3月北京房地產(chǎn)銀行采取限貸的政策，北京的房?jī)r(jià)一直處于全國(guó)數(shù)一數(shù)二當(dāng)中，當(dāng)北京的房?jī)r(jià)迎來調(diào)控之際，一二線城市的樓市迎來加碼，22個(gè)城市迎來調(diào)控新升級(jí)。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局北京住房公積金管理中心關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知
京建法〔2017〕3號(hào)
各有關(guān)單位：
為促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，自本通知發(fā)布次日起，商品住房銷售和居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款執(zhí)行以下規(guī)定：
一、企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。
二、居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。
居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買普通自住房的首付款比例不低于60%，購(gòu)買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
三、暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含住房公積金貸款)。
2017年3月17日
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局北京住房公積金管理中心
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)辦公室
北京限購(gòu)政策解讀
第一，二套房的首付大幅提高，力度空前;
第二，認(rèn)房又認(rèn)貸，或者說推出了“處女貸政策”，只要有貸款購(gòu)房記錄(全國(guó)范圍內(nèi))，就失去了低首付購(gòu)房資格;離婚買房這條路可能走不通了;
第三，不發(fā)放25年以上貸款，提高了按揭門檻(相應(yīng)的收入門檻提高了,也就是月供要增加);
第四，限制了通過企業(yè)買住宅。
對(duì)你買房 有啥影響?北京房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?
一、北京房?jī)r(jià)能降嗎?我知道你最關(guān)心這個(gè)了
這個(gè)問題沒有確切答案，但根據(jù)以往政策出臺(tái)后北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)來看，限購(gòu)基本上降不了房?jī)r(jià)，要不也不會(huì)一次接一次出臺(tái)限購(gòu)政策。
另外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家都認(rèn)為，降低北京房?jī)r(jià)的最有效手段就是增加供給和限制人口，其他的政策基本上沒大用。
二、正在交易的人會(huì)有什么影響?
新政策出臺(tái)就意味著你要承受更多的政策不確定性，雖然具體的出臺(tái)時(shí)間還沒有確定，但是也要根據(jù)實(shí)際情況做好準(zhǔn)備。
按照以往經(jīng)驗(yàn)，是否按照新政策執(zhí)行是以網(wǎng)簽為準(zhǔn)，如果完成網(wǎng)簽，可能不受新政策影響。
三、在北京沒房沒房貸的人會(huì)受影響嗎?
不會(huì)，首套首付比例依舊為35%，不過房貸最多只能25年。
在北京沒房有房貸記錄的有何影響?
會(huì)受影響，首付比例將提高至60%，房貸最多只能25年。
四、在北京有房沒房貸的人受影響嗎?
分為兩種情況。如果選擇換房(賣了再買)則首付比例為35%;如果買二套，首付比例為60%，貸款利率上浮1.1倍。
五、在北京有房有房貸的人受影響嗎?
肯定有影響，首付比例為60%;房貸利率上浮1.1倍。
六、首套房會(huì)受到影響嗎?
本次317新政，并未直接涉及首套住房(請(qǐng)注意，是沒有直接涉及，這一點(diǎn)后面細(xì)說)，而是集中于二套住房信貸門檻的提升和杠桿的降低。這說明政策思路已經(jīng)明確集中到了對(duì)“投資性”購(gòu)房行為的遏制方面。請(qǐng)注意，是投資性購(gòu)房，已經(jīng)不僅僅是投機(jī)性購(gòu)房了，這說明，在貨幣海洋中，以“資產(chǎn)配置”為目的購(gòu)房行為，已經(jīng)列入被“限制”名單，所以，以后不再爭(zhēng)論“投機(jī)”和“投資”了。
它傳遞出的強(qiáng)烈政策取向信號(hào)是，只要購(gòu)買不是用來“住”的房子，都將被限制。限制一次不行，就兩次，兩次不行就三次，直至將任何除了“自住”以外的購(gòu)房需求得到最大限制為止，否則，政策決不罷休。
七、二套房首付多付了多少?
