最近， 根據(jù)開封市《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》的提出，為了遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為，自發(fā)文之日起(含)，凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購買的新建商品住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓。交易雙方通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，參照購買新建商品住房執(zhí)行。
關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知
汴住建文〔2017〕166號
開封市不動產(chǎn)登記中心、各縣、祥符區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、房管局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：
為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為，穩(wěn)定市場、穩(wěn)定房價，現(xiàn)就相關(guān)事宜通知如下：
一、建立開封市商品房預(yù)(銷)售信息公示制度。
(一)商品房預(yù)(銷)售信息公示方式
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示和批后公告：以“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”(http://www.kfjs.gov.cn/)為載體，采用網(wǎng)絡(luò)公示的方法，由市住建局負(fù)責(zé)。
商品房預(yù)(銷)售信息銷售場所公示：采用售房場所設(shè)立公示牌方式進(jìn)行，由開發(fā)企業(yè)和銷售企業(yè)負(fù)責(zé)。
(二)商品房預(yù)(銷)售信息公示內(nèi)容
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、項目坐落、樓號、層數(shù)。
商品房預(yù)(銷)售許可批后公告內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、項目坐落、樓號、層數(shù)、商品房預(yù)(銷)售許可證證號、預(yù)(銷)售有效期。
商品房預(yù)(銷)售信息售房場所公示內(nèi)容包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證、商品房樓盤信息表、前期物業(yè)管理方案。
(三)商品房預(yù)(銷)售信息公示期限
商品房預(yù)(銷)售許可批前公示：在受理及現(xiàn)場勘驗無誤后，在“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”上予以公示。
商品房預(yù)(銷)售許可批后公告：商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后，在“開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站”上予以公告。
商品房預(yù)(銷)售信息售房場所公示：自商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后開始，至售房結(jié)束。
(四)商品房預(yù)(銷)售信息公示的監(jiān)督
公示、公告期間社會各界可通過書面、電話、傳真等形式向市住建局舉報和建議，市住建局負(fù)責(zé)收集并建立臺賬，經(jīng)核實有違法違規(guī)行為的，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，并記入企業(yè)信用檔案。
未按照要求進(jìn)行公示的，市不動產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。情節(jié)嚴(yán)重的，由市住建局停止其商品房預(yù)售許可。
二、全面實行新建商品房網(wǎng)簽合同備案。
商品房預(yù)(銷)售許可批準(zhǔn)后，市不動產(chǎn)登記中心應(yīng)一次性公布房源(房源鏈接：http://61.53.69.130:8089/)，自發(fā)文之日起，原商品房買賣紙質(zhì)合同全部終止，全面采用商品房網(wǎng)上簽約。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，報送市不動產(chǎn)登記中心網(wǎng)上備案，已備案的房屋經(jīng)批準(zhǔn)撤銷備案的，凍結(jié)該房屋交易資格，滿一年后方可上市。
房地產(chǎn)企業(yè)未按照相關(guān)要求進(jìn)行合同備案的，市不動產(chǎn)登記中心停止其項目商品房網(wǎng)簽資格。情節(jié)嚴(yán)重的，由市住建局停止其商品房預(yù)售許可。
三、加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售監(jiān)管。
商品房預(yù)(銷)售許可條件中“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”界定為：工程形象進(jìn)度一半以上。
