農(nóng)村集體土地使用證也簡(jiǎn)稱農(nóng)村宅基地使用證，隨著生活節(jié)奏的加快，銀行抵押貸款種類的增加，辦理宅基地使用證的村民越來越多，但由于不了解流程走了很多彎路。下面來看看關(guān)于農(nóng)村宅基地使用證的內(nèi)容吧!
第一步，當(dāng)建房者準(zhǔn)備建房并選好地點(diǎn)時(shí)，提出書面建房申請(qǐng)，申請(qǐng)必須注明建房者的個(gè)人信息、建房原因、地點(diǎn)、四至等相關(guān)情況。所選的建房地點(diǎn)要符合土地法的相關(guān)要求。申請(qǐng)必須經(jīng)過建房者所屬村組社長(zhǎng)和村委會(huì)的同意蓋章。
第二步、經(jīng)村組、村委會(huì)同意后，建房者將建房申請(qǐng)、個(gè)人身份證、戶口本復(fù)印件遞交到鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土管理部門，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土管理部門到實(shí)地進(jìn)行核實(shí)，勘察，詢問四鄰意見。
第三步、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土部門實(shí)地核實(shí)、勘察后，符合相關(guān)要求的，進(jìn)一步填寫村民建房審批表，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府同意后，在村組內(nèi)張貼公示，公示期一般是7天。
第四步、公示7天后如果無村民提出異議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土部門將所收集的建房者的材料一并報(bào)送縣級(jí)國(guó)土部門，在此期間，經(jīng)縣級(jí)國(guó)土部門審批，符合建房條件的，建房者要到縣級(jí)地稅部門交納耕地占用稅，稅額因區(qū)域不同存在差異。將票據(jù)遞交到縣級(jí)國(guó)土部門。有縣級(jí)國(guó)土部門給建房者辦證。
第五步、根據(jù)相關(guān)的土地法，建房者必須在領(lǐng)取到宅基地使用證之日起的兩年內(nèi)，建蓋好所批準(zhǔn)地點(diǎn)的房屋，否則，國(guó)土部門有權(quán)將當(dāng)事人的宅基地使用證收回。
農(nóng)村宅基地(使用權(quán))的繼承問題個(gè)人淺析
宅基地(使用權(quán))在我國(guó)社會(huì)當(dāng)中是一個(gè)既清晰卻又模糊的詞匯,說它清晰是它作為農(nóng)村村民居住的前提條件,是最基本的生活資料,是農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)、富裕生活的必需生存空間;說它模糊是因?yàn)樵谖覈?guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)及相關(guān)政策中并沒有給其一個(gè)明確、清晰的定義。隨著社會(huì)的發(fā)展,當(dāng)以宅基地(使用權(quán))為標(biāo)的物而產(chǎn)生了一些法律上的分歧時(shí),卻沒有相關(guān)法律給其一個(gè)權(quán)威的解答,這就導(dǎo)致宅基地(使用權(quán))權(quán)利認(rèn)知的混亂,從而造成宅基地(使用權(quán))權(quán)利的保護(hù)缺失,有損權(quán)利人的合法權(quán)益。例如城鎮(zhèn)居民基于血緣關(guān)系而產(chǎn)生了人身關(guān)系是否能繼承其父母、子女等在農(nóng)村的宅基地(使用權(quán))?
