2017年4月東莞出臺了樓市限購的最新政策，據(jù)悉，東莞樓市限購新政實施一周，一手樓房成交量跌價穩(wěn)。
東莞樓市新政出臺之后，上周新樓盤顧客到訪量出現(xiàn)明顯下滑。
4月10日東莞出臺樓市“限購+限外+限售+限學歷”等一系列“組合拳”調(diào)控政策，繼“限價令”之后再次加碼樓市調(diào)控。記者了解到，在東莞樓市新政出臺的首周，對于交易量和價格的影響還沒充分顯現(xiàn)，但多個樓市研究機構數(shù)據(jù)顯示，上周新樓盤顧客來訪量出現(xiàn)了明顯下降。
1、限購新政出臺首周仍處于消化期
據(jù)地產(chǎn)研究機構數(shù)據(jù)顯示，本周東莞住宅成交1579套，環(huán)比下降6.46%。一手住宅新增供應774套，環(huán)比上升。據(jù)介紹，在新政的調(diào)控下，簽約以消化歷史成交為主，故簽約數(shù)據(jù)明顯高于新增供應。
其中，麻涌、大朗和黃江為上周東莞3個簽約過百套的鎮(zhèn)街，3鎮(zhèn)占全市約三成份額。受供應不足影響，市區(qū)成交低迷，僅莞城區(qū)上榜前十。3月底召開的全市園區(qū)統(tǒng)籌片區(qū)聯(lián)動協(xié)調(diào)發(fā)展工作推進會，將高?、石碣納入城區(qū)片區(qū)，這一利好一定程度助力該片區(qū)近期成交，高?、石碣鎮(zhèn)均入列上周區(qū)域成交前十。
多家地產(chǎn)研究機構均表示，當前為加碼政策出臺首周，處于深度消化期，由于簽約的滯后性，上周網(wǎng)簽仍以消化早前入市的成交產(chǎn)品為主，調(diào)控升級后市場交易量還沒體現(xiàn)。但樓盤人氣、上訪量均出現(xiàn)大幅減少。
“據(jù)不完全統(tǒng)計，上周約5個項目因預售證到期而推出新品入市，其中對深圳客依賴較大的項目去化并不理想，全市大部分項目處于蓄客休整狀態(tài)及準備政策應對措施階段。部分原計劃于4月入市的項目出現(xiàn)計劃延后的情況�！焙细惠x煌東莞發(fā)展研究中心方面表示。
未來一段時間內(nèi)，萬科珠江東岸、萬科金域緹香、南部灣萬科城、金地?城南藝境、新世紀上河居等項目即將加推洋房，金地湖山大境加推別墅，業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)控升級后開盤項目市場反應如何將見分曉。
從成交價格來看，上周東莞住宅成交均價16497元/平方米，環(huán)比上升4.96%，較為穩(wěn)定。東莞中原研究部告訴記者，隨著調(diào)控升級，深圳客大幅退潮，房價下行壓力較大，據(jù)悉，部分項目已調(diào)低個別樓棟的備案價，以價換量，加快走貨速度。
值得注意的是，不受限購的非住宅物業(yè)在限購首周出現(xiàn)了明顯的上升趨勢。上周東莞市非住宅成交面積2.95萬平方米，環(huán)比上升12.78%，同比上升70.08%;成交套數(shù)499套，環(huán)比上漲71.48%。
2、一季度臨深片區(qū)庫存量領跑全市
本周，東莞市統(tǒng)計局公布了今年第一季度的樓市數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)可見自去年限購以來，臨深片區(qū)的深圳客已經(jīng)出現(xiàn)退潮的跡象。有不少業(yè)內(nèi)人士認為，隨著4月最新的限購政策的出臺，外市戶籍的購房者需提供社保證明，這將使得深圳客的腳步大大放慢。
根據(jù)東莞市統(tǒng)計局公布的2017年一季度東莞市新建商品住宅庫存情況，截至3月末，全市新建商品住宅庫存套數(shù)28742套，庫存面積378.34萬平方米。按照去年10月份限購以來連續(xù)6個月的月平均成交量計算，消化庫存僅需要3.9個月，而按照今年第一季度消化速度計算，消化庫存則需要4.8個月。
在鎮(zhèn)街庫存方面，庫存套數(shù)前五名鎮(zhèn)街為黃江、虎門、塘廈、鳳崗、清溪，庫存面積排名前五名鎮(zhèn)街為虎門、黃江、塘廈、鳳崗、清溪。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，虎門鎮(zhèn)庫存的住宅建筑面積為31.1萬平方米，庫存住宅套數(shù)為2331套;黃江庫存住宅建筑面積25.65萬平方米，住宅套數(shù)為2405套;塘廈庫存住宅建筑面積24.13萬平方米，住宅套數(shù)為1933套;鳳崗庫存住宅建筑面積為22.67萬平方米，住宅套數(shù)為1877套;清溪庫存住宅建筑面積為21.68萬平方米，住宅套數(shù)為1783套。
除虎門外，其他四鎮(zhèn)街均屬于臨深片區(qū)�？梢娫跂|莞限購政策出臺后，深圳客撤離東莞市場，以深圳客為購房主力的臨深片區(qū)受影響較大，成交量下滑，庫存量大幅增加。
另外，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著東莞限購政策升級加碼，新建商品住宅成交量下滑，下半年供應量大增，預計東莞住宅市場庫存量繼續(xù)加大，消化庫存時間加長，市場趨向供過于求，房價持續(xù)回歸穩(wěn)定。
