小產(chǎn)權(quán)房是“土地財政”的產(chǎn)物
國土資源部官員在國土部新聞發(fā)布會上表示，國土部等14個部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領導小組，目前正在研究制訂小產(chǎn)權(quán)房處理政策方案
我國農(nóng)村土地集體所有制度建立以來，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利一直沒有得到明確界定。在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)利受損主要來源于土地的國家征用、集體支配和土地關系立法的不完備。為此，從2007年6月建設部針對小產(chǎn)房作出風險提示，國土部高調(diào)表示違規(guī)“小產(chǎn)權(quán)房”將拆除，到2007年年底，國務院召開常務會議專題討論，國家有關部門對“小產(chǎn)權(quán)房”的關注逐步升溫。
但是，我們必須承認，低價“小產(chǎn)權(quán)房”的存在，折射出的正是一些地方房價的虛高。在某種程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”為城市中的一些低收入階層解決了居住問題。就此而言，為“小產(chǎn)權(quán)房”尋找一條出路也是現(xiàn)實的選擇。
農(nóng)村集體土地家庭承包經(jīng)營制度已經(jīng)運行了30年，實踐中積累的經(jīng)驗和暴露出的問題，可以說為完善農(nóng)村集體土地關系立法提供了現(xiàn)實的基礎；近年來，學術(shù)界和政策研究部門對農(nóng)村土地集體所有制、農(nóng)民土地使用權(quán)等重要范疇進行了廣泛、深入的探討，對完善土地關系立法提出了不少建議。同時，市場經(jīng)濟國家成功的土地產(chǎn)權(quán)制度設計也提供了有益的參照。也就是說創(chuàng)新我國的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，對“小產(chǎn)權(quán)房”加以確權(quán)，應該說是已經(jīng)有了一定的理論基礎。
比如，以往有觀點認為，為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)有法律障礙，因為我國土地法有規(guī)定，出售農(nóng)民私宅將對農(nóng)村集體組織所享有土地所有權(quán)造成侵害。不過，對此有專家指出，城市居民購買住房也僅是購買房屋所有權(quán)，而并不包含土地所有權(quán)，城市住宅的房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)根據(jù)目前法律也是相分離的，從這一點上說，為“小產(chǎn)權(quán)房”確權(quán)完全可以比照城市做法，將“小產(chǎn)權(quán)房”所有權(quán)和集體所有的宅基地所有權(quán)分離開來，并不存在法律上的障礙。
因此，為“小產(chǎn)權(quán)房”尋找一條制度出路，即為沉疴纏身的中國房地產(chǎn)尋出路。適當放開“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地及房源供應量，可以緩解相對緊張的城市土地商品化供應，還可以保護農(nóng)民合法財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及支配權(quán)利。
小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎?
小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實并不是商品房,更不會有房產(chǎn)證。
購買小產(chǎn)權(quán)房屋存在哪些風險?
第一，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
