浙江農(nóng)村宅基地新政策的具體內(nèi)容如何

思而思學(xué)網(wǎng)

浙江農(nóng)村宅基地新政策的具體內(nèi)容如何?大家對此有何了解呢?今天我們就一起來看看相關(guān)內(nèi)容吧!

為進一步加強我省農(nóng)村宅基地管理,促進農(nóng)民建房節(jié)約集約用地,切實保護耕地,根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我省實際,提出如下意見:

一、從嚴控制農(nóng)村宅基地建設(shè)用地規(guī)模

1、農(nóng)村村民建造住宅,要嚴格執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃,從嚴控制占用耕地,嚴禁占用基本農(nóng)田。同時在修編新一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃中,應(yīng)按照控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則和統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求,合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。

2、各地要積極探索改進村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)模的確定方法。在土地利用總體規(guī)劃中嚴格以人均建設(shè)用地指標(biāo)確定村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模,自然村、中心村、集鎮(zhèn)的人均建設(shè)用地指標(biāo)應(yīng)分別控制在60、80、90平方米以內(nèi)。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模。

3、各地要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃,結(jié)合實施小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略和“千村示范、萬村整治”工程,科學(xué)制定和實施村莊改造、歸并零散自然村計劃,積極推進農(nóng)村宅基地整理,促進村鎮(zhèn)土地集約利用。

4、要積極引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅建設(shè)有規(guī)劃、有計劃地逐步向集鎮(zhèn)和中心村集中。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)集中統(tǒng)建、聯(lián)建公寓式農(nóng)民住宅小區(qū);對城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村村民住宅建設(shè),按照城市化和節(jié)約集約用地的要求,鼓勵以集中聯(lián)建的形式建設(shè)農(nóng)民新村;在規(guī)劃撤并的村莊范圍內(nèi),停止審批新建、重建、改建住宅。

二、努力保障農(nóng)村宅基地用地需求

各地要充分利用村內(nèi)原有宅基地、空閑地等存量建設(shè)用地以及低丘緩坡等非耕地安排農(nóng)民建房;確需占用農(nóng)用地的,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)可在年度土地整理折抵指標(biāo)和建設(shè)用地復(fù)墾周轉(zhuǎn)指標(biāo)中予以安排。通過村莊整治復(fù)墾獲取的建設(shè)用地復(fù)墾周轉(zhuǎn)指標(biāo)應(yīng)優(yōu)先用于農(nóng)村村民建造住宅。

三、嚴格界定農(nóng)村宅基地申請條件

堅決貫徹農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)(包括附屬用房、庭院用地),使用耕地最高不得超過125平方米;使用其他土地最高不得超過140平方米;山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的,最高不得超過160平方米。

符合下列情形之一的,農(nóng)村村民可以申請宅基地:

1、因國家建設(shè)、墾區(qū)移民、災(zāi)毀等需要搬遷的;

2、實施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造,必須調(diào)整搬遷的;

3、常住人口中已領(lǐng)取結(jié)婚證書,確需分戶建房的;

4、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

農(nóng)村村民有下列情形之一的,不得再申請宅基地:

1、已擁有一處宅基地的;

2、出賣、出租、贈與他人或者以其它形式轉(zhuǎn)讓宅基地上建筑物的;

3、以所有家庭人員作為一戶申請并被批準(zhǔn)后,不具備分戶條件而以分戶為由的;

4、其他不符合申請建房條件的。

各地可根據(jù)上述規(guī)定,結(jié)合本地實際,制定相應(yīng)的農(nóng)村宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)和宅基地申請條件。

四、切實規(guī)范農(nóng)村宅基地申請程序

1、農(nóng)村村民建造住宅用地,應(yīng)向戶口所在地的村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出書面申請。經(jīng)村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織討論通過并予以公布。公布期滿無異議的,報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后,報縣級人民政府批準(zhǔn)。村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)及時將批準(zhǔn)結(jié)果向村民張榜公布。

