葫蘆島市物業(yè)管理辦法為加強(qiáng)物業(yè)管理活動(dòng)和規(guī)范物業(yè)管理行為定制的。
第一章 總 則
第一條 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善城市居民的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅及寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅物業(yè)，均應(yīng)實(shí)施物業(yè)管理；暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的，應(yīng)通過(guò)改造等途徑逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第四條 本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人；所稱物業(yè)管理，是指由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和管理秩序的活動(dòng)。
第二章 物業(yè)職責(zé)分工
第五條 市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，主要職責(zé)：
（一）依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批；
（二）配合市物價(jià)主管部門制定服務(wù)收費(fèi)辦法；
（三）制定行業(yè)規(guī)劃，組織行業(yè)培訓(xùn)，開(kāi)展業(yè)務(wù)指導(dǎo)；
（四）按照有關(guān)規(guī)定，收取、使用和監(jiān)督管理專項(xiàng)維修資金；
（五）政府賦予的其他職責(zé)。
第六條 各縣（市）區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)行政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作，主要職責(zé)是：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章,制定相關(guān)管理制度；
（二）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)、規(guī)章的決定或者責(zé)令其限期改正，并通告全體業(yè)主；
（三）批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；
（四）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)；
（五）調(diào)解、處理和依法裁決物業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；
（六）查處物業(yè)管理工作中的違法、違紀(jì)行為；
（七）協(xié)助市物業(yè)行政主管部門做好專項(xiàng)維修資金的歸集、監(jiān)督管理工作；
（八）組織物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)驗(yàn)收、交接工作；
（九）依法承擔(dān)的其他職責(zé)。
第七條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）支持和協(xié)助物業(yè)管理部門做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理、組織協(xié)調(diào)、宣傳教育和解釋工作；指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)；監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)依法履行職責(zé)。
第八條 社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé)所屬各物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)的籌備、召開(kāi)和組建業(yè)主委員會(huì)；負(fù)責(zé)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的宣傳教育工作；調(diào)解、處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)活動(dòng)中發(fā)生的糾紛；負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立前和業(yè)主委員會(huì)換屆期間，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)活動(dòng)的組織、管理，接收、保管基礎(chǔ)設(shè)施的圖紙及相關(guān)資料。
第九條 規(guī)劃、公安、物價(jià)、工商、民政、環(huán)保等行政部門，按照各自職責(zé)，積極協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的權(quán)利,并履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過(guò)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì)提供地址和聯(lián)系方式。
房屋的承租等實(shí)際使用者為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人受業(yè)主委托，可以行使業(yè)主的權(quán)利，同時(shí)履行業(yè)主的義務(wù)。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，行使《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權(quán)數(shù)比例等方式，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第十二條 新建住宅小區(qū)交付使用且入住率或出售率達(dá)50%以上的，建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門，縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門在接到告知之日起60日內(nèi)，應(yīng)指導(dǎo)街道、社區(qū)居委會(huì)及業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十三條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。籌備組業(yè)主代表由社區(qū)居委會(huì)提名，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備的條件審核產(chǎn)生。
籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）參照市物業(yè)行政主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
（五）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的記錄和其他準(zhǔn)備工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十五條 分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其前期物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)以整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)檎型稑?biāo)范圍。先行開(kāi)發(fā)的區(qū)域銷售并交付使用的物業(yè)，符合本辦法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)可就整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項(xiàng)做出決定；待后續(xù)工程入住率或出售率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，調(diào)整業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理事宜。
第十六條 業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，在省尚未做出具體規(guī)定前，按照下列規(guī)定執(zhí)行：
（一）住宅房屋按戶計(jì)算投票權(quán)，一個(gè)《房屋所有權(quán)證》有一票投票權(quán)；
