關(guān)于印發(fā)中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2016)的通知
中發(fā)改價(jià)控〔2016〕226號
火炬區(qū)管委會(huì)，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處：
為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者和經(jīng)營者的合法權(quán)益，市發(fā)展和改革局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局修訂了《中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。
中山市發(fā)展和改革局
中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
４月20日
中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(2016)
第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)的精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條市發(fā)展和改革局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
各鎮(zhèn)區(qū)價(jià)格、建設(shè)主管部門在市發(fā)展和改革局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的指導(dǎo)下開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。
第六條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
業(yè)主大會(huì)成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
業(yè)主采取自行管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。
第八條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由市發(fā)展和改革局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)不同類型及服務(wù)內(nèi)容制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度或最高限價(jià)等。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時(shí)調(diào)整。
制定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)應(yīng)進(jìn)行成本監(jiān)審。
第九條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況與業(yè)主協(xié)商確定，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)商確定。
第十條前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導(dǎo)價(jià)水平的，應(yīng)提前三十日報(bào)市發(fā)展和改革局核定；
物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。不同的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)分別進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)。
第十一條住宅物業(yè)服務(wù)因成本變化等原因需要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后實(shí)施；未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)所在地的居（村）委會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，征詢?nèi)w業(yè)主意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，報(bào)價(jià)格主管部門備案后實(shí)施。
召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開前十五日將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、調(diào)價(jià)方案和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、記名投票等形式。采用記名投票及書面征求意見形式的，應(yīng)將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
物業(yè)所在地居（村）委會(huì)征詢業(yè)主意見調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的程序與要求參照前款執(zhí)行。
業(yè)主對調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的表決結(jié)果，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 物業(yè)小區(qū)的面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算。
(二)建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
第十四條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)用以及所產(chǎn)生的水電費(fèi)用。
未移交給供水企業(yè)管理維護(hù)的二次供水設(shè)施，其營運(yùn)、維護(hù)和管理產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
（七）辦公費(fèi)用；
（八）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/p>
（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
第十五條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。
第十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計(jì)收。已辦理房產(chǎn)證的，以房地產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。
自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按車位（車庫）的數(shù)量計(jì)收，也可按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。
第十七條物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主不依合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十八條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。
第十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)或水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用。
第二十一條業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主（物業(yè)使用人）或裝修企業(yè)收取裝修保證金（押金）、裝修人員出入證件押金（或工本費(fèi)）。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。除此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制收取其他與裝修相關(guān)的費(fèi)用。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的人員收取辦證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。
第二十三條實(shí)行小區(qū)出入證管理的，應(yīng)當(dāng)為每套住房業(yè)主免費(fèi)配置不少于3張出入證（含IC卡等），如車位需單獨(dú)配置的，每車位應(yīng)配置不少于1張出入證（含IC卡）。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費(fèi)。
第二十四條利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后用于沖減物業(yè)服務(wù)成本或按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十五條住宅小區(qū)車輛停放保管服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、停車服務(wù)企業(yè)等停車場經(jīng)營者與業(yè)主或使用人通過合同或其他方式約定。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費(fèi)由雙方協(xié)商。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十八條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示。
第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價(jià)格管理制度，配備價(jià)格管理人員，加強(qiáng)價(jià)格自律、自覺規(guī)范價(jià)格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。
第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，強(qiáng)化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時(shí)服務(wù)于多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)分別核算、單獨(dú)建帳。
實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查,業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第三十一條對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價(jià)格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依法查處：
（一）未經(jīng)市價(jià)格主管部門批準(zhǔn)，超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的；
（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的；
（三）不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的；
（四）不按規(guī)定備案的；
（五）不執(zhí)行本辦法第十四、十五條規(guī)定，擅自擴(kuò)大有關(guān)費(fèi)用分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；
（六）其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的。
第三十三條本辦法由市發(fā)展和改革局會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
第三十四條本辦法自5月1日起施行。原《關(guān)于印發(fā)〈中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉的通知》(中價(jià)〔2010〕141號)同時(shí)廢止，凡此前規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。