2、農(nóng)村村民建造住宅使用農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第四十四條、四十五條的規(guī)定,辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

市、縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定以及本級年度農(nóng)村宅基地用地計劃向社會公告。

五、依法完善農(nóng)村宅基地審批管理

1、各地要根據(jù)農(nóng)村村民建房的特點,按照“嚴格管理,提高效率,便民利民”的原則,規(guī)范審批行為,健全辦事制度,提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、各市、縣(市、區(qū))可根據(jù)年度農(nóng)村住宅建設(shè)占用農(nóng)用地的用地指標(biāo)和農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實際需要,一次性向省級以上人民政府申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),經(jīng)依法批準(zhǔn)后按戶逐宗批準(zhǔn)供應(yīng)宅基地;對農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)存量建設(shè)用地和原拆原建的,由村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核,報縣級人民政府批準(zhǔn);村民原有宅基地經(jīng)村民委員會同意可以調(diào)劑給符合宅基地申請條件的本村村民,調(diào)劑雙方應(yīng)當(dāng)在調(diào)劑協(xié)議生效后向縣級國土資源部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。

六、不斷強化農(nóng)村宅基地監(jiān)督檢查

1、在宅基地審批過程中,鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所要做到“三到場”,即:受理宅基地申請后,要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后,要到實地定點丈量打樁放樣,并實行掛牌施工,隨時接受群眾監(jiān)督檢查;村民住宅建成后,要到實地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

2、對自批準(zhǔn)宅基地之日起滿二年未動工興建的,報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn),由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權(quán)。對非法占用土地或者超過批準(zhǔn)面積多占土地建造住宅的,應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止建設(shè);對拒不停止繼續(xù)施工的,經(jīng)縣級國土資源部門批準(zhǔn),可以查封、暫扣用于施工的工具、設(shè)備、建筑材料等。未經(jīng)批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田建造住宅的,一律拆除退耕,并對相關(guān)責(zé)任人按違法占用基本農(nóng)田論處。

3、各地要進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度,切實加強農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管,及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。

七、全面推行農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作

1、市、縣國土資源部門要加快農(nóng)村宅基地土地登記發(fā)證工作,做到宅基地土地登記發(fā)證到戶,內(nèi)容規(guī)范清楚,切實維護農(nóng)民的合法權(quán)益。要加強農(nóng)村宅基地的變更登記工作,變更一宗,登記一宗,充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理中的作用,切實保障“一戶一宅”法律制度的落實。

2、農(nóng)民住宅竣工驗收合格后,土地使用者應(yīng)當(dāng)向土地所在地的縣級以上國土資源部門提出土地登記申請,由縣級以上人民政府登記造冊,核發(fā)農(nóng)村《集體土地使用證》。

八、積極盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地

1、各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作,制定消化利用的規(guī)劃、計劃和政策措施,加大盤活存量建設(shè)用地的力度。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的,不得批準(zhǔn)新的宅基地。

2、對“一戶多宅”和空置住宅,各地要制定激勵措施,鼓勵本村村民之間調(diào)劑使用騰退多余宅基地。農(nóng)村宅基地實施建新拆舊的,要采取事先簽訂協(xié)議等措施,確保按期拆除舊房,交出舊宅基地。

延伸閱讀:浙江農(nóng)村宅基地抵押貸款"破冰"

第十二屆全國人大常委會決定,授權(quán)國務(wù)院在天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))暫時調(diào)整實施《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。浙江省的樂清、青田、義烏和瑞安也被納入試點范圍。

政策實施后不到10小時,12月28日上午,義烏市黃楊梅村村民季建中就以自家宅基地作為合法抵押,拿到30萬元貸款。成為全國首個利用宅基地抵押貸款的農(nóng)民。

農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。按照現(xiàn)行法律規(guī)定,宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織;農(nóng)民只有使用權(quán),沒有處置權(quán),更不能將宅基地抵押。