（二）非住宅房屋按《房屋所有權(quán)證》載明的建筑面積，100平方米（含100平方米）以下的有一票投票權(quán)，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權(quán)；
（三）未售出商品房的投票權(quán)屬于建設(shè)單位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票權(quán)，非住宅房屋按房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)載明的建筑面積，每100平方米有一票投票權(quán)，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票權(quán)。但單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上所持的投票權(quán)數(shù)最多不得超過(guò)已入住的業(yè)主投票權(quán)的20%。
第十七條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人應(yīng)具備下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）有授權(quán)委托書(shū)。
代理人根據(jù)業(yè)主的授權(quán)在業(yè)主大會(huì)上行使業(yè)主的權(quán)利，視同本人行使權(quán)利，但沒(méi)有被選舉權(quán)。
第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用集體討論或書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
第十九條 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定,由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
（一）20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》或者《業(yè)主公約》規(guī)定的其他情況。
應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。
第二十一條 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》和業(yè)主大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決定，對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主（包括業(yè)主委員會(huì)成立后入住的業(yè)主）具有約束力；業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，對(duì)受讓人和物業(yè)使用人具有同等約束力。
業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面的形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第四章 業(yè)主委員會(huì)
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，并履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；
（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章；
（三）遵守《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）有必要的工作時(shí)間；
（七）年齡一般應(yīng)在65周歲以下且身體健康；
（八）無(wú)不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其它情形。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)組成人員為5至11人單數(shù)，設(shè)主任1人，副主任1至2人。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生，每屆任期3年。具體人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的大小確定。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門備案。同時(shí)告知所在地街道和社區(qū)居委會(huì)，并提供下列材料：
（一）業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況；
（二）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；
（三）《業(yè)主公約》；
（四）業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
（五）其他相關(guān)資料。
縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門自受理備案之日起15日內(nèi)，對(duì)符合本辦法第二十二條、二十三條、二十四條規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)予以備案；對(duì)不符合規(guī)定的應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知申請(qǐng)人并告知不予備案的理由。
縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章,可以設(shè)立獨(dú)立的賬號(hào)。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年度至少召開(kāi)兩次；業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，做出決定應(yīng)經(jīng)過(guò)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)，并予以公布。
業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)設(shè)專人做會(huì)議記錄，并長(zhǎng)期保存。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；業(yè)主委員會(huì)不履行其職責(zé)或無(wú)正當(dāng)理由推遲、拒絕組織換屆改選導(dǎo)致逾期未換屆的，縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以通知街道、社區(qū)居委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆改選。
原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。
第二十八條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議做出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（四）有犯罪行為的；
（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；
（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十一條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。
第三十二條 攤?cè)虢ㄔO(shè)成本的物業(yè)管理用房及門衛(wèi)房、自行車棚、文化活動(dòng)站、共用場(chǎng)地等設(shè)施設(shè)備所有權(quán)屬全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)城市規(guī)劃和相關(guān)行業(yè)規(guī)章，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地提出廣告設(shè)置、出租等經(jīng)營(yíng)建議，但業(yè)主委員會(huì)不得從事其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)委員可享受一定的通訊、交通補(bǔ)貼，具體數(shù)額、資金來(lái)源和使用由業(yè)主大會(huì)審議決定，但補(bǔ)貼總額不得超過(guò)同期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)收額的5%。
第五章 物業(yè)管理企業(yè)
