一、引言
近年來(lái)，我國(guó)老齡化問(wèn)題日益嚴(yán)峻，已成為關(guān)乎民生的一個(gè)重要社會(huì)問(wèn)題，并引起政府決策層的關(guān)注和重視。從傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老到社會(huì)養(yǎng)老保障體系的建立，我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)制不斷完善，但是老齡化問(wèn)題不斷突出，養(yǎng)老矛盾不斷激化。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2012年我國(guó)老年人口數(shù)量達(dá)到1.94億，老齡化水平達(dá)到14.3%。與此形成鮮明對(duì)比的是，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老保障體系尚未健全，表現(xiàn)在基本養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋面窄，保障力度弱，養(yǎng)老金收支存在較大缺口等。與此同時(shí)，20世紀(jì)80年代實(shí)施的計(jì)劃生育政策，使我國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)普遍呈現(xiàn)核心化、小型化，“四二一”結(jié)構(gòu)特征明顯，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老保障正在弱化。鑒于此，探索適應(yīng)我國(guó)國(guó)情、滿(mǎn)足民眾需求的創(chuàng)新的養(yǎng)老模式，顯得尤為迫切和重要。
2013年9月，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中明確提出，“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，“以房養(yǎng)老”開(kāi)始引發(fā)社會(huì)各界的高度關(guān)注�！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種創(chuàng)新的養(yǎng)老模式，起源于荷蘭，興起于20世紀(jì)80年代美國(guó)，經(jīng)歷30多年的實(shí)踐，在發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展已較為成熟。在我國(guó)開(kāi)展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)建設(shè)，可以有效緩解我國(guó)養(yǎng)老資金短缺問(wèn)題，并對(duì)現(xiàn)有的養(yǎng)老保障體制實(shí)現(xiàn)有益補(bǔ)充。成都市老齡化水平在國(guó)內(nèi)大中城市位居前列，2012年成都市60歲及以上的老人占總?cè)丝诘?9.01%，高于全國(guó)平均水平，老齡人口撫養(yǎng)系數(shù)已達(dá)17.19%。家庭養(yǎng)老弱化，社會(huì)養(yǎng)老尚未健全，養(yǎng)老問(wèn)題同全國(guó)其他大中城市一樣亟待解決。作為西部特大中心城市，較高的住房自有率、不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、蓬勃發(fā)展的金融市場(chǎng)，使成都有條件成為我國(guó)推行“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)城市之一，從而設(shè)計(jì)并探索出具有*的“以房養(yǎng)老”模式。
2002年，“以房養(yǎng)老”這個(gè)概念，首次漂洋過(guò)海進(jìn)入中國(guó)，引起了學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。但是國(guó)內(nèi)研究主要集中在“以房養(yǎng)老”對(duì)我國(guó)的積極意義、發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)借鑒以及風(fēng)險(xiǎn)分析方面，而對(duì)“以房養(yǎng)老”在中國(guó)推行模式的研究較少。因此以成都為例研究“以房養(yǎng)老”中國(guó)模式具有較高的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。
二、成都市推行“以房養(yǎng)老”的必要性分析與可行性分析
(一)成都市推行“以房養(yǎng)老”的必要性分析
1.成都市老齡化趨勢(shì)嚴(yán)重�！冻啥际�2012年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告》顯示,2012年成都市60歲及以上的老人占總?cè)丝诘?9.01%，老齡化水平高于全國(guó)，在省會(huì)城市中位居前列。同時(shí)，老年人口出現(xiàn)平均預(yù)期壽命提高，高齡老年人比重不斷增加的特征。2012年，按15歲～64歲勞動(dòng)年齡人口撫養(yǎng)65歲及以上人口計(jì)算，成都市的老齡人口撫養(yǎng)系數(shù)已達(dá)17.19%，對(duì)社會(huì)養(yǎng)老保障形成了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
2.成都市社會(huì)養(yǎng)老保障尚未健全。城鄉(xiāng)居民人均養(yǎng)老金
