房貸新政后真正消費(fèi)者所面對(duì)困惑 做出正確的決策
對(duì)于三四線的居民來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)的嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)剩不是一個(gè)政策可改變的。如果這些地 方?jīng)]有投資需求增加，民眾希望通過(guò)房貸優(yōu)惠政策進(jìn)入市場(chǎng)要當(dāng)心點(diǎn)，否則可能會(huì)套牢。對(duì)于這些地方的居住消費(fèi)，早就不是什么問(wèn)題，也不是本文所要討論的重點(diǎn)。對(duì)于一二線的真正的居住消費(fèi)來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)人根本沒(méi)有支付能力進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。房貸新政對(duì)這些消費(fèi)者早就意義不大。但是，這些城市的居住消費(fèi)者也不是無(wú)路可走，如果市場(chǎng)泡沫很大，房?jī)r(jià)租金收益比低，租房同樣是一個(gè)好的理性選擇。如果個(gè)人想得清楚，既可能讓你生活得更輕松，不要承擔(dān)過(guò)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，也不用擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
從字面來(lái)看，房貸新政的目的是“繼續(xù)支持居民家庭合理的住房消費(fèi)”，但是該政策的“住房消費(fèi)”與以往政策的“住房消費(fèi)”有很大的差別。房貸新政所指的“住房消費(fèi)”是泛化了的“住房消費(fèi)”，即還清了銀行住房貸款或沒(méi)有住房貸款，不管持有多少住房，當(dāng)前再進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房，都可算作“住房消費(fèi)”，都可享受房貸新政的優(yōu)惠政策�？梢哉f(shuō)，在上漲了十幾年高房?jī)r(jià)下，絕大多數(shù)(85%以上)住房消費(fèi)者根本沒(méi)有能力進(jìn)入當(dāng)前的住房市場(chǎng)，房貸新政的所指“住房消費(fèi)”主要是指持有住房但沒(méi)有欠銀行貸款再愿意進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房者了(有研究調(diào)查表明，目前中國(guó)城鎮(zhèn)居民已有68.9%擁有一套住房，在這些家庭中有19.7%沒(méi)有按揭貸款，房貸新政所針對(duì)的就是這部分家庭)，而不是那些真正沒(méi)有住房的消費(fèi)者。
一般來(lái)說(shuō)，真正的住房消費(fèi)應(yīng)該是指購(gòu)買住房之后完全為了居住需要而不是為了購(gòu)買之后再用于交易獲利的住房消費(fèi)者，更多的是沒(méi)有持有住房者，而且政府還得有有事中及事后的住房稅收政策來(lái)限制是消費(fèi)而不是為交易，而不在于購(gòu)買住房者手中持有多少住房。
在目前中國(guó)，由于各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大，住房居住條件改善程度也不同，因此，真正的居住消費(fèi)滿足與短缺的情況也有很大差別。比如，三四線城市，基本的居住條件本來(lái)上個(gè)世紀(jì)80-90年代就比一二線城市的緊張度要低，而且在那個(gè)時(shí)期，這些城市的基本居住條件或居住消費(fèi)基本上得以全面改善。我記得，在上個(gè)世紀(jì)80年代，我所在那個(gè)縣城，家庭的基本居住條件就已經(jīng)比較好。每個(gè)家庭都有基本居住條件。后來(lái)經(jīng)過(guò)近20多年的發(fā)展，特別是近十幾年的發(fā)展，三四線城市隨著城市建設(shè)得到快速擴(kuò)張，居民的居住條件更是完全得到了改善。
由于這些城市的住房市場(chǎng)是以居住消費(fèi)為主導(dǎo)，住房投資比例不高，近十幾年來(lái)房?jī)r(jià)也是在上漲，但房?jī)r(jià)上漲幅度不高，居民的居住消費(fèi)也不存在多少問(wèn)題。反之，隨著這些三四線城市擴(kuò)張過(guò)快，住房建筑過(guò)多，住房的投資價(jià)值越來(lái)越低，使得這些城市住房過(guò)剩問(wèn)題越加嚴(yán)重。在今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整過(guò)程中，不少三四線城市的房?jī)r(jià)由一平米6000-7000元下降到5000元，同樣是無(wú)人問(wèn)津。可以說(shuō)，這次政府希望通過(guò)房貸新政來(lái)消化國(guó)內(nèi)三四線城市的嚴(yán)重過(guò)剩的住房庫(kù)存看來(lái)會(huì)有一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，并不是件容易的事情。
