延安市物業(yè)服務(wù)收費實施細(xì)則（試行）
第一章 總則
第一條
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主或者使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國價格法》、《陜西省物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。
第二條
本細(xì)則適用于延安市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù) 收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條
本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè) 按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè) 服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費（以下統(tǒng)稱“停 車服務(wù)費”）和其他服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護、公共照明、公共用水以及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費用。
停車服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會 的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進(jìn)行秩序管理、提供服務(wù)所收取 的費用。
其他服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或者個性化需求提供《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項目所收取的相應(yīng)費用。
第四條
物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、合理、質(zhì)價相符的原則，按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府 指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。
商業(yè)、辦公寫字樓、別墅等和已成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
其他服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以 及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務(wù) 收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第五條
市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定延安市物業(yè)服務(wù)收費實施細(xì)則，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。
各縣（市、區(qū)）經(jīng)發(fā)局會同住建局、市場監(jiān)管局按照本實施細(xì)則規(guī)定，分別負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)（含新區(qū)、開發(fā)區(qū)）實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定和監(jiān)督管理工作。
實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)實行“一費制”。
第六條
實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級及 收費標(biāo)準(zhǔn)實行動態(tài)管理，住建部門結(jié)合陜西省住房和城鄉(xiāng)建 設(shè)廳印發(fā)的《陜西省物業(yè)企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》 要求，通過向業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷等方式對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行 年度考核。
評為合格的物業(yè)企業(yè)執(zhí)行相應(yīng)等級的收費標(biāo)準(zhǔn)，評為良好和優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在相應(yīng)等級收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮收費標(biāo)準(zhǔn)， 評為不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相應(yīng)等級收費標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上下浮收費標(biāo)準(zhǔn)，下一年度考核仍不合格的，作降低服務(wù)等級處理，同步降低收費標(biāo)準(zhǔn)。
第七條
實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級按照住建部門制定的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，由高到低設(shè)定為 一級、二 級、三級、等外四個服務(wù)等級，按照有無電梯分別制定收費 標(biāo)準(zhǔn)；實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)室內(nèi)交通工具停放 場所類別按照設(shè)施條件和服務(wù)條件由高到低設(shè)定為一類、二 類、三類三個類別，露天交通工具停放場所不分類別。
實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和交通工具停放場所類別由屬地住建部門評定，相關(guān)單位及業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與。物業(yè)服務(wù)等級和交通工具停放場所類別評定工作需在10個工作日內(nèi)完成。
實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)明顯高于一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或存在特殊因素的小區(qū)，可按照管理權(quán)限提出申請，單獨制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
第二章 物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定
第八條
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2. 物業(yè)共用部位的日常運行、維護費用；
3 . 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯、門 禁、監(jiān)控、二次加壓設(shè)備等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；
4.物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)清掃、垃圾清運費用；
5.物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；
6.物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；
7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；
8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
9.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及公眾責(zé)任保險費用；
⒑.業(yè)主大會同意的其它費用。
第九條
停車服務(wù)費成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設(shè)備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分?jǐn)傄约皹I(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務(wù)費成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計算。
第十條
供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)分戶終端計量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維 修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任，且相關(guān)費用不得計入物業(yè)服務(wù)費成 本。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備用電單獨掛表的，總表與分表之間實際用電量據(jù)實計入物業(yè)服務(wù)費成本。供水未抄表到戶和二次加壓及以上的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的供水損耗、公共用水及加壓用電計入物業(yè)服務(wù)費成本，具體標(biāo)準(zhǔn)由各縣（市、區(qū)）經(jīng)發(fā)局結(jié)合本地實際與物業(yè)服務(wù)費一并制定，物業(yè)企業(yè)不得加收其他費用。
第三章 物業(yè)服務(wù)收費計費方式
第十一條
物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋和車位經(jīng)竣工驗收后，符合交付條件的，物業(yè)服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主交納。 停車服務(wù)費叢合同約定的交付時間次日起由業(yè)主交納。房屋和車位已竣工但不符合交付條件的，或者因建設(shè)單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的，其物業(yè)服務(wù)費或停車服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納。
第十二條
實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費和 停車服務(wù)費按月計收，預(yù)收不能超過三個月。