水平非常低。城鎮(zhèn)職工人均養(yǎng)老金水平差別懸殊，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位退休人員養(yǎng)老金相對(duì)較高，而企業(yè)退休人員養(yǎng)老金水平較低。2012年，成都市城鄉(xiāng)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)參保率達(dá)到94.34%，城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)已有324.57萬(wàn)人參加，企業(yè)退休人員月人均養(yǎng)老金2084元，城鄉(xiāng)居民月人均養(yǎng)老金286元，其中70歲以上人員最高的達(dá)598元。雖然成都市社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)覆蓋率逐漸提高，但保障力度并不高，能為老人提供的養(yǎng)老資金非常有限。另一方面，隨著近年我國(guó)物價(jià)水平的上升，老人日常生活支出明顯增加。若老人有意愿入住正規(guī)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，或居家養(yǎng)老請(qǐng)人照顧護(hù)理，則難以支付高昂的費(fèi)用。若老人面臨疾病或意外災(zāi)禍，則微薄的養(yǎng)老金難以支撐大額醫(yī)療費(fèi)用。根據(jù)《2012成都市民養(yǎng)老理財(cái)認(rèn)知與需求調(diào)查》顯示，成都市民期望的養(yǎng)老費(fèi)用平均為2575.6元/月，僅依靠社會(huì)養(yǎng)老保障難以滿(mǎn)足這一期望，存在養(yǎng)老資金供求缺口。
3.成都市家庭養(yǎng)老保障弱化�，F(xiàn)階段，成都市老人的養(yǎng)老資金除了來(lái)自退休金、社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)外，很大部分由子女提供。成都市第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，在常住人口中，成都市平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為2.72人，低于全省、全國(guó)的水平。近三次人口普查結(jié)果表明，成都市家庭戶(hù)規(guī)模呈明顯的下降趨勢(shì)。家庭結(jié)構(gòu)的小型化、核心化，使一對(duì)夫婦既要贍養(yǎng)四位老人，又要養(yǎng)育一位孩子，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神負(fù)擔(dān)明顯加重，很難為老人提供充足的養(yǎng)老資金，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老保障日漸式微。
(二)成都市推行“以房養(yǎng)老”的可行性分析
1.成都市居民住房自有率日趨提高。1998年下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》明確指出，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，我國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。住房的商品化、房屋產(chǎn)權(quán)的私有化為“以房養(yǎng)老”的實(shí)行提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。近十年來(lái)，成都市家庭住房面積大幅提高，成都人均擁有住房建筑面積達(dá)36.58平方米，城市居民住房自有率達(dá)73.6%。成都老年人多數(shù)擁有一套自有產(chǎn)權(quán)的住房，可以實(shí)現(xiàn)把住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老資金來(lái)源，滿(mǎn)足高層次的養(yǎng)老需求，保證晚年生活質(zhì)量。
2.成都市養(yǎng)老需求日益擴(kuò)大。成都市未來(lái)十年平均每年將有16萬(wàn)人進(jìn)入老齡人口，將帶來(lái)巨大的養(yǎng)老需求。養(yǎng)老需求不僅日益擴(kuò)大，層次也逐漸提高，老人不再只局限于衣食住行，對(duì)醫(yī)療保健、居家養(yǎng)老社區(qū)配套服務(wù)也有需求，滿(mǎn)足這些需求需要充足的養(yǎng)老資金。成都市老年人現(xiàn)行的養(yǎng)老方式主要有子女養(yǎng)老、社會(huì)養(yǎng)老、儲(chǔ)蓄養(yǎng)老，提供的養(yǎng)老資金十分有限，這為“以房養(yǎng)老”的實(shí)行提供了廣闊的市場(chǎng)空間。