第三十四條 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立的法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第三十五條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)依法取得工商行政管理部門核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，再向市物業(yè)行政主管部門提出申請(qǐng)。物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng)、審批程序依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定辦理�？h（市）以上物業(yè)行政主管部門可通過(guò)新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等渠道公開(kāi)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠(chéng)信情況等內(nèi)容。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)歇業(yè)、分立、合并，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定到物業(yè)行政主管部門辦理資質(zhì)變更、注銷手續(xù)。
第三十七條 外埠物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在承接物業(yè)管理項(xiàng)目前，將有關(guān)情況告知項(xiàng)目所在地的物業(yè)行政主管部門，并主動(dòng)接受其管理。
第三十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和物業(yè)管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。
第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章等有關(guān)規(guī)定以及《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，制定物業(yè)管理操作規(guī)程；
（二）按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（三）制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；
（四）享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策；
（五）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理；
（六）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理和維護(hù)業(yè)務(wù)；
（七）可以依法實(shí)行家政服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)。但利用共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)的同意，并按合同約定的比例取得應(yīng)得收入。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）嚴(yán)格履行《物業(yè)服務(wù)合同》，為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)；
（二）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；
（三）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的有關(guān)操作規(guī)程；
（四）接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督管理、財(cái)務(wù)審查及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)；
（五）按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支賬目；
（六）在同等條件下優(yōu)先聘用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下崗、失業(yè)人員就業(yè)；
（七）抓好國(guó)家園林城市、衛(wèi)生城市、環(huán)保模范城市等公益性活動(dòng)的落實(shí)工作；協(xié)助有關(guān)部門抓好流動(dòng)人口的計(jì)劃生育工作。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模提供該物業(yè)區(qū)域每月應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的3--6倍款額的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。
財(cái)產(chǎn)擔(dān)保交由縣(市)以上物業(yè)行政主管部門管理，在《物業(yè)服務(wù)合同》期滿后，物業(yè)管理企業(yè)完全履行《物業(yè)服務(wù)合同》約定的內(nèi)容時(shí)，退還物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)如不完全履行《物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容，由縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合確定違約責(zé)任，造成損失的，從擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)中扣除。
第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定；保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國(guó)家工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。
第六章 物業(yè)管理區(qū)域劃分
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域劃分在省未做出具體規(guī)定前，由縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃等有關(guān)部門依據(jù)下列原則劃定：
（一）充分考慮建筑規(guī)模、自然形成、設(shè)施設(shè)備共用程度及社區(qū)建設(shè)等因素。住宅物業(yè)建筑面積一般應(yīng)不低于5萬(wàn)平方米；
（二）新建住宅物業(yè)一般以建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定；
（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域范圍一般應(yīng)與社區(qū)居委會(huì)管轄范圍相適應(yīng)，不得跨街道劃分；
（四）物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)劃分且無(wú)爭(zhēng)議的，不再重新劃分。
第四十四條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣(市)區(qū)物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求；縣(市)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四十三條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊(cè)上注記。
規(guī)劃行政部門在規(guī)劃分期建設(shè)工程時(shí)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的配套設(shè)施與該區(qū)域原有的配套設(shè)施相適應(yīng)。
第四十五條 已經(jīng)劃定的物業(yè)管理區(qū)域確需做出調(diào)整的，由縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的意見(jiàn)后，按法定程序辦理。
第四十六條 已建成投入使用而未形成物業(yè)小區(qū)規(guī)模的住宅和按房改政策出售的住宅，由縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門制定管理方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第四十七條 在已劃定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，該區(qū)域已實(shí)行物業(yè)管理的,建設(shè)單位不得另行組建物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與該區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商其新建物業(yè)的管理、移交等有關(guān)事宜，并在工程竣工時(shí)，移交全部物業(yè)及物業(yè)資料。