物業(yè)服務(wù)費按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。 已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按買賣合同記載的面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。業(yè)主因自身原因?qū)Ψ辖桓稐l件的房屋和車位，逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起按月全額交納。
第十三條
實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)臨時車輛停車服務(wù)費按次收取。 按次收費的計費周期應(yīng)大于八小時， 收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于物業(yè)小區(qū)附近的非經(jīng)營性停車場收費標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的車位上免費停放未登記車輛。
第十四條
對進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的下列車輛，應(yīng)當(dāng)免 收停車費。
（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)臨時停車不超過 1 小時的車輛；
（二）軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)的；
（三）為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、殯葬、配送貨物服務(wù)的車輛；
（四）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）
第十五條
空置房為連續(xù)一個月以上未發(fā)生水、電費用的房屋。業(yè)主因故不使用房屋的，需提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后， 空置期間的物業(yè)服務(wù)費按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
業(yè)主因故不使用自有或者租賃車位的，需提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后， 空置期間的停車服務(wù)費按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的30%交納。
第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理
第十六條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車庫（位），優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，住宅小區(qū)房屋銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫（位）租售方案，明確車庫（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價格、銷售價格、價格有效期、停車服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)等。建設(shè)單位應(yīng)在銷售場所醒目位置公示在住建部門備案的車庫（位）租售方案，不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車（位）。
第十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)前，應(yīng)與建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
第十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費，或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，以及變相收費。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。
第十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以任何理由拒絕業(yè)主交納費用或妨礙業(yè)主正常使用專營單位提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。
第二十條
自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專營單位提出收費方案，必須經(jīng)占入住住宅建筑總面積二分之一以上且占入住總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十一條
業(yè)主應(yīng)在裝飾裝修房屋前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。裝修期間的垃圾，業(yè)主可以自行清運，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方按裝修合同協(xié)商約定執(zhí)行， 垃圾清運費屬一次性收費。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金、砸墻費等費用。
第二十二條
住宅小區(qū)實行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費配置出入證（卡），每戶出入證（卡）不少于 3 張。業(yè)主因遺失、損壞需補辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費。
對為業(yè)主或物業(yè)使用人提供維修安裝等臨時性服務(wù)的外來人員，實行出入證（卡）管理的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取押金，并在退證（卡）時全額退還。
第二十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在顯著位置公示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動，所得收益在扣除合理成本之后歸屬全體業(yè)主所有，按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十四條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要建立健全財務(wù)制度，服務(wù)期滿一年無法滿足物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審或調(diào)查條件的，由住建部門按照《物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法》相關(guān)規(guī)定予以處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益及物業(yè)服務(wù)企業(yè)收支等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。公示期內(nèi)，業(yè)主代表有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)印相關(guān)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。
第二十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行合同，規(guī)范收費行為，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)；按規(guī)定明碼標(biāo)價，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置常態(tài)化公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話等信息，并公布本細(xì)則，接受業(yè)主監(jiān)督。
實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取本細(xì)則未列的費用，有法律、法規(guī)依據(jù)和經(jīng)市級以上人民政府批準(zhǔn)的收費項目除外。
第二十六條
實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間不得擅自變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)或調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級。
第二十七條
各級發(fā)展改革部門、住建部門、市場監(jiān)管部門要加強物業(yè)服務(wù)及收費行為監(jiān)督檢查， 建立違法行為投訴、處理和回復(fù)制度，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)集中公布聯(lián)系方式。
發(fā)展改革部門要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)合理制定收費標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公開征求意見，在充分吸納合理意見后方可正式出臺。
住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，對住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，并建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理，認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級。
市場監(jiān)管部門要對不執(zhí)行政府指導(dǎo)價、違反明碼標(biāo)價規(guī)定等價格違法行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)嚴(yán)肅查處。
第五章 附則
第二十八條
本細(xì)則由市發(fā)展和改革委員會、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)督管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。
第二十九條
本細(xì)則自2020年11月1日起實施，試行期1年。之前有關(guān)規(guī)定與本細(xì)則不符的，按本細(xì)則執(zhí)行。中省另有政策規(guī)定的從其規(guī)定。