3.成都市金融市場(chǎng)不斷發(fā)展。自1992年國(guó)務(wù)院將成都市確立為西部中心城市以來(lái)，成都金融市場(chǎng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。2012年，成都實(shí)現(xiàn)金融業(yè)增加值741億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值9.1%。首先，成都市金融市場(chǎng)參與主體日益多元化，現(xiàn)階段擁有銀行60家，保險(xiǎn)公司69家，證券期權(quán)公司57家，累計(jì)引進(jìn)16家金融后臺(tái)服務(wù)機(jī)構(gòu)，眾多投資者、融資者使金融市場(chǎng)日益活躍。保險(xiǎn)公司可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上提供專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持;商業(yè)銀行可在貸款業(yè)務(wù)上提供豐富經(jīng)驗(yàn)支持，為“以房養(yǎng)老”即住房反向抵押貸款這種金融產(chǎn)品的推行奠定了平臺(tái)。其次，成都市金融機(jī)構(gòu)閑置資金規(guī)模較大，2012年成都轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為2.04億元，貸款余額為1.56億元，存差達(dá)0.48億元。可以提供充足的資金后盾發(fā)展“以房養(yǎng)老”。
三、我國(guó)“以房養(yǎng)老”制度推行的現(xiàn)狀與問(wèn)題
近年，我國(guó)試行“以房養(yǎng)老”的效果并不理想。一方面，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房反向抵押貸款的積極性不高，僅個(gè)別銀行試行了該項(xiàng)業(yè)務(wù)。另一方面，這種創(chuàng)新的養(yǎng)老模式還沒(méi)有被老人廣泛了解和接受，市場(chǎng)反饋較為冷淡，參與的老人極少。20南京湯山留園開(kāi)啟國(guó)內(nèi)“以房換養(yǎng)”模式，年逾60歲并擁有南京市60平方米以上房產(chǎn)的老人可將房產(chǎn)抵押公證后，終身免費(fèi)入住老年公寓，去世后房產(chǎn)歸老年公寓所有;2007年上海住房公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”，65歲以上老人可將房屋出售給公積金中心獲得售房款用于養(yǎng)老，再返租，但這兩種模式都以失敗告終。2011年中信銀行總行作為國(guó)內(nèi)首家商業(yè)銀行推出“以房養(yǎng)老”按揭業(yè)務(wù)，成功簽訂合同數(shù)為0。成都尚未開(kāi)展住房反向抵押貸款，僅有形式上的“以房養(yǎng)老”存在，即售房養(yǎng)老和租房養(yǎng)老。然而，依靠房屋收益作為
養(yǎng)老資金來(lái)源的老人比例極低。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，成都市老人中62%主要以退休金或社會(huì)保險(xiǎn)支付的養(yǎng)老金為養(yǎng)老資金來(lái)源，14%主要依靠子女，24%依靠個(gè)人儲(chǔ)蓄、股票、租金等收入。綜上可見(jiàn)，分析我國(guó)“以房養(yǎng)老”推行艱難的原因在于：
(一)“以房養(yǎng)老”集聚高風(fēng)險(xiǎn)性
“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品，集聚了收益性和高風(fēng)險(xiǎn)性，現(xiàn)階段我國(guó)金融機(jī)構(gòu)控制復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)的能力較低，風(fēng)險(xiǎn)管理水平較落后。
1.“以房養(yǎng)老”的老人預(yù)期壽命風(fēng)險(xiǎn)。承辦“以房養(yǎng)老”的金融機(jī)構(gòu)在老人去世之前需要持續(xù)、定期向老人支付一筆現(xiàn)金流，一方面，若老人實(shí)際壽命大于預(yù)期壽命，支付期限的延長(zhǎng)會(huì)使金融機(jī)構(gòu)無(wú)法創(chuàng)造收益甚至無(wú)法收回成本;另一方面，若老人實(shí)際壽命小于預(yù)期壽命，老人定期獲得的現(xiàn)金流偏少，利益受損。因此，預(yù)期壽命的不確定性使借貸雙方的利益難以平衡。
2.“以房養(yǎng)老”的房屋價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)階段，我國(guó)房?jī)r(jià)一直處于高位，但在未來(lái)長(zhǎng)達(dá)幾十年的時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)尚不明朗，房?jī)r(jià)的劇烈變動(dòng)將對(duì)“以房養(yǎng)老”標(biāo)的物的價(jià)值確定造成困難。
3.“以房養(yǎng)老”的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)�！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)時(shí)間跨度大，金融機(jī)構(gòu)持續(xù)、定期支付給老人一筆現(xiàn)金流，占有了這筆資金的機(jī)會(huì)成本。隨著年限的遞增，金融機(jī)構(gòu)支付的貸款額增加，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
4.“以房養(yǎng)老”的信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)。老人對(duì)“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款的運(yùn)作原理、具體細(xì)則的欠了解，容易造成老人的利益受損。而承辦金融機(jī)構(gòu)難以準(zhǔn)確掌握老人的身體狀況，難以跟蹤房屋的修繕和維護(hù)情況，也存在信息占有上的劣勢(shì)。
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不匹配