此次“暫時”調(diào)整相關(guān)法律,為有效盤活農(nóng)民資產(chǎn),落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)開啟了政策大門,也預(yù)示著農(nóng)村土地改革正向深度探索。

  義烏發(fā)放“宅基地抵押貸款”第一單

破解農(nóng)村融資困局

第一個吃到“試點蛋糕”的義烏村民季建中,經(jīng)營一家小型吸塑包裝廠,年銷售額約百萬元。但因行業(yè)不景氣,收款難墊資多,最近又嘗試進行網(wǎng)上銷售,季建中亟需資金度過“年關(guān)”。在得知中央將出臺宅基地貸款試點政策后,季建中就與義烏農(nóng)商銀行取得聯(lián)系,提前備齊所需材料。

季建中的抵押物為126平方米宅基地和一套四層半的自建房。如果以同地段商品房估算,該宅基地價值約在300萬元以上。而季建中只申請了30萬元貸款,月息4.5厘,相當(dāng)于年利率5.4%。

據(jù)季建中介紹,義烏辦理宅基地抵押貸款需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》;需要村集體蓋章證明;并向國土部門申請“農(nóng)村宅基地抵押權(quán)”登記;隨后便可與銀行簽訂貸款協(xié)議。季建中說:“和其他貸款相比,宅基地抵押更方便,不需要擔(dān)保人,流程和商品房貸款差不多。”

發(fā)出后第一單后,義烏農(nóng)商銀行很快又收到數(shù)十位當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的貸款申請,副行長傅照華說:“義烏的工商業(yè)非常發(fā)達,許多農(nóng)戶經(jīng)營小工廠,但是融資比較困難。農(nóng)戶以前只能通過擔(dān)保人貸款、向親友借款,或者利用民間借貸。現(xiàn)在放開宅基地抵押,為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資,打開了新路。

中國人民銀行義烏支行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:義烏有八成農(nóng)戶希望農(nóng)房能用于抵押貸款,三成農(nóng)戶有農(nóng)房抵押需求。人行義烏支行副行長王紅英也表示,農(nóng)村宅基地可以抵押貸款,直接效果就是盤活了農(nóng)村土地資產(chǎn),為農(nóng)村金融注入活力。

“試點”需要更多配套政策

抵押物如何處置尚未明確

同時也有專家認為,此次試點“破冰”,尚處于探索階段。政策想向更大范圍推廣,需要有更多配套政策出臺。

“59個縣市的經(jīng)濟都比較發(fā)達,農(nóng)戶對融資的需求量很大,所以試點才能搞起來。換做全國其他農(nóng)村,效果就不會這么好!闭憬r(nóng)林大學(xué)法政學(xué)院教授馬永雙說,落實宅基地抵押,先要推進城鎮(zhèn)化:“只有農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中獲取收益了,才能盡快還貸。如果農(nóng)民沒有收入來源,試點政策就失去了意義。”

而在銀行層面,發(fā)放宅基地抵押貸款也面臨著不少困難。義烏農(nóng)商銀行副行長傅照華就表示,首先難在宅基地的價格評估:“商品房可以由第三方機構(gòu)進行評估,有市場價做參考。但宅基地評估,沒有權(quán)威機構(gòu)。暫時只能由銀行根據(jù)地段、造價做估算,所以銀行相對慎重,不敢貸出很大金額!

其次在抵押物的處置問題。盡管義烏農(nóng)商銀行制定了《農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款實施細則》,但關(guān)于抵押物的處置辦法,傅照華表示,尚未明確制定。

傅照華說:“按照目前細則,如果貸款逾期未還,銀行可以與貸款人協(xié)商,由貸款人尋找合法的宅基地買受人,進行有償流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)不成功,再向法院訴訟。但是法院如何處置宅基地?能不能入市拍賣?暫時都沒有規(guī)定!边@就意味著,銀行很難直接處置被抵押的宅基地,進而增加了貸款風(fēng)險。

