第一章總則
第一條【立法目的和依據(jù)】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《湖南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條【適用范圍】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。
第三條【物業(yè)管理基本原則】本市物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理體系，堅持黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)，屬地管理、居民自治、多方參與、協(xié)商共建的原則。
第二章職責(zé)分工
第四條【各級政府職責(zé)】市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市物業(yè)管理工作，建立健全物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機制、聯(lián)席會議制度和考核制度。
縣（市、區(qū)）人民政府和園區(qū)（示范區(qū)）管委會負責(zé)統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題，定期組織聯(lián)合執(zhí)法行動，集中整治本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第五條【各級物業(yè)管理行政主管部門職責(zé)】市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，對前期物業(yè)招投標活動進行監(jiān)督管理，依法對各級各有關(guān)部門和單位的物業(yè)管理工作實施考核。
區(qū)、園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，對物業(yè)服務(wù)合同進行備案，對物業(yè)承接查驗和限額范圍內(nèi)的維修資金使用進行監(jiān)管。
縣（市）物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第六條【街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）職責(zé)】街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常監(jiān)管，主要職責(zé)如下：
（一）組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會的成立、選舉、換屆，并進行備案；
（二）監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會的履職行為；
（三）調(diào)解物業(yè)糾紛，處理相關(guān)投訴和舉報；
（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他與物業(yè)管理相關(guān)的職責(zé)。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)和專人負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
第七條【居（村）民委員會職責(zé)】居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展具體工作，主要職責(zé)如下：
（一）就業(yè)主反映的相關(guān)事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)督委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行調(diào)查，引導(dǎo)其協(xié)商解決；
（二）派員參加業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會的定期會議和臨時會議；
（三）業(yè)主委員會任期屆滿或者因故停止工作、在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之前，代行業(yè)主委員會職責(zé)，代為管理業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作檔案、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物；
（四）配合相關(guān)行政主管部門在本社區(qū)（村）開展執(zhí)法活動；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他物業(yè)管理相關(guān)的職責(zé)。
居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)明確專人負責(zé)本社區(qū)（村）內(nèi)的物業(yè)管理工作。
第八條【相關(guān)部門職責(zé)】各行政主管部門應(yīng)依法履行各自職責(zé)，加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常執(zhí)法，并在本級人民政府或園區(qū)（示范區(qū)）管委會組織下，定期開展聯(lián)合執(zhí)法行動。
物業(yè)管理行政主管部門依法查處違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的違法行為。
自然資源和規(guī)劃部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證擅自改變規(guī)劃用途等違法行為。
城市綜合執(zhí)法部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物等違法行為。
公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)規(guī)范小區(qū)寵物飼養(yǎng)管理，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安監(jiān)督管理工作，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序等違法行為。
消防救援機構(gòu)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督檢查居(村)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等消防安全責(zé)任主體履行消防安全職責(zé)情況,依法查處破壞消防安全設(shè)施設(shè)備、占用消防通道等違反消防安全法規(guī)的違法行為。
生態(tài)環(huán)境部門依法對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的排污單位和環(huán)境污染實施監(jiān)督管理。
價格主管部門應(yīng)根據(jù)本市實際，每三年就物業(yè)指導(dǎo)價進行調(diào)整，商同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門后向社會公布。
其他行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)和市物業(yè)管理聯(lián)席會議制度要求，負責(zé)相關(guān)執(zhí)法工作。
第九條【突發(fā)事件特殊規(guī)定】突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)落實上級人民政府依法采取的各項應(yīng)急措施，指導(dǎo)居（村）民委員會和業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展相應(yīng)應(yīng)對工作。
業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下積極配合居（村）民委員會開展工作，依法落實應(yīng)急預(yù)案和各項應(yīng)急措施。
在突發(fā)事件應(yīng)對期間積極配合、協(xié)助政府相關(guān)部門工作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，政府相關(guān)部門應(yīng)予以表彰。
第三章業(yè)主和業(yè)主大會
第十條【物業(yè)管理區(qū)域的劃分和核定】自然資源和規(guī)劃部門在核定建設(shè)用地規(guī)劃條件時，應(yīng)合理確定住宅小區(qū)車位配比，落實交通組織、安全要求、物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、綠地率、公共配套服務(wù)設(shè)施等規(guī)劃內(nèi)容。
縣(市、區(qū))和園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)在核定已投入使用物業(yè)管理區(qū)域的劃分或已劃定物業(yè)管理區(qū)域變更前，自然資源和規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)規(guī)劃紅線和規(guī)劃設(shè)計方案出具意見。
第十一條【物業(yè)管理用房的配置】新開發(fā)建設(shè)項目的物業(yè)管理用房位置、面積應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中載明。