“以房養(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國(guó)家的成功推行建立在完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系，活躍的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，健康穩(wěn)定的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與“以房養(yǎng)老”所需的環(huán)境還不匹配。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估尚處于起步階段，評(píng)估理論和評(píng)估方法較落后，缺乏公允的受法律監(jiān)管的評(píng)估體系。而“以房養(yǎng)老”的開(kāi)展，初期需要對(duì)申請(qǐng)人房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值作出準(zhǔn)確公允的估值，后期金融機(jī)構(gòu)收回房產(chǎn)，在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行變現(xiàn)同樣需要估值。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)欠成熟，致使交易量受限，交易過(guò)程繁瑣，交易成本高，影響了金融機(jī)構(gòu)將收回房產(chǎn)順利變現(xiàn)，回籠資金。
(三)傳統(tǒng)思想觀(guān)念根深蒂固
與西方個(gè)人獨(dú)立的價(jià)值觀(guān)不同，我國(guó)幾千年來(lái)深受儒家文化的影響，中國(guó)人注重家庭、血緣關(guān)系，親情積淀極厚，兒女把贍養(yǎng)年老的父母看做應(yīng)盡的責(zé)任，而父母認(rèn)為把房產(chǎn)等財(cái)富傳遞給下一代理所應(yīng)當(dāng)。短期內(nèi)老人較難接受把畢生積攢來(lái)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為資金流，用于提高自己的養(yǎng)老境遇;兒女也會(huì)因?yàn)闊o(wú)法繼承老人的房產(chǎn)心生怨言，引起家庭不和睦，親情產(chǎn)生嫌隙。傳統(tǒng)思想觀(guān)念的轉(zhuǎn)變需要時(shí)間，需要改變認(rèn)知，阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的順利推行。
(四)相關(guān)政策法規(guī)建設(shè)滯后
從“以房養(yǎng)老”這個(gè)概念引入我國(guó)以來(lái)，與之配套的政策法規(guī)建設(shè)一直落后于市場(chǎng)的實(shí)踐探索。我國(guó)法律明確規(guī)定了居住用地土地使用權(quán)70年，而根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。但法律對(duì)續(xù)期方式和所需支付的土地出讓金尚未有具體規(guī)定�！耙苑筐B(yǎng)老”的具體實(shí)行涉及到多個(gè)金融機(jī)構(gòu)，而我國(guó)法律規(guī)定金融機(jī)構(gòu)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，致使銀行、保險(xiǎn)公司等難以實(shí)現(xiàn)有力合作，承擔(dān)業(yè)務(wù)的主體不明確，推行艱難。政府層面對(duì)“以房養(yǎng)老”尚缺乏切實(shí)可行的統(tǒng)籌規(guī)劃，沒(méi)有出臺(tái)具體法規(guī)政策，對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展該業(yè)務(wù)的鼓勵(lì)性不夠。
(五)申請(qǐng)條件嚴(yán)格
近年，國(guó)內(nèi)試行“以房養(yǎng)老”面臨困局，與申請(qǐng)條件嚴(yán)格，準(zhǔn)入門(mén)檻高有很大關(guān)系。2011年中信銀行總行推出的“以房養(yǎng)老”按揭業(yè)務(wù)，對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行了嚴(yán)格的條件限制，最多能獲得不超過(guò)房產(chǎn)估值60%的貸款，申請(qǐng)人或其法定贍養(yǎng)人必須擁有至少兩套房產(chǎn)，按揭時(shí)限僅為10年。該申請(qǐng)條件對(duì)老年人經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求過(guò)高，適用群體范圍窄，沒(méi)有照顧到有該意向和需求但實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平中等或偏下的老年人。其次，按揭期限偏短，多數(shù)老年人擔(dān)心合同到期后自己還健在，此時(shí)銀行按合同收回房產(chǎn)，面臨沒(méi)有住房的境地。
四、發(fā)達(dá)國(guó)家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)借鑒
(一)美國(guó)“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)借鑒