第七章 公用設(shè)施設(shè)備管理
第四十八條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，具體界定按各行業(yè)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
責(zé)任未界定清楚的共用設(shè)施設(shè)備由縣（市）物業(yè)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門現(xiàn)場(chǎng)界定。
城市物業(yè)區(qū)域內(nèi)公用事業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理的具體責(zé)任界定，由市物業(yè)行政主管部門另行制定。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、路燈、步道方磚、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的責(zé)任界定，暫按行業(yè)管理部門的規(guī)定執(zhí)行。屬于公用事業(yè)管理部門管轄范圍的，由公用事業(yè)管理部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由公用事業(yè)管理部門承擔(dān)；不屬于公用事業(yè)部門管轄范圍的則由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)，費(fèi)用在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金中列支。
水、暖加壓泵房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站統(tǒng)一由專業(yè)部門負(fù)責(zé)管理，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)營(yíng)成本、維修、養(yǎng)護(hù)、管理等費(fèi)用均由水、暖等專業(yè)部門負(fù)責(zé)。
物業(yè)小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)由主辦單位負(fù)責(zé)管理。建設(shè)、行政、工商、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、消防等部門依法對(duì)小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)監(jiān)督管理。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由公用事業(yè)專業(yè)部門管理的上下水管線、道路、方磚、路燈、水、電、暖、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等，各專業(yè)部門可委托物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)、管理，并支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，具體內(nèi)容由雙方協(xié)商確定。
第五十一條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備管理應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，所有的配套設(shè)施設(shè)備，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定交由行業(yè)部門實(shí)行專業(yè)管理。
建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出配套設(shè)施設(shè)備登記申請(qǐng)，由房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊(cè)上予以記載，不發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)；已建住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供暖加壓泵房、臨時(shí)用電等配套設(shè)施遺留問(wèn)題由縣（市）區(qū)政府協(xié)調(diào)，逐步交由相關(guān)單位實(shí)行行業(yè)管理。
第八章 物業(yè)管理與服務(wù)
第五十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由業(yè)主大會(huì)委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理。
第五十三條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，招標(biāo)可以自行組織，也可以委托專業(yè)招標(biāo)機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。
投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積不足5萬(wàn)平方米的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，業(yè)主大會(huì)或建設(shè)單位可采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。
具體物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法由市物業(yè)行政主管部門另行制定。
第五十四條 業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)如一方不準(zhǔn)備續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》的，應(yīng)當(dāng)自《物業(yè)服務(wù)合同》期滿60日前通知對(duì)方。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《物業(yè)服務(wù)合同》終止時(shí)，辦理并向業(yè)主委員會(huì)移交下列手續(xù)：
（一）移交《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十八、三十八條規(guī)定的內(nèi)容；
（二）結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（三）移交全部物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)賬目；
（四）移交共用的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地；
物業(yè)管理企業(yè)在辦理上述手續(xù)時(shí)，不得損壞、遺失、隱藏、銷毀有關(guān)資料；縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)派人監(jiān)督。
前期物業(yè)管理有關(guān)資料的移交，參照本條規(guī)定執(zhí)行。
第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)可以將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、保安、電梯等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。
第五十六條 本行政區(qū)域內(nèi)的私有�。ㄓ茫┓�、公有用房、商業(yè)用房以及福利方式分配的公有住房等，已實(shí)行物業(yè)管理的均應(yīng)當(dāng)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則制定。具體內(nèi)容按市政府價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門聯(lián)合制定的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》執(zhí)行。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的期限和方式向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，一般預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、亮證收費(fèi)，并在小區(qū)醒目位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)范圍及服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。未公示的收費(fèi)項(xiàng)目業(yè)主可以拒交。