四、引導(dǎo)企業(yè)理性競價。
自發(fā)文之日起，結(jié)合土地出讓溢價率提高項目預(yù)(銷)售條件，居住用地出讓溢價率達(dá)到150%以上(含)的，項目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請辦理商品房預(yù)(銷)售許可;溢價率達(dá)到200%以上(含)的，辦理商品房現(xiàn)售。
五、實施新建商品住房銷售價格監(jiān)管。
自發(fā)文之日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得商品房預(yù)(銷)售許可并對外銷售的商品住房，由市不動產(chǎn)登記中心提取近期內(nèi)該項目銷售均價，市住建局指導(dǎo)實行限價銷售，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售價格外不得加收任何費(fèi)用。首次銷售的項目成交均價參考周邊同類型、同品質(zhì)樓盤;非首次銷售的項目，成交均價原則上不得高于2017年4月以前的成交均價。原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，市不動產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。對于捂盤惜售、捆綁銷售、刻意隱瞞真實成交價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住建局暫不核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證，情節(jié)嚴(yán)重的，市住建局停止其已發(fā)放的商品房預(yù)售許可。
六、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研。
會同市規(guī)劃、國土等部門對已出讓的商品住宅用地進(jìn)行調(diào)研，制定科學(xué)的商品住房供地計劃。督促開發(fā)企業(yè)按土地出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，盤活閑置土地及爛尾樓盤�？茖W(xué)分析住房市場供求關(guān)系和發(fā)展趨勢，超前提出處置方案。
七、遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為。
自發(fā)文之日起(含)，凡在開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購買的新建商品住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓。交易雙方通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，參照購買新建商品住房執(zhí)行。
八、嚴(yán)厲查處市場違法違規(guī)行為。
禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，企業(yè)要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并明碼標(biāo)價、一房一價，嚴(yán)禁采取拖延開盤時間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象。對涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實，依法從嚴(yán)從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機(jī)構(gòu)吊銷營業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
九、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)和調(diào)控。
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)社會責(zé)任感，不得哄抬房價牟取暴利。廣大業(yè)主應(yīng)回歸理性購房，不要盲目入市參與炒房，制造市場恐慌情緒。各個部門應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
2017年5月15日
上周網(wǎng)傳的開封房地產(chǎn)調(diào)控加碼文件，并沒有得到開封市的官方回應(yīng)，5月15日，開封市對于房地產(chǎn)市場真的來了個“周一見”??《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》(以下簡稱《通知》)正式露出，開封市打響了河南除省會外，省轄市房地產(chǎn)市場調(diào)控第一戰(zhàn)。
據(jù)了解，2017年，開封西區(qū)在還是5000元市場均價的情況下，經(jīng)過鄭州去年十月雙限后，價格一路飆高，上個月開封西區(qū)的鄭開碧桂園、鄭開恒大未來城等開盤即清盤，普通高層房價已漲至8000多元/平方米，洋房售價已過萬。
新政出臺，不限購但限售本報梳理四“最”、五“限”
此次開封調(diào)控新政《通知》旨在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作行為，穩(wěn)定市場、穩(wěn)定房價。
經(jīng)梳理此次開封調(diào)控新政，發(fā)現(xiàn)其中共有四“最”。