美國(guó)是推行“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)最充足、模式最成熟的國(guó)家。其現(xiàn)行的“房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃”(HECM)是美國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的成功典范。1990～2009年間，美國(guó)共發(fā)放HECM貸款778937份，2000年起住房反向抵押貸款市場(chǎng)開(kāi)始迅速繁榮，獲得民眾的認(rèn)可，2012年發(fā)放HECM貸款54676份，潛在市場(chǎng)需求日益擴(kuò)大。
HECM計(jì)劃指符合條件的老人向美國(guó)聯(lián)邦住房管理局(FHA)申請(qǐng)，將房產(chǎn)抵押給獲得FHA合法授權(quán)的銀行等金融機(jī)構(gòu)，在不喪失居住權(quán)的同時(shí)將房屋價(jià)值變現(xiàn)用于獲得養(yǎng)老資金。該計(jì)劃獲得了聯(lián)邦政府的擔(dān)保，由美國(guó)住房與城市發(fā)展部(HUD)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)。
申請(qǐng)條件為：老人的年齡達(dá)到62歲及以上;擁有房屋產(chǎn)權(quán)并居住在內(nèi);已付清房屋的貸款或已支付極大部分。老人可以選擇終身按月或以幾個(gè)月為單位獲取年金;在信用額度內(nèi)支付;兩者結(jié)合的支付方式。
由美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)可以得出：一是美國(guó)政府在“以房養(yǎng)老”上的主導(dǎo)作用為市場(chǎng)運(yùn)行樹(shù)立了標(biāo)桿。由政府成立保險(xiǎn)基金為借貸雙方提供擔(dān)保，授權(quán)合法的參與機(jī)構(gòu)，制定專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)和詳盡的實(shí)施細(xì)則，政府的公信力強(qiáng)化了承辦機(jī)構(gòu)和申請(qǐng)老人兩方的信心�？梢詾槲覈�(guó)推行“以房養(yǎng)老”初期的試點(diǎn)建設(shè)如何控制風(fēng)險(xiǎn)提供借鑒。二是多種多樣的資金領(lǐng)取方式滿(mǎn)足了老人的不同偏好，保證了老人規(guī)劃晚年生活的自由度，更容易獲得接受和認(rèn)可。
(二)新加坡“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)借鑒
新加坡現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”模式主要有“屋契回購(gòu)計(jì)劃”。該計(jì)劃于2009年由新加坡政府推行，指政府回購(gòu)符合條件的老人的組屋剩余屋契，發(fā)放相應(yīng)的金額，使老人獲得養(yǎng)老資金保障。同時(shí)，老人可以以30年的租約形式繼續(xù)住在原有組屋中。
申請(qǐng)條件為：老人的年齡達(dá)到63歲及以上;家庭月收入不超過(guò)3000新元;只擁有組屋這一套唯一房產(chǎn)。政府回購(gòu)后分三部分發(fā)放資金：計(jì)劃之初發(fā)給老年人一筆現(xiàn)金;之后在一定年限內(nèi)按月定期發(fā)放一筆養(yǎng)老金，若老人在年限內(nèi)去世其子女、家人可繼續(xù)獲得;第三部分資金由政府統(tǒng)一為老人購(gòu)買(mǎi)長(zhǎng)壽保險(xiǎn)，保障老人實(shí)際壽命若超過(guò)約定年限，依然有資金來(lái)源養(yǎng)老。由新加坡的經(jīng)驗(yàn)可以得出：一是由政府統(tǒng)一為參加“屋契回購(gòu)計(jì)劃”的老人購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，一定程度上減緩了老人預(yù)期壽命的風(fēng)險(xiǎn)，若老人實(shí)際壽命大于規(guī)定年限，通過(guò)保險(xiǎn)依然能保證老有所養(yǎng)，若老人實(shí)際壽命小于規(guī)定年限，其子女、家人繼續(xù)獲得未發(fā)放完的養(yǎng)老金，利益沒(méi)有受損。二是申請(qǐng)條件特別照顧到了收入水平偏下的老人，這部分老人缺乏養(yǎng)老資金來(lái)源，正是“以房養(yǎng)老”的最大需求者。
五、對(duì)成都開(kāi)展“以房養(yǎng)老”的對(duì)策建議
(一)成都市“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)建設(shè)的模式構(gòu)想
成都市作為試點(diǎn)開(kāi)展住房反向抵押貸款初期，應(yīng)采用政府主導(dǎo)，市場(chǎng)主體各司其職的模式。建立“以房養(yǎng)老”專(zhuān)職機(jī)構(gòu)使之成為運(yùn)行中樞(如下圖)。
1.由財(cái)政撥款建立專(zhuān)項(xiàng)資金，指定資質(zhì)深的保險(xiǎn)公司利用保險(xiǎn)精算知識(shí)，設(shè)計(jì)產(chǎn)品定價(jià)模型，測(cè)算出貸款額度和每期支付額度等指標(biāo)。同時(shí)，設(shè)計(jì)反向抵押貸款保險(xiǎn)基金的運(yùn)行方式。
2.由政府建立反向抵押貸款保險(xiǎn)基金，向申請(qǐng)人和貸款機(jī)構(gòu)收取保險(xiǎn)費(fèi)用，并給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)借貸雙方進(jìn)行擔(dān)保，在銀行喪失支付能力時(shí)保障老人仍能獲得養(yǎng)老資金;在銀行變現(xiàn)房產(chǎn)不足以收回貸款成本時(shí)，補(bǔ)償損失。