第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)成本核算方法及項(xiàng)目按國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》執(zhí)行。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供《物業(yè)服務(wù)合同》以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
第六十一條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主長(zhǎng)期閑置的房屋和已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主和建設(shè)單位全額交納。但業(yè)主和建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合下列條件的貧困戶，經(jīng)業(yè)主大會(huì)研究同意，社區(qū)居委會(huì)、街道審查，報(bào)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可適當(dāng)減免：
（一）享受民政部門最低生活保障金的；
（二）夫妻雙方下崗并無(wú)經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源的；
（三）夫妻雙方年齡均在60歲以上且無(wú)子女、無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源、無(wú)勞動(dòng)能力的；
（四）夫妻雙方均為殘疾人的家庭并無(wú)經(jīng)濟(jì)收入的。
具體減免辦法由物業(yè)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門、民政部門、物價(jià)部門制定。
第九章 物業(yè)驗(yàn)收與移交
第六十四條 按照建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)分離的原則，新建的物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理。
第六十五條 新建物業(yè)交付使用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市）以上物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下，按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》等房屋、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、市政設(shè)施、園林綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等行業(yè)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收；街道、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)同時(shí)參與。對(duì)已建成而未通過(guò)物業(yè)驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)建設(shè)小區(qū)，物業(yè)行政主管部門應(yīng)限期整改，達(dá)到接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)。
第六十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已建或新建的供水、供電、供暖、供氣、通訊、市政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施應(yīng)按本辦法的責(zé)任界定范圍和有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定移交相關(guān)行業(yè)部門管理，移交費(fèi)用按行業(yè)部門的有關(guān)規(guī)定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
未按規(guī)定向行業(yè)部門移交設(shè)施、設(shè)備管理權(quán)，辦理交接手續(xù)，致使物業(yè)小區(qū)無(wú)法實(shí)現(xiàn)終端收費(fèi)和正常管理、使用的，其損耗和增加的成本費(fèi)用不得向業(yè)主攤派，應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位因資金不足等問(wèn)題致使已建成的基礎(chǔ)設(shè)施竣工2年后仍不能移交設(shè)施、設(shè)備管理權(quán)的，應(yīng)向縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門提供移交管理權(quán)所需費(fèi)用的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。
第六十七條 分期建設(shè)的小區(qū)，可視實(shí)際情況申請(qǐng)分期驗(yàn)收，但驗(yàn)收區(qū)應(yīng)具備居住和使用條件，且驗(yàn)收區(qū)和在建區(qū)應(yīng)有圍墻分隔，待全部建成后進(jìn)行驗(yàn)收。
第六十八條 未辦理設(shè)施、設(shè)備交接手續(xù)的物業(yè)區(qū)域不得組織物業(yè)驗(yàn)收，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的物業(yè)區(qū)域，不得交付使用，不得移交物業(yè)企業(yè)管理，房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)不予辦理《房屋所有權(quán)證》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)暫停審批開(kāi)發(fā)建設(shè)單位新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)單位自行將未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋交付使用、并自行組織物業(yè)管理的，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理發(fā)生的費(fèi)用全部由建設(shè)單位承擔(dān)。
第六十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，于首份預(yù)售合同簽訂前，參照建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等依法做出約定，并在物業(yè)銷售時(shí)向業(yè)主明示；物業(yè)買受人應(yīng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》做出書(shū)面承諾。
第七十條 建設(shè)單位應(yīng)從首份預(yù)售合同簽訂后，對(duì)物業(yè)區(qū)域組織進(jìn)行前期物業(yè)管理，并參照建設(shè)部《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》簽訂書(shū)面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。
《前期物業(yè)服務(wù)合同》可以約定期限；但在期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)，《前期物業(yè)服務(wù)合同》終止。
第七十一條 建設(shè)單位交納的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金按10%的比例劃轉(zhuǎn)到縣（市）以上物業(yè)行政主管部門，建立物業(yè)保修資本金，用于建設(shè)單位責(zé)任造成的物業(yè)維修。如建設(shè)單位維修不及時(shí)，則由物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合申請(qǐng)，經(jīng)縣（市）區(qū)物業(yè)行政主管部門審查核實(shí)后組織維修，費(fèi)用從保修資本金中扣除。
第十章 物業(yè)用房與配備