已投入使用但是未配建物業(yè)管理用房的，建設(shè)單位或者產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)利用閑置用房或是提供等值資金等方式提供；建設(shè)單位和產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主委員會研究解決。
物業(yè)管理用房不得買賣和抵押。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第十二條【物業(yè)管理用房的登記】建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的物業(yè)管理用房申請登記為業(yè)主共有。
第十三條【業(yè)主義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，依約交納物業(yè)服務(wù)費及相關(guān)費用。
黨員和公職人員應(yīng)當(dāng)帶頭履行業(yè)主義務(wù)。
第十四條【業(yè)主大會表決】業(yè)主大會以書面形式進行投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或其配偶、同住直系親屬簽名；物業(yè)使用人可以根據(jù)與業(yè)主的書面約定在物業(yè)使用期限內(nèi)代表業(yè)主行使業(yè)主表決權(quán)等權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。除前述情形外，業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及授權(quán)委托書。
鼓勵業(yè)主大會優(yōu)先選擇電子投票系統(tǒng)進行表決，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用手機軟件等創(chuàng)新技術(shù)為業(yè)主提供智慧物業(yè)服務(wù)。
第十五條【業(yè)主委員會組建要求】業(yè)主委員會組成人員為單數(shù)，由業(yè)主委員會主任一名、副主任一至兩名、委員和候補委員若干名組成，候補委員可列席業(yè)主委員會，但無投票權(quán)和發(fā)言權(quán)。業(yè)主委員會委員和候補委員應(yīng)當(dāng)為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者法人業(yè)主授權(quán)的自然人代表，具體名額由業(yè)主大會決定。
業(yè)主委員會委員和候補委員候選人應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定的任職資格，且在報名之日起前十二個月不存在欠繳物業(yè)管理費、專項維修資金或其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費用的行為。
業(yè)主委員會可以聘請專職執(zhí)行秘書，負責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)，執(zhí)行秘書的工作職責(zé)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第十六條【業(yè)主委員會委員和候補委員候選人的產(chǎn)生】業(yè)主委員會委員和候補委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：
（一）社區(qū)黨組織推薦；
（二）居（村）民委員會推薦；
（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦�！�
業(yè)主委員會委員和候補委員候選人名單確定后，應(yīng)報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審查。
第十七條【業(yè)主委員會委員資格終止及遞補】存在下列情形之一的，其業(yè)主委員會資格終止，由候補委員按照得票多少自動依次遞補為業(yè)主委員會委員：
（一）利用欺詐等不正當(dāng)手段取得業(yè)主委員會委員候選人資格、或違反法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，被業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)終止其資格的；
（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（三）喪失民事行為能力。
業(yè)主委員會委員因第（一）種情形終止資格的，自業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決議之日起終止；因第（二）、（三）種情形終止資格的，自相應(yīng)情形發(fā)生之日起終止。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居(村)民委員會可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促移交。
第十八條【業(yè)主委員會首次會議】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選業(yè)主委員會主任和副主任，業(yè)主委員會主任、副主任原則上應(yīng)當(dāng)由黨員委員擔(dān)任。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將委員和候補委員名單、得票數(shù)、業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等材料報縣（市、區(qū)）或園區(qū)管委會物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，并書面告知居（村）民委員會。
第十九條【業(yè)主監(jiān)督委員會】業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，業(yè)主監(jiān)督委員會由三人以上的單數(shù)組成，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，可以設(shè)立一名業(yè)主監(jiān)督委員。
業(yè)主監(jiān)督委員會或業(yè)主監(jiān)督委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)人、轄區(qū)公安干警、物業(yè)小區(qū)黨組織成員、居（村）民委員會負責(zé)人、業(yè)主等組成。
業(yè)主監(jiān)督委員會或業(yè)主監(jiān)督委員負責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，在業(yè)主委員會未按規(guī)定召開業(yè)主大會時，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)可組織召開業(yè)主大會，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主監(jiān)督委員會及其委員的工作經(jīng)費、津貼、選舉、任期和資格終止等參照業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十條【工作經(jīng)費和津貼】業(yè)主大會有權(quán)決定業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)督委員會的工作經(jīng)費、委員的津貼標準，以及專職執(zhí)行秘書的薪酬。
以上費用可由全體業(yè)主共同分攤或者從經(jīng)營性收益中列支。全體業(yè)主同意共同分攤費用的，業(yè)主委員會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對工作經(jīng)費、委員津貼和專職執(zhí)行秘書薪酬等各項財務(wù)收支建立賬冊，并每季度公示一次，接受業(yè)主和各級物業(yè)管理相關(guān)部門的監(jiān)督。
第四章前期物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)
第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標】建設(shè)單位原則上應(yīng)通過公開招投標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；采用邀請招投標或協(xié)議方式選聘的，應(yīng)按市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門要求履行相應(yīng)程序。
前期物業(yè)服務(wù)招標文件應(yīng)在物業(yè)所在地的市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。
