導讀：保監(jiān)會日前下發(fā)《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(簡稱征求意見稿)，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地開展為期兩年的試點。“以房養(yǎng)老”能妥善解決未來一部分人的養(yǎng)老問題嗎?養(yǎng)老需求掛鉤房地產(chǎn)后，保險公司能否規(guī)避經(jīng)營風險?反按揭屬于復雜金融產(chǎn)品，如何保護消費者利益不受侵害?
房價、壽命、法律、政策，多重風險，保險公司如何化解?
“以房養(yǎng)老”即“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務，即擁有房屋完全產(chǎn)權的老年人，將其住房抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養(yǎng)老金直至身故;老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關費用。
通俗地講，以房養(yǎng)老的模式就是，保險公司請中介方對投保者的房屋進行估值，然后根據(jù)其年齡與平均壽命之差推算投保者的生存期，以這兩個指標要素，倒推出投保者生存期內(nèi)每年應該給付的保險年金額度�？梢�，房屋價值、平均壽命是該產(chǎn)品的核心定價要素。
可是，目前國內(nèi)房價走勢不明，遠期中國房市價值波動難以評估。若保險公司按現(xiàn)價厘定年金額度，將來到手的房子價值大幅縮水怎么辦?征求意見稿只規(guī)定了保險公司參與分配抵押房屋增值收益的情形，卻未提及貶值風險處理機制。比如是否有權動態(tài)調(diào)低支付給投保人的年金，當投保人選擇退保時，保險公司索回已支付年金時如何計算利息。
業(yè)內(nèi)人士指出，這些問題不提前明確，保險公司屆時要么承擔巨額損失，要么面臨大量合同糾紛。多位壽險公司精算師表示，在沒有更多風險分攤方案之前，僅靠定價覆蓋房市風險亦難以平衡價格對客戶的吸引力。國外有再保機制，每年支付一定再保費，若虧損再保公司將補足差價。但國內(nèi)還沒有這樣的機制，估計參加試點的公司仍會用保守定價承擔遠期風險。換句話說，投保者的房子將被“壓價”估值。
“長壽風險也不可小覷。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來說，隨著醫(yī)療手段的進步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產(chǎn)品的定價產(chǎn)生了很大影響。“國外成熟市場通過發(fā)行‘長壽債券’等衍生品來分散這一風險，但國內(nèi)目前仍然是用較高的價格來對沖長壽風險。如果把這種手段延續(xù)到以房養(yǎng)老模式中，意味著投保者為保險公司風險分散技術的軟肋買單，是非常不公平的。老百姓把房子看得比什么都重要，保險公司出的價太低，肯定沒市場。”朱銘來說。
此外還有法律風險。“以房養(yǎng)老等于剝奪了子女或他人的繼承權，保險公司除與投保者簽訂抵押等合同外，還需要更為全面的法律授權。”朱銘來舉例說，有一種比較極端的情況是，老年夫婦共同投保后，一人故去而配偶再婚，子女要求實現(xiàn)對身故者的房屋繼承權。“如果保險合同對這些情況沒有明確規(guī)定，到時候問題會非常棘手。”
最后是政策風險。對于70年產(chǎn)權的問題，業(yè)內(nèi)人士認為，最新物權法“住宅建設用地使用權期間屆滿自動續(xù)期”規(guī)定，可令保險公司控制大部分風險。但是拆遷及政府補償費與保險公司抵押差價等“特殊時期特殊問題”，也要求“以房養(yǎng)老”的模式設計更為周全。
“征求意見稿對保險公司設置的門檻較低，硬性條件是前開業(yè)，注冊資本20億元且償付能力120%以上的公司。”朱銘來認為，滿足條件的公司很多。
據(jù)了解，目前大公司對該項業(yè)務較為謹慎，小公司反倒比較積極。北京幸福人壽有關負責人表示正在參與試點。位于上海的建信人壽也在準備相關產(chǎn)品，初期準備和上海銀行合作，希望獲得試點資格。
“能邁過房價風險、長壽風險、法律風險、政策風險這四道坎，以房養(yǎng)老才有大規(guī)模推廣的可能。這不是保險業(yè)靠自身能完成的‘使命’，應該出臺一個‘條例’，在更高層面上促進金融業(yè)聯(lián)動，形成跨行業(yè)共識、制度和監(jiān)管合力。”朱銘來說。
觀念、信譽、價格、收益，幾多疑慮，消費者怎能放心?
人老了三件寶，老伴、老本和老巢。“老巢”就是房子，活著時住得自在，人走了也留個念想給子孫。采訪中，大部分老人表示寧愿粗茶淡飯，也不愿用房子換年金來改善生活。家住北京通州區(qū)的趙奶奶認為，除了沒有基本養(yǎng)老金的失獨老人需要以房養(yǎng)老，一般的中國家庭都不會接受這一方式。
“老百姓的‘觀念瓶頸’沒突破，保險經(jīng)營難以實現(xiàn)‘大數(shù)法則’，必定行而不遠。”某壽險公司負責人認為，這個過程將非常漫長，不能心急冒進，否則行業(yè)和百姓都要受傷。
保險公司如何給抵押房屋定價?保監(jiān)會要求聘請具有一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。采訪中大多消費者仍表示“信不過”。在北京某金融企業(yè)工作的程先生認為，國內(nèi)保險公司費用控制能力較差，目前的壽險產(chǎn)品跟國外比貴很多。房子是老百姓的命根兒，確實不放心交給保險公司“算賬”。“比如，房價漲了20%，可保險公司扣除各項費用，只給我5%的增值收益。他會算上各種費用，怎么掰扯清楚?”
程先生說，他寧愿把房子出租，然后用租金去住養(yǎng)老院。“老年人需要的不僅僅是貨幣，更需要照顧。我認為眼下一些保險公司做養(yǎng)老社區(qū)、健康陪護的路子才是對的。”
保險銷售誤導積弊深重。征求意見稿為防止營銷員忽悠老年人抵押房子買保險，頗費心思。規(guī)定營銷員須持證上崗，經(jīng)考核通過后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權”，征求意見特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產(chǎn)品10天的猶豫期有所增加。此外，保監(jiān)會要求保險公司在宣傳該產(chǎn)品時明確提示消費者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領取水平方面的作用;不得向不符合相關要求的客戶推介業(yè)務，并鼓勵保險公司通過錄音、錄像、第三方鑒定等方式增強合同簽訂過程中的公平公正。
針對上述問題，保監(jiān)會有關部門負責人表示，老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務在我國尚屬新生事物，加之其業(yè)務流程較為復雜，期限較長，涉及領域較廣，保監(jiān)會對此非常慎重，將通過試點的方式，逐步研究解決存在的問題，降低業(yè)務風險。保監(jiān)會高度重視消費者利益保護問題，明確此項業(yè)務為老年人的自主選擇，自愿參與。目前該文件尚在征求意見階段，監(jiān)管部門將認真聽取和吸收業(yè)界、學界和消費者的意見，對其進行修改完善。《 人民日報 》( 03月26日 03 版)更多推薦：
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