第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動和對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，督促檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動；調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
居民委員會、村民委員會建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和督促檢查社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信息共享平臺，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、物業(yè)管理備案、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
第四條 市政府相關(guān)職能部門和機構(gòu)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與本職工作有關(guān)的工作。
其中市價格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理有關(guān)收費行為進(jìn)行監(jiān)督管理。
市公安部門在物業(yè)管理工作中負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實相關(guān)管理制度
其他供水、供電、供氣、排水、通訊、有線電視等公共服務(wù)行業(yè)的行政主管部門以及設(shè)施設(shè)備維俢、停車管理、秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、流動人口管理等監(jiān)督管理部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，督促其依法、誠信經(jīng)營和服務(wù)，對違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報批評和公開譴責(zé)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第六條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細(xì)則第七條至第九條的規(guī)定向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。
對物業(yè)管理區(qū)域劃定或者確定有爭議的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、相關(guān)業(yè)主、居民委員會或者村民委員會的意見后確定。
在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，其物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，經(jīng)征求物業(yè)所在地相關(guān)業(yè)主意見后，可以劃定或者確定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第七條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報表》；
（二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；
（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
（四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
（五）建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；
（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告；
（七）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。
第八條 已經(jīng)實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報表》；
（二）物業(yè)服務(wù)合同；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；
（五）建設(shè)項目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖；
（六）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。
因建設(shè)單位不存在或者其他客觀原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供前款第（四）至（六）項資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)等情況。
第九條 舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
（一）《物業(yè)管理區(qū)域備案申報表》；
（二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍圖；
（三）物業(yè)管理區(qū)域確定意見。
前款第（三）項確定意見的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括該區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)情況等。
第十條 報送備案的資料齊全、符合法定形式的，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)；報送資料不齊全、不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場告知需要補正的資料，并在收齊備案資料后5個工作日內(nèi)出具備案回執(zhí)。
第十一條 新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
前款明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；
（二）業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備等的位置、面積；
（三）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
已實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域范圍在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告全體業(yè)主。
第三章 業(yè)主大會
第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利,并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
第十三條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行義務(wù)。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會任期屆滿尚沒有選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，選舉一個業(yè)主委員會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
第十四條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)管理，制定電子投票具體操作細(xì)則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)決策提供方便、快捷的方式。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局建設(shè)、維護(hù)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)等工作經(jīng)費，納入本機關(guān)電子政務(wù)費用，由市級財政予以保障。
第十五條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第十六條 已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。
20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。
對符合前兩款情形之一要求成立業(yè)主大會的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在20個工作日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組。
分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域符合《廣東省物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第十二條、第十三條規(guī)定成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會作出的決定違反有關(guān)規(guī)定造成他人權(quán)益受到損害的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)民事責(zé)任。
業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法追究其他行政法律責(zé)任。
第一百二十七條 任何單位或個人違反共有收益使用程序造成損失，或者挪用、貪污共有收益的，依法追究法律責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第一百二十八條 建設(shè)單位未按規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)用房的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局責(zé)令限期提供；逾期不提供的，責(zé)令向業(yè)主大會交納相應(yīng)價款，用于解決物業(yè)服務(wù)用房，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第一百二十九條 物業(yè)管理活動中存在其他情形，應(yīng)當(dāng)依法予以處理、處罰的，按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處理、處罰。
第十章 附則
第一百三十條 有關(guān)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，本細(xì)則未作規(guī)定的，按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》及其他有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章、規(guī)范性文件的規(guī)定執(zhí)行。
第一百三十一條 臨時管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本、前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本、業(yè)主委員會成立辦法、物業(yè)專項維修資金管理辦法、物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理辦法，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會同相關(guān)行政管理部門制定。
第一百三十二條 本辦法自公布之日起施行。
