各縣區(qū)人民政府，漢中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，市政府各工作部門、直屬機(jī)構(gòu)：
近年來，我市認(rèn)真貫徹中省決策部署，積極促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，大力解決低收入家庭住房困難，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，為三市建設(shè)做出了重要貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，受國家宏觀政策調(diào)控和市場環(huán)境影響，我市房地產(chǎn)業(yè)存在住宅滯銷、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局不合理、開發(fā)品質(zhì)不高等階段性、結(jié)構(gòu)性問題。為進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合實(shí)際，提出以下意見。
一、合理調(diào)整各類住房土地供應(yīng)比例
市縣國土、規(guī)劃、房管等部門要建立房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)市場需求研判，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步消化庫存。要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》繋齑媪亢褪袌龉┣笞兓闆r，每年由政府合理確定并下達(dá)商品房、保障性住房、陜南移民搬遷、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的土地供應(yīng)比例和計(jì)劃。今后三年內(nèi)從嚴(yán)控制普通商品房建設(shè)用地審批。
二、科學(xué)規(guī)劃建設(shè)宜居小區(qū)
根據(jù)土地面積、配套設(shè)施、環(huán)境綠化、容積率等要素，科學(xué)規(guī)劃建設(shè)一批體現(xiàn)城市特色、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的宜居小區(qū)。漢中行政區(qū)域內(nèi)，按照三類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)城市宜居小區(qū)。一類標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1.8以下，小區(qū)配套有醫(yī)院（診所）、學(xué)校（幼兒園）、商業(yè)超市、酒店餐飲服務(wù)、一定的綠化水系、娛樂健身活動(dòng)場所、公廁、垃圾站點(diǎn)等，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為一類，房價(jià)遵循市場規(guī)律，不受限制；二類標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1.8?2.5之間，小區(qū)建設(shè)有一定的綠化水系環(huán)境，有適當(dāng)?shù)膴蕵�、健身等公共服�?wù)配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為二類，房價(jià)最高不超過一類小區(qū)房價(jià)的平均價(jià)；三類標(biāo)準(zhǔn)：容積率在2.5以上，有與之相適應(yīng)的綠化和基本公共配套設(shè)施，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為三類，房價(jià)按照政府物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。以上三類小區(qū)由規(guī)劃部門每年按照一定比例有計(jì)劃地確定指標(biāo)，以推動(dòng)實(shí)施。
三、著力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理
積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)重組，壯大實(shí)力、抱團(tuán)取暖，從商品房預(yù)售制逐漸向現(xiàn)房銷售制過渡發(fā)展。引導(dǎo)企業(yè)積極探索向商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)等領(lǐng)域發(fā)展。鼓勵(lì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資生態(tài)環(huán)境好、服務(wù)設(shè)施配套齊全的精品、高端、改善性商品房和精裝修商品房。
建立政府房地產(chǎn)信息月公布制度，健全房地產(chǎn)信息發(fā)布渠道，增加市場的透明度，積極主動(dòng)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
建立健全漢中市商品房交付使用備案制度，繼續(xù)強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信考核體系，嚴(yán)格違規(guī)建設(shè)、違規(guī)預(yù)售行為的查處力度。
四、切實(shí)規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序
完善物業(yè)管理機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。做好物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作，形成優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，積極創(chuàng)建“和諧、文明、安全”宜居小區(qū)。促進(jìn)物業(yè)服務(wù)向“專業(yè)化、規(guī)�；�、制度化”發(fā)展，逐步建立物業(yè)企業(yè)服務(wù)合同備案制度，推行保潔、綠化、安保、設(shè)施設(shè)備維修等專業(yè)化服務(wù)，不斷滿足業(yè)主多樣化服務(wù)需求，提高業(yè)主滿意度。結(jié)合一類、二類、三類城市宜居小區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決查處亂收費(fèi)、隨意漲價(jià)等違規(guī)行為。
五、全面落實(shí)各項(xiàng)惠民政策
（一）各行政部門、企事業(yè)單位要進(jìn)一步規(guī)范涉及房地產(chǎn)開發(fā)的行政審批和收費(fèi)行為，對(duì)不符合中、省各類收費(fèi)規(guī)定的一律停止。凡新設(shè)立、提高各類收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，在沒有中省統(tǒng)一規(guī)定的情況下，必須召開人大代表、政協(xié)委員、企業(yè)代表、群眾代表參加的價(jià)格聽證會(huì)，凡沒有經(jīng)聽證會(huì)通過的，不得設(shè)立、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
