但起訴時(shí)的房屋買受人是房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因宅基地使用權(quán)并未轉(zhuǎn)移給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。換言之，只要最終一手買房人為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么前面多手的連環(huán)買賣合同均有效，無論其對應(yīng)的受讓人是否為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
4、主張合同無效是否受訴訟時(shí)效期間的限制
北京地區(qū)法院認(rèn)為，合同無效系自始無效，單純的時(shí)間經(jīng)過不能改變無效合同的違法性。當(dāng)事人主張農(nóng)村房屋買賣合同無效，不受訴訟時(shí)效期間的限制。但合同無效后，當(dāng)事人主張返還財(cái)產(chǎn)、損害賠償?shù)恼埱�，�?yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效期間的限制。
農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果
根據(jù)《合同法》第五十八條，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》(法辦[2011]442號(hào))第15條明確“在確定合同無效后的損失承擔(dān)時(shí)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)事人的過錯(cuò)，避免處理結(jié)果導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡�！�
值得關(guān)注的是，《全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2015年4月征求意見稿)第35條明確“合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經(jīng)對該房屋進(jìn)行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本�！�
具體到農(nóng)村房屋買賣合同的場合，通常出賣人起訴要求確認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同無效，若買受人沒有提出反訴，合同無效情形下，北京地區(qū)法院通常會(huì)向雙方當(dāng)事人釋明是否一并處理合同無效的法律后果。農(nóng)村房屋買賣合同無效的法律后果具體包括以下幾方面：
(一)返還財(cái)產(chǎn)
通常情況下，農(nóng)村房屋買賣合同無效后，出賣人取得的房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)返還給買受人(一般不支持利息損失)。買受人應(yīng)當(dāng)將房屋騰空后返還給出賣人，同時(shí)返還房屋相關(guān)的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《宅基地使用證》等權(quán)利證書。
(二)損害賠償
1、合同無效過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)
北京地區(qū)法院通常認(rèn)定，出賣人和買受人對于農(nóng)村房屋買賣合同無效均有過錯(cuò)。出賣人在出賣時(shí)明知其所出賣的房屋及宅基地屬于我國法律禁止流轉(zhuǎn)的范圍，且其在出賣房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任(一般為70%)。買受人在明知其并非房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員的情況下，仍然購買房屋，應(yīng)對合同無效承擔(dān)次要責(zé)任(一般為30%)。
2.損害賠償范圍
《北京市人民法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(2006年9月14日)明確規(guī)定：“在合同無效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣人因土地增值或拆遷、補(bǔ)償所獲得的利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失兩方面的因素，平衡買賣雙方的利益，避免認(rèn)定合同無效給當(dāng)事人造成的利益失衡;對買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的，應(yīng)對其添附價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償;買受人確實(shí)無房居住的，應(yīng)予以妥善安置�！薄侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ好褚煌リP(guān)于房山法院請示農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛案件相關(guān)問題的答復(fù)》明確“對買受人因合同無效所致之信賴?yán)鎿p失，仍應(yīng)酌情予以賠償，但賠償比例和數(shù)額應(yīng)當(dāng)考慮房屋所在地周邊交通、商業(yè)、環(huán)境等方面的發(fā)展、土地升值情況及是否存在拆遷可能等因素綜合考量。”現(xiàn)結(jié)合北京地區(qū)法院裁判實(shí)務(wù)，對于農(nóng)村房屋買賣合同無效時(shí)損害賠償?shù)姆秶鷨栴}，具體說明如下：
(1)信賴?yán)鎿p失賠償。合同無效場合的損害賠償責(zé)任，性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，原則上以賠償信賴?yán)鎿p失為限。北京地區(qū)法院一般支持買受人主張的信賴?yán)鎿p失賠償，并全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成損失等各方面因素，參考房地產(chǎn)司法鑒定評估報(bào)告及現(xiàn)有證據(jù)，酌情予以確定。
(2)添附價(jià)值損失賠償。買受人對房屋進(jìn)行了新建、翻建、擴(kuò)建或者裝飾裝修的，合同無效后，出賣人應(yīng)對買受人添附價(jià)值進(jìn)行賠償。
農(nóng)村房屋買賣合同無效，損害賠償具體數(shù)額一般確定為房屋、裝修、設(shè)備及附屬物重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的70%。通常情況下，對于訴訟期間已經(jīng)列入拆遷范圍的涉案房屋，可以對區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一并做出處理;而對于訴訟期間尚未列入拆遷范圍的涉案房屋，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)可暫不予處理，待日后拆遷時(shí)，再由當(dāng)事人另行解決。涉案房屋雖未進(jìn)入征用拆遷程序，但雙方房屋交易行為已完成多年，涉案房屋所在地周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境、文化環(huán)境等發(fā)生了變化，土地價(jià)值、房屋價(jià)值明顯提升，且房屋、裝修和附屬設(shè)施重置成新價(jià)、區(qū)位補(bǔ)償價(jià)已經(jīng)有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定的，也有法院支持當(dāng)事人主張區(qū)位補(bǔ)償價(jià)。
