2015以房養(yǎng)老之路如何走?
投資風(fēng)向標(biāo)
隨著上周“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)正式落地，一時(shí)間，“以房養(yǎng)老”究竟該怎么養(yǎng)成為全社會討論的熱門話題。隨著國內(nèi)老齡化趨勢的不斷加快，養(yǎng)老將成為眾多老人、甚至是中青年無可逃避的問題。
此前盡管各地已有不少試點(diǎn)，但相關(guān)業(yè)務(wù)開拓舉步維艱，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念以及不可確定的房地產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)等都是限制“以房養(yǎng)老”推開的“攔路虎”。而此時(shí)推出“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)，監(jiān)管層意欲何為?“保險(xiǎn)版”以房養(yǎng)老又有哪些不同?作為“以房養(yǎng)老”成功案例的美國究竟有哪些經(jīng)驗(yàn)可供借鑒?
形勢
2053年每3人中就有1老人
6月23日，醞釀多時(shí)的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》終于出臺�！兑庖姟饭膭�(lì)保險(xiǎn)公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)期間為2年，地區(qū)為北京、上海、廣州和武漢，自7月1日起。
“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)政策落地，再次引發(fā)全社會的關(guān)注。對于保監(jiān)會此次出臺新政，有保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)人士分析稱，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的提出，是基于當(dāng)前國家養(yǎng)老面對的幾大難題，如日益加劇的老齡化趨勢，“4+2+1”的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。
事實(shí)上，當(dāng)前國內(nèi)人口老齡化問題已十分嚴(yán)峻。根據(jù)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院中國保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究中心與海康人壽共同發(fā)布的《2015中國居民退休準(zhǔn)備指數(shù)調(diào)研報(bào)告》，截止底，中國65歲及以上人口已達(dá)到1.32億人，占中國總?cè)丝诘?.7%，且每年以1000萬人的速度增加。預(yù)計(jì)到2053年，老齡人口將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝?5%，即意味著每3個(gè)中國人中，就有1個(gè)老年人。人口老齡化已經(jīng)成為擺在每個(gè)人面前必須面對和解決的課題。
對于推出試點(diǎn)的意義，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在養(yǎng)老市場中，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢在于解決養(yǎng)老資金來源與盤活養(yǎng)老存量資產(chǎn)，當(dāng)前推出試點(diǎn)，也意味著金融保險(xiǎn)參與養(yǎng)老和基本養(yǎng)老市場的政策支持力度在提升。伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速，以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的推廣將是大勢所趨，不過，受當(dāng)前商品房產(chǎn)權(quán)以及傳統(tǒng)觀念等因素約束，以及“以房養(yǎng)老”作為基本養(yǎng)老體系內(nèi)的一種市場探索，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)短期內(nèi)或難以迅速推廣。
與此同時(shí)，“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將住房抵押與終身養(yǎng)老年金結(jié)合起來，通過發(fā)揮保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)產(chǎn)品和資金運(yùn)用靈活性的優(yōu)勢，嘗試一次解決養(yǎng)老資金從何而來和如何養(yǎng)老的問題，其政策意義要大于經(jīng)濟(jì)收益。”上述人士認(rèn)為。
那么，什么是“以房養(yǎng)老”呢?公眾一般談?wù)摰?ldquo;以房養(yǎng)老”，其實(shí)官名叫做“反向抵押貸款”，也俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
即60周歲以上擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，可將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。
反向抵押貸款最早起源于荷蘭，而運(yùn)作最為完善、最具有代表性的則屬于美國，除這兩個(gè)國家之外，加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發(fā)展得比較完善。
資料顯示，國際上住房反抵押參與的主體為政府和保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，在日本還存在房地產(chǎn)企業(yè)以住房重建的形式參與。
問題
“以房養(yǎng)老”如何養(yǎng)?
