3月25日，上海市房產(chǎn)新政出臺(tái)，最大的直觀沖擊莫過(guò)于限購(gòu)，尤其是對(duì)非上海戶(hù)籍者。
條文：提高非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)5年及以上。
新政即日起執(zhí)行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。據(jù)了解，所謂5年，不得中斷，不得補(bǔ)交，外地人單身依舊不得在滬購(gòu)房。
限購(gòu)政策的緊急著陸，交易市場(chǎng)中出現(xiàn)一種尷尬的情形，就接受到的咨詢(xún)及承辦案件，梳理出如下?tīng)顩r：
1、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人已符合滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，在新政(滿(mǎn)5年)實(shí)施時(shí)，尚未過(guò)戶(hù)，雙方現(xiàn)存有爭(zhēng)議;
2、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人并不具備滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，新政實(shí)施前已具備購(gòu)房資格，但目前尚未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù);
3、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人并不具備滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，但合同約定的過(guò)戶(hù)日期屆滿(mǎn)前(在新政實(shí)施前)已符合購(gòu)房資格,現(xiàn)新政實(shí)施，交易出現(xiàn)僵局;
4、網(wǎng)簽時(shí)，買(mǎi)受人并不具備滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格，但約定的過(guò)戶(hù)日期前(新政實(shí)施后)才具備該資格，現(xiàn)交易直接陷入僵局。
5、其他。
注：此處的網(wǎng)簽，主要是指經(jīng)中介打印且買(mǎi)賣(mài)雙方簽署的示范文本《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。
基于因限購(gòu)存在的相關(guān)問(wèn)題，本律師結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定、上海法院審判部分意見(jiàn)，歸納梳理下列問(wèn)題：
一、網(wǎng)簽時(shí)，購(gòu)房資格對(duì)合同效力的影響
傾向性意見(jiàn)：
依據(jù)京高法發(fā)[2011]400號(hào)，北京高院認(rèn)為，當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同涉及北京市住房限購(gòu)政策時(shí)，法院在審理過(guò)程中，原則上以網(wǎng)簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據(jù)之一。
上海法院審判實(shí)踐中，僅僅因買(mǎi)受人限購(gòu)一事，對(duì)雙方所簽署的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的有效性認(rèn)定一般并不存有爭(zhēng)議。在買(mǎi)受人限購(gòu)問(wèn)題上無(wú)法補(bǔ)正的話(huà)，雙方焦點(diǎn)往往集中在：“解除”合同及相應(yīng)的違約責(zé)任認(rèn)定。
二、買(mǎi)受人網(wǎng)簽時(shí)不具有購(gòu)房資格，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，買(mǎi)受人是否要承擔(dān)違約責(zé)任?
傾向性意見(jiàn)：
此處所稱(chēng)的“合同”，不僅僅是指示范文本《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，還包括在中介處所簽署的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。
一般情況下，若買(mǎi)受人自始自終都不具備購(gòu)房資格，最終導(dǎo)致合同交易無(wú)法繼續(xù)履行，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但如何界定違約責(zé)任及違約金金額，在審判實(shí)務(wù)中，還需結(jié)合考量以下幾種因素：
1、一般要先界定限購(gòu)政策的實(shí)施時(shí)間點(diǎn)是在合同簽署前或后;
2、買(mǎi)受人在新政實(shí)施前是否已經(jīng)具備了滿(mǎn)2年的購(gòu)房資格;
3、買(mǎi)受人是否存在怠于履行合同約定的其他義務(wù)，是否存在“多種違約情形并存”的現(xiàn)象;
4、合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)購(gòu)房資格一事是否作出特殊約定，如免責(zé)規(guī)定或補(bǔ)正措施(另行確定備買(mǎi)受人等，此環(huán)節(jié)系糾紛多發(fā)區(qū)域)。
5、購(gòu)房資格的具備，一般是買(mǎi)受人單方義務(wù)，但不判除個(gè)案中，出售人同樣存有過(guò)錯(cuò)。
6、其他。
三、簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)不具備購(gòu)房資格，約定的過(guò)戶(hù)日期屆滿(mǎn)前已具備相應(yīng)資格，買(mǎi)受人可否主張繼續(xù)履行合同?
