第一章總 則
第一條 為了加強物業(yè)管理服務收費管理，規(guī)范收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，建立物業(yè)管理優(yōu)質優(yōu)價的競爭機制，根據《中華人民共和國價格法》的有關規(guī)定和國務院《物業(yè)管理條例》，以及江西省計委、省建設廳制定的《江西省物業(yè)管理服務收費管理辦法》（贛計商價字[2003]766號）和《關于物業(yè)管理服務收費有關問題的補充通知》（贛計商價字[2003]975號）的有關規(guī)定，特制定本細則。
第二條 經工商行政管理機關登記注冊，并已獲得省以上建設行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質的物業(yè)管理企業(yè)，在本市范圍內從事物業(yè)管理服務并收取費用的，應遵守本細則。
第三條 本細則所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等。
本細則所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權人。
本細則所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本細則所稱物業(yè)管理服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會（或物業(yè)業(yè)主）、使用人委托，按物業(yè)管理服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其它與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經營服務時按規(guī)定收取的費用。
第四條 各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理服務收費的主管機關。各級人民政府房產主管部門要協同價格主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督、管理和指導。
第二章 物業(yè)管理服務
第五條 物業(yè)管理服務的范圍主要有：
①公共性服務。主要包括：物業(yè)管理范圍內的房屋建筑與裝修管理、公共設施、設備的日常養(yǎng)護與維護、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。
②專項性服務。主要包括：電梯、轉供電、二次供水和中央空調等房屋設備運行服務。
③其它特約性服務。主要包括：代辦性服務、特約服務和多種經營性服務。
第六條 物業(yè)的維護、養(yǎng)護責任與費用劃分：
①室內部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負責維修，費用自理。
②房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責，其費用從物業(yè)管理公共性服務費中列支。
③房屋共用部門、共用設施、共用設備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設施設備維修基金中列支。
④物業(yè)管理區(qū)域內室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。
⑤人為造成共用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應負賠償損失的責任。
第七條 物業(yè)管理企業(yè)應于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期（一般6個月）向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)管理公共性服務收費收入和支出帳目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。
第八條 物業(yè)管理項目的服務等級由物業(yè)管理企業(yè)根據為業(yè)主提供的服務項目、服務質量和服務深度向房地產物業(yè)主管部門申報，由房主管部門根據《景德鎮(zhèn)市物業(yè)管理服務等級標準》商同物價部門核定服務等級。
第三章 物業(yè)管理服務收費
第九條 物業(yè)管理服務收費的性質和原則。
物業(yè)管理服務收費屬經營性服務收費，應當遵循合理、公開以及管理水平相適應的原則。
第十條 物業(yè)管理服務收費的價格形式。
物業(yè)管理區(qū)域內公共性服務實行政府定價。專項性服務，實行政府指導價。其它特約性服務，除政府價格部門規(guī)定有統一收費標準外，實行市場調節(jié)價。
第十一條 物業(yè)管理公共性服務費用主要項目構成：
①管理、服務和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費及社�；穑�
②共用部位、共用設施、共用設備日常運行、維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費；
③綠化養(yǎng)護費；
④公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費；
⑤安全保衛(wèi)費；
⑥辦公費；
⑦直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產折舊費；
⑧法定稅金；
⑨其它為管理而發(fā)生的合理支出；
⑩合理利潤（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15%計取利潤）。
第十二條 專項性服務的分攤方式。
實行專項物業(yè)管理服務收費的按下列公式計算，每月據實分攤收取。
轉供電、二次供水分攤公式：
用戶實用量×（單價+總損耗費÷全部用戶實用量）
電梯、中央空調分攤公式：
用戶使用建筑面積×[（耗費+人工費）÷總使用建筑面積]
第十三條 物業(yè)管理收費標準的申報。
實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費標準的確定和調整，由物業(yè)管理企業(yè)根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，報價格主管部門審批。
物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申領《江西省物業(yè)管理服務收費申報審批表》（見附件2），填報后，提供以下資料：
①工商行政管理機關核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復印件；
②省以上建設行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質證書》和物業(yè)管理服務等級證明；
③物業(yè)管理委托合同；
④小區(qū)物業(yè)管理服務成本等方面的資料；
⑤申請核準物業(yè)管理服務收費等級、收費標準的書面報告。
第十四條 物業(yè)管理收費標準的審批。