目前義烏的應(yīng)對辦法是:繼續(xù)會同相關(guān)部門,研討抵押物的處置機制。建議建立試點貸款的風(fēng)險補償機制。并適度放寬對不良貸款的容忍度。同時,義烏銀行業(yè)相關(guān)人士也表示:使農(nóng)村宅基地“有條件”“有范圍“入市,也是試點改革的關(guān)鍵所在。

宅基地有償流轉(zhuǎn)“跨村進鎮(zhèn)”

義烏試點或可面向“全市農(nóng)民”

按照國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導(dǎo)意見》要求,目前大部分試點地區(qū)的宅基地有償流轉(zhuǎn),都只在本村范圍內(nèi)進行。

以季建中所在的義烏黃楊梅村為例,同村村民之間“有償流轉(zhuǎn)”宅基地,都由村民口頭協(xié)商價格,簽署的合同并不完整,伴有“私下”交易的色彩。

但抵押貸款政策破冰后,不少試點地區(qū)的宅基地流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)了變化:福建省晉江市,已經(jīng)引入宅基地價格的第三方評估。江蘇省常州武進區(qū),正在建立區(qū)、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。農(nóng)房所在的鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織也建立了宅基地回購機制。有望將流轉(zhuǎn)范圍,擴大到區(qū)鎮(zhèn)。

湖州德清縣則已經(jīng)實施宅基地跨區(qū)域置換模式,將流轉(zhuǎn)范圍限定在鎮(zhèn)一級。據(jù)溫州日報報道,樂清市的農(nóng)房抵押物處置范圍限定在“縣域內(nèi)”農(nóng)戶……宅基地流轉(zhuǎn)范圍似乎已在擴大。

而義烏市國土系統(tǒng)的相關(guān)工作人員,向浙江在線記者透露:義烏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法正在制定當(dāng)中,有望將范圍和人群,從村鎮(zhèn)擴大到全市農(nóng)村人口。即只要是義烏戶籍的農(nóng)民,即使不在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn),也可“有條件”地有償流轉(zhuǎn)宅基地。政策預(yù)計在2017年內(nèi)出臺,但相關(guān)工作人員也表示,在試點新政落實前,一切都是未知數(shù)。

農(nóng)村土地改革潛在影響巨大

或帶動城市房價下降促進農(nóng)民進城買房

不少學(xué)者也認為,盡管抵押貸款政策已經(jīng)試點破冰,卻不能說明宅基地會在短時期內(nèi)“入市”。大范圍農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)也尚待時日。

“即使真的擴大了流轉(zhuǎn)范圍,也不等于就能自由買賣,兩者的距離還相當(dāng)遠!闭憬r(nóng)林大學(xué)農(nóng)村發(fā)展研究所副所長李勇華判斷:“其實想在市級范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)農(nóng)宅基地,難度也相當(dāng)大!

而推進農(nóng)村土地改革,未來將為國家經(jīng)濟帶來的巨大影響,卻已經(jīng)可以預(yù)見。

首先,據(jù)中科院2013年測算,全國共有宅基地2.7億畝,但目前空置未利用的卻高達1.14億畝,幾乎占到四成。空置宅基地相當(dāng)于5個北京市的面積,無疑造成巨大浪費。這些宅基地如果能夠流轉(zhuǎn)、回購,合理利用或變回高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田,就等于開啟了一座富礦。

其次,有學(xué)者分析,如果未來農(nóng)村宅基地可以入市,或許將帶動地價下降,改變土地供求關(guān)系,進而帶動房價下降。通過流轉(zhuǎn)土地獲得收益的農(nóng)民,也將掌握更多資金,為進城務(wù)工買房、安家落戶提供經(jīng)濟基礎(chǔ)。

我國農(nóng)村改革已經(jīng)步入深水區(qū),宅基地制度改革是必須?過的河。不過,無論改革如何推進,但必須遵守的是:堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線,確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者的原則底線。

熱門推薦

最新文章