第二十二條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿及解除】建設(shè)單位或是業(yè)主需在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿前解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會按照法定程序進行表決；尚未成立業(yè)主大會的，由建設(shè)單位和已辦理物業(yè)交付手續(xù)的業(yè)主共同表決，表決應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與，且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主和參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，方可解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)服務(wù)合同按照前款規(guī)定解除的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公告，并書面告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))或園區(qū)（示范區(qū)）管委會物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘后，在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十一條規(guī)定的方式重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十三條【初步承接查驗】建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)提前五日通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加，共同完成物業(yè)承接初步查驗工作。
在初步查驗中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等存在的問題書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并反饋給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十四條【承接查驗的參與】建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收合格后五日內(nèi)，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出現(xiàn)場承接查驗申請。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗前兩日內(nèi)發(fā)出書面通知，邀請縣(市、區(qū))或園區(qū)（示范區(qū)）管委會物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)、兩名以上業(yè)主代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會代表對現(xiàn)場承接查驗工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，并選聘兩名以上相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員或相關(guān)行業(yè)協(xié)會專家?guī)斐蓡T予以協(xié)助。
第二十五條【物業(yè)承接查驗協(xié)議】建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)現(xiàn)場承接查驗合格后五日內(nèi)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并在物業(yè)承接查驗協(xié)議約定時限內(nèi)完成物業(yè)查驗資料和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的交接手續(xù)。
建設(shè)單位將物業(yè)交付給業(yè)主時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗協(xié)議、臨時管理規(guī)約一并移交。
第二十六條【承接現(xiàn)場查驗的銜接】前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交接后，向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）或園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)辦理備案手續(xù)。
建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程竣工驗收備案手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)承接查驗備案材料，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合。
第二十七條【分期承接查驗】分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)進行分期承接查驗。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在最后一期物業(yè)承接查驗時，物業(yè)項目應(yīng)整體滿足物業(yè)承接查驗條件。
第二十八條【物業(yè)服務(wù)合同的簽訂和收費標準】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面合同，就物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、費用、物業(yè)管理用房、公用設(shè)施設(shè)備清單、合同期限、維修資金使用、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。
業(yè)主委員會可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定、市物業(yè)服務(wù)協(xié)會發(fā)布的物業(yè)服務(wù)等級標準和市場指導(dǎo)價，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行協(xié)商，為業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供候選名單。
第二十九條【物業(yè)服務(wù)費的收取】物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的期限最長不超過十二個月。
建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，作出物業(yè)服務(wù)費減免承諾或者約定減免的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)全額支付減免的物業(yè)服務(wù)費。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。
已交房但未實際使用或入住的業(yè)主，可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，適當(dāng)降低物業(yè)服務(wù)費的收取比例。
第三十條【公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、管理和維護】新建物業(yè)項目的供水、供電設(shè)計必須滿足抄表到戶、計量到戶、收費到戶的要求。建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗后，應(yīng)當(dāng)將供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施，按規(guī)定移交給各專業(yè)運營單位進行維護管理，并明確住宅小區(qū)的公用水、電表，統(tǒng)一落戶在業(yè)主委員會名下。
已移交的二次供水設(shè)施設(shè)備的維護維修由專業(yè)運營單位負責(zé)并向最終用戶收取維護維修費用和運行電費；未移交的二次供水設(shè)施設(shè)備的維護維修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)。業(yè)主應(yīng)分擔(dān)由此產(chǎn)生的維護費和運行電費等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物價行政主管部門備案的價格向業(yè)主收取。
第三十一條【費用代收代繳】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托代收代繳合同，并明確相應(yīng)委托費用。
第三十二條【物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，并確保物業(yè)服務(wù)等級標準與收費標準相匹配，嚴禁擅立項目變相亂收費。