傾向性意見(jiàn)：
基于購(gòu)房資格的確認(rèn)界線(xiàn)是網(wǎng)簽時(shí)，若買(mǎi)受人簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)尚處于限購(gòu)之列，則無(wú)法依照原合同辦理過(guò)戶(hù)，除非雙方重新網(wǎng)簽合同。
但對(duì)于“重新簽署”的性質(zhì)常常存有爭(zhēng)議，意味著雙方將再次坐在談判桌前，交易受阻的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。
若確實(shí)無(wú)法協(xié)商，買(mǎi)受人多以“繼續(xù)履行”訴請(qǐng)法院，但該環(huán)節(jié)涉及到購(gòu)房款資金等因素，故需做好訴前策略可行性分析。
四、出售人置換房屋時(shí)可能面臨限購(gòu)問(wèn)題，即新政實(shí)施后，原已網(wǎng)簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出售方因不滿(mǎn)5年資格等，短期內(nèi)無(wú)法再行購(gòu)房，可否主張解除合同?
傾向性意見(jiàn)：
該問(wèn)題從情理而言，有些憂(yōu)傷。
但從合同約定或法律規(guī)定角度，出售人置換房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的，不存在合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的客觀基礎(chǔ)，故出售人一般無(wú)法享有合同約定或法定的解除權(quán)。
五、出售人在合同約定過(guò)戶(hù)日期屆滿(mǎn)前，能否以買(mǎi)受人不具備購(gòu)房資格為由，拒絕配合履行合同相關(guān)義務(wù)?
傾向性意見(jiàn)：
買(mǎi)受人是否屬于限購(gòu)之列，系房地產(chǎn)交易中心審核為準(zhǔn)，若確實(shí)存有無(wú)法過(guò)戶(hù)事由，可能出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過(guò)戶(hù)通知》或其他答復(fù)。
個(gè)案審判中，關(guān)于買(mǎi)受人限購(gòu)一事，法院有時(shí)也會(huì)以征詢(xún)函形式向房產(chǎn)交易中心詢(xún)問(wèn)買(mǎi)受人的購(gòu)房資格問(wèn)題。
故即使買(mǎi)受人在合同履行中，不提供其向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)購(gòu)房資格的相關(guān)文件，出售人應(yīng)應(yīng)繼續(xù)履行合同，在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)如確因買(mǎi)受人屬于限購(gòu)之列，屆時(shí)以相關(guān)部門(mén)的決定為準(zhǔn)，再依照合同約定確定是否履行。
建議出售人在此情況下，應(yīng)參考專(zhuān)業(yè)人士的指導(dǎo)意見(jiàn)，以免由守約方突變成違約方。
六、因限購(gòu)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)交易無(wú)法繼續(xù)，買(mǎi)受人可否要求居間方承擔(dān)賠償責(zé)任?
傾向性意見(jiàn)：
居間方應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行上海市住房限購(gòu)政策，不得違反限售規(guī)定從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
在實(shí)務(wù)中，存有個(gè)別中介人員以“包裝”為由，為促成雙方簽約，非但未審慎核查買(mǎi)受人的購(gòu)房資格，而且在其不具備購(gòu)房資格的情況下，承諾其可以購(gòu)買(mǎi)。
在買(mǎi)受人向出售方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，買(mǎi)受人向居間方主張賠償損失，獲得法院支持，依買(mǎi)受人、居間方過(guò)錯(cuò)程度，法院酌情判決居間方賠償額度，個(gè)案中，幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)等。
延伸一下，在交易中若確因居間方不當(dāng)行為，致使房屋出售人因政策調(diào)整而多支付營(yíng)業(yè)稅等，根據(jù)上海高院意見(jiàn)，應(yīng)根據(jù)房屋中介公司的過(guò)錯(cuò)程度判令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
故，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，各方均應(yīng)加強(qiáng)善意、謹(jǐn)慎義務(wù)，一旦出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)及時(shí)委托專(zhuān)業(yè)律師處理，在適當(dāng)時(shí)機(jī)作出恰當(dāng)救濟(jì)行為，避免損失擴(kuò)大化，同時(shí)有利于交易進(jìn)程的推進(jìn)。