其實(shí)，過去幾年已有銀行等機(jī)構(gòu)在部分地區(qū)開展過“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點(diǎn)，主要是以地方財(cái)政、養(yǎng)老院、銀行為主體，但目前大多已終止。
據(jù)銀行人士介紹，對于銀行來說，該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收益情況與一般按揭業(yè)務(wù)無異。但如遇老年人去世，繼承人無力或不愿償還貸款，銀行將面臨處置房產(chǎn)的繁瑣手續(xù)，而且還可能面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。
記者了解到，中信銀行是目前市場上推出“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)規(guī)定，養(yǎng)老人須年滿55歲，借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人。貸款期限可根據(jù)借款人實(shí)際需要合理確定，但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行，貸款每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元。
“借款人需有兩套或以上自有住房，所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。”中信銀行業(yè)務(wù)人員此前在接受記者采訪時(shí)表示，而對于借款人只有一套自有住房的情況，除了以該自有住房抵押，還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人，用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔(dān)保。“同時(shí)，該按揭還可與租房互補(bǔ)，客戶為了補(bǔ)充養(yǎng)老金的缺口，可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)。”
據(jù)了解，該銀行也主要是通過打包，以綜合理財(cái)?shù)姆绞酵瞥?ldquo;以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。不過，截至目前該業(yè)務(wù)進(jìn)展仍相對困難，成交業(yè)務(wù)十分有限。
此次保監(jiān)會推出“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn)，意味著保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也將加入“以房養(yǎng)老”的隊(duì)伍。據(jù)保監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，和銀行推出的業(yè)務(wù)相比，由保險(xiǎn)公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有著兩大優(yōu)勢。
“一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂;另一方面，老年人過世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房價(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。
盡管如此，目前具體“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品還暫未出現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，幸福人壽目前已經(jīng)在北京和上海積極申報(bào)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。保監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，符合條件的金融機(jī)構(gòu)不少，但真正有能力、有意愿來做這項(xiàng)業(yè)務(wù)的不會太多。
“因?yàn)檫@項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)系到對風(fēng)險(xiǎn)的管控、對政策的把握、對背后的服務(wù)、對整個(gè)精算產(chǎn)品的設(shè)計(jì)等，比現(xiàn)有產(chǎn)品要復(fù)雜得多。即使?jié)M足各項(xiàng)試點(diǎn)條件，也不會有很多險(xiǎn)企參與試點(diǎn)。”一位資深保險(xiǎn)人士告訴記者。
不過，也正是基于保險(xiǎn)公司所面臨的利率、房價(jià)波動(dòng)、長壽、現(xiàn)金流等風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會將此次試點(diǎn)地區(qū)劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市，北京、上海和廣州的保險(xiǎn)市場相對成熟，老齡人口數(shù)量較多，房地產(chǎn)市場容量較大，且房價(jià)波動(dòng)相對較小。”該人士稱，而武漢入選也更多是因?yàn)橐延斜ｋU(xiǎn)公司開展養(yǎng)老社區(qū)探索，未來或可在二者的結(jié)合上做些文章。
專家
仍需突破多重障礙
金融機(jī)構(gòu)為何參與積極性不高呢?事實(shí)上，國內(nèi)“以房養(yǎng)老”仍需要跨越不少障礙。中國國情與老年人傳統(tǒng)習(xí)慣決定老人或子女參與的積極性不高。中國老人認(rèn)為將房子留給子孫是天性和本能，不愿意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念估計(jì)短期難以改變。
近日，記者走訪了位于廣州市越秀區(qū)的多個(gè)社區(qū)，受訪的多位老人普遍表示，“最近總在電視上看到‘以房養(yǎng)老’的新聞，也知道一些，但對于具體如何操作并不清楚”。
有不少老人認(rèn)為，有房子的老人大多家庭經(jīng)濟(jì)有保障，兒女貼補(bǔ)一些足夠使用，哪還需要抵押房子;而且，“好不容易一輩子攢了一套房子，說什么也不會打房子的主意。”
對于今年69歲的王伯而言，“有房子租出去，也好過抵押給銀行、保險(xiǎn)公司，每月拿一筆錢。”王伯告訴記者，自己現(xiàn)在有兩套房子，除了現(xiàn)在居住的，還有一套用來出租，近40多平方米的房子每月能收2100元房租。
某地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人告訴記者，從房地產(chǎn)價(jià)值變化角度看，“以房養(yǎng)老”在一二線城市的可操作性要大于三四線城市，但一線城市“租房養(yǎng)老”的性價(jià)比明顯更高。同時(shí)，“以房養(yǎng)老”最大的風(fēng)險(xiǎn)來自房產(chǎn)估值和資產(chǎn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而資本市場不完善限制了金融機(jī)構(gòu)的資金來源，這在一定程度上會限制“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。
另外，現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策“盲點(diǎn)”。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)，還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女，這也是值得關(guān)注的話題。
還有專家指出，目前我國養(yǎng)老配套服務(wù)設(shè)施不完善，老人即便有了錢，也未必能買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。
“目前國內(nèi)對‘以房養(yǎng)老’模式還有一個(gè)認(rèn)識和接受的過程，國家也需要出臺相應(yīng)措施支持金融機(jī)構(gòu)開展‘以房養(yǎng)老’業(yè)務(wù)，如房屋處置方式、土地使用權(quán)期限等問題，以便于保險(xiǎn)、銀行開展業(yè)務(wù)。”業(yè)內(nèi)人士指出，目前來看，保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)開展養(yǎng)老按揭只是國家養(yǎng)老體系的補(bǔ)充，暫時(shí)還不具備作為主要養(yǎng)老方式的條件;而且參與“以房養(yǎng)老”主體，僅僅集中在擁有住房且房產(chǎn)價(jià)值相對穩(wěn)定的群體，從這個(gè)意義講，“以房養(yǎng)老”和養(yǎng)老社區(qū)都是進(jìn)入門檻相對較高的養(yǎng)老模式。
需要注意的是，事實(shí)上“以房養(yǎng)老”也僅是一種自愿選擇的養(yǎng)老方式，并不能替代國家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。不過，鑒于中國國情復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的國情，未來中國的養(yǎng)老體系應(yīng)該是多層次、多元化的養(yǎng)老體系。從現(xiàn)階段來看，“以房養(yǎng)老”仍將處于探索階段，短期內(nèi)來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。
