公積金新政 離婚后共有房產歸一方可直接變更借款人
夫妻離婚后，房子要歸到一方的名下，需更改借款人，那就必須要先還掉公積金貸款?以前，一些市民離婚分配房產時都會遇到這一難題�，F(xiàn)在，房子要歸到一方的名下，不需要先還清貸款，只要直接更改借款人即可。
日前，揚州市住房公積金管理中心對公積金提取、還款方式的變更、貸款申請時間等部分政策規(guī)定進行調整，并從4月1日起實施。記者從市住房公積金管理中心獲悉，揚州已經有人享受到了該政策的便利。
公積金新政
離婚后,房產可直接變更借款人
市住房公積金中心城區(qū)管理部副主任張暉介紹，新規(guī)實行后，每天都有市民咨詢有關離婚后變更借款人的問題。
據了解，如果市民離婚，先把原本共有的房子，歸到其中一方的名下，這就涉及變更借款人的問題，根據之前的規(guī)定，必須先還清公積金貸款，再重新申請公積金貸款，這樣一來，系統(tǒng)可能就會牽涉到一個二次貸款的問題，這時候買房申請公積金就可能算是第二次貸。根據規(guī)定，二次貸款首付款就必須要達到50%，利率上浮10%，人均房產要符合二次貸款的條件，才能貸款。而新規(guī)實行之后，手續(xù)就簡單多了，可以直接變更借款人了。
記者了解到，日前，市公積金中心已按照新規(guī)為一位市民辦理了公積金借款人直接變更手續(xù)。
，市民楊先生與前妻共同使用公積金貸款40萬購買了一套房子。離婚后，房子給了楊先生。今年3月上旬，楊先生到公積金中心咨詢想變更借款人為他一個人，并撤銷另一方的抵押身份，當時楊先生被告知無法辦理這項業(yè)務。不過，楊先生并沒有等待太久，4月份他很快接到了公積金中心的電話。“4月16日我到公積金中心遞交了相關材料，17日到房產登記機關辦理了相關手續(xù)，新的房產證很快就可以拿到手了。”楊先生坦言，公積金的這項政策規(guī)定解決了不少家庭需要變更借款人的需求。
據了解，楊先生也是我市首位享受這項公積金新政的市民。
三問新政
哪些情形可變更借款人?
離婚和死亡可變更借款人
記者注意到，在新規(guī)中提到，離婚、死亡兩種情形下，可以變更借款人。
市住房公積金管理中心業(yè)務處處長徐建國介紹，借款人死亡、被宣告死亡或者喪失民事行為能力的，其財產繼承人、受遺贈人或法定監(jiān)護人應當持經過公證的繼承協(xié)議、身份證、戶口簿等文件簽訂補充還款合同，繼續(xù)履行借款合同約定的義務。“但是離婚的情形，以前是無法變更借款人的。”徐建國表示，新規(guī)實行后可以了，離婚以后，借款人可能從兩個人變成一個人。
更改借款人需符合什么條件?
1
變更后的借款人，應符合《揚州市住房公積金貸款實施細則》中規(guī)定的申請住房公積金貸款的條件，且可貸額度不少于剩余貸款本金。如原先兩人最高可貸50萬，但一個人最高只能貸30萬。而離婚時，房子的公積金貸款還有45萬。變成一個人還款后，變更后的借款人就需提前還貸15萬。
2
在申請變更時，借款人應當要還清當月及以前的全部應還的貸款本息，不存在逾期。
3
在變更手續(xù)辦理期間，原借款人應當提供階段性擔保并且繼續(xù)承擔還款的義務。
4
“組合貸款”申請變更的借款人，應同時向有關商業(yè)銀行提出變更申請。如果銀行不同意變更借款人，公積金貸款也將無法變更借款人。
如何申請變更借款人?
先填申請表，審核后再變更
張暉介紹，借款人需要提供原借款的合同，抵押(保證)合同和其他材料，填寫《住房公積金貸款變更申請表》，經過市中心處審核蓋章。“這一審核過程，包括審核借款人的貸款額度;審核借款人的償還能力;需要提供公積金繳存的情況;需要提供收入證明，若是在無法確認收入證明的情況下，就需要根據公積金的月繳存額金額來辦理。”張暉說，還要審核借款是否符合貸款條件;另外還要查詢在貸款期間有無違約的情況，多次逾期，一般超過三次逾期不可以辦。
經過審核蓋章后，張暉表示，由抵押權人出具抵押權注銷申請表和他項權證，借款人和抵押權人到房產登記機關辦理原抵押登記注銷和新抵押登記手續(xù)，由房產登記機關出具新《房地產他項權證》，各分中心、管理部門對新房地產他項權證進行復核無誤后，在貸款業(yè)務操作系統(tǒng)中變更借款人，并通知貸款承辦銀行和擔保公司辦理相關變更手續(xù)。
“如果原來的共同借款人已辦理委托提取手續(xù)，可按相關規(guī)定辦理原借款人委托提取終止和新借款人委托提取還貸手續(xù)。”張暉補充說。
其他新規(guī)
變更房屋坐落
需重辦貸款，按同一套房處理
根據新規(guī)定，公積金貸款人需要在同一規(guī)劃區(qū)內變更房屋坐落的，可持變更后的《商品房購銷合同》等材料，重新辦理貸款申請手續(xù)。不過記者了解到，這種情況下，買房人必須在還清原所購房屋貸款本息后，才能重新辦理貸款申請手續(xù)，但在貸款政策上將按同一套住房處理。
“也就是說，原來是首次申請公積金貸款，還是按首次貸款政策執(zhí)行。”張暉提醒，職工在購買新建商品住房，在辦理住房公積金貸款后兩年內，必須是因房屋質量、規(guī)劃設計改變等原因，需要在同一規(guī)劃區(qū)內變更房屋坐落的，才能提出申請。
還款方式變更
特殊原因可申請變更還款方式
根據之前的相關規(guī)定，借款人在辦理住房公積金貸款時，可以自由選擇等額本金和等額本息兩種還款方式，還款方法一旦確定，在約定還款期間內，就無法變更。
徐建國表示，而根據新的規(guī)定，還款方法一旦確定，原則上在約定還款期間內不作變更，如遇特殊原因確實需要變更的，可提出申請辦理變更手續(xù)。“如遇到人為操作失誤或者因為家庭、工作等原因，借款人收入大幅降低造成還款能力突降等特殊原因。”徐建國表示。
