??2015年11月23日在湖北省第十二屆人民代表大會常務委員會第十八次會議上
湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長尹維真
主任、副主任、秘書長、各位委員：
我受省人民政府的委托，現(xiàn)就《湖北省物業(yè)管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）的有關問題，作如下說明：
一、制定條例的必要性
物業(yè)管理與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關，對于維護社會穩(wěn)定，全面建成小康社會，踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念有著重要意義。隨著住房制度改革的不斷深化，城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，物業(yè)管理在經(jīng)濟新常態(tài)下呈現(xiàn)出一些新情況、新問題。一方面，我省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快。物業(yè)管理類型從住宅延伸到非住宅。截止目前，我省已實施物業(yè)管理項目8015個、建筑面積5.18億平方米，其中住宅小區(qū)項目6068個、建筑面積4.16億平方米；非住宅小區(qū)項目1947個、建筑面積1.02億平方米。全省物業(yè)服務企業(yè)4142家，其中一級資質(zhì)57家、二級資質(zhì)216家、三級資質(zhì)2531家、暫定級別1338家，注冊物業(yè)管理師482人，從業(yè)人員總數(shù)18.21萬人。全省歸集住宅專項維修資金176.88億元，已使用9.63億元。我省物業(yè)管理取得了長足的發(fā)展，在改善人們生活和工作環(huán)境，解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題，促進地方經(jīng)濟社會發(fā)展等方面，發(fā)揮了積極的作用。
另一方面，廣大城鎮(zhèn)居民對物業(yè)管理的要求不斷提高與其存在的矛盾和問題比較突出。一是建設單位遺留問題比較多。有的配套設施設備不健全，有的權屬關系不明確，有的承諾事項不兌現(xiàn)，這在很大程度上直接導致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。二是業(yè)主委員會成立難。雖然國務院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立作了規(guī)定，由于缺乏實施細則，操作性不強，導致多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。三是物業(yè)服務不規(guī)范。物業(yè)服務企業(yè)亂收費、服務差的問題在一些地方還比較突出。四是舊住宅區(qū)設施設備年久失修，環(huán)境臟、亂、差等問題一直未能得到很好的解決。同時，物業(yè)管理體制、車位車庫的權屬劃分、專項維修資金的緊急使用等諸多問題需要規(guī)范明確，物業(yè)管理中政府與市場、業(yè)主和企業(yè)、管理與服務的關系問題也需要從地方立法層面上進一步確立。因此，為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)上位法的規(guī)定，總結(jié)我省物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，制定出臺《湖北省物業(yè)管理條例》顯得尤為迫切和重要。
目前，廣東、山東、江蘇、青海、上海等省、市相繼出臺了物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，為我省物業(yè)管理立法提供了豐富的可供學習的經(jīng)驗和做法。
二、《條例（草案）》起草過程
在省人大常委會和省政府的高度重視下，《湖北省物業(yè)管理條例》立法項目列入了省人大2013年至2017年五年立法規(guī)劃和2015年立法計劃項目。去年，我們就成立了由省住建廳、省人大城環(huán)委、省政府法制辦、市州物業(yè)主管部門及有關專家組成的協(xié)調(diào)小組和起草工作專班，有序有力的開展立法相關工作。
在省人大常委會王玲副主任的帶領下，省人大城環(huán)委還與我廳組成調(diào)研組，先后赴武漢、咸寧、黃岡等地就物業(yè)管理情況進行了專題調(diào)研，省人大常委會部分組成人員還先后到香港和澳門進行了學習考察，形成了物業(yè)管理專項調(diào)研報告，為加快推進我省物業(yè)管理立法工作提供了理論和實踐支撐。
按照科學立法、民主立法的要求，我們在認真學習上位法、充分借鑒兄弟省市相關立法經(jīng)驗的基礎上，先后多次召開專題座談會、立法論證會，充分吸收社會各界人士、專家學者、物業(yè)服務企業(yè)、廣大業(yè)主、以及政府相關部門的意見建議，經(jīng)過數(shù)易其稿，形成了《湖北省物業(yè)管理條例（草案）》送審稿，于今年年初上報到省政府。之后，省政府法制辦及時在政府法制網(wǎng)上公開征求了意見，并組織赴省內(nèi)外進行了專題調(diào)研。針對廣大業(yè)主和服務企業(yè)關注的熱點難點問題，10月中旬又組織召開了業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)及建設單位代表和政府部門、律師、教授、媒體記者參加的立法聽證會。在充分聽取各方意見的基礎上，經(jīng)反復研究，十易其稿，形成了《條例（草案審議稿）》，于11月2日提請省政府常務會議審議通過，并按照審議意見修改完善，形成了本次省人大常委會審議的草案。