可以說(shuō)，房貸新政后，絕大多數(shù)(85%以上)真正的居住消費(fèi)無(wú)支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)是指一二線城市，尤其是一線城市。而這些城市的住房消費(fèi)者也是近7-8年內(nèi)由三四線城市進(jìn)入一二線城市的居民。對(duì)于一直生活在一二線城市的原住居民來(lái)說(shuō)，基本的居住消費(fèi)也不是問(wèn)題，因?yàn)椋@些原住居民多以會(huì)在房?jī)r(jià)還沒(méi)有全面漲起前就已經(jīng)進(jìn)入了市場(chǎng)。如果這些人有投資意識(shí)，早就成了一二線城市房?jī)r(jià)暴漲的最大受益者。
對(duì)于一二線城市絕大多數(shù)真正的居住消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，他們不僅進(jìn)入這個(gè)城市的時(shí)間短，而且收入水平基本上處于整個(gè)城市居民的中低水平。隨著這幾年一二線城市房?jī)r(jià)快速飚升，這些真正的住房消費(fèi)者離住房市場(chǎng)越來(lái)越遠(yuǎn)。因?yàn)椋@不僅在于本人在這些城市收入水平低，工資增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲，而且這些居民多以是來(lái)自三四城市，其父母親或家庭的財(cái)富積累及工資水平也與一二線城市居民相差很大。這就使得這些新進(jìn)入一二線城市的住房消費(fèi)者購(gòu)買住房的支付能力越來(lái)越弱，越來(lái)越遠(yuǎn)離住房市場(chǎng)。
比如北京，一個(gè)在外地出生近幾年大學(xué)畢業(yè)之后留下北京工作的年青人，假定他家在南昌，父母親最近退休，估計(jì)積累的財(cái)富不到100萬(wàn)元。假如他在北京工作了6年，每年年薪為10萬(wàn)左右，那么這6年這個(gè)年青人至多積蓄也為10萬(wàn)左右。在這種情況下，這個(gè)年青人想在北京購(gòu)買一套100平米左右的住房，連首付也是不夠付。所以，房貸新政對(duì)這個(gè)年青人意義不大。這個(gè)青年人也不會(huì)想在房?jī)r(jià)如此之高的情況下購(gòu)買住房。
反之，如果理性些，這個(gè)年青人租房成本會(huì)更低。比如，一套100平米的住房，其每平米為4萬(wàn)，這套住房的總價(jià)為400萬(wàn)。如果這套住房在北京的三環(huán)邊上(除東三環(huán))，住房月租金大概8000-1萬(wàn)元，取中值為9000元，年租金為11萬(wàn)元。如果以5年期按揭貸款利率來(lái)計(jì)算，400萬(wàn)的成本(實(shí)際成本及機(jī)會(huì)成本)是27萬(wàn)左右。如果以目前銀行理財(cái)產(chǎn)品的利率5.5%左右來(lái)計(jì)算，其利率為22萬(wàn)。也就是說(shuō)，如果購(gòu)買這套住房為一次性付款，并與銀行理財(cái)產(chǎn)品比較，那么每月租房成本要低一半。也就是說(shuō)，把這400萬(wàn)用于銀行理財(cái)不購(gòu)買住房，然后租房，付了租金之后還有11萬(wàn)用于個(gè)人消費(fèi)或積蓄。如果購(gòu)買住房不是一次性付款并到銀行按揭，那么其支付成本更高(估計(jì)要達(dá)25萬(wàn)左右)。
也就是說(shuō)，面對(duì)著房貸新政，在房?jī)r(jià)居高不下，金融市場(chǎng)投資收益不低，一二線城市的真正的住房消費(fèi)者就得對(duì)租房還是購(gòu)買住房進(jìn)行全面的成本收益分析(即使你有支付能力進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)也是一樣)，看哪一種方式對(duì)自己更合算。只要通過(guò)這種理性分析，而不是道聽途說(shuō)，這樣就能夠做出正確的決策。房貸新政的困惑也能夠在此化解。當(dāng)然，既然是自己的判斷與決策，也得對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，賺錢或虧損都是自己的事情，而不可能讓他人為承擔(dān)。
總之，對(duì)于三四線的居民來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)的嚴(yán)重供應(yīng)過(guò)剩不是一個(gè)政策可改變的。如果這些地方?jīng)]有投資需求增加，民眾希望通過(guò)房貸優(yōu)惠政策進(jìn)入市場(chǎng)要當(dāng)心點(diǎn)，否則可能會(huì)套牢。對(duì)于這些地方的居住消費(fèi)，早就不是什么問(wèn)題，也不是本文所要討論的重點(diǎn)。對(duì)于一二線的真正的居住消費(fèi)來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)人根本沒(méi)有支付能力進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。房貸新政對(duì)這些消費(fèi)者早就意義不大。但是，這些城市的居住消費(fèi)者也不是無(wú)路可走，如果市場(chǎng)泡沫很大，房?jī)r(jià)租金收益比低，租房同樣是一個(gè)好的理性選擇。如果個(gè)人想得清楚，既可能讓你生活得更輕松，不要承擔(dān)過(guò)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，也不用擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，市場(chǎng)法則是分散化決策，每一個(gè)的決策都得自己來(lái)承擔(dān)，不是別人來(lái)告訴你做什么或不做什么。因此，如何判斷與決策，每一個(gè)居民都得更為謹(jǐn)慎。
