第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人的合法權益，改善業(yè)主和物業(yè)使用人的居住和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質從事物業(yè)服務活動的企業(yè)法人。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生及相關秩序的活動
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務及監(jiān)督管理活動。第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設委員會負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))建設行政主管部門或房地產管理部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城市管理綜合執(zhí)法、財政、民政、物價、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、工商行政管理等部門按照各自職責，做好物業(yè)管理的有關工作。
第五條 縣(市、區(qū))人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導和協(xié)調，建立并完善物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關的工作。
第二章 前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域及配套建設
第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，重點考慮共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，遵循相對集中、便于管理的原則。
第九條 建設單位應在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積，將物業(yè)服務用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。
城鄉(xiāng)規(guī)劃部門應在《建設工程規(guī)劃許可證》(附件)中注明物業(yè)服務用房的面積。
房地產行政主管部門在核發(fā)商品房預(銷)售許可證時，不得將規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務用房納入商品房屋預(銷)售許可范圍。
第十條 物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：
(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米;
(二)具備水、電、采光、通風等正常使用功能。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，其建筑面積不低于20平方米。
第十一條 物業(yè)服務用房由建設單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。
第十二條 住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按照規(guī)劃要求配套建設的中小學校、會所、幼兒園、治安值班室、監(jiān)控室、車庫、車位以及其他各類配套建筑與設施設備等，應當按照國家、省設計規(guī)范和工程標準進行配套建設，并依法辦理權屬登記手續(xù)，不得擅自改變使用用途。
第十三條 住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備，由專業(yè)經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專業(yè)經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
住宅小區(qū)內供水、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費。
住宅小區(qū)內專業(yè)經營設施設備歸專業(yè)經營單位所有。
專業(yè)經營設施設備包括二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。
第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務
第十四條 住宅小區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標人少于三個或者物業(yè)項目建筑面積低于三萬平方米的，經縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第十五條 建設單位在申請辦理商品房預(銷)售許可證前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案，并在商品房預(銷)售時將上述資料作為商品房買賣合同的內容。
第十六條 物業(yè)交付業(yè)主使用前的物業(yè)服務費用由建設單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主使用后的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。當事人另有約定的除外。
第十七條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第三節(jié) 物業(yè)承接驗收
第十八條 建設單位應當按照國家、省有關規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
第十九條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：
(一)建設工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并已經建設行政主管部門綜合驗收備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求完成;
(四)道路、綠地、社區(qū)辦公和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求;
(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書;
(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;
(七)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
第二十條 物業(yè)承接查驗應按照下列程序進行：
(一)確定物業(yè)承接查驗方案;
(二)移交有關圖紙資料;
(三)查驗共用部位、共用設施設備;
(四)解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;
(五)確認現(xiàn)場查驗結果;
(六)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(七)辦理物業(yè)交接手續(xù)。
第二十一條 分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進行承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接之日起30日內，持下列文件向縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(二)建設單位移交資料清單;
(三)查驗與交接記錄;
(四)承接查驗的其他資料。
第二十三條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關具體事宜。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第二十四條 房屋的所有權人為業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第二十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的.其他義務。
第二十七條 建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時報物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第二十八條 符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議：
(一)業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上;
(二)業(yè)主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;
(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。
第二十九條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在30日內組建業(yè)主大會籌備組。
第三十條 業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內的其他重大物業(yè)管理事項。
業(yè)主大會決定前款第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。
第三十一條 業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會決議;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況。
第三十二條 未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主共同決定有關事項。
第四章 物業(yè)的使用與維護
第三十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污以及侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物以及亂貼、亂掛、擅自設置廣告牌等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。
第三十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
第三十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議;按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。
業(yè)主拒不辦理登記手續(xù)、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第三十六條 車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域以外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用;車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。
第三十七條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，并繳納車位場地使用費。收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定;未成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同決定。
車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。車位場地使用費用途由業(yè)主大會決定;未成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主決定。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第三十九條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后保修服務體系，并按照國家、省規(guī)定的保修期限、保修范圍，承擔物業(yè)保修責任。