本人認(rèn)為是可以繼承的。首先從物權(quán)法律的角度分析,宅基地使用權(quán)是指經(jīng)依法審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限的集體土地使用權(quán),宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有占有、使用、收益以及有限的處分權(quán)能。從中可以認(rèn)為,宅基地使用權(quán)是從集體土地所有權(quán)當(dāng)中分離出來的他物權(quán),具有用益物權(quán)的一般特征,屬用益物權(quán)類。因此,當(dāng)用益物權(quán)依法成立后,所有權(quán)人不能隨意取消,只有在具備法定事由時(shí),所有人才能終止用益物權(quán)。
且根據(jù)用益物權(quán)的歷史發(fā)展方向和趨勢(shì)來看,當(dāng)前的用益物權(quán)的核心價(jià)值已從突出物的“所有”功能發(fā)展到突出物的“利用”功能上來,如果宅基地使用權(quán)人死亡,其宅基地及房屋的繼承卻又遭到限制,豈不是對(duì)物的利用價(jià)值的拋棄和浪費(fèi),這是不符合社會(huì)和法律的發(fā)展方向。再者,房屋系取得宅基地使用權(quán)的使用權(quán)人以其個(gè)人和家庭的勞動(dòng)及財(cái)富建造的,是具有所有權(quán)權(quán)能的私有財(cái)產(chǎn),然而由于房屋和土地的不可分割性,在發(fā)生繼承的情況下不可能將房屋和土地分割開,根據(jù)“地隨房走”的原則和保護(hù)公民的合法私有財(cái)產(chǎn),宅基地(使用權(quán))的繼承應(yīng)當(dāng)是被允許的。 其次,從宅基地(使用權(quán))的社會(huì)性角度分析,宅基地(使用權(quán))由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員使用,又沒有使用期限的土地使用權(quán),具有一定的社會(huì)身份性。表面上看,城鎮(zhèn)居民不具備取得宅基地(使用權(quán))的條件,但從繼承的角度看,城鎮(zhèn)居民(繼承人)和宅基地使用權(quán)人(被繼承人)之間基于血緣關(guān)系而產(chǎn)生了身份關(guān)系,這種身份關(guān)系又能使城鎮(zhèn)居民和該農(nóng)村社會(huì)群ti之間也具有密切的身份關(guān)系,因?yàn)榉课菔且粋�(gè)家庭及其成員甚至之與家族的情感依托的物質(zhì)基礎(chǔ),所以當(dāng)宅基地使用權(quán)人死亡之后,城鎮(zhèn)居民作為當(dāng)然的法定繼承人以繼承的方式取得其父母、子女的宅基地(使用權(quán))也是合情合理的行為。 再從我國(guó)法律、法規(guī)和相關(guān)政策文件當(dāng)中看,雖然國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))和國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知(國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào))兩部文件明文規(guī)定:‘禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證’,但它們并沒有禁止城鎮(zhèn)居民以繼承的方式取得農(nóng)村宅基地(使用權(quán));縱觀我國(guó)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī),更沒有一部法律從立法的角度限制城鎮(zhèn)居民以繼承的方式取得農(nóng)村宅基地(使用權(quán))。正如一句法律名言:對(duì)于政府來說,法無明文規(guī)定不能為;對(duì)于公民來說,法無明文規(guī)定可以為。所以,只要不違背社會(huì)的公序良俗和公平正義,普通公民的合法權(quán)益和正當(dāng)訴求是應(yīng)該給予保護(hù)的。 黨的十七屆三中全會(huì)在《*關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》當(dāng)中就明確提出“健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度”,“完善農(nóng)村宅基地制度,嚴(yán)格宅基地管理,依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”。作為我國(guó)最高層次的具有導(dǎo)向性的政策文件,《決定》就是寄希望在農(nóng)村土地管理制度上通過改革來完善土地制度,包括農(nóng)村宅基地制度的改革。本人認(rèn)為,作為土地主管部門,我們可以在這一問題是為我國(guó)農(nóng)村土地管理制度作出一些大膽、有益的改革和嘗試。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)的具體分析
農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)民以戶為單位，在集體所有的土地上、在規(guī)定的地段享有建筑住房、添置生活設(shè)施，在庭院種植樹木、永久居住的權(quán)利，它是我國(guó)特有的一項(xiàng)獨(dú)立的用益物權(quán)。宅基地的使用人(農(nóng)戶)與所有人(集體組織)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、與農(nóng)戶之間的相鄰關(guān)系受民事法規(guī)調(diào)整，在土地管理方面，如土地登記、規(guī)劃、收回、地政管理等，受行政法規(guī)的調(diào)整。農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施，并對(duì)宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。它具有嚴(yán)格的身份性、無償使用性、永久使用性、從屬性及范圍的嚴(yán)格限制性等特點(diǎn)。其取得方式有原始取得及繼承取得，消滅方式有絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人享有權(quán)利并擔(dān)負(fù)義務(wù)，是關(guān)系著我國(guó)農(nóng)村人口的生活與生產(chǎn)的重大問題。那么到底有哪些使用權(quán)呢?使用權(quán)可否隨意轉(zhuǎn)讓買賣呢?如何轉(zhuǎn)讓和申請(qǐng)登記呢?