（二）緩征緩繳減免相關(guān)規(guī)費(fèi)
1．緩繳城市建設(shè)配套費(fèi)。一次開工面積大于5萬平方米，城市配套建設(shè)費(fèi)在開工前繳納總額的10%，即可辦理《工程施工許可證》，開工半年內(nèi)繳足50%，一年內(nèi)繳清。凡未在緩繳期限內(nèi)繳清配套費(fèi)的，可從商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中劃轉(zhuǎn)，并停止辦理后期建設(shè)項(xiàng)目開工審批手續(xù)，同時(shí)按欠費(fèi)總額每年1%征繳滯納金。
2．緩繳供電配套費(fèi)。在供電設(shè)施建設(shè)開工前，繳納供電配套費(fèi)總額的50%，正式供電施工完畢后再繳納35%，剩余款項(xiàng)在正式通電后30日內(nèi)一次性付清。
3．凡代建城市道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施的，經(jīng)政府同意后，在相關(guān)部門監(jiān)管下，按照公建項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)、工程監(jiān)理和審計(jì)決算，并全程管理。相關(guān)部門在企業(yè)繳納項(xiàng)目建設(shè)配套費(fèi)時(shí)給予相應(yīng)沖抵減免。
（三）商業(yè)銀行、住房公積金管理部門要放開政策，允許開發(fā)企業(yè)將已辦理預(yù)售但尚未銷售的房屋進(jìn)行在建工程抵押，減輕開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)周轉(zhuǎn)資金壓力。
六、積極促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)
（一）稅務(wù)、商業(yè)銀行、住房公積金管理等部門要按照現(xiàn)有法規(guī)，讓購房人享受最大優(yōu)惠政策。今后房產(chǎn)主管部門不再為購房人出具首套房證明手續(xù)。凡享受普通住房契稅優(yōu)惠政策的購房人，必須以書面形式向地稅部門提交《家庭唯一住房誠信保證書》；凡首套房還清貸款的購房人，購買第二套住房時(shí)，商業(yè)銀行仍按首套房利率辦理貸款；購買第三套住房時(shí)，由商業(yè)銀行按政策規(guī)定辦理貸款手續(xù)；凡住房公積金貸款還清的購房人，再次購房時(shí)，住房公積金中心均按首套房貸款利率辦理貸款手續(xù)。
（二）市、縣（區(qū)）人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有關(guān)規(guī)定征收居民房屋，居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，并且購房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)�，�?duì)新購房屋免征契稅；購房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)�，�?duì)超出部分按規(guī)定征收契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅；繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。
（三）嚴(yán)格限制保障性住房中配建的商服等經(jīng)營性項(xiàng)目面積比例，利用保障房劃撥用地建設(shè)的經(jīng)營性門面房出售后，在辦房產(chǎn)證時(shí)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金后，房屋權(quán)屬登記部門可以按商品房性質(zhì)給購房人辦理商品房產(chǎn)權(quán)證。
（四）發(fā)揮住房公積金使用效能，提高個(gè)人住房公積金貸款額度，延長還款期限，購買首套住房的住房公積金貸款本息還清后，可再次申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金繳存職工在購買、建造、翻修、大修自住住房時(shí)，經(jīng)本人同意可申請(qǐng)?zhí)崛∨渑�、父母及子女（直系親屬）的住房公積金。
（五）鼓勵(lì)支持農(nóng)村、外地人員來漢購房。凡購買我市商品房的農(nóng)村及外地人員，可根據(jù)其本人意愿，為購房人及配偶、子女辦理當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民戶口及戶口遷移手續(xù)。
七、不斷深化保障性住房建設(shè)
鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房項(xiàng)目中配建共有產(chǎn)權(quán)公共租賃住房，支持和鼓勵(lì)企業(yè)在符合一定條件的前提下，利用自有土地建設(shè)公共租賃住房，充分利用公共租賃住房政策支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。
市、縣政府可出資購買存量或在售的100平米以下中小戶型商品房的部分產(chǎn)權(quán)，形成政府與開發(fā)企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房，對(duì)外出租時(shí)政府產(chǎn)權(quán)部分可免收或緩收租金。
政府可通過限定銷售價(jià)格和銷售對(duì)象并適當(dāng)減免或緩繳部分規(guī)費(fèi)的方式將存量或在售的中小戶型商品住房納入保障性住房管理。
將進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村戶籍人員、陜南移民搬遷安置對(duì)象納入住房保障范圍，鼓勵(lì)移民搬遷對(duì)象用搬遷安置補(bǔ)助資金購買限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或共有產(chǎn)權(quán)住房解決安置問題。
八、全力支持棚戶區(qū)改造項(xiàng)目
銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，用足用活政策性貸款，多方籌措資金，充分發(fā)揮國家開發(fā)銀行政策性貸款的引導(dǎo)示范作用，加快棚戶區(qū)改造。
鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造對(duì)象選擇貨幣化安置和異地安置方式，對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖�，按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)。市、縣政府可對(duì)實(shí)行貨幣化補(bǔ)償并在異地購買經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房或中小套型普通商品房的被征收人給予適當(dāng)?shù)馁Y金補(bǔ)助。
漢中市人民政府
2015年2月9日