317新政以后，購(gòu)買二套住房時(shí)，大部分的首付其實(shí)是80%。
雖然政策給出了60%首付、80%首付兩檔，用以對(duì)應(yīng)普通住宅和非普通住宅。但是，按照現(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來看，北京相當(dāng)大比例的住房，都屬于“非普通住宅”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，認(rèn)房又認(rèn)貸后，未來改善需求大部分最多只能貸款186萬(wàn)。
“看似只增加到了60%，之前被認(rèn)定為首套的首付是35%，其實(shí)北京是執(zhí)行普通住宅標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格的城市，五環(huán)內(nèi)最高限價(jià)是468萬(wàn)，五環(huán)外更低，以現(xiàn)在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬(wàn)計(jì)算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。
二手房其中大部分指導(dǎo)價(jià)比較低。但除了公房外，如果要多貸款也大部分會(huì)變成非普通住宅。也就是說，絕大部分賣一買一的需求，之前算是首套，現(xiàn)在最多只能貸款186萬(wàn)，或者選擇首付80%，而且需要承擔(dān)非普通住宅的大量稅費(fèi)�！�
八、普通住宅非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)的什么?
北京認(rèn)定普通住宅有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：
第一，面積144平方米以下;
第二，容積率1.0以上;
第三，實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎此趨^(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。
這三條標(biāo)準(zhǔn)，只要不符合其中一條，就不算普通住房。僅就1.2倍這個(gè)條件而言，北京恐怕相當(dāng)比例的住房，都不會(huì)是普通住房，而適用于首付80%的條款。
九、假離婚最受影響!
由于采用了認(rèn)房又認(rèn)貸的方式，離婚買房的漏洞，被317新政堵上了。至少一離婚就能獲得首套房購(gòu)房資格的可能性，已經(jīng)沒有了。
十、二手房房?jī)r(jià)會(huì)降嗎?
二手房市場(chǎng)短期內(nèi)成交量會(huì)迅速遇冷。3月16日前后，鏈家、我愛我家等北京中介機(jī)構(gòu)，已經(jīng)開始收集統(tǒng)計(jì)手中“未網(wǎng)簽的在途房源”，并催促工作人員加快工作進(jìn)度。3月以來，北京熱度最高的就是二手房市場(chǎng)。
一方面，317新政會(huì)致使大量在3月17日之前“未網(wǎng)簽在途房源”被打回，重新履行有關(guān)程序手續(xù)，這肯定會(huì)削減單位時(shí)間內(nèi)二手房的成交量;另一方面，二手房是個(gè)體市場(chǎng)，個(gè)體市場(chǎng)抵御市場(chǎng)變化的能力最弱，所以，無論是漲還是跌，二手房市場(chǎng)必定會(huì)在短期內(nèi)迅速冷卻，價(jià)格也許不會(huì)跌，但是，沒有成交量的價(jià)格，是沒有實(shí)際意義的。
值得一說的是，3月以來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的大幅上揚(yáng)行情，就是二手房帶來的。由于預(yù)售許可審批的管控，現(xiàn)在新房市場(chǎng)項(xiàng)目并不多，所以，北京控住了二手房，就基本穩(wěn)定了整個(gè)市場(chǎng)。
十一、貸款年限減少了!
雖然317新政未直接涉及首套住房的政策調(diào)整，但是，暫停發(fā)放25年以上住房按揭貸款這一條，是針對(duì)所有購(gòu)房行為的。
之前貸款年限最高為30年。貸款年限的縮短，會(huì)帶來兩個(gè)結(jié)果，一是單位還款周期內(nèi)的還款額增加;二是首付增加。這是一個(gè)可選項(xiàng)，留給購(gòu)房者選擇。
十二、以公司名義買房還劃算嗎?