3、網(wǎng)簽時間成為“限售”標準
繼上周東莞出臺了限購令后，東莞市住建局、房產(chǎn)管理局在18日上午發(fā)布《關于進一步明確新建商品住房和二手住房交易轉讓有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，細則對于此前限購令中爭議較大的二手房轉讓和贈與執(zhí)行時間點進行了明確規(guī)定。
此前，在南城工作的陳先生看中了石碣某樓盤的小別墅，由于手上資金還算充裕，他把一套正在還貸的大戶型掛到中介出售，同時給了別墅的首付。本月樓市新政出臺后，他非常擔心，因為大戶型還沒賣出去，而且不動產(chǎn)權證還沒辦下來。如果大戶型受政策限制賣不出去的話，他就要同時供兩套樓，這使得陳先生“壓力山大”。
本周出臺的《通知》對限購升級政策進行了補充。在2017年4月11日零時前已完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無論是在上述時間點之前或之后辦出不動產(chǎn)權證，均不受“須取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可上市交易”條款的限制。
但是，在2017年4月11日零時后網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，須在取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可進行網(wǎng)上簽約交易。
“看到新政的細則后，我放心了，因為我正在賣的大戶型已經(jīng)網(wǎng)簽，符合細則的規(guī)定�！标愊壬f。
另外，關于“通過贈與方式轉讓住房后，須滿2年后方可再次購買住房;接受贈與的，須符合本市的現(xiàn)行限購政策”條款，也進行了明確規(guī)定。
在2017年4月11日零時前，通過贈與方式轉讓(須取得房地產(chǎn)權證或不動產(chǎn)權證)住房的，不受此條款限制;在2017年4月11日零時后，通過贈與方式轉讓住房，贈與方從而獲得購買住房資格的，須滿2年后方可再次購買新建商品住房。接受贈與的住房，須取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可進行網(wǎng)上簽約交易。
業(yè)內(nèi)人士認為，細則的執(zhí)行時間點認定更為合理，解決了之前許多買賣雙方擔心的不能過戶問題。合富輝煌東莞發(fā)展研究中心總監(jiān)李興旺也認為，“限售”細則出爐，回答了之前時間界定模糊的問題。
自4月10日晚上限購令升級政策出臺，許多中介及購房者都坐立不安，害怕交了定金但不動產(chǎn)權證不滿2年的房子不能正常交易。直到細則出爐，大家才放了心。
關于進一步明確新建商品住房和二手住房交易轉讓有關問題的通知
各鎮(zhèn)街(園區(qū))房管所(局)，有關單位：
根據(jù)《東莞市人民政府辦公室關于進一步完善我市住房限購政策的通知》(東府辦[2017]46號，以下簡稱《通知》)要求，為進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，現(xiàn)對《通知》第二條“交易轉讓”和第三條“執(zhí)行時點”有關事宜明確如下：
一、在2017年4月11日零時前已完成網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，無論是在上述時間點之前或之后辦出《不動產(chǎn)權證》，均不受“須取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可上市交易”條款的限制。
二、在2017年4月11日零時后網(wǎng)簽的新建商品住房和二手住房，須在取得《不動產(chǎn)權證》滿2年后方可進行網(wǎng)上簽約交易。
三、關于“通過贈與方式轉讓住房后，須滿2年后方可再次購買住房;接受贈與的，須符合本市的現(xiàn)行限購政策”條款，明確如下：
1、2017年4月11日零時前，通過贈與方式轉讓(須取得《房地產(chǎn)權證》或《不動產(chǎn)權證》)住房的，不受此條款限制。
2、2017年4月11日零時后，通過贈與方式轉讓住房，贈與方從而獲得購買住房資格的，須滿2年后方可再次購買新建商品住房。接受贈與的住房，須取得《不動產(chǎn)權證》滿2年后方可進行網(wǎng)上簽約交易。
四、因辦理不動產(chǎn)的變更、更正、補證、換證等業(yè)務導致出證時間發(fā)生變化的，應以同一不動產(chǎn)權利人第一次取得《不動產(chǎn)權證》的登記日期為準。
五、在2017年4月11日零時前，未完成《商品房買賣合同》網(wǎng)簽但已簽訂認購書且已支付定金或首付款的(須提供定金或首付款電子進賬單原件，對以現(xiàn)金形式支付定金或首付款的不予認可)，其購房資格按東府辦[2016]86號文認定。