物業(yè)管理公共性服務收費標準，根據物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務項目、服務質量和服務深度，實行優(yōu)質優(yōu)價、按質論價的等級定價制度。
價格主管部門會同房管部門通過現場察看、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的意見，同時考慮物業(yè)產權人、使用人的經濟承受能力，參照物業(yè)管理企業(yè)的服務等級，確定物業(yè)管理企業(yè)公共性服務的收費等級，切實維護物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的合法權益。
價格主管部門通過核實成本，考慮物業(yè)管理成本的補償和合理利潤，根據江西省物業(yè)管理公共性服務收費標準（見附件3），綜合確定物業(yè)管理企業(yè)公共性服務的收費標準。
新建住宅區(qū)或新開業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理收費標準，由價格主管部門根據類比等原則先行核定試行標準，一年內有效。試行期滿，再按綜合考核的結論確定收費等級和收費標準。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)收費的跟蹤管理。
物業(yè)管理企業(yè)收費實行服務質量跟蹤制。價格主管部門不定期到現場了解物業(yè)管理收費情況，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會意見。當物業(yè)管理服務質量發(fā)生變化時，價格主管部門有權調理其收費等級和收費標準。
第十六條 物業(yè)管理費用的收取與繳納。
①業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)后（以交鑰匙為準），物業(yè)管理公共性服務費由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未入住的，業(yè)主交納50%物業(yè)管理公共性服務費；未出售、出租、使用的空置房的物業(yè)管理公共性服務費由開發(fā)經營單位或包銷商按50%物業(yè)管理公共服務費交納，未使用或入住的房屋，不交納設備運行專項服務費。
②已享受物業(yè)管理服務的業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定，按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)有權按國家有關規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。
③業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
④經物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物業(yè)管理服務費可以預收，但預收期限不得超過三個月。在已預繳費期間業(yè)主或使用人搬遷時或者物業(yè)管理服務合同終止或解除后，物業(yè)管理企業(yè)應退還尚未提供實際服務但已預收的費用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務無關的交付使用前的開發(fā)建設等費用。
第十七條 獲得全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)、省城市物業(yè)管理示范稱號的物業(yè)，市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，經價格主管部門核定，其服務收費標準可在原等級最高的收費標準25%、15%或10%以內上浮。
第十八條 其它事項。
①實行市場調節(jié)價的物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)根據實際提供的服務事項和費用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協商議定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。
②物業(yè)管理服務收費實行明碼標價制度。凡屬政府定價或政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理企業(yè)應將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。對需由業(yè)主（使用人）分攤的費用，應當公布相關的收費票據復印件和具體的分攤原則及計算辦法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。
③管理區(qū)內路燈、樓梯間照明等共用電費在公共性服務費中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分攤。
④業(yè)主、使用人因房屋裝修產生的垃圾，原則上應由業(yè)主（使用人）自行清運，需由物業(yè)管理企業(yè)清運的，其垃圾清運收費標準由價格主管部門制定。
⑤物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收此類費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
⑥物業(yè)管理服務收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費不服務或多收費少服務。
⑦未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收取費用的，業(yè)主和使用人有權拒付。
⑧物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取相同性質的費用。
⑨物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價格糾紛，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會協調解決，協調不成的可由價格主管部門商同物業(yè)管理行政部門裁定。
第四章 罰 則
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受價格主管部門的監(jiān)督檢查，對有下列違反本細則之一者，由價格管理部門依法予以處罰。
①未按規(guī)定到價格主管部門辦理報批手續(xù)，擅自收費的；
②越權定價、擅自提高收費標準的；
③擅自設立收費項目、亂收費的；
④不按規(guī)定實行明碼標價的；
⑤提供服務質價不相符的；
⑥只收費不服務或多收費少服務的；
⑦未取得收費資格，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務的；
⑧其它違反本辦法的行為。
第五章 附 則
第二十條 本辦法由價格主管部門負責解釋。
第二十一條 本規(guī)定自2003年9月1日起執(zhí)行。以前關于物業(yè)管理收費的規(guī)定，同時廢止。
