日前,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《認(rèn)房又認(rèn)貸,杭州進(jìn)一步升級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施》(下文簡(jiǎn)稱(chēng)《措施》),這也是本月第二次有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策落地。
2017杭州樓市調(diào)控新政
為貫徹落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定位,促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)市政府研究決定,自2017年3月29日起,進(jìn)一步完善杭州住房限購(gòu)及銷(xiāo)售監(jiān)管措施、調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策措施。同時(shí)中國(guó)人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導(dǎo)浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議,進(jìn)一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策。
在住房限購(gòu)及銷(xiāo)售監(jiān)管政策方面,一是明確本市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)一套住房,即在市區(qū)范圍內(nèi)暫停對(duì)擁有一套及以上住房的本市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。二是增設(shè)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域住房的限制上市交易年限,需滿(mǎn)3年方可上市交易。三是增設(shè)對(duì)戶(hù)籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購(gòu)房限制,自戶(hù)籍遷入之日起滿(mǎn)2年,方可在本市市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房。
在住房公積金貸款政策方面,進(jìn)一步嚴(yán)格公積金貸款認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn),在市區(qū)范圍內(nèi),職工家庭名下已擁有一套住房或無(wú)住房但有住房貸款記錄的,購(gòu)買(mǎi)普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策,貸款首付款比例不低于60%,公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
在商業(yè)性住房貸款方面,一是進(jìn)一步調(diào)整信貸首付比例,在市區(qū)范圍內(nèi),對(duì)于已擁有一套住房,或無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭,申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房,執(zhí)行二套房信貸政策,首付款比例不低于60%。二是要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審核借款人還款能力,嚴(yán)格落實(shí)月供收入比不超過(guò)50%等政策要求,對(duì)已成年、未就業(yè)、無(wú)固定收入且還款資金來(lái)源于其他共同還款人的借款人,可參照二套房信貸政策執(zhí)行。三是嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款首付款資金來(lái)源,嚴(yán)禁各類(lèi)“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付款。
認(rèn)房又認(rèn)貸,杭州進(jìn)一步升級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施
為貫徹落實(shí)中央“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定位,促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)杭州市政府研究決定,自2017年3月29日起,進(jìn)一步完善杭州住房限購(gòu)及銷(xiāo)售監(jiān)管措施、調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策措施。同時(shí)中國(guó)人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導(dǎo)浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議,進(jìn)一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策。
在住房限購(gòu)及銷(xiāo)售監(jiān)管政策方面
一是明確本市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)一套住房,即在市區(qū)范圍內(nèi)暫停對(duì)擁有一套及以上住房的本市戶(hù)籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。
二是增設(shè)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域住房的限制上市交易年限,需滿(mǎn)3年方可上市交易。
三是增設(shè)對(duì)戶(hù)籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購(gòu)房限制,自戶(hù)籍遷入之日起滿(mǎn)2年,方可在本市市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房。
在住房公積金貸款政策方面
進(jìn)一步嚴(yán)格公積金貸款認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn),在市區(qū)范圍內(nèi),職工家庭名下已擁有一套住房或無(wú)住房但有住房貸款記錄的,購(gòu)買(mǎi)普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策,貸款首付款比例不低于60%,公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
在商業(yè)性住房貸款方面
一是進(jìn)一步調(diào)整信貸首付比例,在市區(qū)范圍內(nèi),對(duì)于已擁有一套住房,或無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭,申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房,執(zhí)行二套房信貸政策,首付款比例不低于60%。
二是要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審核借款人還款能力,嚴(yán)格落實(shí)月供收入比不超過(guò)50%等政策要求,對(duì)已成年、未就業(yè)、無(wú)固定收入且還款資金來(lái)源于其他共同還款人的借款人,可參照二套房信貸政策執(zhí)行。
三是嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款首付款資金來(lái)源,嚴(yán)禁各類(lèi)“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購(gòu)房首付款。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授:
今年以來(lái),杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲。另一方面,面對(duì)超預(yù)期上漲的房?jī)r(jià),一批購(gòu)房者陷入了“恐慌性”購(gòu)房,市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的“過(guò)熱”狀態(tài)。
