根據(jù)保監(jiān)會(huì)近日發(fā)布的《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，俗稱“以房養(yǎng)老”的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，已經(jīng)于7月1日開(kāi)始在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市正式開(kāi)始試點(diǎn)。根據(jù)該指導(dǎo)意見(jiàn)，凡是60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人均可參與投保，將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，定期領(lǐng)取養(yǎng)老金。
但保監(jiān)會(huì)發(fā)布的這一“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案，顯然未能獲得包括社會(huì)輿論在內(nèi)的各相關(guān)方面的熱烈反響。保險(xiǎn)公司方面，目前尚沒(méi)有一家申報(bào)了相應(yīng)的產(chǎn)品，包括前期參與保監(jiān)會(huì)征求意見(jiàn)的太平洋保險(xiǎn)、合眾人壽保險(xiǎn)等幾家保險(xiǎn)公司。而“以房養(yǎng)老”的客戶需求方面也明顯不足，根據(jù)來(lái)自“搜狐網(wǎng)”近日所作的“以房養(yǎng)老”意愿調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果——79%的網(wǎng)友不會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”;74%的網(wǎng)友不支持父母選擇“以房養(yǎng)老”。
保監(jiān)會(huì)此次發(fā)布相關(guān)試點(diǎn)方案，是對(duì)早在9月13日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》的回應(yīng)與落實(shí)。而去年就已有銀行在廣州市場(chǎng)推出了“以房養(yǎng)老”的相關(guān)業(yè)務(wù)，規(guī)定“凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押，可以向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老。”該業(yè)務(wù)目前尚未有客戶申請(qǐng)。
反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品在歐美、日本、新加坡等國(guó)，雖然也只是一種“小眾”的養(yǎng)老方式，但發(fā)展已經(jīng)較為成熟，是居民養(yǎng)老方式的一種重要的補(bǔ)充手段。但在中國(guó)卻落得供需兩端都無(wú)人問(wèn)津的尷尬境地，有媒體文章分析了其中原因。其最主要的原因就是我國(guó)的土地制度與其他國(guó)家不同，70年的土地使用權(quán)制度，使房屋價(jià)值在10年以上的未來(lái)存在非常大的不確定性。對(duì)于時(shí)間跨度可能長(zhǎng)達(dá)20年以上的房屋反向抵押產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，不論是銀行還是保險(xiǎn)公司，都會(huì)面臨巨大的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，這在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，是不得不考慮的因素。
因此在完全市場(chǎng)化的背景下，保險(xiǎn)公司或銀行或者不愿意推出相應(yīng)產(chǎn)品。即便開(kāi)發(fā)了相關(guān)產(chǎn)品，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也一定會(huì)考慮房?jī)r(jià)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，定價(jià)必然十分苛刻，讓絕大對(duì)數(shù)客戶都難以接受。相比之下，所謂的中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老、家庭繼承觀念等被熱議問(wèn)題，反而不是特別重要的問(wèn)題了。
但是，雖然理想的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品一時(shí)難以出現(xiàn)，卻并不意味著“以房養(yǎng)老”的觀念不正確，或“以房養(yǎng)老”沒(méi)有辦法執(zhí)行�，F(xiàn)階段在我國(guó)，特別是在大城市，房產(chǎn)是大多數(shù)家庭最主要的資產(chǎn)形式。當(dāng)一個(gè)家庭的日常收入難以滿足老年人養(yǎng)老金需要時(shí)，房產(chǎn)就一定要為家庭養(yǎng)老發(fā)揮重要作用。
對(duì)于擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”相對(duì)簡(jiǎn)單，出售或出租非自主房產(chǎn)，就可以獲得現(xiàn)金用于養(yǎng)老。但還是有一些問(wèn)題值得考慮的。出售房產(chǎn)，需要盡可能選擇好的出手價(jià)位，而不是在需要用錢(qián)時(shí)再考慮賣房。房產(chǎn)變現(xiàn)難度較大，二手房交易的周期往往會(huì)很長(zhǎng)，如果是急于用錢(qián)，就可能需要大幅折價(jià)交易。而房產(chǎn)賣掉之后，如何將買(mǎi)房的獲得的大筆現(xiàn)金，用于養(yǎng)老，做好長(zhǎng)期的養(yǎng)老金規(guī)劃，在兼顧安全穩(wěn)健和支付現(xiàn)金流的前提下，使養(yǎng)老金獲得更好的增值，也將是一個(gè)重大問(wèn)題。