三、需要說明的幾個問題
《條例（草案）》共八章七十八條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與相關配置，業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務，物業(yè)的使用與維護，法律責任，附則等內(nèi)容。
（一）關于物業(yè)管理體制。為了解決業(yè)主委員會成立難，業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行等現(xiàn)實問題，按照上位法的規(guī)定，考慮到物業(yè)管理是社區(qū)建設的重要組成部分，在借鑒了武漢、宜昌等城市近年來發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會屬地指導協(xié)調(diào)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗后，我們在草案中明確了街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關責任，規(guī)定其負責組織和指導本轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設的關系（第四條）；建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問題（第五條）。縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系（第六條）。通過這些制度的建立，推動物業(yè)管理由房產(chǎn)部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變，推動物業(yè)服務由傳統(tǒng)服務向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)變，真正融入到社區(qū)建設管理服務之中。
（二）關于業(yè)主大會與業(yè)主委員會�，F(xiàn)實執(zhí)行中，由于缺乏相應的啟動機制，使得首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員會難以召開。草案明確規(guī)定了首屆業(yè)主大會的籌備成員，設定了籌備程序，細化了啟動流程，解決成立難的問題（第十九條至第二十五條）。針對業(yè)主自治運行中表決機制不健全，方式方法落后的問題，創(chuàng)新了業(yè)主自治管理模式，對于業(yè)主人數(shù)超過300人的小區(qū)，設定了業(yè)主代表大會制（第十八條第三款）；為了保證業(yè)委會委員的正常履職，設定了委員候補制度（第三十條）和撤銷資格制度（第三十三條第二款）；為了方便表決和提高公信力，規(guī)定房產(chǎn)部門要建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)，鼓勵電子投票表決方式（第三條第五項、第二十九條）。
（三）關于供水供電等設施設備配置及責任劃分。長期以來供水、供電等物業(yè)附屬設施的管理維護、計量收費等問題是引發(fā)小區(qū)糾紛、影響安定的重要因素，究其原因主要是供水、供電等物業(yè)附屬設施的管理維護責任不明所致。為了防止今后開發(fā)建設單位在供水、供電等物業(yè)附屬設施配置建設上的隨意性以及專業(yè)經(jīng)營單位逃避附屬設施設備的維護責任，保障水、電、氣等設施設備的使用安全，有效發(fā)揮專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的專業(yè)技術優(yōu)勢，草案在借鑒山東、江蘇等外省經(jīng)驗的基礎上，規(guī)定應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理、維護。由于老舊小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設施設備移交還存在改造等問題，鑒于全省各地經(jīng)濟發(fā)展狀況不同，草案授權由市（州）另行制定具體辦法（第十四條、第十五條、第六十七條和第六十八條）。
（四）關于車位車庫的使用與管理。車位車庫是物業(yè)糾紛和矛盾比較集中的問題，主要原因有兩個方面，一是車位車庫的權屬不清，二是車位車庫數(shù)量有限，屬于稀缺資源。為此，草案在物權法相關規(guī)定的基礎上，進一步明確業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得出售（第十六條）；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，如有富余可以臨時對外出租，但每次租賃期限不得超過六個月（第五十六條）；違反規(guī)定出售車位的，由房產(chǎn)部門處以5萬元以上10萬元以下的罰款（第七十條第一項）。該規(guī)定在聽證會上獲得各方代表的充分認可。
（五）關于專項維修資金的緊急使用。鑒于國家頒布了《住宅專項維修資金管理辦法》，草案沒有對專項維修資金作專章的規(guī)定�，F(xiàn)實中專項維修資金的使用是由業(yè)主大會決定，但業(yè)主大會的召開、決定過程漫長，造成緊急情況下無法用錢，也導致了專項維修資金使用難。為此，草案就專項維修資金的緊急使用開辟了綠色通道，規(guī)定可以先行采取應急措施，再行報告并核準（第六十六條）。
