中國(guó)樓市崩盤(pán)后房?jī)r(jià),中國(guó)樓市調(diào)控新政策解讀
近一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)部分地區(qū)樓市迅速升溫引起社會(huì)廣泛關(guān)注。3月25日，上海市公布一批促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的最新舉措，其中包括：二套房首付比例不低于50%，嚴(yán)查房企和中介炒作房?jī)r(jià)、捂盤(pán)惜售以及從事首付貸、過(guò)橋貸等違規(guī)行為，提高非戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限等等。
專(zhuān)家指出，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、均衡、健康發(fā)展，既可以為轉(zhuǎn)型營(yíng)造良好環(huán)境，又是實(shí)現(xiàn)共享發(fā)展的題中之義。相反，借助各種金融工具投機(jī)炒房，不僅將給投機(jī)者自身帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，亦無(wú)益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)持久健康發(fā)展。
“去庫(kù)存”助力“穩(wěn)增長(zhǎng)”
在2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”與“去產(chǎn)能”、“去杠桿”、“降成本”、“補(bǔ)短板”一道，共同被確定為經(jīng)濟(jì)工作需要抓住的關(guān)鍵點(diǎn)。隨后，相關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了“降首付比例”、“降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅”等一系列鼓勵(lì)措施，發(fā)力樓市去庫(kù)存。
從總體效果上看，目前全國(guó)樓市出現(xiàn)回暖，有效需求得到一定釋放，但不同地區(qū)分化卻不斷加劇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，比1月份增加9個(gè);其中漲幅較上月擴(kuò)大的城市有33個(gè)，比1月份增加10個(gè)。從各級(jí)城市看，2月份一、二、三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴(kuò)大0.5、0.1和0.1個(gè)百分點(diǎn)，城市間房?jī)r(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，一線(xiàn)城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線(xiàn)城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍教授在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，房地產(chǎn)上下游涉及的行業(yè)很多，推動(dòng)樓市去庫(kù)存無(wú)疑會(huì)在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大時(shí)起到“穩(wěn)增長(zhǎng)”的效果。
“去庫(kù)存的根本目的還是解決發(fā)展不平衡的問(wèn)題。一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處在一個(gè)穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)與未來(lái)發(fā)展過(guò)程中諸多資源和要素的配置又直接相關(guān)，因此，如何合理調(diào)配土地資源，使之與其他要素平衡，進(jìn)而共同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是一個(gè)非常值得思考的問(wèn)題�！壁w錫軍說(shuō)。
“炒概念”還需“降降溫”
一邊是部委發(fā)力“去庫(kù)存”，另一邊則是大城市向“樓市過(guò)熱”宣戰(zhàn)，這其中究竟有何玄機(jī)?答案還要從近期樓市升溫的原因中尋找。
據(jù)上海市住建委主任顧金山介紹，投資投機(jī)需求回潮、跟風(fēng)“買(mǎi)漲”、供應(yīng)不足等都是導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘薪谶^(guò)熱的重要原因�！安糠制髽I(yè)違規(guī)操作，一些開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)，通過(guò)P2P的平臺(tái)推出了首付貸等場(chǎng)外配資的業(yè)務(wù)，使本來(lái)一些沒(méi)有條件購(gòu)買(mǎi)第二套房子的人，通過(guò)首付貸、過(guò)橋貸變得可以入市或者提前入市了。這一操作對(duì)市場(chǎng)起到了很大的推力，同時(shí)助長(zhǎng)了投資行為和投機(jī)行為，也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。”顧金山在“新政”發(fā)布會(huì)上說(shuō)。
多位專(zhuān)家指出，房屋是具有居住和投資雙重屬性的商品，在居住這一社會(huì)必要需求尚未得到較好滿(mǎn)足時(shí)，投資甚至投機(jī)需求過(guò)旺，不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展，亦有損中國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力。
“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，我們可以通過(guò)市場(chǎng)的力量來(lái)去粗取精;而像樓市分化所反映的區(qū)域空間發(fā)展不均衡，則很難完全通過(guò)市場(chǎng)之手來(lái)實(shí)現(xiàn)自然調(diào)節(jié)，這就需要調(diào)控政策及時(shí)跟進(jìn)與引導(dǎo)�！壁w錫軍表示，盡管直觀上判斷自住需求和投機(jī)需求不太容易，但如果能夠讓持有多余住房的成本大幅提升，則顯然有助于遏制這部分炒作需求。
“放長(zhǎng)線(xiàn)”才能“釣大魚(yú)”
炒作難成主旋律，健康發(fā)展有底氣。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)既影響著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，又為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體趨勢(shì)所決定。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，“放長(zhǎng)線(xiàn)，釣大魚(yú)”無(wú)疑是一個(gè)聰明的策略。短期房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，顯然不能為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有所助力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)更需要的是目光遠(yuǎn)大的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
法國(guó)泰雷茲集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁兼首席執(zhí)行官勞倫?居約認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擁有一個(gè)光明的未來(lái)。美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》不久前亦報(bào)道稱(chēng)，盡管經(jīng)濟(jì)增速放緩，但中國(guó)創(chuàng)新企業(yè)并未放慢腳步，而是努力向高科技領(lǐng)域進(jìn)軍，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)從低端制造業(yè)向高新技術(shù)轉(zhuǎn)型，這些企業(yè)自身也獲得了更高的利潤(rùn)。
與此同時(shí)，基本公共服務(wù)資源配置更加均衡及產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化也將讓廣大中小城市的潛力凸顯�！鞍l(fā)展更高質(zhì)量更加公平的教育”、“織密織牢社會(huì)保障安全網(wǎng)”、“引導(dǎo)外資更多投向中西部地區(qū)”……事實(shí)上，今年的政府工作報(bào)告中細(xì)化的很多任務(wù)都有助于這種潛力的“變現(xiàn)”。
“人口向少數(shù)城市過(guò)度集中，將影響城市運(yùn)行效率及居民生活質(zhì)量。相比之下，中小城市還有很大的發(fā)展空間�！壁w錫軍建議，未來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持久健康發(fā)展還需要做好三方面功課：一是繼續(xù)優(yōu)化我國(guó)發(fā)展的空間布局;二是積極扶持一批中小城市，降低大城市人口壓力;三是加大對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)、銷(xiāo)售等中間環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度。