而對(duì)于出租房屋獲取租金用于養(yǎng)老的家庭，則需要考慮租金收入是否可以滿足養(yǎng)老需要，房屋未來(lái)的租金升值空間等問(wèn)題。而對(duì)于尚未達(dá)到退休階段，打算長(zhǎng)期通過(guò)出租房屋來(lái)養(yǎng)老的家庭，就必須考慮更長(zhǎng)周期的問(wèn)題。比如在三十年以上的時(shí)間周期里，全社會(huì)房租支出在家庭支出中比重的變化問(wèn)題，如果這一比重下降，則可能導(dǎo)致未來(lái)一套房屋的租金，難以滿足一個(gè)退休家庭的開(kāi)支。還有要從財(cái)務(wù)角度考慮，出租獲取租金和出售房屋再投資哪個(gè)更為合算的問(wèn)題。
對(duì)于只有一套自住用房的家庭來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”同樣也是有可能實(shí)現(xiàn)的。在大城市，老年家庭的房產(chǎn)，往往是位于城市的老社區(qū)，地段好，交通便利，房?jī)r(jià)可能不菲。但同時(shí)他們可能也面臨房屋老舊，居住條件一般的情況。退休后的老年人對(duì)居所的地理位置要求與年輕人不同，老年人一般優(yōu)先考慮醫(yī)療就醫(yī)、社區(qū)及周邊環(huán)境、購(gòu)物便利以及老年人社區(qū)生活等，老年人一般也會(huì)希望交通便利，但與年輕人每日通勤所需要的交通便利又不完全相同�？梢哉f(shuō)，很多這樣的老年家庭是住在金窩里，過(guò)著緊巴巴的日子。因此在理論上，老年家庭可以通過(guò)將市中心的大房子換成非中心區(qū)的小戶型的方法，來(lái)將房?jī)r(jià)差變現(xiàn)，在不損失或較小損失居住條件的前提下，獲取養(yǎng)老金，提升生活質(zhì)量。
當(dāng)然這只是理論方法，在現(xiàn)實(shí)中還是存在很多障礙的。一個(gè)最主要的障礙就是能夠提供適合于老年家庭居住的此類房屋產(chǎn)品，目前非常匱乏。由于像北京這樣的城市擴(kuò)張?zhí)欤扔嗅t(yī)療資源分布偏重于市區(qū)，而少量的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品地理位置又過(guò)于偏遠(yuǎn)，交通非常不便。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)期，房子還沒(méi)蓋出來(lái)就被一搶而空，開(kāi)發(fā)商既沒(méi)有興趣，事實(shí)上也沒(méi)有必要去考慮設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)專門(mén)面向老年家庭的地產(chǎn)產(chǎn)品。而很多打著高端養(yǎng)老社區(qū)旗號(hào)產(chǎn)品，往往只是利用政策優(yōu)惠圈地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幌子。甚至一些所謂的高端養(yǎng)老院，只是為了預(yù)收幾十萬(wàn)元的會(huì)員費(fèi)。而一些保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品，一般是面向富裕的老年家庭，要買(mǎi)夠動(dòng)輒上百萬(wàn)的保險(xiǎn)產(chǎn)品才有資格入住。而且這種由養(yǎng)老保險(xiǎn)金支付養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)費(fèi)的養(yǎng)老產(chǎn)品，也存在商業(yè)模式上的悖論。
另一個(gè)障礙是對(duì)于只有一套房的老年家庭，經(jīng)濟(jì)上往往并不富裕，換房所需要承擔(dān)的巨大財(cái)務(wù)和時(shí)間以及人力上成本，是很多這樣的老年家庭可能承擔(dān)不起的。他們需要先賣掉自住的房子，獲取現(xiàn)金再去購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老房產(chǎn)，這對(duì)一個(gè)年輕人的家庭來(lái)說(shuō)都可能是一件非常耗時(shí)耗力的事情，何況是老年人。他們可能就選擇不折騰了。
相對(duì)而言，老年人一般不愿搬家，兒女可能希望繼承房產(chǎn)等問(wèn)題，都不是太大的障礙，這只是不同家庭不同選擇的問(wèn)題。比如位于北京市順義區(qū)東六環(huán)外的東方太陽(yáng)城社區(qū)，是定位于退休老人的房產(chǎn)項(xiàng)目，提供了一定的專門(mén)針對(duì)于老年人社區(qū)服務(wù)。該社區(qū)交通不算便利，但其房屋價(jià)格，就一直明顯高于類似區(qū)位的其他房產(chǎn)項(xiàng)目。這說(shuō)明老年家庭對(duì)于適合養(yǎng)老的房產(chǎn)項(xiàng)目，需求實(shí)際上是存在的。但實(shí)際上的產(chǎn)品供應(yīng)，幾乎是不存在的。
從這個(gè)角度上來(lái)談“以房養(yǎng)老”的問(wèn)題，就需要居民和政府兩個(gè)方面都要轉(zhuǎn)變思路，特別是政府方面。與其推出一些既無(wú)產(chǎn)品供應(yīng)，也無(wú)市場(chǎng)需求的反向抵押養(yǎng)老產(chǎn)品，不如踏踏實(shí)實(shí)的遵循市場(chǎng)規(guī)律，解決制約養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品供給的瓶頸問(wèn)題。一是解決如醫(yī)療資源布局、交通設(shè)施規(guī)劃，土地供應(yīng)等基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題;二是解決專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和服務(wù)能力匱乏的問(wèn)題，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)監(jiān)督，促進(jìn)有實(shí)力的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作;三是解決老年家庭換房問(wèn)題，比如提供專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及提供短期過(guò)渡性貸款的擔(dān)保和貼息服務(wù)。這樣才能更好的幫助有需要的老年人解決養(yǎng)老問(wèn)題，提高他們的退休生活質(zhì)量。(作者：樊華，中國(guó)建設(shè)銀行北京私人銀行部財(cái)富顧問(wèn))
