《金華市物業(yè)管理辦法》于2016年12月29日經(jīng)市政府第144次常務(wù)會議審議通過并公布，自2017年2月9日起施行。本辦法共六章四十條，自2017年2月9日起施行。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國物業(yè)管理條例》《浙江省物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各縣（市、區(qū)）房產(chǎn)主管部門（以下稱物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立與選舉等工作。
公安、民政、財政、規(guī)劃、環(huán)保、市場監(jiān)管、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法、人防、價格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)（村）居（村）民委員會協(xié)助物業(yè)主管部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第四條 各縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)（村）居（村）民委員會、公安、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。聯(lián)席會議由物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)召集和主持。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)；
（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)重大爭議；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大糾紛；
（四）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大爭議和糾紛。
第五條 各縣（市、區(qū)）司法行政部門、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織體系，受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解遵照“屬地管理”原則，調(diào)解不成的通過仲裁、訴訟等途徑解決。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第六條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定以其他方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
第七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖（含總平面圖）�？h（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知建設(shè)單位。
跨行政區(qū)域的建設(shè)項目，由共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同民政部門劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將已核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買受人明示。
第八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求:
（一）經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個及以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）兩個及以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）及社區(qū)（村）居（村）民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第九條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
第十條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者專有部分占建筑專有總面積百分之五以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主書面申請后，兩個月內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。
縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時將物業(yè)建設(shè)相關(guān)資料移送至物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或者社區(qū)（村）居（村）民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為7一11人單數(shù)。業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或受委托的社區(qū)（村）居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表或者受委托的社區(qū)（村）居（村）民委員會的代表擔(dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)解決。
第十一條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同，與正式委員一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補委員遞補規(guī)則等具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)予以協(xié)助。
第十三條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
業(yè)主委員會應(yīng)在每年3月底前公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十四條 縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的物業(yè)管理經(jīng)費給予必要保障，并建立小區(qū)物業(yè)管理綜合考評機制，對優(yōu)秀的業(yè)主委員進(jìn)行獎勵。
具體的考評和獎勵辦法由縣（市、區(qū)）人民政府制定。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。
城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑應(yīng)參照本條第一款規(guī)定同比例計提物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件、附圖（含總平面圖）中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。分期開發(fā)建設(shè)且物業(yè)管理用房不能同期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供等面積過渡性物業(yè)用房。
第十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期介入物業(yè)服務(wù)的開辦費進(jìn)行約定，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產(chǎn)，退出物業(yè)管理項目時向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開辦費的使用和管理。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會決定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于補充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費或物業(yè)管理的其他需要。
物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進(jìn)行管理。
實行物業(yè)服務(wù)包干制收費的，每年公布一次物業(yè)經(jīng)營性收益情況；實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費的，每年公布一次各項資金收支情況。
前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果予以公示。
第十八條 物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納；物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交仍逾期不交的，業(yè)主委員會可采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助催交。
物業(yè)服務(wù)合同雙方對物業(yè)服務(wù)費收取有異議的，可向物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織申請調(diào)解。調(diào)解不成的通過仲裁、訴訟等途徑解決。
物業(yè)主管部門建立物業(yè)不良檔案。欠繳物業(yè)費、不規(guī)范物業(yè)服務(wù)等不良物業(yè)行為應(yīng)記入物業(yè)不良檔案，并納入社會征信體系，作為有關(guān)部門實施信用聯(lián)合獎懲的依據(jù)。
第十九條 物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算進(jìn)行明確約定，并應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主名單、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。
第二十條 物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位管理。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)接收，并及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示，并將移交和公示情況報物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。
專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。
未實現(xiàn)向最終用戶收取有關(guān)費用的住宅物業(yè)，專業(yè)單位可以制訂改造方案，報市、縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。改造方案經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行后，業(yè)主委員會或全體業(yè)主以小區(qū)為單位向相關(guān)專業(yè)單位提出改造申請，由各專業(yè)單位按照各自相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改造，實現(xiàn)管理到戶。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé):
（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；
（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；
（三）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；
（四）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進(jìn)行查驗時，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定:
（一）符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二）及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；
（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四）協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；
（五）接受社區(qū)（村）居（村）民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本報物業(yè)所在縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同的一方要求提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)將提前終止合同的原因、退出時間等以書面形式告知對方，就相關(guān)事項進(jìn)行協(xié)商，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作的，經(jīng)雙方協(xié)商，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，應(yīng)當(dāng)在三十日前書面告知對方。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。尚未成立業(yè)主委員會的，可以移交社區(qū)（村）居（村）民委員會代為保管。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)委托社區(qū)（村）居（村）民委員會根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過三個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第二十七條 老舊小區(qū)或者開放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）幫助組織成立業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)；無法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū)（村）居（村）民委員會組建簡易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。
老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣（市、區(qū)）人民政府制定。
第二十八條 縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)對老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或社區(qū)（村）居（村）民委員會組建的簡易物業(yè)服務(wù)組織給予一定補貼，對獲得國家、省、市示范項目稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性獎勵。
具體的補貼辦法由縣（市、區(qū)）人民政府制定。
第四章 物業(yè)的使用與維修
第二十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為:
（一）違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（三）違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）違法挖掘房屋地下空間；
（五）擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用；
（六）擅自改變房屋外立面；
（七）擅自將雨污水混接或者在排水管上接管；
（八）損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施，影響公共安全；
（九）擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施；
（十）損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地；
（十一）違反國家和地方規(guī)定，超標(biāo)排放有毒、有害等物質(zhì)與噪聲；
（十二）占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。
第三十條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并不得違反物業(yè)裝修的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十一條 業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應(yīng)當(dāng)確定收費標(biāo)準(zhǔn)。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第三十二條 物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔(dān):
（一）專用部位和專用設(shè)施設(shè)備（包括在構(gòu)造上及利用上具有獨立性），由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)；
（二）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備（供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備已移交給相關(guān)專業(yè)單位管理的除外），包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)預(yù)先通知小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時恢復(fù)原狀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。
第五章 法律責(zé)任
第三十三條 對違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定予以處罰。
第三十四條 違反本辦法第十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元罰款。
第三十五條 違反本辦法第十七條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第三十六條 違反本辦法第二十三條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第三十七條 違反本辦法第二十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第三十八條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本辦法第二十九條相關(guān)規(guī)定，造成他人利益損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；違反行政管理規(guī)定的，由建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法、消防等有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)依法查處。
第六章 附則
第三十九條 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、社區(qū)（村）居（村）民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。實行自行管理的，應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
業(yè)主聘請自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進(jìn)行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。
自行管理的小區(qū)其他事項參照本辦法相關(guān)條款執(zhí)行。
第四十條 本辦法自2017年2月9日起施行。
