最近,國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍透露,營(yíng)業(yè)稅改增值稅將在5月1日正式實(shí)施,將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開(kāi),并將首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個(gè)人二手房交易。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次營(yíng)改增是否將增加買(mǎi)賣(mài)雙方的稅負(fù),取決于免征年限以及稅率如何設(shè)置,目前尚未在廣州二手市場(chǎng)上形成影響。下面思而學(xué)教育小編就為大家?guī)?lái)詳細(xì)內(nèi)容。
官方 原則只減不增
營(yíng)業(yè)稅改增值稅早在2011年便在上海試點(diǎn),主要從交通運(yùn)輸和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩大業(yè)務(wù)板塊開(kāi)展。2012年后逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,普及到全國(guó)多個(gè)城市。由于大家多猜測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率為11%,而目前營(yíng)業(yè)稅稅率多為5%,因此也引發(fā)了人們對(duì)于營(yíng)改增進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后是否會(huì)造成稅負(fù)上升的擔(dān)憂(yōu)。
據(jù)《羊城晚報(bào)》報(bào)道,15日,廣東省國(guó)稅局副局長(zhǎng)周家喜在率隊(duì)上線(xiàn)廣東電臺(tái)“民聲熱線(xiàn)”節(jié)目時(shí)表示,全面營(yíng)改增首次涉及自然人繳納增值稅征管,目前實(shí)施方案包括征管規(guī)定還沒(méi)有出來(lái),但營(yíng)改增稅負(fù)只減不增適用于所有營(yíng)改增納稅人。
同日,《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》刊發(fā)知名稅務(wù)專(zhuān)家段文濤所撰文章,明確指出:營(yíng)改增后個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅將持平或略有下降。段文濤指出,近日有些媒體出現(xiàn)誤讀的情況,特別是有關(guān)報(bào)道中所舉的例題,與增值稅的相關(guān)原理不符。因?yàn)?按照已有的增值稅管理規(guī)定,還有增值稅的基本管理常識(shí),個(gè)體工商戶(hù)以外的其他個(gè)人(自然人),不能被認(rèn)定為一般納稅人,這就意味著出售二手房的個(gè)人只能按照小規(guī)模納稅人的計(jì)稅方式,也就是簡(jiǎn)易征稅方式來(lái)計(jì)繳增值稅。同時(shí),按照財(cái)政部新聞發(fā)言人有關(guān)“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅全面推開(kāi)期間,擬對(duì)稅收優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)”的表述,原營(yíng)業(yè)稅對(duì)于二手房交易的相關(guān)征免規(guī)定極有可能得以延續(xù)。
不過(guò),合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌則擔(dān)憂(yōu),目前廣州市場(chǎng)上還有一部分房改房在流通,這類(lèi)型房產(chǎn)都是多年前低價(jià)買(mǎi)入,甚至有些還是夾雜著單位福利半買(mǎi)半送的形式,如今房子可能翻了幾倍或者幾十倍不止。一旦他們有換房的需要,被征收增值稅,數(shù)額還是很?chē)樔说摹?/p>
業(yè)內(nèi)
看免征年限和稅率
按照現(xiàn)行政策,購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年(含2年)的非普通住房按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
一旦營(yíng)業(yè)稅改增值稅后,是否同樣享有免征年限,如何設(shè)置成為關(guān)鍵。
如果一刀切,不設(shè)免征年限,勢(shì)必增加絕大部分交易對(duì)象的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)前二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收稅率主要以5.5%或5.6%為標(biāo)準(zhǔn)。以買(mǎi)入價(jià)為100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例,在免征年限外出售該套房產(chǎn)溢價(jià)30萬(wàn)元,即以130萬(wàn)元成交。按照現(xiàn)行的政策,需要交納營(yíng)業(yè)稅為130萬(wàn)×5.6%=7.28萬(wàn)元。若按照假設(shè)11%的增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn),即需交納30萬(wàn)×11%=3.3萬(wàn)元。增值稅的負(fù)擔(dān)要小于征收營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。
但是一旦房產(chǎn)從100萬(wàn)元漲到了250萬(wàn)元。按目前的營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定,則需要交納250萬(wàn)×5.6%=14萬(wàn)元,如果按照假設(shè)11%的增值稅的征收標(biāo)準(zhǔn),則需交納(250-100)×11%=16.5萬(wàn)元。這時(shí),征收的增值稅就超過(guò)了營(yíng)業(yè)稅。
滿(mǎn)堂紅鏈家市場(chǎng)部高級(jí)經(jīng)理周峰表示,增值稅到底是增加還是減少稅負(fù),具體要看免征年限和稅率。他認(rèn)為,如果能按照營(yíng)業(yè)稅2年的免征年限執(zhí)行,還是可行的。從國(guó)家出臺(tái)該政策的目的看,主要是為了打擊市場(chǎng)上的投機(jī)行為,以2年時(shí)間來(lái)判定房產(chǎn)的持有目的,也比較合理。
觀(guān)點(diǎn)
營(yíng)改增難影響房?jī)r(jià)
易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱:有人將營(yíng)改增和房?jī)r(jià)漲跌聯(lián)系到一起,認(rèn)為營(yíng)改增之后房?jī)r(jià)有下跌的空間。一度有人認(rèn)為“稅”低了,“價(jià)”是否也會(huì)降低,就此闡述一下幾個(gè)觀(guān)點(diǎn)供大家參考。政府工作報(bào)告當(dāng)中提到的5月1日,只是將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間;二是稅率也不明確,只不過(guò)大家都在猜是11%;三是抵扣項(xiàng)也沒(méi)有最終明確。也就是說(shuō)到目前為止也沒(méi)有看到營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則,但好在還有兩個(gè)月的時(shí)間就要塵埃落定,不妨我們今天也猜測(cè)一回。
第一,稅改之后稅收差額本身就很小。目前的稅率,大家都判斷是11%,按照11%的稅率計(jì)算,直接抵扣可能會(huì)比原來(lái)略高,但由于強(qiáng)調(diào)只低不高,那么是否還有虛擬的抵扣項(xiàng)給出來(lái)確保最終的稅賦關(guān)系。所以實(shí)際納稅額減少的比例并沒(méi)有幾個(gè)百分點(diǎn),甚至很多情況下,基本上和原來(lái)稅率沒(méi)有差異。
第二,不是成本決定房?jī)r(jià),而是市場(chǎng)決定房?jī)r(jià)。當(dāng)前市場(chǎng),樓盤(pán)成本5萬(wàn)元/平方米,如果市場(chǎng)可以賣(mài)6萬(wàn)元/平方米,沒(méi)有一個(gè)人會(huì)賣(mài)5.9萬(wàn)元/平方米;但是如果市場(chǎng)只能賣(mài)4.5萬(wàn)元/平方米,企業(yè)也不會(huì)死扛著要賣(mài)5萬(wàn)元/平方米,導(dǎo)致賣(mài)不出去只能等死。所以不是成本決定價(jià)格,而是市場(chǎng)決定的。
第三,稅收成本降到一定程度會(huì)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定有利影響。今年以來(lái)部分三四線(xiàn)城市供大于求的狀況明顯,壓力巨大。在這樣的情況下,很多項(xiàng)目都是貼著成本在賣(mài),有的甚至是虧本甩賣(mài)。所以如果現(xiàn)在稅負(fù)成本能夠大大降低的話(huà),房?jī)r(jià)的下行空間也會(huì)更大。但我們只能說(shuō)如果稅負(fù)成本的明顯下降會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響,是充分條件,而不是必要條件