新政之后，以公司名義購(gòu)買的住房，三年以內(nèi)不得上市交易。原因很簡(jiǎn)單，以公司名義購(gòu)買住房的，大部分是出于什么原因?至少有60%以上，是因?yàn)槭艿较拶?gòu)政策的制約，個(gè)人沒有資格購(gòu)房。
沒有資格還要購(gòu)房的，且能以公司購(gòu)房的，顯然不是那些剛畢業(yè)留京、來京的大學(xué)生(有也僅是極少數(shù)的富二代)。以這種行為購(gòu)房的，大部分還是擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，他們的購(gòu)買行為，相當(dāng)比例的初衷就是“資產(chǎn)配置”，說白了就是投資，前文已經(jīng)說了，317之后，除了“住”以外的住房市場(chǎng)需求，政府都會(huì)一限到底。
所以，317新政之后，必定有不少投資者“被套”，這個(gè)被“套”，不是被市場(chǎng)走勢(shì)“套”住，而是被交易管控“套”住。
十三、對(duì)沒購(gòu)房紀(jì)錄群體利好
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示北京政策趨于嚴(yán)厲，說明對(duì)于近期房?jī)r(jià)管控會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化。
一些北京周邊的購(gòu)房者近期去北京換房的壓力會(huì)增加。尤其是類似北三縣等城市，可能存在在北京繳納五年社保已經(jīng)符合條件的情況，這個(gè)時(shí)候去北京購(gòu)房，那么需要按照六成甚至8成的比例，這個(gè)時(shí)候可能會(huì)加快部分北三縣房屋的買賣，只有這樣才可以快速籌集全款，當(dāng)然對(duì)于此類購(gòu)房群體來說，近期購(gòu)房壓力確實(shí)會(huì)有所增大。
對(duì)于北京市場(chǎng)來說，近期房屋買賣會(huì)趨于平穩(wěn)，畢竟?jié)撛诘馁?gòu)房需求減少了。市場(chǎng)交易降溫，那么價(jià)格方面持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)也會(huì)得到遏制，所以近期北京新房的交易價(jià)格或得到一個(gè)穩(wěn)定水平的維持，對(duì)于符合購(gòu)房條件的群體來說，尤其是沒有購(gòu)房記錄的群體來說，是一個(gè)利好，至少購(gòu)房中可選的房源會(huì)更多。
十四、買房貸款多花多少錢?
新政在實(shí)施后難免會(huì)對(duì)首次購(gòu)房的剛需用戶造成一定的買房壓力，動(dòng)輒幾百萬(wàn)的貸款，縮短還貸年限勢(shì)必會(huì)增加還貸負(fù)擔(dān)。
比如，在基準(zhǔn)利率前提下，以貸款200萬(wàn)，等額本息30年還貸為例，每月還款10614.53元，總支付利息1821232.39元，本息合計(jì)3821232.39元;而如果換做是25年等額本息，每月還款11575.57元，
總支付利息1472671.67元，本息合計(jì)3472671.67元。從計(jì)算結(jié)果就可看出，在新政實(shí)施后，雖然總支付利息降低了很多，但每月還款將增加961元，這對(duì)于一些剛需買房家庭來說，每月多出近千元的支出確實(shí)是不小的數(shù)目。
十五、新政實(shí)施后，每月還款額和總還款額將怎么變?
如果購(gòu)買價(jià)值500萬(wàn)的第二套房子，按照新政規(guī)定的首付60%，需繳納300萬(wàn)首付，還需貸款200萬(wàn)，之前的首付是50%，最多能貸250萬(wàn)。
按照之前最長(zhǎng)貸款時(shí)間30年來計(jì)算，商業(yè)貸款200萬(wàn)每月需要還款約1.12萬(wàn)，還款總額約404萬(wàn)。
新政后，最長(zhǎng)貸款時(shí)間縮短為25年，每月需要還款約1.22萬(wàn)，多還1000元。不過還款總額將減少，約為365萬(wàn)，總體將省下39萬(wàn)。