農(nóng)村宅基地使用權(quán)有哪些
占有權(quán)。
宅基地使用權(quán)人經(jīng)依法申請(qǐng)批準(zhǔn)取得宅基地使用權(quán)，享有對(duì)宅基地的獨(dú)占權(quán)，任何組織和個(gè)人不得非法侵占、擅自使用或剝奪其宅基地的使用。對(duì)于宅基地上舊有的建筑設(shè)施及其他林木，所有人或管理人應(yīng)在合理期限內(nèi)做出處理，不得影響宅基地使用權(quán)人的使用。
使用權(quán)。
宅基地使用權(quán)沒有明顯的時(shí)間限制。不論宅基地使用的年限長(zhǎng)短及建設(shè)情況，宅基地使用權(quán)除非依法定原因被剝奪。對(duì)于宅基地上的建房，與宅基地使用權(quán)同時(shí)受法律的長(zhǎng)期保障，宅基地使用權(quán)人可以自由行使權(quán)利。
在宅基地空閑處修建其他建筑物、設(shè)施的權(quán)利。
宅基地使用權(quán)人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范圍內(nèi)建筑其他生產(chǎn)或生活建筑和設(shè)施。
宅基地使用權(quán)人有在宅基地內(nèi)種植林木、花草、蔬菜的權(quán)利。
所種植的林木、花草、蔬菜歸使用權(quán)人所有。
依法附隨房屋出讓宅基地使用權(quán)的權(quán)利。
國(guó)家保護(hù)使用房屋合法買賣、繼承、贈(zèng)與等權(quán)利。因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以宅基地使用權(quán)必須連同房屋一并轉(zhuǎn)移。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體僅為農(nóng)村居民。房屋所有權(quán)的變動(dòng)，必須報(bào)請(qǐng)縣級(jí)人民政府房屋管理部門進(jìn)行變更登記。
可否隨意轉(zhuǎn)讓買賣
《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物而導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更自變更登記之日起生效。”根據(jù)這一規(guī)定，農(nóng)村居民買賣、轉(zhuǎn)讓或者集成房屋后，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行宅基地使用權(quán)變更登記。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓買賣的只有房屋，而不是宅基地，購買者需要使用房屋的支撐土地即宅基地的，需經(jīng)宅基地所有權(quán)集體同意，報(bào)經(jīng)有關(guān)人民政府批準(zhǔn)，并對(duì)宅基地使用權(quán)按當(dāng)?shù)貒?guó)家建設(shè)征用標(biāo)準(zhǔn)給與補(bǔ)償后才能辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，只變更土地使用權(quán)而不變更所有權(quán)。故辦理變更登記時(shí)，土地所有權(quán)仍屬原集體所有，不能變更為國(guó)有或其他集體所有，變更登記的只是使用權(quán)。
有的地方在辦理類似的變更登記時(shí)，認(rèn)為只要集體同意，并對(duì)集體給與一定補(bǔ)償后就將土地所有權(quán)由原集體所有變更為國(guó)家所有的做法是沒有法律依據(jù)的。因?yàn)橐獙⒓w所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，是有嚴(yán)格的法律程序的，必須按照國(guó)家建設(shè)征用集體土地的報(bào)批程序報(bào)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，且征地權(quán)只在縣級(jí)或縣級(jí)以上人民政府。
對(duì)于宅基地所有者的集體，應(yīng)嚴(yán)格管好本集體所有的宅基地，不能讓村民以轉(zhuǎn)讓房屋的名義隨意轉(zhuǎn)讓宅基地，土地登記機(jī)關(guān)也不能對(duì)未經(jīng)集體同意、未對(duì)集體土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，擅自購買民房，并向購買宅基地的行為進(jìn)行土地使用權(quán)變更登記，使違法行為合法化。
宅基地所有權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用。因此宅基地不存在繼承的問題，但上面的房屋可以繼承。
轉(zhuǎn)讓條件
宅基地使用權(quán)的受讓主體是有一定范圍限制的，即宅基地使用權(quán)只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如果轉(zhuǎn)讓給村外人員，該受讓人必須在本村落戶并且符合申請(qǐng)宅基地的條件、符合宅基地使用權(quán)的條件，即一戶一宅的規(guī)定。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓，并履行相關(guān)的登記和審批手續(xù)，而且應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記，不可私下買賣，非法交易。
轉(zhuǎn)讓方式
在法律上即享有宅基地使用權(quán)的當(dāng)事人之間以交換意思表示為特征，將相互享有使用權(quán)的宅基地進(jìn)行交換，雙方之間互找差價(jià)或者不找差價(jià)的合同行為。
轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人支付價(jià)款的法律行為。
租賃宅基地使用權(quán)
