汕尾市人民政府關(guān)于規(guī)范全市物業(yè)管理工作的意見
為進一步規(guī)范我市物業(yè)管理工作，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》《中華人民共和國消防法》國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《保安服務(wù)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公室
財政部辦公廳關(guān)于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房﹝2015﹞52號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出以下意見：
一、理順市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作關(guān)系，明確管理主體
物業(yè)管理工作按屬地管理原則，相應(yīng)由各縣（市、區(qū)）人民政府負責。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是市物業(yè)管理行政主管部門，負責指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及有關(guān)政策；市直相關(guān)部門根據(jù)職能配合縣（市、區(qū)）人民政府做好物業(yè)管理有關(guān)工作。各縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)將物業(yè)管理工作納入政府目標責任管理體系，擬訂物業(yè)管理相關(guān)操作規(guī)范，督促本轄區(qū)各部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）落實物業(yè)管理工作責任，建立長效管理機制。
二、加大行業(yè)管理力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為
（一）強化行業(yè)自律管理。根據(jù)《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于做好取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定相關(guān)工作的通知》（粵建辦〔2018〕12號）精神，由市物業(yè)管理協(xié)會負責行業(yè)管理。市物業(yè)管理協(xié)會要加快研究制定物業(yè)服務(wù)標準規(guī)范，建立完善業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公開制度，收集匯總?cè)袠I(yè)主大會、業(yè)主委員會成立情況及物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況，并在政務(wù)網(wǎng)站統(tǒng)一公開相關(guān)信息。探索建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)紅名單和黑名單制度，建立行業(yè)誠信體系，完善我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)準入和退出機制，加強行業(yè)自律。
（二）規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。規(guī)劃部門在審查建設(shè)工程規(guī)劃方案時，應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房面積按照物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二標準配置，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米,業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不少于10平方米、最高不超過60平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上的獨立成套裝修房屋，用在物業(yè)服務(wù)窗口和工作人員值班以及存放工具、材料等的用途。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。建設(shè)單位應(yīng)在房屋預(yù)售時公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
（三）把好物業(yè)項目承接驗收關(guān)。新建項目竣工驗收合格后，建設(shè)單位須向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料，并簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議書》：
1.物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
2.設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
5.物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
6.物業(yè)服務(wù)用房的清單；
7.物業(yè)的使用、維護、管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將前款資料移交給業(yè)主委員會。開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按上述要求辦理交接手續(xù)的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門依照有關(guān)規(guī)定進行處罰。
（四）強化前期物業(yè)監(jiān)管。實行前期物業(yè)管理招投標制度。建設(shè)單位應(yīng)當以招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。《前期物業(yè)服務(wù)合同》參考使用廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的規(guī)范文本。投標人少于3個的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（五）依法召開首次業(yè)主大會。已建成入住的住宅小區(qū)，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出成立業(yè)主大會的書面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主應(yīng)及時向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面報告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在接到業(yè)主書面報告或業(yè)主書面要求后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地物業(yè)管理行政部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組，按有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自我管理、自我教育、自我約束和互相監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，嚴格按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，雙方協(xié)商支付手續(xù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主另收取手續(xù)費等額外費用。業(yè)主逾期不交物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴追繳。