有一條最先出房>>地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，報送市不動產(chǎn)登記中心網(wǎng)上備案。
河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院劉社教授稱：“鄭州網(wǎng)簽一天準(zhǔn)簽5~10個號，看似為開發(fā)商捂盤提供了渠道，但配合限購政策，反而更難;開封要求30日內(nèi)必須網(wǎng)簽，就是限制開發(fā)商坐地起價�！�
一條最嚴(yán)苛>>拿到預(yù)售(銷)證后必須一次性公布所有房源。
專家解讀稱，此條新政“杜絕了這個月開一棟，下個月開一個單元的擠牙膏式開盤”。
一條最公平>>商品房要進(jìn)行預(yù)售(銷)證的批前網(wǎng)上公示，在此階段，主管單位接受電話投訴，逐一登記，查實問題可不發(fā)證。
一條最合理>>預(yù)售證取得條件升級，需工程形象進(jìn)度一半以上時，方達(dá)到商品房預(yù)(銷)售許可條件。
專家解讀稱，這促使房企壓力加大。
除了這四“最”以外，還有五“限”??限售、限制價格漲幅、限制高價捂盤、限制高溢價售房、嚴(yán)限捆綁銷售。
1、開封市區(qū)(不含祥符區(qū))購買的新建商品住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證書之日三年內(nèi)限售;原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。
“限售將是比限購限貸更直接嚴(yán)控投資客行為。”河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰如是說。
2、對高價盤、漲幅明顯偏離市場價格的項目，市不動產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。
專家認(rèn)為，價格也是最為敏感的焦點，項目成交均價須參考周邊同類型、同品質(zhì)樓盤，也提升了品質(zhì)盤和豪宅申請價格的難度。
3、對于捂盤惜售、刻意隱瞞真實成交價格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市住建局暫不核發(fā)商品房預(yù)(銷)售許可證，情節(jié)嚴(yán)重的，市住建局停止其已發(fā)放的商品房預(yù)售許可。
4、居住用地出讓溢價率溢價150%以上需項目主體結(jié)構(gòu)完工后才能辦理預(yù)售，溢價200%以上，只能現(xiàn)房銷售。
業(yè)內(nèi)人士稱，此后房企搶地王時要掂量一下自己的錢袋了，溢價越高則要求后期工程投入越大才能辦證。
5、捆綁地下室、車位、裝修等銷售方式將被禁止。
開封房企積極面對新政專家表示：房企須拼實力、拼品質(zhì)進(jìn)入開封
2017年鄭州房價幾乎翻番，而帶動汴西新區(qū)房價也幾乎上漲了50%，從去年3月份的5000元/平方米左右上漲到如今的每平方米七八千元，而且諸多大牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，恒大、碧桂園、綠城、建業(yè)、新東潤等。如今新政露出，對他們有怎樣的觸動呢?
此消息一出，記者第一時間連線綠地、恒大、碧桂園等進(jìn)駐開封的一線房企項目相關(guān)人員，無一例外都是在緊急開會中，積極面對新政。鄭開碧桂園的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項目的高層、洋房已經(jīng)基本售完，剩余部分疊拼房源，“我們支持住建局下發(fā)的通知要求，也在積極學(xué)習(xí)通知精神，努力維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序。”
針對此次新政，鄭開恒大未來城相關(guān)責(zé)任人表示：“恒大首選對案場各種公示政策查漏補(bǔ)缺，嚴(yán)格遵守政府政策，全員學(xué)習(xí)政府政策，對部分未簽約客戶，特別是投資客戶，會根據(jù)客戶意愿，走無理由退房手續(xù)�！�
針對此次開封新政，河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長李曉峰表示“最嚴(yán)格的就是限售，且限售有期限。如果說政策有反復(fù)期，但不會退回之前的真空期。有可能未來會解凍限購限貸，但三年內(nèi)限售是不可逆轉(zhuǎn)的，三年后政策如何誰都不知道。國家用短效政策來調(diào)整樓市，用長效政策來跟進(jìn)，填補(bǔ)真空。”李曉峰認(rèn)為，“三年內(nèi)有可能會出現(xiàn)房產(chǎn)稅這類長效政策，同時針對二套房、三套房等也會出現(xiàn)完善差別化的金融政策，其目的是提高投資者的持有成本。”
河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社認(rèn)為，“開封是河南省除省會外，省轄市中第一個出臺新政的，正是因為鄭州的連續(xù)政策加碼，才將部分購房者投資客擠壓到開封，導(dǎo)致開封房地產(chǎn)‘異動’。”劉社認(rèn)為目前政策已然較為嚴(yán)苛，會讓投資市場更加理性化，“鄭州與開封兩城相互配合，回歸樓市理性市場，下一步政策調(diào)整將很有可能落在洛陽�！�
相關(guān)專家紛紛表示，開封房地產(chǎn)調(diào)控約束房企多，這預(yù)示著未來進(jìn)入開封的房企要更加有實力，這對于開封房地產(chǎn)發(fā)展和開封市民是好事。“總體來說對開封后市并不看淡，反而看到一個更健康、可持續(xù)發(fā)展的開封房地產(chǎn)市場。”