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)以租賃方式提供給他人使用，由承租人支付租金的法律行為。
入股方式轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)作價(jià)入股并獲得股息的行為。
贈(zèng)與
是指宅基地使用權(quán)人將所享有的宅基地使用權(quán)以作業(yè)方式轉(zhuǎn)讓給他人，他人無償取得宅基地使用權(quán)的法律行為。
宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)的有關(guān)法律規(guī)定
一、《物權(quán)法》第153條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
二、《物權(quán)法》第154條：宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。
申請(qǐng)條件
因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的。
外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的。
因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。
不予批準(zhǔn)情形：農(nóng)村村民有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)使用宅基地
原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的。
出賣或者出租村內(nèi)住房的。
由于各省的規(guī)定有些出入，具體還要到當(dāng)?shù)氐耐恋夭块T進(jìn)行咨詢后才能確定，總的程序和步驟就是上面所述，如有其他問題，請(qǐng)補(bǔ)充提問。
登記
農(nóng)村村民的宅基地申請(qǐng)經(jīng)縣(市)人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)通知之日起三十日內(nèi)，向縣(市)土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記，由縣(市)人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。
由于住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向縣(市)土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，由縣(市)人民政府換發(fā)《集體土地使用證》。
集體土地使用權(quán)被收回的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到縣(市)人民政府通知之日起三十日內(nèi)，向縣(市)土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷登記，由縣(市)人民政府進(jìn)行注銷登記，收回原宅基地使用權(quán)人的《集體土地使用證》。
注意事項(xiàng)
宅基地所有權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用。因此宅基地不存在繼承的問題，但上面的房屋可以繼承。
拓展閱讀：農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證難在哪兒?
農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證是農(nóng)村土地制度改革的基礎(chǔ)，也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要內(nèi)容，事關(guān)農(nóng)民群眾的切身利益。近年來，國(guó)家就農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作作出了重大部署，但在具體實(shí)踐中仍面臨諸多問題亟待解決。為宅基地辦“身份證”難在哪兒?
房地分離增加確權(quán)難度
房屋是農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，享有所有權(quán);而宅基地所有權(quán)屬于集體，農(nóng)民個(gè)人僅享有使用權(quán)，且不準(zhǔn)隨意出賣和出租。同時(shí)，房屋所有權(quán)原登記部門為房產(chǎn)部門，宅基地審批、確權(quán)和登記則由國(guó)土資源部門承擔(dān)。
“一戶一宅”政策難以把握
因?yàn)檗r(nóng)戶界定比較模糊，“戶”的彈性太大，使宅基地確權(quán)遭遇挑戰(zhàn)。本屬于一戶的夫妻之間、父母與子女之間單獨(dú)立戶，并按戶口簿分割房產(chǎn)，一個(gè)家庭中每人一本戶口簿的現(xiàn)象屢見不鮮。
農(nóng)房私自流轉(zhuǎn)后宅基地難以確權(quán)
盡管政策規(guī)定宅基地使用權(quán)不允許隨意轉(zhuǎn)讓。但目前農(nóng)村特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村房屋私下交易非常普遍，甚至有些轉(zhuǎn)讓給城市人口。這給農(nóng)村宅基地確權(quán)帶來了極大的阻力。
附屬設(shè)施用地難以納入宅基地
現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民建好房后，往往會(huì)另外建設(shè)廚房、雜屋等附屬建筑。哪些附屬設(shè)施用地應(yīng)該納入宅基地范圍?如何給這些設(shè)施用地確權(quán)登記發(fā)證?在確權(quán)登記過程中難以把握。