（七）加強住宅專項維修資金管理。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，規(guī)范使用。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金歸集使用的監(jiān)管工作。對計劃使用和一般性使用物業(yè)專項維修資金的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對委托表決、集合表決、默認表決、異議表決四種表決方式進行約定，優(yōu)化表決規(guī)則，提高業(yè)主組織的決策效率。建立應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金的快速通道，對電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，二次供水水泵運行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂造成功能障礙，樓體外立面存在脫落危險等危及人身、財產(chǎn)安全和房屋安全時，可以不經(jīng)過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位向轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金管理部門直接申請使用物業(yè)專項維修資金進行搶修后,對搶修事項及相關(guān)費用使用情況進行公示。
（八）建立化解物業(yè)管理糾紛調(diào)處機制。物業(yè)管理活動中的重大信訪事項由各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作聯(lián)席會議研究解決，縣（市、區(qū)）政府要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處中心，開通物業(yè)管理監(jiān)督工作熱線，實現(xiàn)與“12345”投訴舉報平臺的互聯(lián)互通，及時受理并化解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛；街道（鎮(zhèn)）要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集相關(guān)各方，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛；社區(qū)（村）要建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，積極做好物業(yè)糾紛調(diào)解工作。構(gòu)建以縣（市、區(qū)）政府、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）三級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作機制，著力化解物業(yè)管理糾紛。
（九）加強電梯安全運行管理。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當選配與商品房購房合同相符的且符合國家法律法規(guī)及安全技術(shù)規(guī)范標準要求的電梯，經(jīng)安裝調(diào)試并經(jīng)檢驗合格，到質(zhì)監(jiān)部門辦理使用登記后再行交付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴格落實電梯使用管理者的安全主體責任，制訂電梯應(yīng)急預(yù)案，積極開展應(yīng)急救援演練工作。質(zhì)監(jiān)部門要督促相關(guān)單位嚴格落實電梯年檢制度和安全質(zhì)檢責任，加強電梯安全、檢驗單位、維保單位監(jiān)管；提供電梯維保單位目錄，并向社會公示。電梯檢驗單位要強化電梯檢驗責任，確保所出具檢驗報告的真實性和合法性，堅決杜絕檢驗走過場的現(xiàn)象。電梯維保單位要公布24小時值班電話，及時處理用戶的報修和投訴舉報問題，積極參與事故應(yīng)急救援。
三、建立配套管理機制，促進物業(yè)管理健康發(fā)展
（一）建立聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理工作聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集，由物業(yè)所在地的規(guī)劃、住建、房管、城管、公安、環(huán)保、發(fā)改、工商、質(zhì)監(jiān)和社區(qū)居委會（村委會）、業(yè)主委員會等有關(guān)部門或組織的人員參加，商議、討論物業(yè)服務(wù)合同糾紛以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接等重大問題。
（二）加強住宅小區(qū)管理。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。對尚不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，應(yīng)當引導(dǎo)業(yè)主自治管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護維修等基本服務(wù)。屬于單位宿舍類的住宅小區(qū)，由所屬單位自行組織做好物業(yè)管理工作。
（三）加強從業(yè)人員培訓(xùn)。市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極組織物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，重點加強依法從業(yè)、熱心服務(wù)、處置突發(fā)事件技能等教育和培訓(xùn)，提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。
（四）加大對自行招用保安單位的監(jiān)管力度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護等服務(wù)，稱自行招用保安員的單位。自行招用保安員的單位應(yīng)當具有法人資格，有符合《保安服務(wù)管理條例》規(guī)定條件的保安員，有健全保安服務(wù)管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度；自行招用保安員的單位應(yīng)當自開始保安服務(wù)起30日內(nèi)向所在地設(shè)區(qū)市級人民政府公安機關(guān)備案，如不再招用保安員進行保安服務(wù)的，應(yīng)當自行停止保安服務(wù)之日起30日內(nèi)到備案的公安機關(guān)撤銷備案；自行招用保安員的單位不得在本單位以外或者物業(yè)管理區(qū)域以外提供保安服務(wù)；保安從業(yè)單位應(yīng)當招用符合保安員條件的人員擔任保安員，并與被招用的保安員依法簽訂勞動合同。保安從業(yè)單位及其保安員應(yīng)依法參加社會保險。保安員必須持保安員證上崗，上崗時應(yīng)當著保安員服裝，佩帶全國統(tǒng)一的保安服務(wù)標志。自行招用保安員的單位要加強對保安員的管理、教育和培訓(xùn)，提高保安員的職業(yè)道德水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和責任意識，嚴格按照《保安服務(wù)管理條例》各項規(guī)定要求抓好落實。
（五）加強消防安全管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)區(qū)域內(nèi)應(yīng)當履行下列消防安全責任：
1.保障公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；
2.負責管理、維護、保養(yǎng)公共消防設(shè)施和器材，確保公共消防設(shè)施和器材完好、有效；
3.制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織有關(guān)人員參加消防安全培訓(xùn)和進行消防演練；
4.根據(jù)需要建立志愿消防隊，配備必要的消防器材，開展日常的火災(zāi)防范和撲救工作；
5.對妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車道暢通以及破壞公共消防設(shè)施、器材的行為，及時制止；制止無效的，及時報當?shù)毓才沙鏊?/p>
四、明確相關(guān)部門職責，形成齊抓共管合力
（一）住建部門：負責貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策；制訂物業(yè)管理有關(guān)制度；負責指導(dǎo)建設(shè)單位做好前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)檢查等工作；負責住宅小區(qū)建設(shè)項目竣工驗收，處理建設(shè)及竣工后建筑質(zhì)量等方面的投訴；負責住宅小區(qū)二次供水水質(zhì)安全監(jiān)督管理。
