南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2016)征求意見
南京市人大常委會(huì)已于8月下旬初次審議《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例(2016)》，將于2015年10月二次審議該條例草案。為了更好地修改完善條例草案，現(xiàn)將條例草案文本全文公布，歡迎社會(huì)各界提出修改意見和建議。請(qǐng)將修改意見和建議于2015年9月底前反饋給我們。
南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例全文(2016)(草案)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動(dòng)，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;建立與之相適應(yīng)的資金投入與保障機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、特種設(shè)備安全監(jiān)督、價(jià)格、人防、環(huán)境保護(hù)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 本市建立物業(yè)管理區(qū)域違法行為實(shí)名投訴登記、限時(shí)回復(fù)制度，市人民政府應(yīng)當(dāng)明確投訴登記事項(xiàng)、投訴辦理程序以及實(shí)名投訴保密制度等。
各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴受理方式，按職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為投訴舉報(bào)。
第六條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估制度。物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動(dòng)、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具帶有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏的評(píng)估報(bào)告。
物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估制度的實(shí)施辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。
第七條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的業(yè)主自治、物業(yè)移交、社區(qū)共建等重大物業(yè)管理事項(xiàng)。
第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng);加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平;定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、從事物業(yè)管理研究的專家和物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員加入物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。
有下列情形之一的，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域：
(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成若干組團(tuán)的;
(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用，可以劃定為不同組團(tuán)的。
分期開發(fā)建設(shè)或者二個(gè)以上建設(shè)單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，配套設(shè)施設(shè)備無法分割、獨(dú)立使用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門辦理規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條例第九條規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃定方案。規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)管理行政主管部門的區(qū)域劃分意見。
第十一條 新建住宅物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案，提供下列材料：
(一)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同(宗地出讓合同);
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件和規(guī)劃核實(shí)相關(guān)資料);
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定需要提供的其他材料。
第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在商品房買賣合同及臨時(shí)管理規(guī)約中明示：
(一)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(三)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;
(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)等共用部位的面積及權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房)的面積和位置;
(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。
第十三條 已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但未備案的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并提供第十一條第二至四項(xiàng)規(guī)定的材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供的，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)管理區(qū)域地理位置、四至界限、建筑物總面積、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量，以及除專有部分外共有部分的情況。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將已備案的物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主公告。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
需要分立的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理備案手續(xù)。
第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約等，以實(shí)名方式參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利，履行義務(wù)。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭(zhēng)議處理辦法作出約定。
第十六條 業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主人數(shù)較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)通過的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 符合首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督�；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入住宅專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十八條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人單數(shù)�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、公安機(jī)關(guān)、城市管理行政主管部門、司法所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以書面公告。
籌備組正式開展籌備工作前，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第十九條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力，無犯罪記錄;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)不得有索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為。
籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有違規(guī)裝修、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)的行為;且本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位任職。
第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容和形式;
(二)擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約草案，其中議事規(guī)則草案中應(yīng)當(dāng)明確是否設(shè)立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會(huì)，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開方案、表決議案;
(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見�；I備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)異議人。
業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)選舉完成后，籌備組自動(dòng)解散�；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議的，訴訟、復(fù)議期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第二十一條 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
