25日，央行宣布個(gè)人房貸利率調(diào)整新政。根據(jù)新政規(guī)定，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
新政出臺(tái)背景是什么
新政出臺(tái)的背景是8月17日，央行宣布改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制。新機(jī)制目的是引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)貨幣政策對(duì)貸款利率的引導(dǎo)作用。人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問(wèn)時(shí)表示，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換。
新政到底有什么變化
根據(jù)新政，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。對(duì)此，新網(wǎng)銀行首席研究員、國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼對(duì)記者表示，此次調(diào)整的最重要的變化，是個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)的變化。在這次調(diào)整之前，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貸款基準(zhǔn)利率，即按基準(zhǔn)利率上浮或者下浮多少，來(lái)確定個(gè)人住房貸款利率。調(diào)整之后，個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)是貨款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），即在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)，根據(jù)LPR來(lái)確定個(gè)人住房貸款的利率，這是這次調(diào)整的根本。著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家余豐慧點(diǎn)評(píng)，過(guò)去是央行在上海銀行間拆借市場(chǎng)公布一個(gè)一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值，然后商業(yè)銀行參考定價(jià)自己的貸款利率。現(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶平均利率基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)確定房貸利率。更加市場(chǎng)化了，商業(yè)銀行定價(jià)權(quán)提高，借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。房貸利率高了還是低了
這是大家最關(guān)心問(wèn)題。根據(jù)新政，首套房貸款不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%）這也就是說(shuō)，根據(jù)8月20日的LPR報(bào)價(jià)，首套房利率不得低于4.85%，二套房利率不得低于5.45%。融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為，此前，按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，由此計(jì)算出來(lái)的數(shù)值分別為4.41%和5.39%。簡(jiǎn)單對(duì)比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%，二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來(lái)講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購(gòu)房成本將有所上升。不過(guò)，根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來(lái)看，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經(jīng)非常之少。據(jù)統(tǒng)計(jì)35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。具體到廣東， 2019年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.31%；二套房貸款平均利率為5.55%，深圳地區(qū)首套房貸款利率平均水平為5.19%，二套房貸款利率平均水平為5.48%。新政出臺(tái)前，廣深兩地市場(chǎng)房貸利率比新政中提到的最低利率要略高。
