宅基地政策的改革，可是直接關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，決定了農(nóng)民拿到手里的錢有多少。
32個(gè)字概括現(xiàn)行的農(nóng)地宅基地制度!
集體所有，成員使用，一戶一宅，限制面積，免費(fèi)申請(qǐng)，長(zhǎng)期占有，房地分開，差異賦權(quán)。
如何理解宅基地集體所有權(quán)飄在空中?
自1962年以后，不管是法律還是政策層面，宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有是十分清晰毫無(wú)異議的。但是集體組織對(duì)落在自身的宅基地所有權(quán)，往往對(duì)于“侵權(quán)行為”束手無(wú)策。
有哪些“侵權(quán)行為”呢?農(nóng)地圈掰著手指頭跟大家數(shù)數(shù)：一戶多宅、超面積占用，自發(fā)流轉(zhuǎn)等等吧。
總之就是從結(jié)果上造成了集體所有權(quán)的權(quán)能已經(jīng)十分微弱，所有權(quán)在手但無(wú)權(quán)回收，無(wú)權(quán)處置、無(wú)權(quán)參與收益分配，實(shí)際上造成了所有權(quán)的虛化。
農(nóng)村宅基地所有權(quán)坐實(shí)改革方向：
(1)合理界定、適度強(qiáng)化集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地的權(quán)利。 農(nóng)地圈解讀：比如空白宅基地超過(guò)兩年不予確權(quán)和目前在試點(diǎn)的宅基地有償退出都是這個(gè)方向上的嘗試。
(2)加強(qiáng)集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地使用方面的權(quán)利 農(nóng)地圈解讀：比如統(tǒng)一利用集體用地建房，分配給集體成員，逐步取代分戶各自建房的傳統(tǒng)做法。
(3)明確集體經(jīng)濟(jì)組織在收益方面的權(quán)利。 農(nóng)地圈解讀：比如在宅基地流轉(zhuǎn)和征收產(chǎn)生收益時(shí)，作為所有權(quán)人的集體組織應(yīng)參與收益分配。
這個(gè)改革，將影響幾乎所有農(nóng)民，知道改革趨勢(shì)以后，農(nóng)民其實(shí)可以根據(jù)各自的實(shí)際情況，作出有利于自己的行動(dòng)選擇，時(shí)間還有。
耕種的土地早在90年代初就分給村民了，這些年隨著使用權(quán)的到期，國(guó)家又開始進(jìn)行土地確權(quán)。
土地確權(quán)其實(shí)確定的是土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。說(shuō)白了就是農(nóng)村土地是集體的，土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)是農(nóng)民個(gè)人的。過(guò)去農(nóng)民不敢出去打工，把土地轉(zhuǎn)包給別人，將來(lái)不承認(rèn)了，我什么證明也沒有，萬(wàn)一他是村干部，我更吃虧了。如今土地確權(quán)了，農(nóng)民也真正成為土地的主人。
但是土地確權(quán)后呢?由于土地所有權(quán)與使用權(quán)是分離的，所以農(nóng)民對(duì)土地仍然是只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
而宅基地是村民申請(qǐng)、村委審批給予農(nóng)民的，用以滿足農(nóng)民的住房要求，審批要遵循公平、公開、公正的原則。
改革開放后，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，許多農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，有的已經(jīng)買房居住，成為市民。不過(guò)他們中間很多人還是農(nóng)村戶口，仍然享有村集體給他分的宅基地。這些房子，他們當(dāng)然不自己住，而是賣給了別人。
根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的農(nóng)村宅基地改革新政策，宅基地的使用權(quán)只能在本村集體內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，并且必須進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更的登記。
國(guó)家規(guī)定一戶一宅，法律范圍內(nèi)的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，國(guó)家當(dāng)然允許，并且大力提倡，因?yàn)檫@是實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵舉措。但是必須強(qiáng)調(diào)的是：農(nóng)村居民在出賣、出租房屋后，再次申請(qǐng)宅基地的，村集體當(dāng)不予審批。
?所以，預(yù)測(cè)宅基地制度改革的基本思路是：
(1)未來(lái)針對(duì)歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國(guó)家可能采取的措施會(huì)“很簡(jiǎn)單很暴力”??征稅!超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)、面積過(guò)大的宅基地也要征稅!
(2)對(duì)人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過(guò)集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實(shí)一戶一宅。
(3)對(duì)于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購(gòu)買。