之前出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策雖然在一定程度上抑制了投資、投機(jī)需求,但是政策力度不夠,市場(chǎng)仍然火爆。此次進(jìn)一步加大政策力度,提高限購(gòu)門(mén)檻,收緊住房信貸政策,特別是執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,非常有必要,有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,進(jìn)一步抑制投資、投機(jī)性需求,促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性。
浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬教授:
近期,受綜合因素影響,全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲預(yù)期再次增強(qiáng),掀起了新一輪的購(gòu)房熱潮,杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速升溫,大量投資、投機(jī)需求涌入市場(chǎng),如果任憑這種態(tài)勢(shì)蔓延下去,很可能集聚房?jī)r(jià)泡沫,加大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”,必須將房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭控制住,才能實(shí)現(xiàn)住有所居的房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo),促使商品住房回歸居住屬性。3月以來(lái),北京、廈門(mén)陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策組合拳,杭州迅速跟進(jìn),出手快、力度大、針對(duì)性強(qiáng),進(jìn)一步升級(jí)了住房限購(gòu)政策,進(jìn)一步收緊了住房信貸政策,“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策能最大限度的抑制炒房行為。調(diào)控新政的出臺(tái),表達(dá)了政府對(duì)樓市調(diào)控的強(qiáng)烈決心,有利于通過(guò)大幅度提高炒房成本而將投資和投機(jī)的泡沫擠出市場(chǎng),市場(chǎng)降溫的效果值得期待。
杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接:
此次杭州打出政策組合拳,以較大的力度加碼調(diào)控,尤其是“認(rèn)房又認(rèn)貸”是房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)厲的手段之一,其影響面和殺傷力不容忽視。與此同時(shí),此次組合拳也進(jìn)一步封堵了落戶(hù)四縣(市)等規(guī)避限購(gòu)曲線(xiàn)炒房的政策空隙。不能低估和輕視調(diào)控政策疊加作用和潛在威力,也不能低估和輕視政府抑制炒房的決心。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在宣泄完恐慌情緒之后,終究會(huì)回歸冷靜和理性,到時(shí)過(guò)度投資和購(gòu)買(mǎi)力透支的風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)逐漸清晰。
要特別注意限購(gòu)限貸政策加碼過(guò)程與貨幣政策收緊周期的疊加和共振,從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,一旦形成共振,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)是實(shí)質(zhì)性和巨大的。從目前的實(shí)際情況來(lái)看,后續(xù)不排除會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)嚴(yán)厲措施,堅(jiān)定地打擊炒房,穩(wěn)定市場(chǎng)。
調(diào)控時(shí)間表
2017年9月18日:出臺(tái)限購(gòu)政策,暫停向擁有1套以上住房非本市戶(hù)籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。
2017年9月26日:加大土地供應(yīng),公布出讓計(jì)劃,調(diào)整土地出讓競(jìng)價(jià)方式:溢價(jià)率超過(guò)100%時(shí),簽訂出讓合同一個(gè)月內(nèi)全額付清土地出讓金;溢價(jià)率超過(guò)120%時(shí),須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售;溢價(jià)率達(dá)到150%時(shí),轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施。
2017年9月27日:
1.暫停市區(qū)購(gòu)房入戶(hù);
2.提高公積金貸款二套房首付比例:擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款的,首付比例由40%調(diào)整為50%;
3.提高商業(yè)貸款二套房首付比例:擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的,首付比例由30%調(diào)整為50%。
2017年11月9日:
1.升級(jí)限購(gòu)政策,非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房須提供前2年內(nèi)連續(xù)繳交1年的社;騻(gè)稅記錄證明,不得通過(guò)補(bǔ)繳購(gòu)房;
2.提高公積金貸款首套和二套房首付比例,三套停貸:首次購(gòu)房或擁有1套住房并已結(jié)清貸款的,首付比例由20%調(diào)整為30%;擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款的,首付比例由50%調(diào)整為60%;擁有2套以上住房或未結(jié)清公積金貸款的,不得申請(qǐng)公積金貸款;
3.提高商業(yè)貸款首套和二套房首付比例,三套停貸:首次購(gòu)房的,首付比例不低于30%;“有房無(wú)貸”或“有貸無(wú)房”的,首付比例不低于40%;擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的,首付比例不低于60%;擁有2套以上住房的,暫停貸款。
2017年3月2日:
1.擴(kuò)大限購(gòu)范圍。富陽(yáng)、大江東納入限購(gòu)范圍,市區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)一限購(gòu);
2.升級(jí)非本地戶(hù)籍居民限購(gòu)措施,個(gè)稅或社保年限要求,由“前2年內(nèi)連續(xù)繳納1年以上”調(diào)整為“前3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上”;
3.增設(shè)本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)措施,本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套。
2017年3月24日:再次對(duì)土地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則作進(jìn)一步優(yōu)化。溢價(jià)率超過(guò)50%時(shí),須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售;溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià),轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例;當(dāng)自持比例達(dá)到100%時(shí)轉(zhuǎn)入競(jìng)配養(yǎng)老用房。