第七十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按房屋總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房（以下合稱物業(yè)管理用房），按此標(biāo)準(zhǔn)提供的面積不足100平方米的按100平方米提供。提供確有困難的，可繳納在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)購(gòu)買物業(yè)管理用房的等額價(jià)款。物業(yè)管理用房建設(shè)費(fèi)用攤?cè)虢ㄔO(shè)成本，所有權(quán)屬于全體業(yè)主，并在業(yè)主大會(huì)成立后無(wú)償移交給業(yè)主大會(huì)。
第七十三條 建設(shè)單位應(yīng)按省、市有關(guān)規(guī)定為社區(qū)居委會(huì)提供辦公用房。
第七十四條 規(guī)劃管理部門審查商品房和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房和社區(qū)居委會(huì)用房的位置和面積。物業(yè)管理用房的位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理，設(shè)置在沿主街或本區(qū)域中心位置的一樓層。
第七十五條 建設(shè)單位申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證和房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交由物業(yè)行政主管部門和街道出具的關(guān)于物業(yè)管理用房和社區(qū)居委會(huì)用房配置的認(rèn)證手續(xù)，否則相關(guān)部門不予辦理相應(yīng)手續(xù)。
第七十六條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)的同意，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者用于擔(dān)保；不得出租或者改變用途。已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理用房，由業(yè)主委員會(huì)向房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理業(yè)主共有的《房屋所有權(quán)證》。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在《房屋所有權(quán)證》上標(biāo)明物業(yè)管理用房的位置、面積和用途。
第七十七條 已交付使用但建設(shè)單位未提供物業(yè)管理用房的物業(yè)管理區(qū)域，如規(guī)劃設(shè)計(jì)已有物業(yè)管理用房，無(wú)論是否已分?jǐn)側(cè)虢ㄔO(shè)成本，建設(shè)單位必須按本辦法第七十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)無(wú)償提供。
第七十八條 小區(qū)物業(yè)管理用房被占用的，由街道、社區(qū)負(fù)責(zé)收回；原小區(qū)規(guī)劃未設(shè)計(jì)物業(yè)管理用房或因建設(shè)單位破產(chǎn)、倒閉、無(wú)人管理的區(qū)域，由縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃等相關(guān)部門，依法對(duì)小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，選擇適當(dāng)位置由街道、社區(qū)出資或采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式解決。小區(qū)物業(yè)管理用房規(guī)劃受限的由政府購(gòu)買，產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，按公有住房管理，出租給物業(yè)管理企業(yè)使用。
第十一章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第八十條 物業(yè)使用禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋用途，對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面、門廳、樓梯間、走廊、戶外墻等進(jìn)行違章鑿、拆、搭等；
（二）存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；
（三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；
（四）私自占用綠地，損毀樹(shù)木、園林和公共設(shè)施；
（五）超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（六）亂張貼、亂涂寫、亂刻畫(huà)、亂搭亂建、亂倒、亂堆垃圾雜物、亂種植；
（七）改變按規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、共用設(shè)施的使用性質(zhì)；
（八）未經(jīng)批準(zhǔn)飼養(yǎng)禽畜；
（九）未采取防止墜落傷人的保護(hù)措施而在陽(yáng)臺(tái)擺放物品；
（十）損毀、涂改園林藝術(shù)雕塑，占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施從事擺攤設(shè)點(diǎn)等活動(dòng)，影響其正常使用功能；
（十一） 在屋頂堆放物品或在陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、樓板上超載鋪設(shè)地面材料、堆放物品；
（十二）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第八十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》和《業(yè)主公約》，事先告知物業(yè)管理企業(yè)、鄰里，并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。
第八十二條 住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)償。
因物業(yè)維修、裝修造成相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)并給予適當(dāng)補(bǔ)償。
毗鄰業(yè)主、毗鄰物業(yè)之間的糾紛按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定》執(zhí)行。
第八十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
第八十四條 因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時(shí)占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)同意后，簽訂合同，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。
第八十五條 利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)業(yè)主的書(shū)面同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，并支付設(shè)置費(fèi)用。收取的費(fèi)用主要用于共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，也可按業(yè)主大會(huì)的規(guī)定使用。
利用公用部位、場(chǎng)地設(shè)置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的同意后，按《業(yè)主公約》執(zhí)行。
第八十六條 房屋的維修責(zé)任，業(yè)主自用部分或公用事業(yè)部門行業(yè)規(guī)定應(yīng)由業(yè)主維修的，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)；公用及共用部位，公用事業(yè)部門界定應(yīng)當(dāng)由行業(yè)部門維修的，由公用事業(yè)部門負(fù)責(zé)；無(wú)規(guī)定的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)、維修。小修費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支；大中修費(fèi)用從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金中列支。未設(shè)立專項(xiàng)維修資金的區(qū)域，共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造和大中修費(fèi)用由受益業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理按《機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定執(zhí)行；業(yè)主對(duì)車輛保管有要求的，由車主或車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第十二章 共用設(shè)施設(shè)備維修資金