在物業(yè)保修期內，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主或業(yè)主委員會可提出申請，經物業(yè)主管部門核準后，按照《濟寧市物業(yè)質量保修金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第四十條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔;業(yè)主大會或業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)承擔;維修費用經業(yè)主大會或業(yè)主共同決定后，在專項維修資金中列支。
物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時養(yǎng)護、維修，相鄰業(yè)主應當提供便利。
第五章 物業(yè)服務管理
第四十一條 物業(yè)服務內容主要包括下列事項：
(一)物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)管理事項。
第四十二條 業(yè)主委員會經業(yè)主大會授權，與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。
物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主有權進行查詢。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起10日內，向物業(yè)主管部門備案。
第四十三條 住宅物業(yè)服務收費根據住宅的種類、特點及物業(yè)服務階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費實行政府指導價，由市、縣(市、區(qū))人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在規(guī)定的基準價和浮動幅度內約定。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。
第四十四條 物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準應當在物業(yè)服務合同中約定。
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權拒絕。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當結清物業(yè)服務費。
第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任，并按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據約定向專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。
專業(yè)經營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第四十八條 解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。
物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人應當與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案;
(二)提供物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;
(三)移交物業(yè)服務用房;
(四)清算預收、代收的有關費用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。
物業(yè)服務合同解除或者終止后，未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應與物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人按照法律規(guī)定和合同約定辦理物業(yè)服務退出手續(xù)，并妥善保管本辦法第四十七條第二款所列有關資料、服務用房、有關費用等。待新的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人選聘后，移交給新的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用和提供無償服務。
第五十條 市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應當加強對物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務企業(yè)服務質量進行考核，及時處理物業(yè)服務投訴。
第六章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理
第五十一條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社區(qū)管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理有關工作。
第五十二條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經營單位和城市管理綜合執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。
第五十三條 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項：
(一)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;
(二)物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
第五十四條 有關部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和專業(yè)經營單位應當給予協(xié)助、配合。
第五十五條 物業(yè)管理、城市管理綜合執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應建立相關違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對舉報的違法行為應及時作出處理。
第五十六條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
第五十七條 市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。
舊住宅區(qū)的范圍，由縣(市、區(qū))人民政府劃定。
舊住宅區(qū)內的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔。
第五十八條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應組織未成立業(yè)主大會的舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會對舊住宅區(qū)改造形成決議。業(yè)主大會決議對舊住宅區(qū)進行改造的，舊住宅區(qū)內的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，除政府補助外，其余部分由業(yè)主承擔。
第五十九條 舊住宅區(qū)改造整治中，經有利害關系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關規(guī)定建設物業(yè)服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房用于出租經營，經營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。
第六十條 舊住宅區(qū)改造整治完成后，由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。
第六十一條 業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。
第七章 法律責任
第六十二條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定予以處罰：
(一)物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款;
(二)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以五萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷其資質證書;
(三)建設單位未依法交存物業(yè)質量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第六十三條 違反本辦法規(guī)定，專業(yè)經營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業(yè)經營設施設備的，由市、縣(市、區(qū))人民政府按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定責令限期改正;影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業(yè)經營單位應當承擔相應的賠償責任。
第六十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本辦法第三十三條、第三十四條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關部門按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款;給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第六十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十六條 當事人對行政處罰決定不服的，依法可申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟;逾期不申請行政復議，也不提起行政訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的行政機關依法可向人民法院申請強制執(zhí)行。
第六十七條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，按照《山東省物業(yè)管理條例》的規(guī)定依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經營設施設備的建設標準征求房地產開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經營單位意見的;
(二)未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的;
(三)未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;
(四)挪用物業(yè)質量保修金和專項維修資金的;
(五)未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的;
(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的;
(七)其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。
第八章 附 則
第六十八條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法的有關規(guī)定執(zhí)行。
第六十九條 物業(yè)管理活動中業(yè)主其他權利、義務及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 本辦法所稱縣(市、區(qū))，包括濟寧高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和濟寧北湖省級旅游度假區(qū)。