3.有意向的老人從政府公益性機(jī)構(gòu)獲得免費(fèi)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)后，向“以房養(yǎng)老”專(zhuān)職機(jī)構(gòu)遞交申請(qǐng)。
4.由政府授權(quán)信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚的銀行作為“以房養(yǎng)老”反向抵押貸款業(yè)務(wù)的提供者。銀行審核申請(qǐng)老人的資信狀況，依據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，利用保險(xiǎn)公司設(shè)計(jì)好的產(chǎn)品定價(jià)模型確定貸款額度、利率、支付方式，訂立合同，同時(shí)銀行向?qū)Ｂ殭C(jī)構(gòu)提出要求保險(xiǎn)擔(dān)保的申請(qǐng)，專(zhuān)職機(jī)構(gòu)通過(guò)審查后認(rèn)為符合規(guī)定則準(zhǔn)予擔(dān)保。
5.合同生效后，銀行依合同定期向老人支付養(yǎng)老資金，房產(chǎn)所有權(quán)逐漸向銀行轉(zhuǎn)移。貸款到期后，銀行在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)變現(xiàn)房產(chǎn)，收回資金。
(二)培育成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)
由成都市房屋管理局建立房產(chǎn)信息登記庫(kù)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)、房屋面積、房屋質(zhì)量、房屋價(jià)值作詳細(xì)的記錄，可以在二手房交易過(guò)程中迅速建立交易雙方的信息溝通渠道，便于了解房屋整體現(xiàn)狀和產(chǎn)權(quán)狀況，以此簡(jiǎn)化二手房交易過(guò)程，提高金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)房產(chǎn)的效率。對(duì)“以房養(yǎng)老”中金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)房產(chǎn)實(shí)施減免稅，降低交易成本，充分調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)的積極性。另外，房產(chǎn)信息登記庫(kù)還可在住房反向抵押貸款期間對(duì)房屋的維護(hù)情況進(jìn)行跟蹤管理,降低信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)認(rèn)證和法律監(jiān)管，促使其公允、合法、規(guī)范執(zhí)業(yè)，逐步形成完善的房地產(chǎn)評(píng)估體系。
(三)設(shè)立機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)
由政府設(shè)立公益性機(jī)構(gòu)統(tǒng)一為老人和社會(huì)公眾提供“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的免費(fèi)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)，包括對(duì)反向抵押貸款的知識(shí)普及，業(yè)務(wù)辦理流程、相關(guān)費(fèi)用的介紹，承辦機(jī)構(gòu)信用狀況的公開(kāi)，降低信息不對(duì)稱(chēng)性，提高社會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”的認(rèn)知度，減少慣有的誤解、偏見(jiàn)，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀(guān)念，接納創(chuàng)新的養(yǎng)老模式作為現(xiàn)有養(yǎng)老保障體制的補(bǔ)充。
(四)完善相關(guān)的政策法規(guī)
初步訂立《住房反向抵押貸款實(shí)施條例》，對(duì)承辦金融機(jī)構(gòu)、申請(qǐng)人的權(quán)利和義務(wù)、反向抵押貸款的運(yùn)行程序作出詳細(xì)規(guī)定。實(shí)施嚴(yán)格的法律監(jiān)管，規(guī)范運(yùn)行，保證訂立的“以房養(yǎng)老”合同受到法律保護(hù)，切實(shí)保護(hù)各方的權(quán)益。進(jìn)一步落實(shí)《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則，對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)自動(dòng)續(xù)期的方式和費(fèi)用作出明確規(guī)定，減少續(xù)期繳納的土地出讓金，簡(jiǎn)化續(xù)期手續(xù)，保證“以房養(yǎng)老”推行的物質(zhì)條件。對(duì)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)定作出適當(dāng)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”推行中金融機(jī)構(gòu)各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。