業(yè)主委員會在每個物業(yè)服務(wù)年度屆滿之日前，可在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自行組織或委托第三方測評機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行滿意度調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查結(jié)果對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行考評，評定結(jié)果報送物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）或園區(qū)（示范區(qū)）管委會物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)初審后，匯總至市物業(yè)管理行政主管部門，市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)實際需要，可將評定結(jié)果向社會公布。
第三十三條【公共收益的公示】物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的公共收益，由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨建賬、獨立核算、定期公示、單獨審計。
公共收益的收支情況至少每季度向業(yè)主公示一次，公示時應(yīng)列明收支明細，公示時間不少于十五日。業(yè)主委員會、十名以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)督委員會對公共收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則，委托第三方機構(gòu)對公共收益收支情況進行審計。
公共收益的審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)進行公示，公示時間不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。
第三十四條【物業(yè)應(yīng)急管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進行物業(yè)應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進行應(yīng)急管理。
物業(yè)項目因法定情形進行應(yīng)急管理的，居(村)民委員會可在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和督促下自行組織基本保潔、秩序維護等服務(wù)，也可通過競爭性方式臨時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供不低于應(yīng)急管理前物業(yè)服務(wù)標準的服務(wù)，由此產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間屆滿前，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未能選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可移交全體業(yè)主自行管理。
第五章物業(yè)使用和維護
第三十五條【車位使用】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或者個人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程用作停車位的，應(yīng)優(yōu)先提供給業(yè)主使用。
第三十六條【裝修裝飾】業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修裝飾相關(guān)注意事項和所涉及收費內(nèi)容予以公示。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納裝修保證金。未辦理登記的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人有違法違規(guī)裝修行為的，應(yīng)進行勸阻，經(jīng)勸阻仍不改正的應(yīng)向相關(guān)部門反映。
第三十七條【專項維修資金的使用和管理】物業(yè)專項維修資金的應(yīng)急使用或一般使用，金額三萬元以下的管理權(quán)限由區(qū)或園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)行使。
使用管理權(quán)限調(diào)整后，市級物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強對區(qū)或園區(qū)（示范區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或機構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第三十八條【專項維修所涉單位名錄管理】市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項維修資金項目維修施工單位和工程造價咨詢機構(gòu)名錄庫，并實行動態(tài)管理，定期向社會公布，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主選擇。
第三十九條【建設(shè)單位專項維修資金的繳存】新建物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)在竣工驗收備案前一次性繳存其自留或在房屋竣工備案前尚未售出物業(yè)的首期物業(yè)專項維修資金。原有物業(yè)項目，建設(shè)單位因故未繳存首期物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照首期物業(yè)專項維修資金繳存標準自項目竣工驗收備案后五年內(nèi)繳足。
第四十條【物業(yè)應(yīng)急防范措施】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生應(yīng)急維修情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在必要的范圍內(nèi)先行采取臨時性應(yīng)急防范措施，消除安全隱患，排除險情所發(fā)生的費用可從物業(yè)專項維修資金中列支。
因應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金發(fā)生爭議的，由應(yīng)急維修資金申請人負責(zé)協(xié)調(diào)解決。
第六章行業(yè)自律和監(jiān)管
第四十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的等級評定】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息平臺，并指導(dǎo)市物業(yè)服務(wù)協(xié)會制定本市的物業(yè)服務(wù)星級標準和物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價。
市物業(yè)服務(wù)協(xié)會可定期對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展信用等級評定，并將評定結(jié)果通過信用信息平臺予以公布。
第四十二條【專業(yè)人員】市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理專家?guī)欤飿I(yè)管理專家可協(xié)助參與物業(yè)管理相關(guān)活動。
第四十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法使用公共收益責(zé)任】物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占公共收益的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令退還。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退還或返回相關(guān)財物的，業(yè)主委員會可以依法主張權(quán)利。
第四十四條【擅自交接物業(yè)的責(zé)任】新建物業(yè)未經(jīng)現(xiàn)場承接查驗或查驗不合格的，建設(shè)單位不得交付使用，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。擅自交接物業(yè)的，業(yè)主有權(quán)拒付物業(yè)服務(wù)費用，造成業(yè)主損失的，其有權(quán)要求擅自交接責(zé)任人賠償損失。
第四十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁入】物業(yè)服務(wù)企業(yè)因存在違法違規(guī)行為被信用信息平臺通報，且相關(guān)通報信息未消除或是在招標采購前三年有重大違法行為的，不得參與前期物業(yè)服務(wù)招投標以及使用財政資金的物業(yè)服務(wù)采購項目。
第四十六條【物業(yè)糾紛調(diào)解機制】各縣（市、區(qū)）、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)分級建立完善物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制,鼓勵社會工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解工作。積極發(fā)揮村（居）法律顧問在物業(yè)糾紛調(diào)解中的作用。
鼓勵業(yè)主、司法機關(guān)、仲裁機構(gòu)就物業(yè)糾紛采取訴前調(diào)解、仲裁等多元化糾紛解決機制解決糾紛。