第八十八條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
第八十九條 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造，不得挪作他用。
第九十條 專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理辦法由市政府另行制定。
第十三章 法律責(zé)任
第九十一條 有下列行為之一的，由縣（市）、區(qū)以上物業(yè)行政主管部門及相關(guān)部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理、處罰：
（一）物業(yè)小區(qū)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的；
（二）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；
（三）建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不按規(guī)定移交資料或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)管理資料的；
（四）物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理或以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的；
（五）物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的；
（六）物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的；
（七）挪用專項(xiàng)物業(yè)維修資金的；
（八）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的；
（九）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（十）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（十一）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的；
（十二）業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)；
（十三）縣（市）、區(qū)以上物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。
第九十二條 對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)依法責(zé)令其立即改正；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第九十三條 業(yè)主、使用人不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，可每日加收欠交金額千分之三的滯納金（合同另有約定的從其約定）；經(jīng)催繳仍不交付的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，報(bào)縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后，將該業(yè)主累計(jì)欠費(fèi)記賬存入其房屋產(chǎn)權(quán)資料檔案中，由房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)在業(yè)主房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)代為收取；拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院提起訴訟。
第九十四條 因物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)保障差或者因物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善自動(dòng)放棄小區(qū)物業(yè)或無(wú)故棄管的，業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)管理企業(yè)或以其它形式組織開(kāi)展小區(qū)物業(yè)管理的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門調(diào)查、核實(shí)情況屬實(shí)的，而原物業(yè)管理企業(yè)以小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)等為由，拒絕移交有關(guān)資料或拒不提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理權(quán)的，或者拒不提供物業(yè)管理用房的，致使新的物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法進(jìn)住，小區(qū)物業(yè)管理無(wú)法開(kāi)展，嚴(yán)重影響小區(qū)業(yè)主正常生活的，業(yè)主委員會(huì)或縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可責(zé)令其改正，拒不執(zhí)行的可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。業(yè)主欠繳物業(yè)企業(yè)的費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)企業(yè)依法申請(qǐng)人民法院執(zhí)行。
第九十五條 違反本辦法規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房的，物業(yè)管理行政主管部門可責(zé)令其提供。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以其它理由拒不提供用房或拒不繳納等額價(jià)款的，業(yè)主委員會(huì)或縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第九十六條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第十四章 附 則
第九十七條 暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的區(qū)域，可由街道、社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)行衛(wèi)生保潔、下水疏通、小區(qū)綠化等基本管理，保證居民基本生活需要。業(yè)主委員會(huì)成立后有自治能力的，也可實(shí)行由業(yè)主輪流值班或由業(yè)主委員會(huì)招聘部分臨時(shí)工作人員來(lái)完成物業(yè)管理。無(wú)自治能力的可委托物業(yè)管理企業(yè)管理，也可委托社區(qū)居委會(huì)或有關(guān)部門進(jìn)行基本物業(yè)管理。
第九十八條 政府鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)開(kāi)展家政式物業(yè)服務(wù)（除正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)外，還包括對(duì)業(yè)主自用部分設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)），解決業(yè)主自用部分維修的困難。實(shí)行家政式服務(wù)的物業(yè)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
第九十九條 政府每年在城建維護(hù)費(fèi)中核定一定比例的經(jīng)費(fèi)作為物業(yè)管理補(bǔ)助資金，專項(xiàng)用于解決城市物業(yè)管理中遺留的疑難問(wèn)題、處理應(yīng)急事件。經(jīng)費(fèi)由物業(yè)行政主管部門專戶存儲(chǔ)，滾存使用。
第一百條 本辦法應(yīng)用中的具體問(wèn)題由市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第一百零一條 本辦法自公布之日起施行，原《葫蘆島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