（二）規(guī)劃部門：負責新建住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房、停車位等配套設(shè)施的規(guī)劃和規(guī)劃條件核實。
（三）房管部門：負責配合物業(yè)管理行政主管部門做好住宅專項維修資金歸集管理工作。
（四）發(fā)改部門：負責制定列入政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)收費標準，協(xié)調(diào)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費爭議，開展物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督檢查，查處亂收費行為。
（五）工商部門：負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營準入，查處住宅小區(qū)內(nèi)外無證照經(jīng)營行為。
（六）城管部門：負責查處物業(yè)管理區(qū)域違法搭建建筑物、構(gòu)筑物擅自改變房屋使用性質(zhì)等違反規(guī)劃的行為和查處亂設(shè)墻體（戶外）廣告、養(yǎng)禽等違反市容環(huán)境的行為，依法查處住宅小區(qū)內(nèi)及周邊的社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染、建筑施工揚塵污染、餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染、露天燒烤污染、城市焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染等環(huán)境違法行為。
（七）環(huán)衛(wèi)部門：負責相關(guān)住宅小區(qū)居民生活垃圾及時清運，沒有繳交垃圾處理費的住宅小區(qū)由物業(yè)管理單位負責。
（八）環(huán)保部門：負責強化住宅小區(qū)建設(shè)項目環(huán)境保護事中、事后監(jiān)督管理，對建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)施必須與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用的落實情況、竣工驗收等情況進行監(jiān)督性檢查，監(jiān)督結(jié)果向社會公開；對住宅小區(qū)內(nèi)及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理。
（九）公安（消防）部門：負責指導(dǎo)住宅小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責的情況進行監(jiān)督檢查，對在服務(wù)區(qū)域內(nèi)不履行消防安全責任、堵塞交通、擅自養(yǎng)犬等行為進行查處；負責對自行招用保安員單位的指導(dǎo)、監(jiān)管和處罰工作，辦理自行招用保安員的單位備案工作和報考保安員證的報名、考試、發(fā)證工作。
（十）人防部門：負責對人防工程使用、維護的監(jiān)督管理；對人防設(shè)施進行定期檢查，查處擅自占用、轉(zhuǎn)讓及改變?nèi)朔拦こ痰冗`法違規(guī)行為。
（十一）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門：負責對電梯進行安全監(jiān)督，監(jiān)督電梯使用單位落實電梯定期檢驗、維護保養(yǎng)；協(xié)調(diào)處理電梯質(zhì)量和使用等方面的矛盾和投訴；查處電梯行業(yè)中的違法違規(guī)行為。
（十二）人社部門：負責監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動用工和社會保險繳納情況，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞資矛盾糾紛。
（十三）供電、供水、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位：新建住宅小區(qū)的供電、供水、供氣、通信、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)方案必須經(jīng)上述相應(yīng)行業(yè)的專業(yè)經(jīng)營單位批準同意，工程項目建設(shè)開工后，涉及到各行業(yè)相關(guān)的部分，由各行業(yè)的專業(yè)經(jīng)營單位負責監(jiān)管管理和竣工驗收；工程竣工驗收后，建設(shè)單位應(yīng)將供電、供水、有線電視等公用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位，供電、供水、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位擔負終端用戶水電及有線電視設(shè)備等表（箱）以外所有連接管線及設(shè)備設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護和更新的責任。對于已建成入住的供電、供水等公共設(shè)施設(shè)備及終端用戶水電等表（箱）以外連接管線，產(chǎn)權(quán)所有方將產(chǎn)權(quán)移交給相應(yīng)專業(yè)經(jīng)營單位后，由該專業(yè)經(jīng)營單位負責管理、維修、養(yǎng)護和更新。具備二次供水設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)總表之外的設(shè)備設(shè)施由供水公司管理維護更新，小區(qū)內(nèi)部供水管網(wǎng)及設(shè)備設(shè)施由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理。專業(yè)經(jīng)營單位在進行正常維護、升級改造時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)給予支持配合。
(十四)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）：把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并做好備案工作；協(xié)調(diào)供水、供電、燃氣、通信等部門在小區(qū)內(nèi)施工作業(yè)以及處理物業(yè)管理矛盾糾紛；配合物業(yè)管理行政主管部門做好前期物業(yè)管理招投標、住宅專項維修資金歸集使用的監(jiān)管、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信評估等工作；指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)社區(qū)居委會（村委會）、業(yè)主矛盾糾紛調(diào)處等物業(yè)管理日常工作；引導(dǎo)無物業(yè)管理的住宅小區(qū)實施物業(yè)管理。
（十五）社區(qū)居委會（村委會）：協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會選舉和業(yè)主委員會備案、物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處等工作。
五、構(gòu)筑物業(yè)管理保障體系
（一）增加財政投入。各縣（市、區(qū)）政府要將物業(yè)管理列入城市管理和社會綜合治理創(chuàng)新的重要內(nèi)容，縣（市、區(qū)）財政要安排物業(yè)管理專項經(jīng)費，并納入年度財政預(yù)算。該經(jīng)費主要用于物業(yè)服務(wù)監(jiān)管、智慧物業(yè)建設(shè)、物業(yè)行業(yè)誠信系統(tǒng)和投訴熱線平臺、物業(yè)專項維修資金信息平臺建設(shè)及物業(yè)管理監(jiān)督人員培訓(xùn)等。
（二）建立考評機制。各縣（市、區(qū)）政府要把物業(yè)管理工作作為城市管理考核的一項重要內(nèi)容，納入對縣（市、區(qū)）直各部門、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）績效考核，并對物業(yè)管理工作先進社區(qū)、榜樣物業(yè)服務(wù)企業(yè)、星級物業(yè)服務(wù)項目予以獎勵。將目標任務(wù)落實分解到街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村），并明確責任領(lǐng)導(dǎo)和責任主體，加強督查考核，確保物業(yè)管理工作落到實處。
本意見自印發(fā)之日起施行，有效期5年。
