《不動產(chǎn)登記條例》正式實施以后，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的問題也日益凸顯，成為人們眼下極為關(guān)心的問題之一。對于小產(chǎn)權(quán)房問題，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會被“轉(zhuǎn)正”。所以，小產(chǎn)權(quán)房并不會因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。
云南小產(chǎn)權(quán)房最新政策
小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正 房產(chǎn)市場“怪胎”能否降生?
小產(chǎn)權(quán)房的生死存亡，一直是中國樓市的熱門話題。十八屆三中全會通過的《*關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，讓“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的風(fēng)聲也隨之再起。小產(chǎn)權(quán)房這一房地產(chǎn)市場的“怪胎”，既然不受法律保護(hù)為何還會遭遇清理難、處置難?甚至到今天還不得不思考它的“轉(zhuǎn)正”問題?
近年來，小產(chǎn)權(quán)房在全國范圍迅猛發(fā)展，據(jù)國土部門不完全統(tǒng)計，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，其中有很大比例是農(nóng)民在宅基地建房然后出售。盡管國家有關(guān)部門多次出臺文件，禁止城市居民到農(nóng)村購買宅基地和建于其上的民房，但小產(chǎn)權(quán)房仍然游走在法律的邊緣，在全國范圍蓬勃發(fā)展。
小產(chǎn)權(quán)房是房地產(chǎn)市場的“怪胎”，是高房價和監(jiān)管漏洞共同孕育的“怪胎”!如今小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型。之所以熱銷的最大優(yōu)勢就是便宜，低于正規(guī)樓盤一半甚至更多的價格足以吸引眾多購房者。盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房價高漲刺激下，許多人還是會爭相購買。近年來，房價的畸形高漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的收入水平，由高房價帶來的一系列現(xiàn)象已經(jīng)成為一個重大的社會問題。在樓市調(diào)控還未見成效，保障性住房制度又未完善的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑具備“天時地利人和”的條件。
小產(chǎn)權(quán)房購買風(fēng)險
然而，在巨大利益的誘惑下，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出。農(nóng)民、當(dāng)?shù)卣�、甚至一些開放商也紛紛涌向小產(chǎn)權(quán)開發(fā)，購買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛Ｐ‘a(chǎn)權(quán)房的泛濫不但造成國家和集體財產(chǎn)的重大損失，更嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，并由此帶來一系列法律糾紛，造成民眾的財產(chǎn)損失。清理小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)是大勢所趨。中央自2007年起就已發(fā)出風(fēng)險提示，2008年更明確下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，但收效甚微，反而有越來越兇猛的發(fā)展勢頭，直到中央相關(guān)部門明確表態(tài)將重點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房這一房地產(chǎn)市場的“怪胎”，既然不受法律保護(hù)為何還會遭遇清理難、處置難?清理小產(chǎn)權(quán)房如何才能走出“法不責(zé)眾”的泥潭?根本原因還是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展、中央調(diào)控政策的軟弱無力，以及相關(guān)部門的監(jiān)管漏洞。當(dāng)強(qiáng)烈的民生訴求不能通過正常途徑得到解決，勢必就會尋找新的出口，而小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)恰好緩解了一部分民眾對“安居”的渴求。
事實上，我們不得不承認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)不但從一定程度上起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用，更解決了許多人的民生訴求。比如，許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。這事實上是對集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試，這類小產(chǎn)權(quán)房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現(xiàn)了農(nóng)民增收，在一定程度上緩解了民生問題。另外，由于房價的高漲，許多城市剛需購房者在無力買房又無法享受保障性住房的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)無疑解了急人之困。從這個層面上說，小產(chǎn)權(quán)房是民眾被高房價產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”驅(qū)趕的結(jié)果，它的存在有一定客觀性。
就連一些專家也公開表示，小產(chǎn)權(quán)房是現(xiàn)實情況下老百姓尋找自救的一種辦法，政府應(yīng)該鼓勵小產(chǎn)權(quán)房走向合法化。誠然，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)違法在先，但對于購買者來說，倘若不是出于無奈，沒有誰愿意去購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房基本都在遠(yuǎn)郊，公共設(shè)施落后，交通成本很高。并且，購買小產(chǎn)權(quán)房難以辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)，潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險。但違法總歸是違法，我們不能因為大部分購買者無奈的一面而忽視了它本身的原罪，購買者也不能因為“法不責(zé)眾”而心存僥幸。
因此，對于監(jiān)管部門來說，清理小產(chǎn)權(quán)房不能一刀切的“堵”，而應(yīng)多管齊下的“疏”，清理的核心在于打擊違法獲利者，而不是“一鍋燴”的傷及無辜。比如，合理規(guī)范和引導(dǎo)土地使用;對于已經(jīng)建成的采用補(bǔ)差價補(bǔ)手續(xù)、以及收歸所有權(quán)等方式保障現(xiàn)有者的利益，也就是俗稱的“轉(zhuǎn)正”;而對于正在建和未建設(shè)的則勒令停止，并制定出更為嚴(yán)格的法律法規(guī)全面打擊。
